変動金利は怖くない？？ その４７

[匿名さん]

これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）

変動は繰上（もしくは貯蓄、マイナス金利なら繰上げよりも貯蓄が有利）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

[241: 匿名さん]

>>238
>定着＝そのまま動かなくなりますか？
>動きますよ。きっとね。フフフ
>なぜなら、物価上昇率の単純比較だけで為替は変動するのではないから。
そうだね。
でも、為替はボラティリティが大きいけど、ファンダメンタルズ（金利＝インフレ率）に収斂する傾向にある。

なので、ある水準を挟んで行ったり来たりするだけだと思う。

>前提は所得が増加傾向に変わるとしていますが。
>誰が支えるの？
>全国民ですが、何か？
労働者がどんどん減るのに全国民が支える？無理。
年金のマクロスライドも適用されるし、社会保険料は引き続き増加中で可処分所得は減少する。
それを賄うほどに所得が増える想定？

>日銀は達成に向けて、過去20年間に行わなかった手法も併用し2％へ誘導。
これが日銀による国債引き受け？

[242: 匿名さん]

>>239

ここでいうフラットとは、金利何％を想定されていますか？

[243: 匿名]

>234
2%のインフレなんて起こりませんよ。
年金問題が解決しない不安定な将来が待ってる日本は貯蓄に励むだけです。
他スレでは老後必要資金は年金以外に6000万円って言ってますよ。

もう日本人は激安価格にハマってしまってるし、高いものは買いません。

[244: 匿名さん]

>>238
なんでその方法が所得増につながるんだ？

そもそも

＞過去20年間に行わなかった手法も併用

って何よ。

[245: 匿名さん]

>>240
物価上昇率は性能の向上が入っているからね。
それに流行のものが取り入れられやすいから、その点でもデフレを増幅させる。

以前は通信料、少し前だとエコポイントの液晶テレビ、今度はスマホ。
流行のものは競争が激しいのでデフレ効果も大きい。

昔「俺様の食費が上がっているからインフレだ！」みたいなことを言っている人がいたけど、
CPIの仕組みを知らない人は可哀想だと思った。

[246: 匿名さん]

人口は減る、収入は減る、税金は上がる。
労働者は減る、子供も減る。
どうやって物価が上がるのだろうか？

[247: 匿名さん]

>労働者がどんどん減るのに全国民が支える？無理。
>年金のマクロスライドも適用されるし、社会保険料は引き続き増加中で可処分所得は減少する。
>それを賄うほどに所得が増える想定？

日本のGDPの大半は内需です。
内需が増えれば、給与も増えます。
つまり、インフレになると、回転が効いてきます。
現在はデフレなので、逆回転がかかっています。
逆回転が止まり、回転するのですよ。
マイナスのスパイラルだったものが
プラスのスパイラルへと変化します。

十二分に可能です。

[248: 匿名さん]

とある固定さんの言うように、どっちが得かはローン終了時にしか分からないから、今の時点ではみんなの予想は確率論だろう。なので、All or noneの議論をしても噛み合わないし、正直、最近の議論はいまいちイケてないと思うよ。

例えば今月変動0.775%で20年返済3000万円借りた人がテンプレ実行するとして、フラットエコや20年固定より返済額が少なくなる可能性はどれくらいと予想するか？

自分は95％と予想する。

だから自分は変動で借りたが、人によっては95％でも不安だから固定にする場合もあるだろうし、70%と予想するので固定にするという場合もあるだろう。詳細な根拠は別に不要だから（こんな確率に根拠となる計算なんて存在しないし）、みんなどう思うか書いてほしいな。

[249: 匿名さん]

>>242
ちゃんとした数字は分かんないけど、フラット20S＋団信の最低金利は1.2％くらい？
確か2年前くらいだったよね？定期的に自慢に来ている人がいたから。

変動は0.775％かな。変動の最低金利は0.6％台らしいけど、よく分からないので。

フラット側にはローン残高の2.1％を上乗せして、
変動側には保証料相当の金利0.2％を上乗せすると実際と近いのかな。

[250: 匿名さん]

どうやって物価があがるのか？
新たな手法とは何か

答えは
日銀が禁じ手として封印していた手法です。

このスレッドでも以前書きましたよ。
その47の1～100の間にあると思います。

政府＝10年間で100兆円のコンクリート予算
日銀＝禁じ手
これでインフレにしようとするでしょう。
早ければ今年の10月、進展に少し時間が掛かったとしても2013年末には見えてくるでしょうね。

[251: 匿名さん]

もう今の水準が「当たり前」だと思われてきてるから。
ブランドや車・装飾品なんて若年者ほど興味はないから売れない。
まず国民が消費しない。

しかし、これって異常か？ってことよ。
元々日本人は質素な生活を送ってきたわけで
国民が浮かれていたのも「バブル」のほんの数年だけでしょ？

そりゃあ金が流通すれば、良い暮らしはできるが
実は幸せの定義はそこにはないってこともバブルでわかったでしょ。
（心が豊かになる、という感覚ではなく欲求が満たされるという意味）

