変動金利は怖くない？？ その４７

[匿名さん]

これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）

変動は繰上（もしくは貯蓄、マイナス金利なら繰上げよりも貯蓄が有利）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

[1001: 匿名さん]

>>997
なるほど。確かに政策金利が景気に連動しないと、不良債権化するリスクがありますね・・・
銀行の本音が聞いてみたいところです。

[1002: 匿名さん]

現時点でのフラットの選択肢は

・エコの０．７％優遇５年
・ベーシックの０．３％優遇５年

しかない。

旧フラット３５Ｓは今からでも申し込めるんですか？
出来なければ議論にすら値しないと思いますが。

[1003: 匿名さん]

>>1000
>10年債の過去最低水準は0.2%ぐらいまで行ったことがあるから
嘘はいかんでしょ。

http://www.boj.or.jp/research/wps_rev/mkr/data/kmr04j01.pdf#search='10蟷ｴ蝗ｽ蛯ｵ%20蛻ｩ蝗槭ｊ%202003蟷ｴ%200.4'

2003年中の債券相場動向を振り返ると、10
年国債利回りは年初より低下基調を辿り、6月
には0.4%台に達した。しかし、6月下旬から7
月にかけてと、8月下旬から9月にかけて、金
利は2度にわたり急上昇し、一時は1.6%を越え
るなど、大きく変動した

[1004: 匿名さん]

昨年９月末〆切。
権利保持は二年間有効。

[1005: 匿名さん]

政権が変わってまた新Sみたいなのが出てきたら一気に盛り上がるだろうな。
今の水準の長期金利で当初10年マイナス1％なら旧Sより殺到しそうだし。

[1006: 匿名さん]

>1005

税金目当てなところが、ナマポそっくりだよね。
サブプライム層らしいと言えば、らしいけど。

[1007: 匿名さん]

>>1005

そんな状況になるって事はさらに不況が深刻になっていたり長期化してたりするんだろうから結局これまでは変動が一番って事になる。

フラットで魅力的な優遇が出る＝低金利の長期化の可能性が高いって事。
だいたい住宅ローン証券買ってる投資家はそんな低利回りでも利益出る事を見込んでるんだからフラットで借りるって事は投資家の逆張りしてるって事。

[1008: 匿名]

フラットＳは団信は任意なので、借入れが3000万程度、30歳前半であれば､団信よりも民間の生命保険の方が、税金控除もあるので良いですよ。
因みに私は借入れが3000万程度、30歳のため、ライフ○ット生命にて3000万を、新たに別にかけて月7300円程度です。
税金控除を考えると大体月額4000円程度で団信入ってるのと変わらない保証(しかも減らない)が得られます。

[1009: 匿名]

因みに30年定期の場合でした。
なので、単にフラットは実質＋0.3パーセントというのは、あくまでもケースバイケースかと思います。

[1010: 匿名さん]

>1008

団信の加入率は90%以上。
生保でもいいが団信より安く済ますには30歳以下でないと無理。フラットは20代限定って事でOK？

[1011: 匿名]

税金控除を考えれば、35歳位までは生命保険の方が安いと思いますよ。
団信は控除出来ないですし。

[1012: 匿名さん]

>>1009

実際は民間とフラットでは初期費用がフラットのほうが多く掛かるため、初期費用（頭金）を同じで比較するとフラットのほうが借入額が多くなるので借入増による利払いも含めると0.3以上の金利差になる。

さらに変動は毎月無料でネットから少額繰り上げとか出来、保証料は繰り上げする事により戻って来るが、フラットは100万以上からしか繰り上げが出来ず、ここでも差が出る。

フラットの繰り上げ制限は証券化してるが故。繰り上げされると投資家に運用益を払えなくなるのでわざと繰り上げしずらくしてる。

さらにすぐ競売行きになるのも延滞して投資家に運用益を払えなくなるのですぐに現金化する必要が有るから。

[1013: 匿名さん]

>1011

控除って払い額年間5万に対する控除だけじゃん。それにそれとはべつに当然生保は入っているべきなので団信のための税額控除はゼロな人がほとんど。

[1014: 匿名]

