変動金利は怖くない？？ その４７

[匿名さん]

これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）

変動は繰上（もしくは貯蓄、マイナス金利なら繰上げよりも貯蓄が有利）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

[221: 匿名]

>218
今なら１ドル80円→90円になったら、円安と言っていいでしょう。

まだまだ円高ですよ！

[222: 匿名]

ですから、もう円高トレンドは終わっている。
９０円などの円安になるのは時間の問題。
（ドル/円の話）

[223: 匿名]

>216 >217
レントゲンだけじゃなく、CTもMRIもやったけど、全く心配いらないと言われたにも拘わらず、なぜか不安になって、サプリ飲み放題なんですね。

かわいそうに心配性は治らないらしい。

[224: 匿名さん]

今日も固定さんは変わらない金利にヤキモキしてますね。
今月も無駄な利息の支払いご苦労さん。

[225: 匿名]

そんなに簡単に円安になることが分かってれば大儲けできるね。
あなたは全財産突っ込んでドル買いしましたか？

[226: 匿名さん]

>>215
「いつでも繰上返済できる資金を保有していれば」変動金利は怖くない！
という結論は出ています（苦笑）

[227: 匿名]

近い将来を予測しましょう。

皆が理解できる業種、競争激化の家電メーカーの将来はどうですか？
現在の状況から将来を予測してください。

スーパー等は撤退をする店舗が出てくるでしょう？
自分が住んでる街から、急にスーパーが無くなったなんてことが起きてきます。
そんな時代はそう遠くはなく、これはあらゆる業種に起きてくると思います。

[228: 匿名]

「変動金利は怖くない？？その250」とかでは
どんな会話が行われてるだろうか。

金利が上がってしまってて、それでも変動さんが
「4%ぐらいの金利の方が生活に緊張感があって
いいんだよ。そんなことも知らないなんて、
だから固定なんだよ。」って言ってたりするかも。

[229: 匿名さん]

案外２２８さんが
まだ変動スレで頑張ってたりしてね。

金利は上がらず、給料は下がり
「給料は下がったけど、それでも金利を固定しちゃったから
生活に緊張感があっていいんだよ」って言ってたりするかも。

[230: 匿名さん]

そうだね。話自体はずっとループしているんだろうね。

人口構造が団塊Jrが亡くなった頃に人口動態が変化していれば良いんだろうけど、
団塊Jrの子供は少ないから、逆三角形が続くんだろうね。

こんな当たり前の前提があるのに、消費が増えるだの金利が上がるだの、どんだけお花畑なの？

[231: 匿名さん]

デフレが続けば、金利は変わらず所得が下がる。
その時点で固定から変動に借り換えたくても
残債がたいして減ってないのに、所得が下がってれば
（増税による可処分所得の減少も含めて）
銀行の査定にも響くだろうね。
はたして大幅な優遇が引き出せるのか・・・

[232: 匿名]

変動さんで尊敬するのは
深夜2時、3時まで固定の悪口書いてて、
翌朝7時とかにまた同じ口調で固定の
悪口書くところ。
一体いつ寝てるんだと感じさせるアグレッシブさ。

ごくたまに書き込みが途絶えるのはインフルエンザ
の時だけか。

[233: 匿名さん]

まあ、固定さんと違って
変動スレでの変動さんは大勢居ますので。

＞一体いつ寝てるんだと感じさせるアグレッシブさ。

見回りお疲れ様です。
どうしても　多数（変動）　ＶＳ　少数（固定）　だと大変ですね。

[234: 匿名さん]

人口減少＝消費減るはいかがなものかと。
さすがに人口が半分になったら消費も減るでしょうけれど。

リーマンショック時に何が起こったか。
血流が止まった。

経済とは血流が大事。

我々庶民にとって大事なのは給与。
給与はここ10年くらいは減少している。
これが上昇しだして上昇傾向になれば、必然的に消費が増える。
人口が5％減ったところでそれくらいは大丈夫。(給与所得者が減るのもカバー)
それは誰にでもわかりますよね。

