マンション自主管理について【2】

[匿名さん]

マンションの自己管理について引き続きアドバイスをお願いします。

前スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71683/

[124: 匿名さん]

マンションの自主管理はやめた方がいいよ。

[125: 匿名さん]

自主管理が良い　悪いは、そのＭＣ管理組合のやり方次第
あるＭＣが失敗してるからダメだとか　うまく行ってるから自主管理は、すばらしいって判断するのは、可笑しいよ

[126: 匿名さん]

>125
一般論だよ。
自主管理のマンションは人材がいないので
長期政権しかできないよ。

[127: 匿名]

つまるところ自主管理が上手くいくかそうでないかは
そのマンションの大多数を占める住民の資質によるんだろうな
質の悪い住民が多ければ悪貨良貨を駆逐するごとく、善良な人々は
そこから逃げ出し、質の悪い住民がいつまでも居残る。
憎まれっ子世に憚るがごとく
＊＊住民が跋扈し資産価値が下がると。

[128: 匿名]

しかしこればかりは住んでみないことには分からない。
不動産屋はそこまで把握していない？か隠蔽するだろうからな。
だから自主管理で不自然に価格の低い物件は避けた方が無難だ

[129: 匿名]

まあ自主管理はまず自浄作用が働かないからな
理事はボランティアを言い訳にして職務怠慢を堂々と正当化して
開き直るか逆切れするわ（なら理事なぞ立候補するなよ）
同じマンションの住民だからと迷惑行為は見て見ぬふり
それかあの人はここを出て行ったらいくところがないじゃないかと
善良な住民に理不尽な我慢を強いる有様
結果クズばかり居残りましたとさ

[130: 匿名さん]

>>128

不動産屋は、そこそこの内容は、知っていますよ。
売り手からは、どうして売却するのか
イヤな事があり売却なのか、どこか新規物件に引っ越すのか
支払い能力が無くなったので売却なのか
売る理由から想像と聞きだしは、しています。

買い手が一番心配なのは、隣人トラブル上の人は、下の人は　両隣の人は　どうであったかは、調査済み
もちろん余程の変人は、不動産屋も話に聞いてるはずです。
ひとりふたりは、必ずいます。

私が理事長の時は、売却の時と新入居者と規約やマンションルールの説明がありますから不動産屋とのやりとりがあります。
この時にマンションの問題点などの探り　変な住人居ないか管理費滞納者居ないか大規模修繕時期は？とか色々情報収集されていきます。

[131: 匿名さん]

売主　貸主の為に管理及び取引をするのに不利な事は言わないですよ。需要事項の説明事項以外は話しません。あまり深く聞くとお茶を濁して他の買主　借主へ変更して相手にしなくなる。

[132: 匿名さん]

需要は重要の誤りです。訂正足します。１３１です。

[133: 匿名]

不利なこと＝変なヤツ、ヤバイ住人が多いこと＝管理が悪いからこーなる
隣人が無駄に神経質で攻撃的、ヒマ人のうえにキチ外だったら目も当てられない
ま、こんな不利なこと、実はもっとも重要なことなんだけど
不動産屋はなかなか口外しないわ

[134: 匿名さん]

マンションでの相隣関係の情報は菅理員が一番知っている。

[135: 匿名]

>>134
そういう事。
賃貸ならともかく分譲マンションの内部事情を不動産屋が知る訳がない。隠すじゃなくて知らないだわな。

[136: 匿名さん]

>>130
です。
大手不動産屋の話ですが、うちのMCの概略は、大体把握されている様子でした。
先代の○○理事長は、○○だった。と結構ご存知の様子でした。
初代理事長は、長かったせいもあると思いますが
私に変わってから
入退室5件位ありましたが、やはりガンとなる人物の話になります。
なのでその家庭とは関わらない様生活しようという話になります。

[137: 匿名]

>>136
要するにあんたんとこのマンションはあらゆる情報が駄々漏れという訳だ。

[138: 匿名さん]

管理員はそんな情報は持っているよ。

[139: 匿名さん]

＞＞137
極端な人ですなぁ。
人としてコミュニティなスレでそれは、無いと思われるが・・。
大陸の人ですか？
そうじゃなければ　馬鹿。アホ。まぬけっていうコミュニティがご希望であればそれ専門のサイトの方が楽しいと思いますよ

[140: 匿名]

>>139あんたは >>136か？
だとすれば少しは危機感を持った方がいい。
不動産屋にマンションの問題点が筒抜と言う事はマンション全体の資産価値を下げている。
まあしょせん他所のマンションの事だから好きにやってくれたまえ。

[141: 匿名さん]

宅地建物取引業法との関連も知らないといけませんね。都道府県の条例や宅建協会の事情もありますね。区分所有建物の取扱いについて、です。

[142: 匿名さん]

