ウェリス稲毛

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在地：千葉市稲毛区稲毛東4－1291－1の一部他
交通：総武線稲毛駅から徒歩6分、京成千葉線京成稲毛駅より徒歩4分
総戸数：929戸（他にゲストルームなど）
間取り：3LDK～4LDK、70.45～101.87m2
入居：2014年3月下旬、9月下旬、2015年3月下旬予定

売主：NTT都市開発、大和ハウス工業、大成建設、新日本建設、三信住建
設計：日建ハウジングシステム
施工：スレッド立ち上げ時点で未定
管理：NTT都市開発ビルサービス


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完売後のあるべき姿　～ウェリス稲毛～　感動のフィナーレです
https://www.sumu-log.com/archives/1315

[601: 匿名さん]

角住戸も出窓とサービスバルコニーがチョロっとある程度。金に糸目をつけず飛びつくほどのプランじゃないでしょ。全面ダイレクトウィンドウにして視界すっきりにすれば価値も上がるのに。

[603: 匿名さん]

角は夏は暑くて、冬は寒い。金に糸目つけずに買っちゃってローンいっぱいだと、光熱費が大変。

[604: 匿名]

角部屋はいい。でもここの物件のほとんどの角部屋は隣りもマンションなので眺望は遮られ結局中住戸とあまり大差はないと感じる。なので角部屋も価格を下げないと売り切るのは厳しいと思う。

[606: 匿名さん]

お金持ってる人はちゃんとお金の価値を知ってるさ。果たしてここの売れ行きは？

[607: 匿名さん]

訳有りで売れずに価格が下がる部屋ってのは、メインエントランスから遠かったり、前の棟の関係
で日照時間が少なかったり、EVに隣接していたり、植栽が多く虫が飛来しやすかったり、既存樹木
で眺望が遮られたりする部屋のことですが、気付かずに購入してしまう人もいるようですね。
デベの営業はそのようなネガな話はしませんから、自身で気付いて避けるほかありません。

[608: 匿名さん]

早期来場者から要望書を集めて、その結果を元に価格調整をするわけだから売れ残ったら、デベの価格調整のやり方がダメだったか、根本的に魅力が無い物件ってことなんだよね。

高いと思ってる人は要望書を出さないってのが、意思表示の方法。

[609: 匿名さん]

要望書を出した後、キャンセルしてもキャンセル料？はかかりませんよね？

[610: 匿名さん]

このマンション、そもそも価格設定が難しい物件と思う。
・眺望は良いけど真西向き。しかも予定価格は結構高い。
・南向きは一部がお寺正面。残る一部は高額必至。
強気に価格設定したい気持ちは分かるけど、ここは慎重に設定しないと大量在庫を抱える難物件になる。
高い金額で売れるだけ売って、あとは価格下げて調整。その方式、９２３戸もあって、どこまで通用するのか。
プラウド船橋と同様、販売開始時に価格下げて勢いつけないと、他物件のいい比較材料にされるだけの難物件化の恐れ有。
販売開始まで残り僅か。販売側の英断を期待する。３００〜５００万下げ、妥当だと思うんですが。

[611: 匿名さん]

610さんに賛成！！もう少しだけ下げてくれたら、満遍なく売れると思うんですけども。オアシス？住戸は駅から遠くて、眺望もあまりよくなくて西向きだから、消費税もあがる時期だしすごく安く販売したら、手前住戸と価格差がとても出てしまうのもなんだか悲しい。仕方ないけど。まっ、売り手もプロなのでその辺りは、お客様の反応を見て、価格変更してくれることを期待します！

[612: 匿名さん]

快速停車駅から徒歩圏なんだから、価格は下げる必要ないでしょ。
下げても少しだけね。まずは、MRへの来場者数次第だと思いますよ。

[614: 匿名さん]

今回の選挙で価格を強気で出すことが決まったも同然だ。

[615: 匿名さん]

快速停車駅って言っても、所詮、稲毛だからね。
価格下げない事には、900は売り切れないよ。

[616: 匿名さん]

