ウェリス稲毛

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在地：千葉市稲毛区稲毛東4－1291－1の一部他
交通：総武線稲毛駅から徒歩6分、京成千葉線京成稲毛駅より徒歩4分
総戸数：929戸（他にゲストルームなど）
間取り：3LDK～4LDK、70.45～101.87m2
入居：2014年3月下旬、9月下旬、2015年3月下旬予定

売主：NTT都市開発、大和ハウス工業、大成建設、新日本建設、三信住建
設計：日建ハウジングシステム
施工：スレッド立ち上げ時点で未定
管理：NTT都市開発ビルサービス


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完売後のあるべき姿　～ウェリス稲毛～　感動のフィナーレです
https://www.sumu-log.com/archives/1315

[836: 匿名さん]

モデルルーム行きましたが、ここはとにかく情報を出さないように操作してます。価格も普通だったら貰える価格表は貰えず、口頭でも営業マンの勧めたい部屋のものしか教えて貰えません。挙句、これもモデルルームにまで行ってるのだから普通だったら貰える図面集もくれません。価格も図面集もない状態で、どのように検討するのでしょうか？他のモデルルームでは、このような対応をされた事はないのですが、住友不動産販売の担当物件はどこも同じなのでしょうか？

[837: 匿名さん]

予定価格表や各タイプの図面集等、貰えませんでしたか？？
私は昨年貰いましたが、ただそれだけの事です。配ったりする担当もいるのでしょう。
価格については、少し高めの予定価格で反応見つつ、正式価格で若干下げて値頃感を出すつもりですかね。

[839: 匿名さん]

擁壁の設置と宣伝に多額の費用がかかってるのかな？値段を下げて販売する様子は感じられなかったですね。でも増税前にたくさん売りきらないといけないですしプラウド船橋にも負けられないでしょうから営業の方のプレッシャーは相当なものでしょうね。

[840: 購入検討中さん]

購入検討中です。

こちらのモデルルーム、週末はある程度混んでいます。


第一期の販売計画に変更有り
当初、３棟販売計画が現在２棟に減りました。
※線路横、寺院前の棟が販売延期？販売時期未定とのこと・・・

今後、今期販売の２棟への販売価格や営業からのアプローチに
どんな影響がありますかね？

その他、この２棟への懸念事項はありますか？

ご意見お聞かせ下さい。

[841: 匿名さん]

一番、駅近の棟は発売延期になったんですね。全然知らなかったです。何故延期になったのでしょうか。。他の２棟に集中させて、「即日完売！！」とうたうためですか？
うちは、興味のない棟だったので、営業さんも延期のことはおっしゃらなかったのでしょうか。ちなみにうちは、いいなって思う棟や部屋タイプがいくつか決まっていて、営業さんに伝えられていたので、その部屋の間取りや価格しか教えてもらえませんでした。
モデルルームも拝見しましたが、オプションの値段は口頭で教えてくれるという感じでした。以前、見学に行った別の新築マンションでは、図面集やオプション価格表など、モデルルーム公開時にはいただけていたので、ちょっと物足りなかったです。経費節約なのかなって、思いました！それか、要望書を出した時点でもらえるのかな。

[842: 購入検討中さん]

＞841さん
販売延期になった理由として・・・
１棟と２棟は価格帯が同じだけれど
１棟は目の前がお寺ということがあり、
敬遠される方がみられるということでした。
※これは要望書受付段階で知りました。

私の場合は、検討している間取りだけ図面を頂きました。（3種類）

価格はまだまだ伏せているところが多い印象です。
「価格が分からないのに要望書を出すのはどうなんですか？」と営業さんに聞いたところ
「そうなんですよね。工期の関係で聞いています。購入を決めているお客様は価格に関わらず出されるようですけど・・・」
と曖昧でした。

[843: 匿名さん]

841です。
842さん、教えていただき、ありがとうございました。
実際、現地に行って横を通りましたが、お寺！って感じは思っていたよりしませんでした。でも、やっぱりⅡ棟に比べると敬遠されがちなのでしょうかね。Ⅰ棟の価格をちょっと下げればいいのに…。(素人考えです♪)

