「管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある」その5

[匿名さん]

その４が１０００件を超えていたのでこちらにその５を作りました。
今後はこちらでお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/199404/

[501: 匿名さん]

輪番の理事長は管理会社に頼ることになり、
管理会社は何でもやるからと不必要な工事をやるたびに利ざやをピンはねし、
一般管理費及び利益が含まれている定額委託業務費以上の利益を支払わされる結果となる。

[502: 匿名さん]

必要な工事が生じたら管理会社に相見積を取る業者の公募をやらせる。
その場合、管理会社にも参加資格を与えて、応募通知は理事長宛としてその開封は管理会社不在の理事会の場で行う。
理事会では四社に絞り業者の説明会を含む総会に掛けてどの業者にするかを決める。

[503: 匿名さん]

どこかで通帳と印鑑は理事長が保管すべきとの書き込みをみたが、こんなのが輪番で役員になると危険きわまりないね。

[504: 匿名さん]

＞502
四社に絞る理由は何故でしょうか。

[505: 匿名さん]

強いて言えば四社以上がベストだが限度はある。
三社は理事会の恣意がはたらくと本命を中間位に置くため高額社と極端な低額社を混在させる。
四社であれば恣意がはたらかせる事は出来ない。

[506: 匿名さん]

管理会社にも相見積に参加資格を与えるのは面白いね。
一番高かったらまずいから多分参加しないだろうけど。

[507: 匿名さん]

成る程、マン管センターの四社の意味が分かった。
http://www.mankan.or.jp/06_consult/04_syuzen/04_syuzen_04.html

[508: 匿名さん]

>ここに投稿されている方々は、少なからずマンションに関わりのある方なのでしょうから（サプライヤーやベンダー、賃借人も含めて）自分達の住んでいる社会をよくするために組合をどう運営していくか、

少しピンボケしてますね。
管理規約に住んでいる社会を良くするなんて大それた目的はありませんよ。
他人に頼ろうとする余り何か勘違いしている様ですね。

[509: 匿名さん]

　管理組合の業務を簡単にいいますと、敷地および共用部分の維持管理にあります。そのため管理組合は、敷地および共用部分の取扱についてのルール（管理組合規約）を区分所有者の集会（総会）によって決議し、あわせて、管理者（管理組合理事長）および役員を選任します。次に管理者である理事長は管理組合の執行機関として管理組合規約及び集会の決議に基づいて、必要な手だてを講じることになります。

のような基本に全く無知なのですね。

[510: 匿名さん]

組合員だけで共有物をどう管理するだけなのに住んでいる社会が良くなる筈無いよ。

[511: 匿名さん]

そんな他人任せの幻想を抱くのはロマンチストかな。

[512: 匿名さん]

輪番の管理組合に限って町会、自治会費を徴収するのは管理会社の言いなりになっている結果だね。

[513: 匿名さん]

一部の管理組合では次のような財務会計に関する問題点を指摘することができる。
1 不十分な会計書類の整備
・ 貸借対照表を作成していない管理組合が、約2割弱ある。小規模な管理組合ほど作成していない組合が多い。
・ 企業会計による会計書類と同じ書式及び勘定科目(損益計算書)で作成している組合がある。
・ 財産目録または什器備品を管理する備品台帳を作成している管理組合は少ない。
・ 小規模な管理組合では、月次収支計算書が整備されていない組合が多い。
2 管理費会計と修繕積立金会計の未区分の会計
・ 収支計算書で、管理費会計と修繕積立金会計を区分していない管理組合がわずかにある。
3 現金主義の採用
・ 期末の未収金や未払金の処理が不明確となる現金主義を採用している割合が、約 4 割と高い。
4 不明確な貸借対照表の記帳
・ 金融機関からの借入金を負債の欄に記載していない管理組合が、約 3 割ある。
・ 定期預金または損害保険の積立保険料を資産の欄に記載していない管理組合がある。 ・ 勘定科目が変更されてもその説明がなく、経理の継続性を確認できない場合がある。
5 管理組合業務の目的外の支出
・ 組合員の合意や管理規約等による定めがないにもかかわらず、管理組合会計から町内会費、自治会費の支払いをしている組合がある。
6 不明確な会計書類等の保管期間
・ 会計書類及び会計帳簿の保存期間を定めている管理組合はほとんどない。
7 機能していない会計監査
・ 会計監査の経験のない区分所有者が監事として選出されている場合には、業務監査とともに実質的な会計監査が行われていないことが多い。