当初から興味を示している人が高いと感じるんだから、価格の再考は必要と思う。
消費者もバカじゃない。むしろ高額なら尚更、相場勘は買い手の方が一枚上手。
それに、自分が買う価格だけの問題でもない。難物件となれば中古価格や下手すれば維持管理の面でも後々問題可する。
９２３戸もあるのだから、一部の人気住戸だけが売れても仕方ない。

[617: 匿名]

No.612 価格は下げる必要ないでしょ。
No.613 やはり買う意思を見せないと
どちら側の目線でコメントしてます？

[618: 匿名さん]

高い高いと言っても９２９戸に買い手が一人ずつつけばいいんだよ。

[619: 匿名]

617さんの言うとおり。
業者側の言い分に聞こえるね。

[620: 匿名]

618さん
確かに業者側としてはそうだね。
だが、検討者としては安い方がいいに決まってる。もちろん、ただ安いだけがいいのではなく、立地や建物・仕様に対する総合的な物件価値に対して安いかどうか。
ここはいまのところかなり割高だと思われており、もっと安くしなければ売れ残ると判断する人達が多いのが事実。

全部売れればいいという言い分は、業者側の考えであり、且つ、全戸数売れた結果がでてからのコメントにしかならない。
今は売れ残るかもしれないと議論されているのだから、売り切ることができるのかどうかや、高いか安いかを議論する段階。

[621: 匿名さん]

莫大なマンションの管理費を居住者全員で負担しなければいけないのだから完売してほしいのは購入者側にとっても願うところ。ただ今の価格で売り出すというなら検討はできない。スッカスカのマンションに住むリスク、高値で掴まされるリスクを考えたらね。

[622: 匿名さん]

>621

間違ってるよ。区分所有法で管理費、修繕積立金は原則、区分所有者が負担することになっている。未販売住戸の所有者は売主だから、当然売主が負担する。

売れ残りがあるとデメリットがあるのは事実だけど。マンション買う前にちゃんと勉強しようね。

[623: 匿名さん]

>609

要望書って単なる購入希望調査にしか過ぎないから、ペナルティや縛りは発生しない。キャンセル料が発生するのは契約後。買主事由のキャンセルだと、通常、手付金（物件価格の１割）は没収される。

ちなみに新船橋の某デベは要望書出したら、部屋を変えられないなんて変な縛りをつけていた。ところが全戸、登録が入ったとたん縛りをはずすなんて無節操なことしてる。

[624: 匿名さん]

>617

この板、デベのさくら投稿が結構あるよ。デベの都合のいいように誘導されないように注意しないとね。

[625: 匿名さん]

成りすましは投稿規定違反。モラルの無い会社って宣伝してるようなものなのに何故やるんだろう。

[626: 匿名]

622さん
駐車場料金はデベ負担にならないのが基本ですよ。しかしながら、実際に必要な管理費と修繕積み立ての予算には駐車場料金が含まれて計算されています。
スカスカの入居なら、購入者は負担・リスクが増大します。
ちょっと勉強が足りないみたい。ちゃんと勉強しようね！

[627: 匿名さん]

管理費って書いてたから分かってないのかと思ってた。確かに駐車場利用率が想定稼働率より大きく下回れば、管理組合の収支に影響は与える。ただ、ここは平置きだから維持コストもそうかからないでしょ。

[628: 匿名さん]

大量に在庫抱えた状態で売主が倒産すれば在庫分の管理費等はその時の区分所有者が負担しなければならない可能性があることや売買契約書や重要事項説明書に～の場合、未売却の住居についての管理費等を売主は負担しない旨の内容が小さい文字で書かれているケースもあることを考えたら在庫を抱えてるマンションはデメリットの方が多そう。プラウド船橋のようにさっさと売れるような価格に改定されることを期待したい。

[629: 匿名さん]

売主が倒産した場合、滞納した債務は次の権利者に継承される。新築のマンションなら破綻整理で大幅ディスカウントとされれば、引き受け手がでてこないって事態はまずないでしょ。リーマンショック後にデベが続々破綻したときでさえ、そんな話しは聞かなかった。可能性が無いわけではないけど、そこまで重箱の角つつくかな。