[252: 匿名さん]

>>248
100％に限りなく近いと思う。というか、そもそも本来の対立軸は
変動にするか固定にするか、じゃなくて変動にするかローンを借りないかだと思うが。
固定は一部頭のおかしいのが頑張ってるだけで。

[253: 匿名さん]

簡単に言うと、日本人が色んな意味で餓えてないからだな。
調査とか関係ないので、感覚で言うが。今の世論って
所得が上がって欲しい。という意見より
所得が今より下がって欲しくない。という意見の方が多いんじゃないか？

[254: 匿名さん]

>>253
そりゃそうだろう。高級取りと目される電機業界は大規模なリストラが始まってるし
若い人は早慶レベルでも給料が高い本当の一流企業に
就職出来るのは数えるほどで、仮に名の通った企業に就職出来るとしても
給料が安いような方にどんどん回されている状況だから。

若い人で金持ってるようなのは関東連合みたいな悪いことしてる連中だけだよ。

[255: 匿名さん]

>>249

もう少し現実味のある数字で比較しないとと思うのですが・・・
まず、時間軸が違うようですし・・・

いまだとフラットはもう少し金利高いですよね？
それと、変動金利も0.775％を確実に取れるのかどうか疑問です。
ましてやそれ以下なんて、住んでいる地域によってはほぼ不可能でしょう？
大手行の標準的な変動金利は0.875％で考えた方が良いかと思いますが。

誰かが書いていましたが、変動金利も永遠に同じ金利が約束されているわけではないので
5年後に0.5％程度の上昇、さらに10年後に0.25％程度の上昇程度を見込むと
15年後にはさらに0.25％の上昇を見込むなどするのですよね？
これをリスクと捉えるのであれば振れ幅があるかと思いますが。
振れ幅の中央値で若干変動金利が有利になる程度ではないでしょうか？
総額で100万円も変わらないかなと。
20年間で100万円
1年間5万円
月4000円

で、実際の未来は >>250 のようになるのであえば
政策金利は振れ幅上限か、上限を上回る2％～3％も有得るので、固定の方が逆に数百万円程度有利になるか。
結局のところ、変動の方が有利なのは最大値が見込めるわけですよね。
これ以上の低下がほぼ無いのですから。
逆に、上昇はいくらでも有得る(計算上です)わけですね。

個人的に思うのは、
株式の現物買い＝固定　(損失は元本までと限られている＝最初から確定している)
株式の信用売り＝変動　(損失は無限大)
に近いかと思います。

[256: 匿名さん]

>>248
面白い切り口。
俺は99％変動の方が支払いは少ないと思う。

・住宅ローンの仕組み
・日銀の仕組み
・日本の現状と将来
・世界の現状と将来

といったものを考えると、変動しか選択肢がない。

住宅ローンの仕組み上、そう遠い将来の予想は必要なくて、5-7年後くらいまであれば十分。
それで十分に目処が立つ。



細かいこと言うと、フラットは事前に金利が確定しないから、多少なりともバッファがあるはず。
つまりフラットで20年になっちゃうのは実行月に運悪く金利が上昇したケースだから
「動かない」変動なら金利差が大きくなり、もっと早く返せる。

また、運良くあるいは想定通りの金利ならそもそもフラットでも20年未満で返せる。
でも返済期間が短くなるなら長期用の高い金利を支払うのはセオリーに反する。

結局、ちゃんと余力のあるローンになっていれば、わざわざ金利の高いフラットで借りる必要がない。

[257: 匿名さん]

>>250
言葉の使い方の問題なんだが
そもそもが「禁じ手」ってのは、使ってはいけない方法だってことをお忘れなく。
これは一般論で言うと、作用より反作用のほうが強く出ます。

[258: 匿名さん]

>>255
いやいや、フラット側に最大限に譲歩した上での数字だから、現実性とかは考えてないよ。

ちなみにざっくり計算で、20年ローン4000万借り入れで、変動側に一度も金利上昇がなかった場合、
300万ちょっとの差。（フラットは借り入れ4084万、変動は0.975％で計算）

後は金利上昇のタイミングと幅次第。
残債の多い時期にいかに低金利で過ごせるか、初回の利上げの時期はいつか、その後の動きはどうなるか次第。

あくまで参考値。

[259: 匿名さん]

>256
>・住宅ローンの仕組み
>・日銀の仕組み
>・日本の現状と将来
>・世界の現状と将来
>といったものを考えると、変動しか選択肢がない。
４つあげられてますが、それで変動しか選択肢がない理由って何なのでしょうか？

[260: 匿名さん]

>>257

作用より副作用ねぇ・・・
それは、日銀が禁じ手とするための魔法の言葉なんですよね。

実際は今どうなっていますか？
日本と米国
私なら株価が上昇して、不動産価格も20年前よりもとても高い米国の方が良いかと思いますが。