要望書、もうだされたのですね。うちはまだですが、私も価格が確定していない中で要望書を出すことが気になって営業さんに伺ったら、大きく変わることはほとんどないと思います、との回答でした！

[844: 匿名さん]

工期の関係というのは嘘で、単純に客の出方を見ている為に価格を出さないのでしょう。要望書が出ている部屋は価格は変えずに、出ていない部屋の価格を最後に下げるのだから、先に要望書を出すと損になる場合が多いですね。

[845: 匿名さん]

８４４さんの言うとおり。人気薄な現状も鑑みて、うちも要望書は出してない。
要望控えが不人気の一因になるのは残念だけど、要するに価格が高いんだよね。
予定価格としている意図を考えれば、要望の多少により正式価格は調整されるはず。
高額購入しても戸数多いぶん売却額は二足三文になるから、価値保てない物件なの明らかだし。

[846: 匿名さん]

やっぱりマンションをたくさん見ている方からしたら、この物件は高いんでしょうか？
現地を歩きましたが、駅近で便利で病院や公共施設も完全じゃなくてもほどほどに揃っていて、スーパーもあるし、周りのマンションの価格を見ても、ウェリスはそれなりの価格なのかなぁ、と感じました。。円安で、資材の価格もあがっているようで、下がるのは難しいのかな、とも思います。
検討しているマンションの人気があがると嬉しいです！

[847: 匿名さん]

本当に欲しくて、資金計画もしっかりしていれば、むしろ要望書を出しておいて営業に他の客が入ってこないように調整努力をしてもらうというメリットはあります。本当に人気があれば、抽選もやむなしですけどね。また、要望がでてない部屋の値段が下がることを期待している方もあるようですが、売り手は後々の不公平感を防ぐためそういうことはかなり後にならないとやらないでしょう。つまり、同じ販売期間中であればある一定のルール（階数、広さ、方角、その他）にのっとって値付けが最終確定します。すべての販売が終わってから一年くらいたって値下げというのはありますけど、残り物は低い階とか狭いとか売れ残る理由はあるというのが実感です。また、マンションの営業は販売戸数の何倍もの客を相手にするので、あまり乗り気じゃない人や資金計画に難ありの人より、この人なら買ってもらえると思える人に集中して営業をかけます。ちょっと高めのマンションの時は営業に邪険に扱われた経験ありです。

[848: 匿名さん]

まぁ、今が予定価格という段階だからこそ、要望出さないことで買い手も駆け引きしてるわけですよ。
すでに人気物件だとか、あるいは正式価格が出れば、欲しい住戸が決まっている場合あまり猶予はありません。

[849: 匿名さん]

販売価格はなんとなく出ているようですが、気になるのは管理費です。
900戸以上ですし、いらないピザ釜やコンシェルジュもあり、コンビニまであるなんて、とても高くなりそう。
見学行かれた方、大体でも教えてもらえましたか?

[850: 匿名さん]

駅近は値段を釣り上げる道具。
価格決まってないのに要望書…強気ですね。
CMがお金かかってますからその相殺分も価格にのるでしょ。

[851: 匿名さん]

コンビニがあることは場所代がもらえるから収入源であって、管理費が高くなる要因ではないでしょ？

[852: 匿名さん]

コンビニは居住者専用ですよ。
ここの住民以外は利用できません。

住民以外が利用できるコンビニなら
テナント貸として収入源になるけど

テナント料や運営管理費はマンションの管理費から
捻出されて運営するとおもうよ。

じゃないとたかだか９２９戸のために
店が出展して利益が出るわけない。

[853: 匿名さん]

でも良いじゃない、ここ。
ピザがまも今の若い世代のニーズにあってるよ。
ピザパーティしたってよいし、震災時の炊き出しとして使えるじゃない。
一度作れば費用はかからないし、使用料とるんでしょ。
それから稲毛と言う街は良い街よ。
湾岸の稲毛もよかったけれど震災後は埋立地敬遠されるから。

[855: 匿名さん]

ピザ釜は絶対にいらない。
購入検討者としては今からでもなくしてほしい。

[856: 匿名]