では、どうすれば給与が増えるか。
インフレ(ハイパーではないよ)
インフレ目標2％でもいいのでは。

日銀、政府共に足並み揃えて物価上昇率2％を掲げる日は
早ければ2013年。
遅くとも2015年と予想。

それにより、過去20年の日本の状況と一変してくるよ。
歯車というのは動き出すと大きい。
血流もしかり。

[235: 匿名さん]

>>232
そりゃ数が全然違う。アグレッシブな人だけでも5人～は毎日いる。
固定さんは自演らしきものも見受けられるが、せいぜい2,3人でしょ？

給料もらっても固定の擁護なんてイヤだよｗ

[236: 匿名さん]

>>234
諸外国も2％なんだから、それじゃ為替動かせないけど良いの？
円高が定着するよ？

>人口が5％減ったところでそれくらいは大丈夫。(給与所得者が減るのもカバー)
>それは誰にでもわかりますよね。

分かりません。
5％減った分の消費をだれが代わりに支えるの？
勤労者の平均給与は下がり続けているけど？
年金も社会保障も減らされる見込みだけど？


それに、予想は結構だけどどうやって実現させるの？
1％ですらなかなか達成できないんだけど。
>日銀、政府共に足並み揃えて物価上昇率2％を掲げる日は
>早ければ2013年。
>遅くとも2015年と予想。

[237: 匿名さん]

昨日感じた疑問をひとつ。

>>157で、

>まぁ、変動金利選択の条件は

>1.ローン返済期間が短い事
>１０年くらい？

>2.収入に対してローン金額が少ない、もしくは資金的な余裕がある事

>上記を満たしているなら、セオリー通りでしょう。

ローン期間が短い例として10年を挙げていたけど、フラットを前提にすると
10年後に1%上がるから、10年超えても引き続き逆転は無理だということになる。

固定さんは「10年以内であっても変動が有利とは限らない！」と力説しないといけないんじゃないかな。
もちろん10年以内のローンではフラット20Sの最低金利でも変動には適わないんだけど。

固定さんが住宅ローンの仕組みを理解していない好例。

[238: 匿名さん]

>>236

>諸外国も2％なんだから、それじゃ為替動かせないけど良いの？
>円高が定着するよ？

為替を動かせない？
それは何故？
今、1米ドル＝78円としましょう。
もし、このまま日本と米国の状況がそのままだったら円高が進みますか？
高確率で進むとしましょう。
永遠に進むと1米ドル＝10円くらいになりますかね？
では、日本の物価上昇率が2％になったとしましょう。
定着＝そのまま動かなくなりますか？
動きますよ。きっとね。フフフ
なぜなら、物価上昇率の単純比較だけで為替は変動するのではないから。


>分かりません。
>5％減った分の消費をだれが代わりに支えるの？
>勤労者の平均給与は下がり続けているけど？
>年金も社会保障も減らされる見込みだけど？

前提は所得が増加傾向に変わるとしていますが。
誰が支えるの？
全国民ですが、何か？


>それに、予想は結構だけどどうやって実現させるの？
>1％ですらなかなか達成できないんだけど
どうやって？
解散総選挙後に、自民党政権誕生。
自民、公明、民主(一部)の連立政権誕生。
自民党主導による、日銀法改正
物価上昇率2％を日銀と政府が一体となって掲げる。
達成できない場合、日銀の人事について政府が関与するような条件となっているため
日銀は達成に向けて、過去20年間に行わなかった手法も併用し2％へ誘導。

この流れは早ければ2012年10月にも現実味があるかなと。

[239: 匿名さん]

さらにもうひとつ。

「ローン期間10年以内なら変動有利」と考えると、期間15年でも変動有利。
期間20年近くで若干の不確定要素があるけど、期間20年を超えるとフラットの適用金利が
上昇するから再び変動有利。

フラット30年で借りるとすると、変動で借りて毎月同額返せば25年以内に終わるから、
フラットは常に分の悪い勝負をするしかないんだな、と思う。

当たり前の話で、参照金利が長期の国債なりLiborなりだから、投資する側、貸す側の立場で
損しない程度の水準になる。
結果、借り手で得するケースはそもそも稀なんだろう。

[240: 匿名さん]