契約書に未販売分の管理費の負担義務は売主に無いってこっそり記述される例はよく言われてるから、契約書は判子を押す前によ~く確認だね。ただ名のあるデベがやることとは思えないけど。

[630: ご近所さん]

もし価格正式発表時に下がったとしたら
ばかをみるのは先に要望書出したやつってこと？

[631: 匿名さん]

現時点で提示されているのはあくまで予定価格。要望書を出したからと言って、そのときに提示された金額を支払うのではなく、正式価格で契約して購入。ただ、要望書が出たところはあまり下げないと思うけど。

前にも書いたけど、要望書って単なる購入希望アンケートにすぎない。正式価格や要望書が重なっているかとかで判断して、別の部屋を登録してもいいし、そもそも登録しないって選択もあり。

[632: 匿名さん]

一応要望書を出すメリットも書いておくと、要望書を出したらその住戸には重ならないように営業が調整してくれる。ただ、あくまで営業努力であって、確保はしてもらえない。というかやってはいけないこと。販売開始前に部屋を押さえたら、公正取引規約違反になる。

[633: 匿名さん]

西側の3棟とすぐ側の崖はもっとも短い所だと何メートルくらいの距離がありますか？予想では5メートル前後なのではと思ってるんですがもっと距離取らなくて大丈夫ですか？

[634: 不動産購入勉強中さん]

ここは、イタズラにこのマンションの不安をあおって、他社のマンションの宣伝をする人たちがいますね～。
テレビでやってたステルスマーケティングと言うやつですか？

[635: 匿名さん]

不安を煽るような投稿があっても良いのでは、それをMRでデベにぶつければよいだけです。
何も知らないで買ってしまうよりポジ・ネガ両方の情報がもっと欲しいです。
そして、新船橋のように賑わって検討者なら定期的に見に来るような話題のある板になって欲しい。

[636: 匿名]

627さん
回収した駐車場料金が駐車場の維持管理費用として全て充てられる訳ではありませんよ。
駐車場料金は、使用率90％とかを予算に組み入れて管理費と修繕積立金に割り当てられるのが一般的です。駐車場の維持管理にお金があまりかからないのなら、その他の予算に入ってしまってるんです。

[637: 匿名さん]

>636
そんな揚げ足取るようなコメント書いてて楽しい？

[639: 匿名さん]

確かにここは新船橋のマンションの信奉者がいますね。バレバレですよ
私は東武野田線や京成線のマンションと比較する気はありませんね

[640: 匿名さん]

オレはここと新船橋を一緒に検討してるよ。同じ大規模物件だし、販売時期も一緒だから比較されるのはしょうがないでしょ。
新船橋の信奉者？どのコメントの人の事言ってるの？

[641: 匿名]

638
安ければ売れるとは限らないが、高いよりは遥かに売れる。不動産は価格にシビアなのご存じないね。
貴方の発言は超高級物件かの発言にきこえますね！

[643: 匿名さん]

>642

それは、安くてもここは魅力がないから売れないだろうってこと？
ここで一般論ってことはないよね？

[644: 匿名さん]

>636

駐車場独立会計で無い限り、駐車場使用量は管理組合の収入に全額組み入れられるのが普通だよ。実際の稼働率は分からないので、管理計画を立てるときは想定稼働率をもとに駐車場収入を予算化する。なので、稼働率が想定を上回れば収入は増えるし、稼働率が想定を下回れば収入は減る。

修繕積み立ては管理組合の収支と独立で、管理組合の収支に余剰金でた場合に総会決議を経て積立金に振り替えることもできる。その辺は管理組合次第。余らせずに、お金は使っちゃうってケースもあったりする。

修繕積立と管理組合の収支を独立にするのは、管理組合の収支が赤になったときに修繕積立を取り崩して充当するのを簡単にできないようにするため。

[645: 匿名さん]

ポジティブな情報は営業マンや広告通してすぐ手に入るけどネガティブな情報は中々手に入りにくい。だからこそここで求めたい情報は後者の方なんです。売主はさっさと売って撤収したいでしょうが購入者にとっては一生に一度あるかないかの大切な買い物です。ささいなネガティブ情報だってウェルカムです。ネガティブな情報に対して不安を煽ってるとかレスしてる人って本当に購入検討者なんでしょうか？

