変動金利は怖くない？？ その４７

[匿名さん]

これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）

変動は繰上（もしくは貯蓄、マイナス金利なら繰上げよりも貯蓄が有利）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

[221: 匿名]

>218
今なら１ドル80円→90円になったら、円安と言っていいでしょう。

まだまだ円高ですよ！

[222: 匿名]

ですから、もう円高トレンドは終わっている。
９０円などの円安になるのは時間の問題。
（ドル/円の話）

[223: 匿名]

>216 >217
レントゲンだけじゃなく、CTもMRIもやったけど、全く心配いらないと言われたにも拘わらず、なぜか不安になって、サプリ飲み放題なんですね。

かわいそうに心配性は治らないらしい。

[224: 匿名さん]

今日も固定さんは変わらない金利にヤキモキしてますね。
今月も無駄な利息の支払いご苦労さん。

[225: 匿名]

そんなに簡単に円安になることが分かってれば大儲けできるね。
あなたは全財産突っ込んでドル買いしましたか？

[226: 匿名さん]

>>215
「いつでも繰上返済できる資金を保有していれば」変動金利は怖くない！
という結論は出ています（苦笑）

[227: 匿名]

近い将来を予測しましょう。

皆が理解できる業種、競争激化の家電メーカーの将来はどうですか？
現在の状況から将来を予測してください。

スーパー等は撤退をする店舗が出てくるでしょう？
自分が住んでる街から、急にスーパーが無くなったなんてことが起きてきます。
そんな時代はそう遠くはなく、これはあらゆる業種に起きてくると思います。

[228: 匿名]

「変動金利は怖くない？？その250」とかでは
どんな会話が行われてるだろうか。

金利が上がってしまってて、それでも変動さんが
「4%ぐらいの金利の方が生活に緊張感があって
いいんだよ。そんなことも知らないなんて、
だから固定なんだよ。」って言ってたりするかも。

[229: 匿名さん]

案外２２８さんが
まだ変動スレで頑張ってたりしてね。

金利は上がらず、給料は下がり
「給料は下がったけど、それでも金利を固定しちゃったから
生活に緊張感があっていいんだよ」って言ってたりするかも。

[230: 匿名さん]

そうだね。話自体はずっとループしているんだろうね。

人口構造が団塊Jrが亡くなった頃に人口動態が変化していれば良いんだろうけど、
団塊Jrの子供は少ないから、逆三角形が続くんだろうね。

こんな当たり前の前提があるのに、消費が増えるだの金利が上がるだの、どんだけお花畑なの？

[231: 匿名さん]

デフレが続けば、金利は変わらず所得が下がる。
その時点で固定から変動に借り換えたくても
残債がたいして減ってないのに、所得が下がってれば
（増税による可処分所得の減少も含めて）
銀行の査定にも響くだろうね。
はたして大幅な優遇が引き出せるのか・・・

[232: 匿名]

変動さんで尊敬するのは
深夜2時、3時まで固定の悪口書いてて、
翌朝7時とかにまた同じ口調で固定の
悪口書くところ。
一体いつ寝てるんだと感じさせるアグレッシブさ。

ごくたまに書き込みが途絶えるのはインフルエンザ
の時だけか。

[233: 匿名さん]

まあ、固定さんと違って
変動スレでの変動さんは大勢居ますので。

＞一体いつ寝てるんだと感じさせるアグレッシブさ。

見回りお疲れ様です。
どうしても　多数（変動）　ＶＳ　少数（固定）　だと大変ですね。

[234: 匿名さん]

人口減少＝消費減るはいかがなものかと。
さすがに人口が半分になったら消費も減るでしょうけれど。

リーマンショック時に何が起こったか。
血流が止まった。

経済とは血流が大事。

我々庶民にとって大事なのは給与。
給与はここ10年くらいは減少している。
これが上昇しだして上昇傾向になれば、必然的に消費が増える。
人口が5％減ったところでそれくらいは大丈夫。(給与所得者が減るのもカバー)
それは誰にでもわかりますよね。

では、どうすれば給与が増えるか。
インフレ(ハイパーではないよ)
インフレ目標2％でもいいのでは。

日銀、政府共に足並み揃えて物価上昇率2％を掲げる日は
早ければ2013年。
遅くとも2015年と予想。

それにより、過去20年の日本の状況と一変してくるよ。
歯車というのは動き出すと大きい。
血流もしかり。

[235: 匿名さん]