そう？いいじゃない。子供も喜ぶし、ピザでご近所ビールパーティーもいいよね

[857: 匿名さん]

ネガが反対するものは、良いもの

[858: 匿名さん]

変なババアのたまり場にぴったり☆

[859: 匿名さん]

ピザ釜で事故おきるのに
１０００ウォン

[860: 購入検討中さん]

＞847さん
いや、既にルーセント2は去年から200万ぐらい下がってますよ。
これからまだまだ下げそうな気もしますけど。

＞849さん
昨日管理費一覧貰いました。
75m2で1万3000円とちょっとぐらいでした。
感想としては、正直高い！ 1000戸近くもあるのにこんなにするんですね…。
やっぱり上でも話題のピザ釜やら住民専用コンビニのせいなのかな。

あと、気になったのが駐車場！
稲毛で一万円超えは明らかに高過ぎる！
しかも車が絶対必須の稲毛で全戸分駐車場が無いのも残念です。

[861: 匿名さん]

ピザ釜、どんな使い方かにもよりますよね。事故は起こってほしくないです。。
管理費はピザ釜やコンビニがある割りには安いなという印象でした。15,000円前後でしたよ。後々上がるのかもしれませんが

[862: 匿名さん]

確かに駐車場は高いな、と思いました。

[863: 匿名さん]

853
856
雪で暇だから営業さんはここで頑張ってる。

[864: 匿名さん]

駐車場、一万円超えですか！？
高い…。

[865: 匿名さん]

ピザ釜でバーベキューしたらだめみたいですね。誰も使わなくなりそう。10年後には潰して広場にしてほしいな。

[866: 匿名さん]

ピザ釜の今後は、買った人たちで決めればいいよ。使ってみたら意外に便利かもしれないしね！きっとそういうのが好きで、仕切ってくれる人がいるはず。

[867: 匿名さん]

>>860 価格下がってるって本当ですか？ルーセント2も3も去年より価格は同等か一部の部屋では若干上昇してるような印象でしたので200万以上も下げるとは思えませんが。駐車場料金は確か8000円～14000円と営業の方がおっしゃっていた記憶がありますがこの辺の相場なら普通ですよ。

[868: 匿名さん]

そんな人は今時うざがられます。
アウトドア好きはマンションに住まないですし。

[869: 匿名さん]

866
そういう暇なばはあのたまり場に決定。
そんな方向性の定まっていない無駄なもの、今からでも無くしてください。
お願いします、ウェリスの人。

[870: 匿名さん]

75㎡13000円は900戸の規模のわりに、管理費高いですね。
コンビニは必要ないと、駅近くに商業施設いっぱいあるのに。

[871: 購入検討中さん]

前出の購入検討中です。

ピザ釜や各種施設（菜園含む）の使用は、マンションを購入後、はぐむクラブに申し込みをし
会員になった方のみ利用可能だそうです。
（有料か無料かは不明でした。）
最初の２年間、企画会社のもと、様々なイベントが催され、
それ以降の運営は管理組合に委ねられるとのことでした。

駐車場は自走式で5階建て（5階は屋根なし）
最も安価なのは5階屋根なしの9000円

私が相談した時、昨年よりⅢ棟の価格は上がったようです。

以上営業さんから聞いた情報でした。

[872: 物件比較中さん]

ピザ窯やらコンビニやら、
まず１～２年住んで使ってみて、
不要だと確信したら、その時点で
住民の管理組合で廃止の発議をすればいいんじゃないかな。

その間の高い管理費は支払損だけど…
現実的にはこの方法が一番かな、と思う。

[873: 物件比較中さん]

以前何かで読んだけど、コンビニの出店基準は
「近隣に住宅が1000戸あるかどうか」らしい。
このマンションなら採算とれるつもりかな。

にしても、コンビニは11時～23時営業。
その時間ならマルエツいくよね。
結局コンビニ不要かな。

[874: 匿名さん]

きっと少数の使っている人の反対で、結局無くせない、無駄な管理費は払い続ける。となりそう。
そもそも廃止の発議なんてトラブルの元。
怖くてできない。
ネガティブに考え過ぎかもしれないが、購入するならご近所トラブルが一番怖い。

