変動金利は怖くない？？ その４７

[匿名さん]

これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）

変動は繰上（もしくは貯蓄、マイナス金利なら繰上げよりも貯蓄が有利）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

[1: 匿名さん]

結局ずっと変動金利のほうがお得なんですよね。
固定金利は実行後金利を気にしなくてもよいくらいのメリットしかない。
たとえ変動金利３％４％になっても、ある一定の期間元本を減らしておけば
固定へ切り替える必要もない。

ガソリン価格と同じで、１５０円が相場のとき
１４０円だと、非常に安い。貯買いする人もいるだろう。
１３０円が相場のとき、１４０円だと、誰も買わないだろう。

人間は相対的に、比べるものがなければ、自分が正しいと判断することが難しい。

転じて、固定金利の方たちは昔の金利としか比べず、
今の経済状況、今後の見込みが見えないから、固定金利しか頭にない。

[2: 匿名さん]

みなさんが言ってるように、残債の多い当初10年の金利が重要と思います。金利差は月々の支払額という見かけの差よりも、元本の減るスピードに大きく効いてきますよね。私は、この10年間に政策金利が大きく上昇するような事態は考えられないと思うので変動金利にしました。7000万の借金なので結構差がでます。
10年後にローン金利が3％になったとしても払っていけると思うので。でも、そんな好景気にはならないと考えますが。

[3: 匿名さん]

ローン導入当初10年間が、もっともリスキーである事も、考慮する事が大切ですよ。自己責任でよくお考えの上、取り決め下さい。

[4: 匿名さん]

支払額の差だけでなく、残債の減少ペースも気にすべき点。

例えば支払額の差が5千円でも、それに加えて金利が低い方が残債の減少ペースは速い。
差額の5千円を繰り上げれば、もっと速く残債が減らせる。

[5: 匿名さん]

ここ数日の長期金利の動きやフラットのスレを見ていて、
変動金利の金利よりも、フラットの毎月の実行金利の方が容易に上がることがよく分かりました。
政界の動きや米国の金利などの影響をもろに受け、数日で長期金利が上下します。

一度実行金利が決まってしまえばずっと固定で変わらないけど、決まるまでは毎日ヒヤヒヤですね。
私は固定派ですが、変動を選ぶ人が多いのもわかるような気はします。
金利が上昇しなければ明らかに変動で繰り上げした方が有利ですから。
それにしても、これから変動が急上昇する時は来るのでしょうか?。

[6: 匿名さん]

5の追加です。
私が固定金利で申し込んだ時は、
固定金利が上がる時は、一緒に変動金利も上がるんだと誤解していました。

[7: 匿名さん]

結構多くの方が、景気がよくならないと政策金利は上がらない。
景気は良くならないから政策金利は上がらない。
と思われているようですね。

と、同時にもしも、
景気がよくならないのに政策金利が上昇するのは異常事態でその時はギリシャ化だとか、ハイパーインフレだとか・・・


一番可能性があるのは、日銀法改正により日銀の国債引き受けが増えた場合に市中に流通する紙幣量が増えインフレが起きる。(これは、政策的なインフレでりこの結果、株、不動産価格の上昇、物価の上昇、給与の上昇及び円安が起こる)
という事だと思うのですが。
この場合は政策金利も上昇すると思います。
といっても、1～2％程度。最大で4％程度
なお、そんな事をすれば膨大な日本の借金の利払い費は増え・・・
なんて話が出てくるのでしょうけれど、バランスを保ちながらそのような政策に持って行くかと思いますが。
もし、そうせずこのままこの先10年も現状のままではそれこそ日本はまわらなくなると思いますが。

今後10年間は世界的に欧米(特に欧州)が低迷するため、日本も・・・なんていうのはナンセンスかと思いますが。
日本も・・・となれば円高の継続ならびに産業の空洞化及びデフレ進行が継続し賃金低下継続から内需低迷
税収不足、社会保障費の増大、国債発行増大が年々進行する事になるかと思います。
そうなれば、日本の失業率の上昇と非正規雇用の増加(伴い正規雇用減少)が起きるかと。