>>234
アグレッシブな予想ですね。
物価上昇率2%なんて、消費税効果だけで持続しないよ。
反動でそれ以上に落ちるかも。

この先10年で物価上昇率で平均1%行ったら奇跡だと思う。
平均ゼロ%でも良い方かな。

[241: 匿名さん]

>>238
>定着＝そのまま動かなくなりますか？
>動きますよ。きっとね。フフフ
>なぜなら、物価上昇率の単純比較だけで為替は変動するのではないから。
そうだね。
でも、為替はボラティリティが大きいけど、ファンダメンタルズ（金利＝インフレ率）に収斂する傾向にある。

なので、ある水準を挟んで行ったり来たりするだけだと思う。

>前提は所得が増加傾向に変わるとしていますが。
>誰が支えるの？
>全国民ですが、何か？
労働者がどんどん減るのに全国民が支える？無理。
年金のマクロスライドも適用されるし、社会保険料は引き続き増加中で可処分所得は減少する。
それを賄うほどに所得が増える想定？

>日銀は達成に向けて、過去20年間に行わなかった手法も併用し2％へ誘導。
これが日銀による国債引き受け？

[242: 匿名さん]

>>239

ここでいうフラットとは、金利何％を想定されていますか？

[243: 匿名]

>234
2%のインフレなんて起こりませんよ。
年金問題が解決しない不安定な将来が待ってる日本は貯蓄に励むだけです。
他スレでは老後必要資金は年金以外に6000万円って言ってますよ。

もう日本人は激安価格にハマってしまってるし、高いものは買いません。

[244: 匿名さん]

>>238
なんでその方法が所得増につながるんだ？

そもそも

＞過去20年間に行わなかった手法も併用

って何よ。

[245: 匿名さん]

>>240
物価上昇率は性能の向上が入っているからね。
それに流行のものが取り入れられやすいから、その点でもデフレを増幅させる。

以前は通信料、少し前だとエコポイントの液晶テレビ、今度はスマホ。
流行のものは競争が激しいのでデフレ効果も大きい。

昔「俺様の食費が上がっているからインフレだ！」みたいなことを言っている人がいたけど、
CPIの仕組みを知らない人は可哀想だと思った。

[246: 匿名さん]

人口は減る、収入は減る、税金は上がる。
労働者は減る、子供も減る。
どうやって物価が上がるのだろうか？

[247: 匿名さん]

>労働者がどんどん減るのに全国民が支える？無理。
>年金のマクロスライドも適用されるし、社会保険料は引き続き増加中で可処分所得は減少する。
>それを賄うほどに所得が増える想定？

日本のGDPの大半は内需です。
内需が増えれば、給与も増えます。
つまり、インフレになると、回転が効いてきます。
現在はデフレなので、逆回転がかかっています。
逆回転が止まり、回転するのですよ。
マイナスのスパイラルだったものが
プラスのスパイラルへと変化します。

十二分に可能です。

[248: 匿名さん]

とある固定さんの言うように、どっちが得かはローン終了時にしか分からないから、今の時点ではみんなの予想は確率論だろう。なので、All or noneの議論をしても噛み合わないし、正直、最近の議論はいまいちイケてないと思うよ。

例えば今月変動0.775%で20年返済3000万円借りた人がテンプレ実行するとして、フラットエコや20年固定より返済額が少なくなる可能性はどれくらいと予想するか？

自分は95％と予想する。

だから自分は変動で借りたが、人によっては95％でも不安だから固定にする場合もあるだろうし、70%と予想するので固定にするという場合もあるだろう。詳細な根拠は別に不要だから（こんな確率に根拠となる計算なんて存在しないし）、みんなどう思うか書いてほしいな。

[249: 匿名さん]

>>242
ちゃんとした数字は分かんないけど、フラット20S＋団信の最低金利は1.2％くらい？
確か2年前くらいだったよね？定期的に自慢に来ている人がいたから。

変動は0.775％かな。変動の最低金利は0.6％台らしいけど、よく分からないので。

フラット側にはローン残高の2.1％を上乗せして、
変動側には保証料相当の金利0.2％を上乗せすると実際と近いのかな。

[250: 匿名さん]