因みにフラットの初期費用って、手数料の事ですよね。通常2.1パーセントですが、デベ提携だど、1パーセント以下になりますよ。3000万で30万以下。銀行の保証料は確か3000万だと70万位だったような気がしますが。
繰り上げに関しては確かに、難がありますね。

[1015: 匿名さん]

>>1014

それを言ったらデベ提携だと保証料デベ負担とかあるし。

[1016: 匿名]

それはいわゆる値引きの一種ではないですか？

[1017: 匿名さん]

フラットの方が金利は高いのは当たり前だろ。
まあ、一々金利を比較する水準まで差がなくなってきたとも言えるが。

金利の差もそうだけど、問題は変動さんの不安感解消。

少々差額で胸が潰れそうな思いをしながら、ここでフラットの
あることないこと騒ぎ立てて気を紛らしてたけど、
実は知識やデータがそもそも間違ってましたとか。

あんな変動さんの恥ずかしい姿はもう見たくないって人も多いはずだ。

[1018: 匿名さん]

>1017

フラットネタはいつも固定さんが出して来るから反論しているのであって、おまえらが来なければ話題になんてならんよ。

よく「変動は不安に違いない」みたいな書き込み有るけど、今のところ変動が不安に感じる要素って無いだろ。
逆に順調過ぎて怖いくらい。

もともと変動派は数年以内の多少の金利上昇は織り込んで借りてるのに全く上がらないからな。いったい何に不安を覚えればいいのか？こっちが聞きたいわ。


必死に「フラットは有利だ」（しかも遠い過去のS)ってアホがいるからそれ違うからって言ってるだけで間違いを指摘して上げてるだけ。

悔しかったら変動が不安になるようなネタを出して見ろよ。国家破綻とかバブルみたいな極端な夢物語じゃなくてな。

[1019: 匿名]

>1017
その通りですね。
フラットは金利が固定じゃないとか、嘘を言ったり。
フラットの破綻率とかこれからフラットを利用する人には全く関係のないことを言いだしたり。
等など、
変動さんが必死に自分の不安を解消しようとしているのが痛々しい。

[1020: 匿名さん]

趣味固定って、借金もできないニートなレス乞食の煽りにしか見えないんだよな。

[1021: 匿名さん]

>>1020
いや、別にいいんだけどここ数日の無様な姿を見せられた上に、
一言の訂正ない変動さんに閲覧者の心は離れていってるし、
このタイミングでその煽りは更に支持率下がったと思うよ。
マジで。

[1022: 匿名さん]

>>1020
しらけるね。
何なんだろう。お前大丈夫か？

[1023: 匿名さん]

よく続くもんだね。感心する。
最初によく考えて借りたなら、後は淡々と返済すれば良いと思う。

固定さんは金利が上がらないストレスで一生懸命変動が不安ということにしたいようだけど、
客観的におかしいということは自分が一番分かってるよね？

金利が上がらない、上がる気配も無い、可処分所得は減る、デフレは続く、
これでなぜ変動が不安になるの？不安になるのは固定さんだよね？

今からでも変動に借り換えちゃえば良いのに。

[1024: 匿名さん]

>1021

閲覧者の心って。。。
あたま大丈夫？
選挙にも出るつもりかな。

スレの趣旨をよく確認しようね。

[1025: 匿名さん]

最近の固定さんは

フラットうらやましいだろー！
変動不安だろー！

しか言わないんだけども
そもそもフラットに魅力を感じなかったから変動にしているわけで。
フラットとも比較してるからフラットの知識も有るわけでなので、「金利が変動とフラットでは変わらない」みたいなガセネタ出されたらそりゃ反論するわ。

フラット選ぶ人って変動の知識（というより経済の知識）が無いひとが多い気がする。だから長期金利と政策金利の違いをフラットのひとは分からない。

過去のデータで借りる前は長期固定を希望するひとが多いってのがあったけど、そりゃ当然だと思う。なんの知識もなければ固定＝安全、変動＝危険って誰もが思うから。で、いざ借りる時に変動が多くなるのはしっかり勉強した結果でしょう。固定さんお得意の変動じゃなきゃ借りられなかったなんてひとはたぶんほとんどいない。そもそも審査が通らないし金利がちょっと上がっただけで返せなくなるような借り方するひとが本当にいるわけないでしょ。