[8: 匿名さん]

変動金利が上がる要因として優遇金利幅の縮小ということは考えられないでしょうか？
以前日経新聞で住宅ローンの貸出競争の激化で、資金調達コストの方が変動金利より高くなる、
いわゆる逆ザヤの状況になりつつある、という記事がありました。
仮に日本国債の信用低下で日本国債を保有する銀行の利益を圧迫などの状況になれば、
金利の優遇幅の縮小も考えられるのでは？と思うわけです。

それから、銀行は近い将来変動金利が上がると予想して、今は逆ザヤの状況になっても
変動金利で貸出競争を続けて行く経営方針を取っているのでしょうか？

[9: 匿名さん]

>>7
政策金利の上昇が通常の経路ではほとんど期待できないという意味では、
確かに最も高い可能性を持っているかもしれない。

ただし、インフレも増税も結果は似たようなものなので、増税でも良いと思う。
増え続ける社会保障費のために国債発行するくらいなら、社会保障費を削減して
国債発行を減らす選択肢もある。

>>8
>仮に日本国債の信用低下で日本国債を保有する銀行の利益を圧迫などの状況になれば、
>金利の優遇幅の縮小も考えられるのでは？と思うわけです。
銀行が保有する国債の平均残存年数は何年？
それも日経新聞に載っていた。

それを知っていれば、自分の書いていることが的外れだということが分かるはず。
わざとミスリードしているのでなければね。

[10: 匿名さん]

不動産経済研究所によると、４月の首都圏のマンション発売戸数は前年同月比８１・７％増と大幅に伸びた。東日本大震災を背景にした買い控えの反動もあるが、「ローン金利低下も後押ししている」（同研究所）。企業の資金需要が低迷する中、銀行が住宅ローンに力を入れていることも金利低下につながっている。国内銀行の２２年度末時点の住宅ローン残高は１０４兆円で、１０年前より２３兆円増えた。ただ日本財政の信用低下で国債が売られ、長期金利が上昇すれば、変動型金利も急騰。貸し倒れが増え、銀行経営に大きな打撃を与える可能性もある。

http://isolf.com/news/93-2012-06-10

>ただ日本財政の信用低下で国債が売られ、長期金利が上昇すれば、変動型金利も急騰。
長期金利上昇→変動金利急騰の過程を誰か俺に分かるように説明してくれ。

[11: 匿名さん]

>>9
先生、調べたら意味がわかりました。
金融機関は、特に大手行は国債残存年数を短いものに組み換えを進めており国債暴落による損失を
極力抑えるよう対策を進めている。それでも相当の損失は免れないが、大手は特に自己資本も充実
しているから安心というわけですね！

[12: 匿名さん]

まあ日銀が国債を引き受けざるを得ないわな。
まあインフレーションは避けられないわけだが。
結果コールレートオーバーナイト物は上がる流れかな。

変動さんの主張を根本的に覆すことなってしまうが。

[13: 匿名さん]

>>11
>金融機関は、特に大手行は国債残存年数を短いものに組み換えを進めており国債暴落による損失を
>極力抑えるよう対策を進めている。
この部分は大正解。

>それでも相当の損失は免れないが、大手は特に自己資本も充実
>しているから安心というわけですね！
この部分は不合格。

・債券は満期になると100円で償還される
・価格変化は金利×デュレーションで近似できる（面倒だから≒残存年数と思っておけば良い）

従って、例えば5年国債が1%金利上昇したら、1％×5年＝5円の価格下落になる。

ただし、短期ゾーンは日銀が金融緩和しているから金利上昇する可能性はほとんどないし、
繰り返しだけど残存期間が短くなれば100円に向って価格が上昇するから影響は軽微。

