変動金利は怖くない？？ その４７

[匿名さん]

これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）

変動は繰上（もしくは貯蓄、マイナス金利なら繰上げよりも貯蓄が有利）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

[1039: 匿名さん]

>>1037

そのとおり。
変動でしかローン組めない、返せない人は買っちゃダメ。

あと、一馬力じゃ返せない人も買っちゃダメ。

変動／固定のどちらが良いかというよりもこの２つが大事。

[1040: 匿名さん]

一番高い部屋を見せて、一番安い部屋の値段を提示して、その時点での一番安い金利で返済計画を立てて見せる。
セールスマン！

[1041: 匿名さん]

よく変動は「属性が良くないと承認が取れない」、「審査OKは返せると言うこと」
って白々しく書いてるレス多いけど、中小企業勤務で年収500〜700万でも
8倍くらいは通るよ。

別に属性良くないし、返せるけど生活は困窮を極める。

[1042: 匿名さん]

>>1041
昔は通ったんだろうけど、今は無理。

[1043: 匿名さん]

フラットの方が審査は緩い。
変動での破綻なんてリーマンショック時ですら殆ど居ない。
結局、ギリ変なんて居ないってことじゃないの？

ギリ固定は明らかにいるみたいだけどさ。
そもそも、フラットの存在意義は、信用の低い人に貸し付けること。

[1044: 匿名]

んん、マンション営業になると、変動の一番安い金利で話を進めて絶対に
管理費・積立金・駐車場の話はしない。

[1045: 匿名さん]

>>1035

金利予測がつかないから固定ってのは、選択する上で一つの目安になると思うけど
その反面、ローン開始時から変動よりも支払い・利息額が多いという条件が付きます。

そしてあなたの意見を反映させると（計画性重視という観点において）
・年収に対して借入額が多くなるほど「固定」
・年収に対して借入額が少なくなる程「変動」
ってことになりますよね？

[1046: 匿名さん]

>>1044
こちら地方都市だけど安いマンションはそもそもフラットSに対応してなかった。
そして年収300万とか400万の一般家庭がほぼフルローンで変動で主流。

[1047: 匿名さん]

ギリ変はいません！(ｷﾘｯ


都合の悪い設定はないことにするのが一番手っ取り早いもんね（笑）
現実には、下から
少数のギリ固＞多数のギリ変＞多数の普通固定＋普通変動＞少数の余裕固定＞少数の余裕変動の順で
所得・属性の低い順に階層が積み上がっている。

このスレの変動命さんは、最上層のケースを前提にして最下層をけなしているだけで不毛。
結局不況でも日本人的に我慢してるから少数の最低層しか破綻してないのが事実。

[1048: 匿名さん]

そもそも前に変動さんに年収聞いたら600万とか800万とか
普通の人ばっかりだったけどな。

普通でシッカリ借りちゃってるから金利を心配するんだとうけど。

[1049: 匿名さん]

ギリの定義がないからなんとも言えんが
このスレの場合はテンプレ返済が最低基準なので
その返済をしている以上、ギリ変って居るの？
単純返済（支払い）で考えれば固定選択者にギリ？が多くなってしまうことになる。

[1050: 匿名さん]

だいたい、このスレを見てローンを検討してる人が
「テンプレ返済できないけど、変動にしました」なんて意見見たことない。

[1051: 匿名さん]

>>1045
＞その反面、ローン開始時から変動よりも支払い・利息額が多いという条件が付きます。
正しいようで、正しくありません。
今時点、ローン開始時は変動よりも支払額が多いというのは正しいですが、
最終的な支払額は、変動より多くなるか少なくなるかは今後の変動の金利次第です。

＞そしてあなたの意見を反映させると（計画性重視という観点において）
＞・年収に対して借入額が多くなるほど「固定」
＞・年収に対して借入額が少なくなる程「変動」
＞ってことになりますよね？
なりません。
貯蓄に回せるお金があるかどうかです。
もちろん、借入額と年収の比率も影響はしますが、それだけではありません。
子供の有無、教育費の内訳、趣味、すべての支出を含んだうえでの余裕度です。
年収に対して借入額が少なくても、子供が多く、進学塾や習い事、学校も私立などと
計画している家庭では資金の余裕がなくなる場合もあります。
もっとも、いつでも中止できる項目は余裕部分とみなしても良いかもしれませんが。

[1052: 匿名さん]

ギリ固の方が多いから機構の破綻率が８％もあるんだろ。何を言ってるのか。

[1053: 匿名さん]

3年未満の短期なら変動でもありだけど、それ以上の期間を変動金利で借り入れするなんて、
企業では考えられないよな。
個人の住宅ローンだと貸す方も借りる方も平気なのが不思議だ。

[1054: 匿名さん]

>>1051
なのでこのスレはテンプレ返済（３％の金利設定）が基本になっています。
この条件では変動履行者は借入初期から政策金利が約４％仮定の支払いをしているため
そこまでの金利上昇への耐性を含んでいます。
（さらに金利差額分を元本返済に充てている為、年数を経るほど金利上昇耐性は上がります）

この返済をする限りは

＞すべての支出を含んだうえでの余裕度です。

変動に分がある気がするのですが。

＞最終的な支払額は、変動より多くなるか少なくなるかは今後の変動の金利次第です。

これはごもっともです。

[1055: 匿名さん]

>1050
ここにいるよ。
テンプレ返済は完璧にはできてないけど、返済＆貯蓄を実行中。
まぁ何とかなるよ。
固定は眼中に無かった。

[1056: 匿名さん]

＞変動に分がある気がするのですが。
ですから、そうはっきり断言できるのは今だけで、この先は未定なんです。

[1057: 匿名さん]

未定だからこそ
変動の場合はテンプレ返済に代表されるように
常に短期的な目標（定期的な見直し）を設定しているのです。

私だけではないと思いますが
変動履行者はあなたの言う不確定要素である「所得」も
計画性の一つとして組み込んでいます。

[1058: 匿名さん]

そもそも金利が安くても性格によっては、
メンタルコスト(不安感)、実務コスト(ここで終日怖くないと書込み続ける人件費)
を勘案するとあんまり安くなかったりして。