[514: 匿名さん]

↑は輪番では分かる分けないね。

[515: 匿名さん]

そんなことは、管理会社が作成しているんで、心配することはないよ。
自主管理ならありえるけど。

[516: 匿名さん]

作成と理解、監査が分からないとはお粗末君だね。

[517: 匿名さん]

>516
僕は弁護士で税理士の資格ももっているんだけど。

[518: 匿名さん]

子供の会話は止めましょう。早く一人前の大人に成りなさい。

[519: 匿名さん]

>518
僕が弁護士なので驚いた？
マンションの管理についてのクライアントがあったので
ちょっと覗いてみただけのことだよ。

[520: 匿名さん]

輪番理事には分かる筈がないので、管理会社は笑いが止まらないね。

[521: 匿名さん]

>>519
大いに驚いた。
こんな所で情報を仕入れようとした事と更にわざわざ書き込みをする事に。
いや～たまげたたまげた。

[522: 匿名さん]

＞5 管理組合業務の目的外の支出
＞・ 組合員の合意や管理規約等による定めがないにもかかわらず、管理組合会計から町内会費、自治会費の支払いをしている組合がある。

と見る人は見ているようだ。

[523: 匿名さん]

輪番役員にはこれらを判断する能力はなく、逆に良かれとさえ・・・。

[524: 匿名さん]

矢張りタイトル通り諸悪の根源は輪番にあるらしいね。

[525: 匿名さん]

どこのﾏﾝｼｮﾝでも必ずしも専門家がいるわけではないし、管理組合に協力してくれるとも限らない。
ベストではないにしろ、公平さを保つ観点では輪番制も致し方ない。
輪番制を否定する人はどうすればいいと思うのか？
たまたま専門家がいて協力してくれるのはいいが、転出や年齢的に無理になって後継者が居なくなったらどうする？世襲でもするか？北朝鮮みたいに。

[526: 匿名さん]

>輪番制を否定する人はどうすればいいと思うのか？

規約、区分所有法の原則通り総会で適任者を選出することです。

[527: 匿名]

第三者管理。代理人に委託。

[528: 匿名さん]

＞第三者管理。代理人に委託。

これらが適正に管理をしているかを誰がチェックするのですか？
あとはどうなろうと任せっきりですか？

[529: 匿名さん]

高齢者オーナー増加により、認知症オーナーの増加は危惧されてはいるが、高齢化→認知症だけではない。
視力、聴力、手足、あらゆる身体ヶ所が不自由になる。特に視力障害の増加は著しい。全く見えなくなる人が増えている。
幼少期からならば、障害に対しての対処能力も自然と身につくが
成人、特に高齢になっての障害は点字、手話、などだけでも身につけるのは難しい。

ユニバーサルデザインマンションとは、構造のことであり
管理組合は健康体のオーナーだけを考えている。

[530: 匿名さん]

＞管理組合は健康体のオーナーだけを考えている。

当然です。管理組合は建物の管理だけを考慮した団体で健康、不健康には斟酌することなく規約、総会の決議の遵守義務があります。そしてこの団体は共有財産の維持管理をするのが業務でその業務を委託しようが第三者管理にしようがそれらが適正にしているか否かをチェック代表者＝役員は必要なのです。従ってこの役員には適任者を選出すべきで輪番制などで選出するのは自らチェック義務を放棄している事になる。