>>232
そりゃ数が全然違う。アグレッシブな人だけでも5人～は毎日いる。
固定さんは自演らしきものも見受けられるが、せいぜい2,3人でしょ？

給料もらっても固定の擁護なんてイヤだよｗ

[236: 匿名さん]

>>234
諸外国も2％なんだから、それじゃ為替動かせないけど良いの？
円高が定着するよ？

>人口が5％減ったところでそれくらいは大丈夫。(給与所得者が減るのもカバー)
>それは誰にでもわかりますよね。

分かりません。
5％減った分の消費をだれが代わりに支えるの？
勤労者の平均給与は下がり続けているけど？
年金も社会保障も減らされる見込みだけど？


それに、予想は結構だけどどうやって実現させるの？
1％ですらなかなか達成できないんだけど。
>日銀、政府共に足並み揃えて物価上昇率2％を掲げる日は
>早ければ2013年。
>遅くとも2015年と予想。

[237: 匿名さん]

昨日感じた疑問をひとつ。

>>157で、

>まぁ、変動金利選択の条件は

>1.ローン返済期間が短い事
>１０年くらい？

>2.収入に対してローン金額が少ない、もしくは資金的な余裕がある事

>上記を満たしているなら、セオリー通りでしょう。

ローン期間が短い例として10年を挙げていたけど、フラットを前提にすると
10年後に1%上がるから、10年超えても引き続き逆転は無理だということになる。

固定さんは「10年以内であっても変動が有利とは限らない！」と力説しないといけないんじゃないかな。
もちろん10年以内のローンではフラット20Sの最低金利でも変動には適わないんだけど。

固定さんが住宅ローンの仕組みを理解していない好例。

[238: 匿名さん]

>>236

>諸外国も2％なんだから、それじゃ為替動かせないけど良いの？
>円高が定着するよ？

為替を動かせない？
それは何故？
今、1米ドル＝78円としましょう。
もし、このまま日本と米国の状況がそのままだったら円高が進みますか？
高確率で進むとしましょう。
永遠に進むと1米ドル＝10円くらいになりますかね？
では、日本の物価上昇率が2％になったとしましょう。
定着＝そのまま動かなくなりますか？
動きますよ。きっとね。フフフ
なぜなら、物価上昇率の単純比較だけで為替は変動するのではないから。


>分かりません。
>5％減った分の消費をだれが代わりに支えるの？
>勤労者の平均給与は下がり続けているけど？
>年金も社会保障も減らされる見込みだけど？

前提は所得が増加傾向に変わるとしていますが。
誰が支えるの？
全国民ですが、何か？


>それに、予想は結構だけどどうやって実現させるの？
>1％ですらなかなか達成できないんだけど
どうやって？
解散総選挙後に、自民党政権誕生。
自民、公明、民主(一部)の連立政権誕生。
自民党主導による、日銀法改正
物価上昇率2％を日銀と政府が一体となって掲げる。
達成できない場合、日銀の人事について政府が関与するような条件となっているため
日銀は達成に向けて、過去20年間に行わなかった手法も併用し2％へ誘導。

この流れは早ければ2012年10月にも現実味があるかなと。

[239: 匿名さん]

さらにもうひとつ。

「ローン期間10年以内なら変動有利」と考えると、期間15年でも変動有利。
期間20年近くで若干の不確定要素があるけど、期間20年を超えるとフラットの適用金利が
上昇するから再び変動有利。

フラット30年で借りるとすると、変動で借りて毎月同額返せば25年以内に終わるから、
フラットは常に分の悪い勝負をするしかないんだな、と思う。

当たり前の話で、参照金利が長期の国債なりLiborなりだから、投資する側、貸す側の立場で
損しない程度の水準になる。
結果、借り手で得するケースはそもそも稀なんだろう。

[240: 匿名さん]

>>234
アグレッシブな予想ですね。
物価上昇率2%なんて、消費税効果だけで持続しないよ。
反動でそれ以上に落ちるかも。

この先10年で物価上昇率で平均1%行ったら奇跡だと思う。
平均ゼロ%でも良い方かな。