１４０さん不動産屋がマンションの事情を知る事はマンションの価値を下げる事になりません。良悪を知ってもらえるならば資産価値を上げる為に組合員が良い管理を勉強するはずです。管理意識の低いマンションは資産価値が下がって当然。

[143: 匿名]

>>142
あんたは>>136を読んだか？

[144: 匿名さん]

＞＞130です。
ご忠告ありがとうございます。
不動産屋との交流を持つ事により資産価値を上げるには、どうしたら良いかなど勉強になります。
私の住んでるマンション管理は、評価点100点では、ありません。悪い処は、説明し対処できる処は、する。他のマンション管理に比べどうなのか？という客観的角度で見る事が出来ます。他のマンションで実戦されていて良い点は、受け入れる。例）犬猫の飼育は、禁止でした。しかし一部の人がペットを飼っていた（約1割程度）規約では、禁止ですが昔から黙認されて来たがある心無い方がトラブル発生するようになり悩んでおりました。そこに不動産屋のアドバイスに実は、ペット可マンションの方が資産価値も上がるとの指摘を受けました。ルールを守らせて水道設備も各入り口通路に設置（花木の水やりも楽になりました）総会決議でOKを貰った。子供が巣立ち代わりに犬などを買う老夫婦も増えた。

[145: 匿名さん]

不動産屋のアドバイスを受けて規約改正してペット可にしたの？
もともと禁止のマンションなら禁止のつもりで入居した方も多いと思うが不動産屋のアドバイスを優先した訳だ、たいしたもんだ。

[146: 匿名さん]

１４４さん規約は禁止を総会の決議で条件付きでＯＫにしたのですか。規約をどう扱ったのですか。

[147: 匿名さん]

＞＞１４４
気の毒ですね、なんで不動産屋が関係有るのか不思議？
残念なマンションですね。

[148: 匿名さん]

>>146
条件付きでＯＫにしました。その条件は、体格は、抱きかかえられるサイズまで（小型犬に限る）エレベーター内は、抱っこかケージに入れて乗る（これは、意見別れましたね。匂いの問題もありますから）敷地外でリードをつけて散歩させる事。写真付きで登録にし予防接種の領収書などで証明できる事にする（これは、重要でした。小型犬は登録や予防接種をせずに飼育してる人が多いのに驚きました）結果ペット可は、賛否あるかと思いますが予防接種なしで飼育は、ダメ（逃げ出し噛むことがありますから）
正確には、規約の改正では、なくて細則にて実行しています。
規約改正も少しづつ行う予定にて準備しています。３０年前のままなので・・。

[149: 匿名さん]

規約で禁止されている事を細則で出来るのでしょうか。規約の設定　変更後に細則を決めるのではありませんか。

[150: 匿名さん]

>148さん
ペット不可からペット可に変更されたということですが、現在ペット
を飼っておられる比率はどれぐらいなんですか？
それから、ペットを飼っておられない方からの不平・不満・苦情はないんですか？

[151: 匿名]

規約で不可の事を細則で可にするなんて矛盾している。

[152: 匿名さん]

１５１さんは　プロの一言　規約を無視した総会は無効ではないか。まず規約を廃止　変更　設定は特別決議です。使用細則はそののちに普通決議ですよ。良く順序を間違える。

[153: 匿名]

>>152
私はプロでも何でもない只の一マンション住民ですが。
貴方の書き込みの方がよっぽどプロじゃないか。少なくとも私は規約と細則の改正の決議方法の具体的違いは記憶していない。

[154: 匿名さん]

１５３さん　記憶していなくてもプロの発想です。磨けば名理事長です。法律も規約も、物事の考え方を学ぶのだと教えられた記憶があります。記憶ではありません。あなたの考え方は正しい。東大法学部卒性はどんな不況時でも就職大名である事は考え方の基礎が出来ている青年と仮定して企業は採用したがるのです。おおげさな表現ですみません。

[155: 匿名さん]

東大法学部卒　こんなとこいる訳ないやんけ！　アホ

[156: 匿名]

>>154
何わけのわからん事を言ってんだか。
頭大丈夫かね？

[157: 匿名さん]

>>148
残念ながら>>149さんの指摘のように規約に反する細則は無効です。

[158: 匿名さん]

「他人に迷惑あるいは危害を及ぼすペットを飼育することは禁止です」は結局、ペット可という理解でいいのでしょうか？

[159: 匿名]

まあ常識的に考えて躾の出来ている犬猫まではＯＫということでないでしょうか？
但し書きしないとワニｗｗや毒蛇飼い出す人がいないとも限らないしね。
世の中いろいろな人がいるし

[160: 匿名さん]