[646: 匿名さん]

>639
ここだけじゃなく、色々なスレで活躍中。
新船橋の欠点が書き込まれると、「サカキ発見」みたいな書き込みがある。
サカキって人があのマンションを高く評価していないらしい。

[647: 匿名さん]

>645

デベのステマ。

検討者はポジティブな情報とネガティブな情報を天秤にかけて検討する。ポジティブなことばかり並べたり、ネガティブなことばかりを書き連ねるのはそれぞれ自社物件とライバル物件の営業。匿名掲示板だからと言って平気でこういうするそういうことするんだよね。モラルの低い業界。

[648: 匿名さん]

６４７
思い込みが激しいねえ。

[649: 購入検討中さん]

本当に検討しているって事は、結果的に買うかどうかは別に結構気に入っているんだよね。
不安を煽るように引っ掻き回されて気分のいい検討者なんているのかね？
それも、ぜんぜん関係の無いマンションの名前バンバン出してさ。

[650: 匿名さん]

645さんの言う通り。
何も知らずに買うより良いのでは。

[651: 匿名さん]

千葉県内の総武線で探すと価格順に市川、本八幡、津田沼、西船橋、稲毛くらいしかない。選択肢が少ないんだよね。
中でも稲毛は他より安いから検討者も多くなるよね。比較対象が京葉線になる。

[652: 匿名さん]

確かに、あの大震災翌日、西船橋までならサクサク帰って来られたし、京成も津田沼止りだった。
稲毛の人気の低さは納得出来る。

[653: 匿名さん]

稲毛には名所旧跡が多くていいところだよ。
昔は保養地だったって言うしね。

[654: 匿名さん]

稲毛は静か、それで総武線快速の中では安い。要は値段だから、津田沼や市川より劣るというのはおかしいんじゃないかな？
高くていい人は言われなくてもそっちを選ぶでしょう。

[656: 匿名さん]

>655
70㎡3000万切るぐらいだね。それなら納得。

[658: 匿名さん]

反対住民は高台の上に高層マンションが建つことに対して反対してるみたいだね。

ここって敷地の大部分が工業地域なので高さ制限がなくて、１４階建てが建てられちゃうんだけど、横浜市ではこういったケースが多いんで工業地域でもマンションについては高さ制限を設ける条例ができちゃってる。あと、世田谷区ではマンション建設に反対した住民が区に働きかけて、地下室マンションを制限する条例ができちゃってる。反対住民が高さ制限を設けるように行政に働きかけられると、結構危険だよ。既存不適格になったら資産価値なんてなくなっちゃう。

それから、反対住民vs.デベの争いが入居までに収まらなくて、反対住民の怒りの矛先が入居者に向けられて、反対住民vs.入居者で裁判沙汰になったケースもある。

営業は建物ができちゃったらあきらめて反対運動も収まるものですなんて説明するのがお決まりのパターンだけど、甘く見ると痛い目にあうことも。ちゃんと状況を確認しないと。

[659: 匿名さん]

日当たりの問題だけじゃないからね。崖際のすぐ側にマンション建つんだから安全面でも反対住民は不安でしょ。

[660: 匿名さん]

＜ウェリス稲毛＞　全体物件概要

用途地域・地区　工業地域・第１種住居地域　第1種高度地区

この書き方ってずるくない。敷地全体が第１種高度地区であるかのように錯覚させる。ほんの一部の第１種住居地域のところのみ高さ制限があるだけなのに。

[661: 匿名さん]

なるほど納得です。

【千葉】人気の駅ランキング マンション購入編 2012
http://www.athome.co.jp/special/ranking2012buymn/chiba.html

[662: 匿名さん]

西船橋でなく新船橋の物件なのにね。

[664: 匿名さん]

野村って自社物件板のさくらは多いけど、他物件板に出張って他ではあまりないと思ってたけど。売れてるように見えて内情は火の車なのかな。

[665: 匿名さん]

稲毛って下総中山の下なんだ・・・

[666: 匿名さん]