それと、不安だろー言われてもそろそろ利上げが有るような情勢ならまだしもデフレ、増税、円高、少子高齢化でさらなる金融緩和とか言われてるのにどう不安に思えばいいんだか？？？

近いうちに円高は終わってインフレになるとか言ってるのっておそらく世界中でここに来てる固定さんだけじゃないの？

[1026: 匿名さん]

自信がない人はとにかく話しが長いんだよね。
だからコンパでも自信がない男性はずっとなんか喋ってるよね。
売れない営業マンもずっと喋ってる。客の顔色お構いなしで。

別に>>1025のこと言ってるわけじゃないよ。

[1027: 匿名さん]

閲覧者の心が離れる云々以前に
フラットさんが変動スレから離れられない現実・・・

[1028: 匿名]

まずは変動さんが一言
「色々間違った情報(MBSや破綻率)で煽ってゴメン」
って言ってみたら。

謝るのは性格的に絶対無理なんだろうけど。

[1029: 匿名さん]

>>1028
貴方はこの匿名掲示板で
誰に向かって一所懸命発信してるんですか？

無作為に呼びかけても誰も振り向いてもらえないと思いますよ。
正確にアンカーでも打って
探し続けたら如何ですか？

[1030: 匿名さん]

まあ、１０２８みたいのを粘 着って言うんだろうな。
とても参考になる。
しつこさたるや蛇のごとくだな。

[1031: 匿名さん]

あぁ～あ。今頃必死になって過去スレ読み返して
アンカー打ってるんじゃないの？

この固定さんはそのくらい平気でするとみた。
もう収まりが効かないんだろ。

[1032: 匿名さん]

それだけ勉強熱心なら、固定、変動のメリットデメリットを記載して、
政策金利と長期金利の違い、住宅ローンの仕組みを理解していない固定さんに
教えてあげればよいのに。

[1033: 匿名さん]

No.656 by 匿名さん　2012-09-10 17:38:59
>>650
固定が増えてるなんてバカな　と思って調べたら本当だった。
昨年（23年）までは変動を希望する人が増加していたが、
24年度に変動が大きく減少に転じている。
http://www.jhf.go.jp/files/100499320.pdf
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

このデータ見ると36％が全期間固定で28％が変動と言うことになるけど、
例えば相続あったりで5.000万のマンションを1.000万のローンしか組まない人や、
もしくは50代とかで10年以内完済前提の人は当然変動が多いですよね。

となるとそういう人たちを除いて長期前提の(年収600万で3,000万融資とか)
ガッツリの人だけだと事実上割合は15％前後とかそんなになったりしませんかね？

どなたか分析頼みます。

[1034: 匿名さん]

>>1033
金利差が小さくなって、MAX200-300万程度の差なら固定で良い、となったのでは。

記載の通り、返済期間が短い人は変動なので外すとして、
金利リスクを取れない長期借入者は安く全期間固定できるから安心。
そもそも30年とか35年かけて返す人は他に選択肢が無いし、変動だと審査が通らない可能性もある。

それでもデフレが続けば厳しいけどね。その結果が破綻率の高さだろうから。

無理のあるローンは給与の減少で資金繰りに行き詰るし、
返済期間が長いことでリストラや介護等による途中脱落の可能性が高まる。

[1035: 匿名さん]

金利が今後どうなるかは誰にも予測がつきません。
そもそも住宅ローンの金利の種類を金利の予測に応じて決めるべきではないとも言えます。
自分が住むための住宅の購入は、投資ではないのですから。

住宅ローンを考える際の基本は、やはり、固定金利だと思います。
将来にわたる返済額がその時点で決まり、将来の支出の計画が立てやすくなるからです。

こういうと、「このご時世、将来の収入だって不確実なのだから固定でも同じだ。」
と反論する人も居ますが、将来設計はあくまで「計画」です。

不確定要素があることは承知ですが、一つでも不確定事項がなくなれば計画の現実性が増します。
住宅ローンの返済は支出の中でも大きな比率を占めますので、計画をする上で非常に大きなポイントです。