[876: 物件比較中さん]

＞８７４さん

あー、廃止を叫ぶのはトラブルの元か…
おっしゃるとおりです。

[877: 匿名さん]

確かに一度できた構成を変えるのはむずかしいかもしれません。うちの近所のマンションで駐車場が不足しているので庭木をなくして増設しようとすれば、その庭木の前の住民が反対するのでできないようです。また、マンションの設備は専有部分も共有部分もシンプルでこったつくりでない方があとあとメンテナンスも楽です。売る方としては、付加価値で勝負しているのでなかなかそうはならないでしょうが。

[878: 匿名]

860さん
駐車場の価格帯を教えて頂けないでしょうか！

[879: 匿名さん]

セブンイレブンの１日の平均売り上げは約６０万なので
１ヶ月１８００万

９２９戸なので
一世帯あたり月２万円利用すれば
いけますね！

[880: 周辺住民さん]

管理費と修繕費と駐車場で四万くらいいっちゃう感じですか？東京都区内なみじゃん。コンシェルジュつけばいいけど。ビザも焼いてくれて、コンビニの定員もかねるコンシェルジュ。ここはブ○○ア横○磯○みたいな物件になりそうだね。本当に気に入った人で資金に余裕ある人だけが買いそうだ。

[881: 周辺住民さん]

ピザ窯やめてドミノピザいれようよ。電話で２０分いないに部屋に届くなら相当いいよ。

[882: 匿名さん]

マックも入れて！

[883: 匿名さん]

881
882
賛成！

何はともあれ、同じマンション内の人とはいえ、誰がどう使ったか分からない所で作った食べ物は食べたくない！
数年後、コゲと油でべとべとになりそう！

[884: 匿名さん]

コンビニは何かと便利そうだけど、有るのと無いのとではどの位管理費が変わるんでしょうか？
稲毛にマンションを買うなら、安くないと決断は難しいから、サービスより安さがほしいです。
駅近だから、色々店はあるわけですから…。

[885: 匿名さん]

かわっても５００円～１０００円ぐらいじゃない？

[886: 匿名さん]

大規模マンションだから、管理費無視して色々と入れちゃうんだよね。
線路から振りかかるスパイスで鉄粉ピザ、駅近なのにコンビニって、なんか違うんだよなぁ。
中長期的にみて興味ある人なんて僅かじゃないですか？それよりシンプルに安さで話題になってほしい。

[887: 匿名さん]

私は安さで話題になってほしくないです。船橋みたいにはなってほしくないです。まっ、人それぞれですよね。

[888: 匿名]

あそこは駅近で安いだけでも凄いのに複合開発だからなおさら売れてる。

[889: 物件比較中さん]

シンプルで安いって当たり前じゃん。
安い上に何か付加価値がついてこそだと思うのだが…
前の道路はイマイチどころか最悪だし、崖、線路がうるさい、おまけに鉄粉ピザときた…
ぶっちゃけ割高じゃないですか？？

[890: 匿名]

プラウド船橋はここよりも質感高い仕様ながらも、コンシェルジュや駅近で不要なミニショップなど共用施設は減らしてます。
ここは管理費下げる努力が足りないと感じています。
プラウド船橋の様に安さで話題になってほしくないと言う方がいますが、すごい勘違いです。高いか安いかで良いものかどうかが決まるのではありません。良くないものが高いこともあるし、良いものが安いこともある。プラウド船橋は少なくともものに比べて色々な意味で良いのでしょう。
不要なもので管理費上がれば資産価値も下がります。コンビニは不要かもしれませんね。

[891: 匿名さん]

８９０さんに賛成、共有部分に流行り廃れがあるようなものは無い方がよい。管理費のみならず、固定資産税も負担するわけだし。

[892: 匿名さん]

この共用施設は不要だから無いほうがいいといったところで、一度、説明してしまったものを引き下げるのはほぼ不可能。

それから入居後に管理組合で廃止を決めればいいという意見についても、その施設があるから購入したって人が必ずでてくるから、そう簡単にはいかない。許容できない不要な施設がある物件は検討対象外にするってのが唯一の選択肢。