[531: 匿名さん]

杓子定規の理想論ばっかりだな。
現実にマンションの住民かね？
大学の研究室の教授みたいだ。

[532: 匿名さん]

やじではなく反論したら？

[533: 匿名さん]

＞522

管理組合は、分譲マンションを購入したことで強制加入。
但し、管理組合費の不適切な支出や悪用については、国土交通省に相談できるが

町内会は、個人の判断で加入するボランティア団体。
運営について、不満があれば退会すればすむことで、一部の会員のためだけに会費が使われていたとしても不適切とは言えない。
だから、加入を強制できない。

違いは、これかな？

[534: 匿名さん]

>但し、管理組合費の不適切な支出や悪用については、国土交通省に相談できるが

国土交通省に？
へー初めて聞いたが何処の部署へ？

[535: 匿名]

高層住宅管理業協会という国交省の外郭団体がある。

[536: 匿名さん]

＞＞高層住宅管理業協会という国交省の外郭団体がある。
違いますよ。ただの業界団体。

[537: 匿名さん]

高層住宅管理業協会
http://www.kanrikyo.or.jp/outline/pdf/h23h24/yakuin.pdf

[538: 匿名さん]

外郭団体はこれ。
http://www.mankan.or.jp/

[539: 匿名さん]

マンション管理センターを出すならここまで出しなさいよ。
http://www.mankan.or.jp/About/pdf/2012/002.pdf

[540: 匿名さん]

５３０さんは役員は輪番制でなく立候補は自信のあるプロである事が前提のおいている。であれば規約にそのような規定を設定しなければならない。私のマンションではそのような規定がない。ただし、立候補と選挙規定はあるが規約を無視して立候補だけで理事長の就任している。角田美代子に似た女理事長である。同居人の男はアウトローで自治会長である。組合と自治会の立候補と選挙規定が異なる事を知らないで自治会の方法で理事長に就任している。組合員は理解していない。私は立候補は危険な側面もある事を申し上げたい。私のマンションではプロが立候補する規定は規約にはありません。

[541: 匿名さん]

＞５３０さんは役員は輪番制でなく立候補は自信のあるプロである事が前提のおいている。であれば規約にそのような規定を設定しなければならない。私のマンションではそのような規定がない。

管理組合の役員と管理組合の関系は準委任関系であり、組合の委任と役員の受任で成り立つものです。
小学生向けの規定はありません。

＞ただし、立候補と選挙規定はあるが規約を無視して立候補だけで理事長の就任している。角田美代子に似た女理事長である。同居人の男はアウトローで自治会長である。組合と自治会の立候補と選挙規定が異なる事を知らないで自治会の方法で理事長に就任している。組合員は理解していない。私は立候補は危険な側面もある事を申し上げたい。私のマンションではプロが立候補する規定は規約にはありません。

貴方の管理組合の特殊事情（立候補、選挙規定？）の泣き言は自身で改善すべきで総会で意見開陳するか20％の改善同志を集めることです。
一般には総会で選任（立候補、推薦）するのが常識です。輪番は受任の機会を奪って強制押し付けの野蛮な制度です。

[542: 匿名さん]

自分の財産を自分で守らないでプロ？に！
世の中には詐欺師が沢山いるのよ。知っている？

[543: マンカン理事長]

自分の財産は自分で守れるのは専有部分。
共用部分は持分しかないから自分ひとりでは守れない。

[544: 匿名さん]

＞共用部分は持分しかないから自分ひとりでは守れない。

だから区分所有法で共有者団体（3条団体、管理組合（法人、非法人）を作り、区分所有者の強制加入させて共有部分の維持管理する様に規定しているのです。

[545: 匿名さん]

管理組合を作るのは修理工事が発生するたびに集金するのでは、集金する方も支払う方も不定期では大変だからです。

[546: 匿名さん]

