変動金利は怖くない？？ その４７

[匿名さん]

これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）

変動は繰上（もしくは貯蓄、マイナス金利なら繰上げよりも貯蓄が有利）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

[381: 匿名さん]

からかう×
レス乞食してる○

レス乞食に給餌してくれる奇特な人なんだから大事にした方が良いよ。

[382: 匿名さん]

くだらねぇ。

[383: 匿名]

>現に血管切らしてご登場。
釣れたのは一匹のみ
反応が中・韓の人達にそっくり

さすがに自覚したのか、純日本人の固定は沈黙したようだね

[384: 匿名]

その47ともなれば、ネタは出尽くした感じですね。

金利上昇でも始まれば、また賑わうでしょうが、可能性は殆んどないですよね。このまま低金利続行で、変動の方は早期完済できますね。

前祝いしましょう！

おめでとう！

[385: 匿名さん]

今の状況下では変動の選択は間違ってはいないと思うけど、
ここの変動はレベルが低すぎるね（笑）

[386: 匿名]

そうですか？
その書き込みでは貴方も同レベルですよ！
レベルの高いところを見せて貰えませんか？

[387: 匿名さん]

日経に出てた2014年よりローン減税拡大のニュース

期間
１０年→１５年
最大減税利率
１％→２％
最大減税額
５００万→１０００万

しかも、所得税額が減税額に満たない場合差し引いて余る分を給付予定。
これだと変動や旧フラットSの人だけでなく、かなりの人が実質マイナス金利化すると思う。

[388: 匿名さん]

7,000万円/35年として、変動0.865%で35年変わらず、固定3.11%として比較すると、
(細かい数字は丸めてあります)

月々の支払額：
　変動：19万3,000円
　固定：27万3,000円

総支払額(住宅ローン減税400万差引済)：
　変動：7,730万円
　固定：1億1,100万円

初年度の毎月発生利息：
　変動：5万円
　固定：18万円

10年後の残高と毎月発生利息：
　変動：5,213万円、3.7万円
　固定：5,702万円、14.5万円

20年後の残高と毎月発生利息：
　変動：3,246万円、2.3万円
　固定：3,933万円、10万円

25年後の残高と毎月発生利息：
　変動：2,223万円、1.5万円
　固定：2,819万円、7万円

結論：
　後先どうこうでなく、ここまで借入れが多いと、固定でなんて払っていけない。
　35年間金利が上がらないことを願って、変動にする一手。
　上がってしまったら、傷が大きくならないうちに手離すべし。

[390: 匿名]

固定が3.11ってそんな時代もあったのかな。
旧Sなら1%以下だったから差がすごいね。

そういう意味でも固定が3%越えだった時は
事実上変動金利しか選択肢がなかった人も
多いから、ある意味残念な世代だな。

[391: 匿名さん]

>387

消費税が上がってるから単純比較は出来ない。

>390

旧S選ぶなら民間10年固定のが絶対いい。団信手数料考えると金利はむしろ民間のが低い。確実に10年後に金利が上がるフラットに何の魅力も感じない。

[393: 匿名さん]

>>388
＞35年間金利が上がらないことを願って、
ギリ変かバカかにしか言えないセリフだな

[394: 匿名さん]

>>391
10年固定は変動金利も同然だから固定の意味が無いよ。
旧フラット20Sなら10年後に何％上がるかまでわかるのだし。

[395: 匿名さん]

住宅ローン減税が2%に引き上げられたら、銀行も金利引き上げやりやすくなる環境が整うね。
これから購入する人はいいけど、既にローンを組んだ大多数にとっては不利になるね。

[396: 匿名さん]

>392

住信SBIのHP見てみなよ。
変動0.865%、35年固定3.11%だよ。
住信SBIって、レベル低いんかいな？

あと、こういう場で『w』を使うのって、恥ずかしいことだと思う。
２ちゃんねるでは許されるんだろうけど、場をわきまえないと、恥かいちゃうぜ。
タイプミスもしているし、馬鹿丸出しじゃないか。

[397: 匿名]

いずれにしても、今の日本で金利が上がる可能性が私の脳では見つからない。
だから金利先払いの固定で借りようと思えない。
銀行も1.1～1.3%の10年固定をフラットの対抗商品として出してきた。
ちょっと金利が上がれば逆鞘になる。
上がらない可能性が高いと見てるからです。

社会がどのように変化したら上がる可能性があるのか誰か教えて欲しい。

[398: 匿名さん]

そうだねえ。
リーマン（サブプライム）以前ならまだ希望の光が見え隠れしてたんだが…。
当分変動でいいんじゃない？
例え金利が上がったって当分は大したことなさそう。

[401: マンション住民さん]

>>400
15年でその額を完済できるような収入があるのであれば、
全額変動で問題無い気がします。

[403: 匿名さん]