一方で、比較的家計に余裕があれば、変動金利を選んでよい場合があると考えます。
住宅ローンを返済しながらでも貯蓄ができるならば、金利が多少上昇しても家計が破綻することはないでしょうし、
貯蓄を繰上げ返済に回して元金を減らすという対策も取れるでしょう。
このような場合は変動金利でローンを借りて目先の低金利を享受するという考え方も成り立ちます。

やってはいけないのは「希望の物件を購入すると固定金利だと毎月返済額が大きくなって返済が厳しそうだから、
変動金利を選んで毎月の支払いを少しでも少なくする」。これは危険な考え方。
ここでもよく言われている「ギリ変」です。

家計が厳しい方こそグッとこらえて固定金利で金利上昇リスクを避けるべきです。
ローン全体の約半数を締める変動選択者の中には、
変動金利での計算で、返済金額の安さばかりを強調されたセールストークで購入を決めた（買わされた）人も、少なくはないと思います。


超低金利の現在でも「住宅ローンの基本は固定金利であり、変動金利を使ってよい人は限られる」という考えが正解でしょう。
自分は使ってよい人かどうかを、良く考えてから選択しましょう。

[1036: 匿名さん]

>>1035
コピペ長い

[1037: 匿名さん]

変動でギリギリな人が固定でなんか借りれるわけないでしょ？
そんな人は、そもそも家なんか買っちゃだめだよね。

[1038: 匿名さん]

1035が正論。

[1039: 匿名さん]

>>1037

そのとおり。
変動でしかローン組めない、返せない人は買っちゃダメ。

あと、一馬力じゃ返せない人も買っちゃダメ。

変動／固定のどちらが良いかというよりもこの２つが大事。

[1040: 匿名さん]

一番高い部屋を見せて、一番安い部屋の値段を提示して、その時点での一番安い金利で返済計画を立てて見せる。
セールスマン！

[1041: 匿名さん]

よく変動は「属性が良くないと承認が取れない」、「審査OKは返せると言うこと」
って白々しく書いてるレス多いけど、中小企業勤務で年収500〜700万でも
8倍くらいは通るよ。

別に属性良くないし、返せるけど生活は困窮を極める。

[1042: 匿名さん]

>>1041
昔は通ったんだろうけど、今は無理。

[1043: 匿名さん]

フラットの方が審査は緩い。
変動での破綻なんてリーマンショック時ですら殆ど居ない。
結局、ギリ変なんて居ないってことじゃないの？

ギリ固定は明らかにいるみたいだけどさ。
そもそも、フラットの存在意義は、信用の低い人に貸し付けること。

[1044: 匿名]

んん、マンション営業になると、変動の一番安い金利で話を進めて絶対に
管理費・積立金・駐車場の話はしない。

[1045: 匿名さん]

>>1035

金利予測がつかないから固定ってのは、選択する上で一つの目安になると思うけど
その反面、ローン開始時から変動よりも支払い・利息額が多いという条件が付きます。

そしてあなたの意見を反映させると（計画性重視という観点において）
・年収に対して借入額が多くなるほど「固定」
・年収に対して借入額が少なくなる程「変動」
ってことになりますよね？

[1046: 匿名さん]

>>1044
こちら地方都市だけど安いマンションはそもそもフラットSに対応してなかった。
そして年収300万とか400万の一般家庭がほぼフルローンで変動で主流。

[1047: 匿名さん]

ギリ変はいません！(ｷﾘｯ


都合の悪い設定はないことにするのが一番手っ取り早いもんね（笑）
現実には、下から
少数のギリ固＞多数のギリ変＞多数の普通固定＋普通変動＞少数の余裕固定＞少数の余裕変動の順で
所得・属性の低い順に階層が積み上がっている。

このスレの変動命さんは、最上層のケースを前提にして最下層をけなしているだけで不毛。
結局不況でも日本人的に我慢してるから少数の最低層しか破綻してないのが事実。

[1048: 匿名さん]