規約に制約を設定すれば制限ないはＯＫ。制限がなければ世界中のペットＯＫになりますね。規約が中途半端だとトラブルの元。さては裁判。規約はマンションの憲法と心得るべし。規約の設定、変更、廃止は区分所要者総数及び議決権総数の四分の三以上。憲法の設定、変更、廃止は国会議員総数の三分の二以上の賛成が必要。たとえ話。規約の大切さを強調したいだけ。弁護士は設定された規約が法令に反しないかをチェックする、区分所有法の強行規定以外はだいたい規約に設定できると覚えると良い。

[161: 匿名さん]

規約に「他人に迷惑あるいは危害を及ぼすペットを飼育することは禁止です」を細則で「なおペットは小鳥のみに限定する」とし、事実上、犬、猫を禁止にするのは、規約改正にあたるのか、あくまで細則として普通決議でやれるのか微妙ですよね

[162: 匿名さん]

それは規約の改正で特別決議事項ではありませんか。難しく考えると裁判官みたいになって困る。使用細則に細かく定めるとした規約の設定をしても規約を設定した事になるから使用細則をいじる時も特別決議事項になりませんか。使用細則を簡単な普通決議でいじると規約の意味がなくなりズルズル拡大解釈されペットの飼育方法が乱れてきませんか。

[163: 匿名]

普通決議だよ

[164: 匿名さん]

その方が組合の運営は容易ですね。

[165: 匿名さん]

私のマンションは購入時は規約にペット禁止でしたが。組合が規約の改正で制限付きつきでペット飼育化のなりましたが最近ではペットが多くなりマナーの悪い住民がおおくなりました。近い内に動物園状態になりそうなので中古で良いからペット禁止のマンションを探しております。禁止マンションは結構ありますが、下見をしていると禁止のペットを飼育しているマンションが多いので菅理員に聞くと一般使細則で分譲後に組合が決議してあるので注意出来ないとの返事でした。規約で飼育禁止はしたのか、と尋ねると禁止にはしていないとの返事でした。規約では禁止　一般使用細則では飼育してよいとなる。矛盾している。取引業者は禁止は取引がやりにくいとの事　この件は賛否が分かれるので議論はひかえたい。経験上禁止のほうがマンションのためには良いと思います。

[166: 匿名さん]

ペット可の規約の下、細則で、年１回の予防注射、エレベータ内で抱きかかえを条件とすると規定し、年間３回以上の違反者には、エレベータ使用禁止や罰金１万円を定め、実施することはできるのでしょうか
結局、罰則規定がないと、細則で定めてもマナーの悪い人は守らない気がしますので

[167: 匿名さん]

ペット可のマンションであっても、ペットを飼っていない方もおられると思います。
その方達は、ペットの鳴き声や臭い、マナー等を快くは思っておられません。
最初からペット可のマンションであれば、それを条件で購入されたのですから、
問題はあまりないとおもいますが、途中で規約変更されたのでは、たまったものじゃありません。
こういう問題は多数決とか４分の３とかでは解決されないものだと思います。
元々ペット不可のマンションを集会の決議でペット可にするのは裁判上も問題あるとの
ことではなかったのですかね。

[168: 匿名さん]

167<<
マンション住民が同じ意見って事は、ないだろうね
どんな規約でも全員一致でヨシなんてないよね
何だか一生懸命考えるのは、疲れてくるよ

[169: 匿名さん]

１６７さんのお気持ちはよくわかります。分譲業者よりペット不可のマンションを管理規約承認販売で記名押印して購入したのに、そののち特別決議（区分所有者総数及び議決権総数の4分の3以上賛成）でぺっト可の規約が設定されれば有効になります。私も不可のマンションを購入しましたが規約を可に設定されてしまいました。裁判しても負けますので不可のマンションを物色中です。どこのマンションも同じだとすると一戸建てを購入するしか方法がありません。マンションを購入する事はこの覚悟が必要かもしれません。残念ですが。

[170: 匿名さん]

>169さん
ペット不可のマンションを総会決議でペット可にすることは
一部の区分所有者が受ける不利益は、受任すべき限度を超えるものと
認められるもので、区分所有法第31条に規定する特別の影響を及ぼすもの
になりますので、使用権者の承諾がない決議はその効力を有しないに
該当します。
裁判で戦えば勝てると思いますよ。

[171: 匿名さん]

第31条でいえば、分譲時に駐車場料金を無料としていたものを
総会決議で有料としたものは無効という裁判例があります。

[172: 匿名]

素人が法解釈したところでそれが通るか全く分からんわな。
ただ、すぐ訴える訴えない、裁判だなんていうマンションはギスギスして嫌だね。
一にコミュニケーション不足、二に強力なリーダーシップを発揮する人がいない。
三四がなくて五に無責任無関心。
こんなとこか。

[173: 匿名さん]

>172
ペット不可がペッ可に変更になったために、引っ越しを
しなければならなくなったということだから、
裁判も仕方ないのでは？