>>399
ミックスにしている意味があまり無いと思う。
変動一本にするか固定一本にするか、どっちかにした方がいい。

[404: 匿名さん]

>>402
変動半分固定半分にしたら、リスクが分散出来ていると思う根拠がよくわからない。
あなたがヘッジ出来てると思ってるそのローン、何のヘッジにもなってないよ。

[406: 匿名さん]

>>405
金利が上がっても元金が減っていれば影響は少ないかと。
399さんくらいの繰上スピードなら特に。

あと
＞低金利はもって5年
の根拠を教えてください。

[407: 匿名さん]

>405

今は金利が低いので、経済が低調でも借金をして家を買おうという人がいる。
これで金利が上がり、消費税も上がったら、借金しようという人は激減するはず。
さらに、その変化がここ5年などという短期間で起こったとしたら、なおさら。

それでも、今のレベルで家を買おうとする人がいるとしたら、
今後5年で経済が目覚ましく上向くことが必須になると思います。
あなたは、今後5年で経済が目覚ましく上向くと思っているのですよね。
どういうふうに上向いていくのか、教えて貰えませんか？
私には、まったく想像もつかないので。

[408: 匿名さん]

実は変動金利が上がるのは景気がよくなるケースだけじゃないでござる。

[411: 匿名さん]

債務発行残高が膨らみ続けてる中で既に他先進国と比較しても
突出して借金が多いでござる。
今までは増税余地や経常黒字やらを背景にきたでござるが
数年後には経常赤字に転落かもでござる。

その後のシナリオは割愛するでござるが変動さんはこのシナリオ
を知ってて知らぬふりをしてるでござる。

[412: 匿名さん]

>409

景気が回復してもいないのに、住宅ローン金利が上がって更に経済が冷え込むとは、
すなわち日本経済が制御不能、更には破綻状態と言えると思います。

5年以内に、そんなことが起きると思うのですか？
もちろん、すべての可能性はゼロではない、を前提にして良いのですが、
現実的にそんなことが起きると本当に考えているのですか？

私は、超先進国家である日本が、今後5年のうちに指をくわえてガタガタと崩れていくとは
常識的に到底考えられません。
経済が冷え込んだままで金利が上がりそうになったら、政府は上がらない方向に舵をとるはず。
だから、ここ20年程度は今の金利のまま横ばい、というのが、私の考え方です。

[415: 匿名さん]

>>414
景気が回復していないのに金利が上昇した時点で国が破綻しています。

[416: 匿名さん]

国が破綻してもフラットなら安心です！

[418: 匿名さん]

実は金利が上がっても企業は倒産多発しないでござる。
なぜならインフレで物価も上がってるので売価も上がってるでござる。

日銀と金融システムの仕組みをしっかり勉強するでござる。

[420: 匿名]

仮に国債金利が上がったとしても、短期は上げられないのが常識的な考えです。

[421: 匿名]

何を妄想してるの？

経済の常識からかけ離れた金利上昇意見には付き合いきれない。

[422: 匿名さん]

>>417
いや景気が悪い状態で政策金利が上昇するというのは、国が破綻したからに他ならないのに
自分から破綻してどうするの？そんなに日本を破綻させたいのは隣の国の人だからですか。

[424: 匿名さん]

金利上昇を誘導する目的でしょうか？
例の住宅ローン減税拡充案。

[425: 匿名さん]

>>424
政策金利は住宅ローンの為にあるわけではないので、変動金利は何ら影響は無いでしょうね。
景気を回復しようとしてあらゆるインフレ誘導策が導入されましたが
日経平均は低迷し、長期金利も低下しているのが現状。
増税すれば景気はさらに冷え込むでしょうから、その対策としての１つかな。

[426: 匿名さん]

増税対策の一つにしては、気前がよすぎると思うんですけどねえ…。

[427: 匿名さん]

やっぱり買い時を読む力が必要ですね。
国の優遇政策予測を出来ない人は金利も予測出来ませんから。

[428: 匿名]

>418
>実は金利が上がっても企業は倒産多発しないでござる。
>なぜならインフレで物価も上がってるので売価も上がってるでござる。


景気が回復しない状況で、インフレになれば、物が売れるはずがない。
更に景気は冷え込み、企業は倒産しますよ。

景気が回復しなければ短期金利は上がらないと考えるのが常識ですが、どうも固定さんは金利が上がる場合の理由をこじつけてるとしか思えないですね。

[429: 全期間固定]

>>428
今更どうこう出来ないんだから
あんまり深く考え過ぎないことだ。

それが俺から出来る精一杯のアドバイスだ。

[430: 匿名さん]

今のとこは住宅ローン減税くらいしか変わり目になりそうなものはないですね。
でも、ないよりまし。