そもそも前に変動さんに年収聞いたら600万とか800万とか
普通の人ばっかりだったけどな。

普通でシッカリ借りちゃってるから金利を心配するんだとうけど。

[1049: 匿名さん]

ギリの定義がないからなんとも言えんが
このスレの場合はテンプレ返済が最低基準なので
その返済をしている以上、ギリ変って居るの？
単純返済（支払い）で考えれば固定選択者にギリ？が多くなってしまうことになる。

[1050: 匿名さん]

だいたい、このスレを見てローンを検討してる人が
「テンプレ返済できないけど、変動にしました」なんて意見見たことない。

[1051: 匿名さん]

>>1045
＞その反面、ローン開始時から変動よりも支払い・利息額が多いという条件が付きます。
正しいようで、正しくありません。
今時点、ローン開始時は変動よりも支払額が多いというのは正しいですが、
最終的な支払額は、変動より多くなるか少なくなるかは今後の変動の金利次第です。

＞そしてあなたの意見を反映させると（計画性重視という観点において）
＞・年収に対して借入額が多くなるほど「固定」
＞・年収に対して借入額が少なくなる程「変動」
＞ってことになりますよね？
なりません。
貯蓄に回せるお金があるかどうかです。
もちろん、借入額と年収の比率も影響はしますが、それだけではありません。
子供の有無、教育費の内訳、趣味、すべての支出を含んだうえでの余裕度です。
年収に対して借入額が少なくても、子供が多く、進学塾や習い事、学校も私立などと
計画している家庭では資金の余裕がなくなる場合もあります。
もっとも、いつでも中止できる項目は余裕部分とみなしても良いかもしれませんが。

[1052: 匿名さん]

ギリ固の方が多いから機構の破綻率が８％もあるんだろ。何を言ってるのか。

[1053: 匿名さん]

3年未満の短期なら変動でもありだけど、それ以上の期間を変動金利で借り入れするなんて、
企業では考えられないよな。
個人の住宅ローンだと貸す方も借りる方も平気なのが不思議だ。

[1054: 匿名さん]

>>1051
なのでこのスレはテンプレ返済（３％の金利設定）が基本になっています。
この条件では変動履行者は借入初期から政策金利が約４％仮定の支払いをしているため
そこまでの金利上昇への耐性を含んでいます。
（さらに金利差額分を元本返済に充てている為、年数を経るほど金利上昇耐性は上がります）

この返済をする限りは

＞すべての支出を含んだうえでの余裕度です。

変動に分がある気がするのですが。

＞最終的な支払額は、変動より多くなるか少なくなるかは今後の変動の金利次第です。

これはごもっともです。

[1055: 匿名さん]

>1050
ここにいるよ。
テンプレ返済は完璧にはできてないけど、返済＆貯蓄を実行中。
まぁ何とかなるよ。
固定は眼中に無かった。

[1056: 匿名さん]

＞変動に分がある気がするのですが。
ですから、そうはっきり断言できるのは今だけで、この先は未定なんです。

[1057: 匿名さん]

未定だからこそ
変動の場合はテンプレ返済に代表されるように
常に短期的な目標（定期的な見直し）を設定しているのです。

私だけではないと思いますが
変動履行者はあなたの言う不確定要素である「所得」も
計画性の一つとして組み込んでいます。

[1058: 匿名さん]

そもそも金利が安くても性格によっては、
メンタルコスト(不安感)、実務コスト(ここで終日怖くないと書込み続ける人件費)
を勘案するとあんまり安くなかったりして。

[1059: 匿名さん]

1000を超えましたので48をたてました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/267634/

[1060: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用いただきありがとうございます。

次のスレッドが作成されておりますので、本スレッドは閉鎖いたしました。

以降につきましては、以下の新しいスレッドをご利用ください。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/267634/

ブックマークなどされている場合は、
大変お手数ですがURLのご変更をお願いいたします。

引き続き、皆様との情報交換の場としてご利用いただければ幸いです。

今後とも、宜しくお願いいたします。