どうやって物価があがるのか？
新たな手法とは何か

答えは
日銀が禁じ手として封印していた手法です。

このスレッドでも以前書きましたよ。
その47の1～100の間にあると思います。

政府＝10年間で100兆円のコンクリート予算
日銀＝禁じ手
これでインフレにしようとするでしょう。
早ければ今年の10月、進展に少し時間が掛かったとしても2013年末には見えてくるでしょうね。

[251: 匿名さん]

もう今の水準が「当たり前」だと思われてきてるから。
ブランドや車・装飾品なんて若年者ほど興味はないから売れない。
まず国民が消費しない。

しかし、これって異常か？ってことよ。
元々日本人は質素な生活を送ってきたわけで
国民が浮かれていたのも「バブル」のほんの数年だけでしょ？

そりゃあ金が流通すれば、良い暮らしはできるが
実は幸せの定義はそこにはないってこともバブルでわかったでしょ。
（心が豊かになる、という感覚ではなく欲求が満たされるという意味）

[252: 匿名さん]

>>248
100％に限りなく近いと思う。というか、そもそも本来の対立軸は
変動にするか固定にするか、じゃなくて変動にするかローンを借りないかだと思うが。
固定は一部頭のおかしいのが頑張ってるだけで。

[253: 匿名さん]

簡単に言うと、日本人が色んな意味で餓えてないからだな。
調査とか関係ないので、感覚で言うが。今の世論って
所得が上がって欲しい。という意見より
所得が今より下がって欲しくない。という意見の方が多いんじゃないか？

[254: 匿名さん]

>>253
そりゃそうだろう。高級取りと目される電機業界は大規模なリストラが始まってるし
若い人は早慶レベルでも給料が高い本当の一流企業に
就職出来るのは数えるほどで、仮に名の通った企業に就職出来るとしても
給料が安いような方にどんどん回されている状況だから。

若い人で金持ってるようなのは関東連合みたいな悪いことしてる連中だけだよ。

[255: 匿名さん]

>>249

もう少し現実味のある数字で比較しないとと思うのですが・・・
まず、時間軸が違うようですし・・・

いまだとフラットはもう少し金利高いですよね？
それと、変動金利も0.775％を確実に取れるのかどうか疑問です。
ましてやそれ以下なんて、住んでいる地域によってはほぼ不可能でしょう？
大手行の標準的な変動金利は0.875％で考えた方が良いかと思いますが。

誰かが書いていましたが、変動金利も永遠に同じ金利が約束されているわけではないので
5年後に0.5％程度の上昇、さらに10年後に0.25％程度の上昇程度を見込むと
15年後にはさらに0.25％の上昇を見込むなどするのですよね？
これをリスクと捉えるのであれば振れ幅があるかと思いますが。
振れ幅の中央値で若干変動金利が有利になる程度ではないでしょうか？
総額で100万円も変わらないかなと。
20年間で100万円
1年間5万円
月4000円

で、実際の未来は >>250 のようになるのであえば
政策金利は振れ幅上限か、上限を上回る2％～3％も有得るので、固定の方が逆に数百万円程度有利になるか。
結局のところ、変動の方が有利なのは最大値が見込めるわけですよね。
これ以上の低下がほぼ無いのですから。
逆に、上昇はいくらでも有得る(計算上です)わけですね。

個人的に思うのは、
株式の現物買い＝固定　(損失は元本までと限られている＝最初から確定している)
株式の信用売り＝変動　(損失は無限大)
に近いかと思います。

[256: 匿名さん]

>>248
面白い切り口。
俺は99％変動の方が支払いは少ないと思う。

・住宅ローンの仕組み
・日銀の仕組み
・日本の現状と将来
・世界の現状と将来

といったものを考えると、変動しか選択肢がない。

住宅ローンの仕組み上、そう遠い将来の予想は必要なくて、5-7年後くらいまであれば十分。
それで十分に目処が立つ。



細かいこと言うと、フラットは事前に金利が確定しないから、多少なりともバッファがあるはず。
つまりフラットで20年になっちゃうのは実行月に運悪く金利が上昇したケースだから
「動かない」変動なら金利差が大きくなり、もっと早く返せる。