[893: 匿名さん]

ちなみに９００戸程度だとコンビニの従業員の人件費を維持できる売り上げが達成できるかはぎりぎりのレベル。下手をすると管理組合から補填することになる。

[894: 匿名さん]

例えば管理組合の総会で、コンビニの廃止を決議するためには、全体の過半数でいけますか?それとも5分の4以上とかですか？

[895: 匿名さん]

８９１です。８９２さんの言う通りで、共有部分に賛同出来ないなら買わない方がいいです。マンションの自治会や管理組合にビジネスのような合理性は期待出来ないです。立地はいいのですが自分はここを検討から外します。このスレの情報交換は役立ちます。

[896: 匿名さん]

4/5は建て替えの特別決議。それ以外の特別決議だと3/4。共用部分の変更は特別決議事項（著しい変更を伴わない場合についいては普通決議でも可能だけど）。

[897: 匿名さん]

どんなサービスにせよ、それを廃止することで、いくら管理費を削減できるかを説明しないと住民は納得しないでしょうね。

[898: 匿名さん]

新築分譲マンションって見ず知らずの人が集まる訳だから、住民自治による管理組合がきちんと機能するまでには数年かかる。その間に売主が決めたルーズな管理計画で赤字を垂れ流すと大変なことになる。

[899: 匿名さん]

不釣合いな共用設備とか無料あるいは格安駐車場を売りにして販売して、管理組合の収支が赤字になって入居後数年で値上げなんてことは珍しい話しではない。日綜商法として有名だから知っておいて損は無い。

[900: 匿名さん]

ここはまだかわいい方で、海浜幕張のゴミ搬送システムとか検見川浜の古いマンションにあった温水工場からの温水による全室暖房システムなど発売当時は鳴り物入りだった仕組みが高コストにあえぎ、或いは破綻したのを見聞きしているので、シンプルがいいと個人的には思います。一時期はやった温泉をボーリングで堀当て強引に引いたマンションはその後維持出来ているのですかね。キッチンのディスポーザーなども浄化槽のメンテナンスや下水配管への負荷なんか考えると長く使えるのかなと思います。私にはマンション向いていないか？

[901: 匿名さん]

ディスポーザーなしで、２４時間ゴミ出しだと夏場はにおいがすごいし、生ゴミの汁で床が汚れたりってのもあるから、ここぐらいの規模ならコスト的には見合うメリットがあると思うけどな。

ちなみに自動給水の無いディスポーザーは、稼動時にちゃんと水を流さないと詰まる原因となる。最近コストダウンで自動給水でなかったりするんだよね。

[902: 匿名]

前に他に見学に行ったとき「ディスポーザー良いな！」と思ったのですが、実際に使っている人からは賛否両論なんでしょうか？

[903: 匿名]

駅近なのにコンビニ、ピザ釜、CM、はぐむというコンセプト。
計画者のセンスが悪いと感じる。
「アルコール工場跡地にマンションが建つ」と知ったときは90％位買いたかった。
情報が出る度に気持ちは下がって、今は20％位。
駅近なのに本当に残念。

[904: 匿名さん]

＞９０２
ディスポーザーは最高です。毎日のことだし、生ゴミが出ないのは地味に便利さ痛感するはず。
ここのディスポーザーは中のドラム？を取り出せて洗えるタイプ。もし壊れてもドラムなら買い替えで済むっぽい。

[905: 匿名さん]

やっぱり便利なんですね！
キッチンが使いやすいのは本当にポイント高いですから、今度実際に見てきたいと思います！

[906: 匿名さん]

ここは停電しても水道が使えるますよね？ディスポーザーについては、よく調べる必要がありそうです。

[907: 匿名さん]

稲毛の友人いわく、プラウドタワーのまわりは計画停電が無かった。駅前の救急指定病院があったから、停電対象から外されたらしい。
でもこの辺りは停められたようです。

[908: 匿名さん]

大丈夫。発電機あるからみんなで中庭でBBQしようよ。

[909: 匿名さん]

その時の生ごみは、庭に埋めちゃうの？

[910: 匿名さん]