>660
占める割合に関わらず、全部の用途地域を表示しなければいけないから、普通でしょ。
それに割合の多い順に書かれてるって、普通おもうでしょ？

[670: 匿名さん]

ホームページでC-Aタイプの角部屋とC-Iタイプの中住戸の方角が南向きになってるけど西向きの間違い？セレン君も南向きのリビングはお日様の光が差し込んでくるよって思いっきり紹介しちゃってるけど大丈夫？間違いじゃないのならいいけど。

[671: 匿名さん]

崖からそんなに近いのですか？なかなか現地を見に行けてなくてよくわからないのですか…。やっぱりいくらしっかり補強しているとはいえ、地震の規模により崩れることってあるんでしょうか。。

[674: 匿名さん]

662さんや664さんは実はここの業者さん？

[675: 匿名さん]

説明会に行ってみた。特定の住戸が高いですね。その分、他の住戸を安く抑えたのかと思いきや、そんな感じもしなかった。
ここでの評判どおり全体的に割高感ありますね。確かに９００戸以上を完売させるのは苦戦しそう。
船橋の物件は最寄り駅が野田線だけど、販売戸数の多さを考慮して価格を抑え、あの総戸数でも大盛況。
ここの魅力は・・快速駅への近さ、あと眺望でしょうか？そこばかり見つめて割高感を納得しろと。ふむ。
都内への通勤者にしてみれば、快速駅といえど千葉物件ですから、何よりも割安感が必要と思いますけどね。そしてそこをターゲットにしないと、とても売り切れる戸数じゃないです。
１期の申し込みが予想より少なければ、消費税対策も多少考慮して２期に販売する住戸は価格下がるでしょうね。２期の安価住戸と、１期で残った住戸を比較するのもいいかも。

[676: 匿名さん]

同じ工場跡地なんですが船橋より割高感ありますよね。快速停車駅への近さ、眺望のよさは魅力ですが他にアピールするものがあるかと行ったら微妙です。一方船橋の魅力は大型ショッピングモール、病院、子育て支援施設、保健所などの行政施設、駅までの近さに加えあの低価格が魅力。
現在の予定価格よりも少し安くして増税までになるべく売りさばいて在庫減らした方が利益出せると思いますけどね。

[677: 匿名さん]

新船橋は駅力が全然だから、ここの方が高くなるのは普通かと。

[678: 周辺住民さん]

隣の工場跡地からは、過去最大で、信じられない量の六価クロムが検出された。これは15年位前の話で、サンケイ新聞だけがスクープしたのでよく覚えている。だけれど、どういうわけか、当時話題にあまりならなかった。その後健康被害調査をしたとかいう話も聞かないが、というか、そんなこと知らないでみんな買って行ったのだけれど、アルコール工場の跡地はどうなんだろう・・・？？あそこは・・・・

[679: 匿名さん]

説明会で担当さんが稲毛駅前に大型のショッピングモールができると言って
ませんでしたか？　ここは生活環境だけでなく、自然環境も抜群ですよ。

[680: 匿名さん]

>>678
もうちょい日本語勉強した方がいいよ。どこの話をしているのか全くわからん。
「あそこは・・・・」って思わせ振りに書くだけ書いて全く伝わらない。

[681: 匿名さん]

>678ここも土壌汚染はあったようですが自分はそんな気にしてないですね。崖の方が全然気になります。
>679イオンのことだとしたら厳密には駅前ではないですがこのマンションからなら歩いて10分くらいで行けると思います。

[682: 匿名さん]

このマンションは増税前の１期でどれだけ売れるかで、その後の明暗が分かれる。
売れなかった住戸は増税で１００万程度の負担増になるから、より割高感が増す。
増税対策として、もしかしたら２期販売時に１期の在庫を僅かに下げ、新価格での販売もあり得る。
２期以降は多少の対策はすれど割高感は増すので、１期の売れ行きは重要です。
そんな中、いまいち人気薄な気がするのは気のせい？人気物件になるには価格調整しかないと思う。

[683: 買いたいけど買えない人]

昨日行ったら、サンクタスや学校がある道路沿いの広大な敷地に三井と長谷工の大規模マンションが出来ます。

[684: 匿名さん]