※今回のお題は「信用不安による金利上昇」だから、日銀のコントロールは効く。
　これが「インフレによる金利上昇」だったら日銀も利上げするだろう。
　（インフレによる大きな金利上昇なんて想像しにくいけど）

[14: 匿名さん]

>>12さん

そうなんですよ、日銀の国債引き受けは近い将来に必ずあると思うのです。
早ければ2年以内。
遅くても5年以内。

何故、それを皆さん考えないのか不思議なんですよね。

このまま毎年40兆円以上も借金を増やし続けて10年もそのまま続けられるわけないと思わないのでしょうか。
不思議で不思議で。

大多数の方が今までずっとデフレで政策金利がゼロ付近だったから。
とか、物凄く無意味なむしろ、支離滅裂な根拠だと思うのです。
景気が循環するように、全ての物事は循環します。
一方向に永遠に動き続けるわけが無い。

そして、タイミング的には今が転換点に近いのは
政府の借金、税収、ＧＤＰ、円高、政府(政党、特に自民党)、日銀の委員構成から考えてかなりの確度だと思います。

[15: 匿名さん]

>>13
なるほど、長期物でも残存年数を短くすればするほど、割引現在価値は高くなり
売却損失も少なくなるということですか。
ひとつ疑問が解消できてよかったです。ありがとうございました！

[16: 匿名さん]

>>14
日銀引き受けで、結果回り回って変動金利は上がるのはしょうがないとして、
その他の影響はどう考えますでしょうか。

貨幣価値が下がるから円安でむしろ輸出には追い風とかかな。
信用が落ちて長期金利が上がるのも好ましくないけどなんか対策あるかな。

[17: 匿名さん]

>>10
考えてみたけど分からなかった。

>ただ日本財政の信用低下で国債が売られ、長期金利が上昇すれば、変動型金利も急騰。
>貸し倒れが増え、銀行経営に大きな打撃を与える可能性もある。
もし、変動金利が急騰するとすればそれはインフレだから、担保不動産も値上がりするので
銀行経営に打撃を与えることにはならないと思う。

上昇基調が続けば、むしろ転売までの時間の分、値上がり益が期待できる。

[18: 匿名さん]

>>15
>なるほど、長期物でも残存年数を短くすればするほど、割引現在価値は高くなり
>売却損失も少なくなるということですか。
債券投資の基本、ロールダウン効果。

また、投資開始時点から一定期間後に金利が上昇したとしても、残存期間が短くなることによる
金利低下が勝っていれば（正確には年限の違いによるクーポンの差も考慮）、損にはならない。
というのがクッション効果。

だから債券投資家はロングポジションが好き。
同様に住宅ローンを借りる時は変動が好き。残債の多い初期金利が重要だから。

[19: 匿名さん]

おいおい。変動さんの自己都合解釈じゃないが、議論が飛躍しすぎてないか？
日銀引き受けなんて、財政ファイナンスじゃない。現実的かな？
政府の借り換え債に限っては、従来から引き受けてる訳だし、金額が増加したところで、何も法改正は要らないじゃない。

[20: 匿名さん]

>>10

たまにこの間違った記事見かけるんだよね。
財政の信用低下で国債が売られ、長期金利が上昇しているヨーロッパは住宅ローン金利下がってるのにね。

それと、新聞からメディアから消費税増税大キャンペーンでその手の記事が新聞にも毎日のように載ってた。
自民党が解散時期を明確にしないと増税法案に賛成しないと言い出したお盆前、米は金融緩和期待で株が上昇、
米国債が売られてそれに影響を受けて日本も円安株高長期金利上昇となった時も新聞は消費税増税法案が危ぶまれて
国債が売られて金利が上昇したとか明らかな嘘を書いてた。

>長期金利上昇→変動金利急騰の過程を誰か俺に分かるように説明してくれ。
>2012-06-10

書かれた時期的に消費税を増税したい人のプロパガンダ