また、運良くあるいは想定通りの金利ならそもそもフラットでも20年未満で返せる。
でも返済期間が短くなるなら長期用の高い金利を支払うのはセオリーに反する。

結局、ちゃんと余力のあるローンになっていれば、わざわざ金利の高いフラットで借りる必要がない。

[257: 匿名さん]

>>250
言葉の使い方の問題なんだが
そもそもが「禁じ手」ってのは、使ってはいけない方法だってことをお忘れなく。
これは一般論で言うと、作用より反作用のほうが強く出ます。

[258: 匿名さん]

>>255
いやいや、フラット側に最大限に譲歩した上での数字だから、現実性とかは考えてないよ。

ちなみにざっくり計算で、20年ローン4000万借り入れで、変動側に一度も金利上昇がなかった場合、
300万ちょっとの差。（フラットは借り入れ4084万、変動は0.975％で計算）

後は金利上昇のタイミングと幅次第。
残債の多い時期にいかに低金利で過ごせるか、初回の利上げの時期はいつか、その後の動きはどうなるか次第。

あくまで参考値。

[259: 匿名さん]

>256
>・住宅ローンの仕組み
>・日銀の仕組み
>・日本の現状と将来
>・世界の現状と将来
>といったものを考えると、変動しか選択肢がない。
４つあげられてますが、それで変動しか選択肢がない理由って何なのでしょうか？

[260: 匿名さん]

>>257

作用より副作用ねぇ・・・
それは、日銀が禁じ手とするための魔法の言葉なんですよね。

実際は今どうなっていますか？
日本と米国
私なら株価が上昇して、不動産価格も20年前よりもとても高い米国の方が良いかと思いますが。

[261: 匿名さん]

もひとつ、給料も20年前に比べて増えているし、ＧＤＰも増えている。
米国がね。
日本はどうですか？

[262: 匿名さん]

戦争で負けた国が多くを求めるなって圧力もあるような・・・

[263: 匿名さん]

実際それでバブルは弾けたんだから。

[264: 匿名さん]

>>258

変動が20年間0.975％ですか。
それって、思いっきり変動寄りだと思いますが・・・
それと、借入額も4000万円は変動を有利にする要因ですね。(変動を0.975としているなら)
借入額はせいぜい3000万にするべきでは。
実際に庶民は2000～3000万円程度しか借りないと思いますし。

そうなると、せいぜい変動との差は100万円程度かなと思いますが。

[265: 匿名さん]

インフレ誘導結構。物価・所得上昇も歓迎。
でもこれって、あくまで日本人の意見なんだよね。
転じて豊かになると、世界の枷がきつくなるだけだよ。

[266: 匿名さん]

>>264
？
シミュレーションだと言ったはずだけど？

後は各人の金利見通し次第。
残債の多い時期に低金利が続くと、後の金利上昇の影響は小さくなる。

借り入れ金額も人それぞれだから、自由にすれば良いと思うよ。
でも、2-3000万借り入れる人にとっての100万円は結構大きいんじゃないかな。

100万くらい別に、と思えるならフラットでも良いと思う。

[267: 匿名さん]

新作映画
「変動金利は怖くない〜ザ デフォルト〜」R15指定

あらすじ
プチバブル期にうっかり変動金利でギリギリ借りた主人公が、
ネット掲示板のポジショントークを通じて苦悩し同様する
ショッキングホラー。

次々と固定派が繰り出される攻撃に耐えられず壊れてゆく主人公が、
最後に日銀の国債引き受け決定で自宅を失うまでを描く衝撃の問題作。

[268: 匿名さん]

どう考えても、その前に固定が変動金利の上がらなさに耐えかねて発狂すると思う。

[269: 匿名さん]

固定さんも手を変え品を変え、ポジショントークが大変ですなぁ。

さっさと借り換えちゃったほうが良いと思うなぁ。

[270: 匿名さん]

>>266

フラット側に最大限に譲歩した上での数字　と書いてありましたが？
そうではなく、変動側に最大限譲歩した数字を出していませんか？
と聞いただけですが・・・
20年間で100万円
1年間5万円
1ヶ月4000円
大きいのでしょうかね・・・？