奥の畑に埋めとけば立派な肥料になるよ。

[911: 匿名さん]

真面目な話、奥の畑に埋めるのはありかもしれないけど、
風向きによって近い棟は異臭がたまらないし、畑の土ぼこりも嫌。
畑を全部、ビニールハウスに出来ないんでしょうか？

[913: 匿名さん]

総武線の騒音、どの辺りの部屋なら気にならないんでしょうか？
もちろん個人差もあるとはあるとは思いますが、総武線は車両も長く、本数も多いので、あまりうるさいようならここはあきらめます。
しかしモデルルームしか無いのでこればっかりはまだ調べようが無いですよね？
近くを歩くと、かなり響くなぁという印象はあるのですが…。

[916: 匿名さん]

騒音が気になるならどう考えても西向き棟じゃないですか。
もちろん西向き棟でもリビング窓開ければ電車の音聞こえますが南向き棟ほどではないでしょう。

[917: 匿名さん]

>914
平日朝は100％座れません。
時間かけてもいいなら一旦千葉駅に戻れば、始発で座れます。

[918: 匿名さん]

座れないどころかぎゅうぎゅうです。

[920: 匿名さん]

グリーン車でも座れませんか？

[921: 匿名さん]

津田沼なら始発がありますが、
稲毛からならば千葉で既にかなり乗ってますね。

グリーン車も座れる保証もあやしい。

[922: 匿名さん]

＞９１７
千葉まで戻るって、キセルですか？　一応犯罪です、ばれなきゃいい？
それに千葉駅も混んでますから、2本後くらいの始発じゃないと並んでも座れないでしょうね。

[923: 匿名さん]

物凄く早い電車ならゆとりがあります。座れませんけど。

[924: 匿名さん]

>>914
稲毛からどこまで行くのか知らないけど通勤で「座れないと無理」ってどんだけ軟弱なんだよ。もっと体鍛えたら？

[925: 匿名さん]

>924
914ではないけど、恐らく稲毛くらいまで下るのであればせめて座りたいという意図で聞いているんじゃないんですか？

[926: 匿名さん]

千葉の生命線、総武線ですよ？
平日上りの快速駅で座ろうという感覚がまず間違い。
始発駅でもない限り、普通に考えてないでしょ。

[927: 匿名さん]

まぁそのへんは個人差ということで…。

[928: 匿名]

満員電車に揺られても会社で上司に怒鳴られても文句言わず一生懸命家族のために給料稼いでマンション買ってくれる旦那さんは立派だと思いますよ。

[929: 匿名さん]

>922
千葉まで定期買うだろ、普通。
いきなりキセルとは
モラル無いね

[930: 匿名さん]

まだ要望書を出してない方のために情報提供しますと、階数によっては結構早いタイミングでオプション選択が締め切られるようです。２期からは部屋カラーが選べなくなり、売主さんがカラー決定した後に販売だそうです。これだけの戸数があって自由度少ない気もしますが・・そんなもんでしょうか？部屋カラーやオプションにこだわりのある方は早めに担当さんへ相談した方がいいかもです。

[931: 匿名さん]

千葉駅始発もそんなに多くないし、往復10分の上、更に並ばなきゃいけないなら津田沼始発狙うほうがいいんじゃない？
でも30分座るのに20分待つとか時間が勿体無い…
品川よりもっと先まで通うなら並んでもいいかも。

[932: 匿名さん]

900戸以上もあるから都内寄りから下ってくる人も多いのかな？
稲毛は好きだけど、やっぱり東京には遠い。
都内から引越してきて便利だと思ったのは成田空港とディズニーが近い位かな…。
そのディズニーも近いのは稲毛海岸からだけど。

[933: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[934: 匿名さん]

>930

オプション選択の期限が早いのは、販売開始時期がずれ込んだってのが理由の可能性が高い。売れ残りって事も予想されるから慎重な判断が必要。完成在庫があると入居者にもデメリットがある。選択できるのは１期だけだから早く決断をってのも売る側の手口。ただ、これやっちゃうと後が続かないんだよな。

[935: 匿名さん]

売れ残りますよ。
そしたら下げます。
NTTさんはいつもそうです。