土壌調査の有無の確認は不動産取引の基本。工場跡地でも、土壌汚染対策法で規定された物質を使っていなかった場合、土壌調査の義務は無い。任意で調査するケースは稀。それと関東だと、自然由来の汚染ってのが結構あって、過去に有害物質を使っていなくても、汚染されているケースがある。ちなみに土壌調査して、土壌汚染が有った場合は対策が義務付けられているから、どのような対策を行ったのかも確認する。

土壌汚染が有った場合は重要事項として説明義務があるけど、そうでない場合は、こちらから確認しない限りまず教えてくれない。

[685: 匿名さん]

>677

新船橋は、一応徒歩圏に船橋があるし、都内への通勤でも乗り換え時間を含めてこちらより勝ってる。同じくらいの価格でもきついでしょ。

[686: 匿名さん]

にも関わらず予定価格の時点ではプラウド船橋より１～２割高い印象。でもこの価格で販売してくれたら逆に諦めもついてきっぱりと他の物件を検討できるので売主さんが下げる気ないならそれはそれでいいのかなって思ったりもします。

[687: 匿名さん]

>685

また新船橋の購入者ですか。
最寄りの駅力が違うから、同価格にならないのでは。
何でも良く思えるのは、購入者だからでしょう。
客観的に見たら違うんですよね。

[688: 匿名さん]

駅力、駅力ってなんか頭悪いね。(笑)

[689: 匿名さん]

http://diamond.jp/go/pb/oudo2011/Stations%20List/DW_0119_SHUTO.pdf
上記の週刊ダイヤモンドの駅力調査によれば、新船橋駅23.1ポイント、稲毛駅42ポイント、津田沼駅47.8ポイント、船橋駅59.5ポイントだそうです。でも新船橋は長い将来で見たら今後ポイントが上昇する可能性を秘めてる街だと思いますよ。下記のデータ見る限り千葉市(1707位)と比較して船橋市(40位)は財政状況も悪くないようですし。
http://patmap.jp/CITY/RANK_FULL/00/06/FULL_JISSITU_RATE.html

[691: 匿名さん]

ここってｎｔｔのマンションだから、その恩恵？を受けて超高速通信ができたりします？

＞683さん、それって千葉女子校の横に建つやつですよね。三井系のparkシリーズが建つのかな。
もう現地には看板でてるんですか？予定とかどうなってるんだろ・・。

[692: 匿名さん]

>689
船橋駅と新船橋駅を足して２で割った感じがプラウド船橋の立地状況かね。
おや、なんと稲毛と同じぐらいじゃない。じゃーあとはその他の利便性の比較かね。

[693: 匿名さん]

＞692
どういうこと？
新船橋駅は東武野田線の駅で、船橋駅とは違うけど。

[695: 匿名]

>>689
新船橋購入者じゃないけど、URLから判断すると、このデータは2011年のじゃない？
新船橋のイオンができる前の値だから、イオンモールのポイントアップや、これから再開発が進んで総合病院や保育所、イオンタウンが完成すればかなり上がるんじゃないのかな。

[696: 匿名さん]

利便度が稲毛はもちろん、西船橋や津田沼よりも、千葉の方が上ってよくわからいな。

[697: 匿名さん]

>693
プラウド船橋は船橋駅‘‘も’’使える、というのがこの掲示板以外での世間一般の評価じゃないの。

[698: 匿名さん]

っていうかここと船橋で迷うことができるなら
あっちにすればいいじゃん。
いちいちあっちの話を出してくるのどうなの。
こっちは利便性悪いでいいからもう来ないでくれる。

[699: 匿名さん]

船橋駅が使えるか、乗り換えればそりや使えるけどさ。
ここは快速停車駅に徒歩圏、新船橋より通勤通学かなり楽だと思うけど。
イオンも病院も普通にある。そんな必要とも思わないけど。
実家に帰るとき新幹線使うから、東京駅に一本でいけるのはとても便利そう。

[700: 匿名さん]

>691

期待しないほうがいいよ。１０年位前、光が一部で入り始めた頃に、ここと同じく売主がNTTの某ウェリス物件を検討したんだけど、ADSLだけだった。