管理組合のないマンションあるよ。

[547: 匿名さん]

賃貸にはない。

[548: 匿名さん]

＞管理組合のないマンションあるよ。

当然だよ。区分所有法3条団体か親子三代の区分所有建物だね。

[549: 匿名さん]

1棟まるごと賃貸マンションは区分所有建物ではない。

[550: 匿名さん]

＞1棟まるごと賃貸マンションは区分所有建物ではない。

それを個人なり法人の所有するアパートと云います。

[551: 匿名さん]

んだ。

[552: 匿名さん]

もう少し程度の高い話をして呉れよ。

[553: 匿名さん]

「ウルトラマン、電話だよ。」

「ジュワッキ！」

[554: 匿名さん]

「あの時計、壊れてるよね。」

「ほっとけい！」

[555: 匿名さん]

アパートと分譲マンションの違いが分からんとは情けなし。

[556: 匿名さん]

長屋とテラスハウスの違いが分からんとは情けなし。

[557: 匿名さん]

無知を外らす苦しさは理解できますよ。

[558: 匿名さん]

管理組合（法人、非法人）を設立しない場合は、区分所有法の3条団体として区分所有法に従って共有部分の維持管理を行うことになる。これでは修理箇所が発生した場合はその発見者なりが修理を手配し費用を負担し、それに基いて全区分所有者にそれぞれの専有面積比率で請求しなければならず、現実的ではない。
従って、総会で管理者を選任し、運用規定だけ総会で決議する方法、管理組合（非法人、法人）を設立する方法があるが、どれにするかは区分所有者の総会の決議で選択することになる。

[559: 匿名さん]

それだから管理組合でも管理者でも適任者を選ばないと、管理会社や工事業者に都合の良い様に扱われる事になり、無駄遣いを強いられる。

[560: 匿名さん]

その通り。

[561: 匿名さん]

ところが事もあろうに輪番制＝当番制を強要しているお粗末な管理組合があるのには呆れる。

[562: 匿名さん]

うちのように、輪番制と立候補と併用すればよい。

理事会役員を募集しいなければ輪番のみ
立候補があれば、輪番役員と合わせて承認を求め、承認されれば輪番役員を一人減らす。
承認された役員ないで、理事長など役員の担当を決める。

連続で役員をできるのは２期までとする。

[563: 匿名さん]

うちは連続は無制限、やる気のある人は何年も理事に立候補する。

[564: 匿名さん]

＞うちのように、輪番制と立候補と併用すればよい。

輪番制は当番制に過ぎないので委任関係は成立しないので責任は全くない。
そこを見越して管理会社に良いように操られ過大な費用が支払われ、共有財産の損害が過大となる。

[565: 住民主婦さん]

>>564
それは間違い。総会で選任されれば立候補だろうと輪番であろうと委任関係は成立する。

[566: 匿名さん]

＞総会で選任されれば立候補だろうと輪番であろうと委任関係は成立する。

総会に引き釣り出すことが強制であるから委任関係は成立していない。

[567: マンション住民さん]

総会決議で選任され時から委任関係は成立する。

[568: 匿名さん]

＞総会決議で選任され時から委任関係は成立する。

強制指名の結果はどんなに繕っても委任関係ではなく、責任の伴わない当番にすぎない。

[569: 匿名さん]

総会決議で選任され時から委任関係は成立する。

[570: 匿名さん]

後の祭り。

[571: 匿名さん]

違法は分かっているが後で繕うことで合法らしくしているつもりのマヤカシの滑稽な現象だよ。

[572: 匿名さん]

しかたがないよ。爽快決議だから。

[573: 匿名さん]

でもPTAや町内会の役員の様な責任の伴なわない当番なら分かるが、管理組合では恥ずかしいね。

[574: マンション住民さん]

管理組合の役員は誠実義務があるんらね。

[575: 匿名さん]

委任関係のないところには善管注意義務はありません。残念でした。

[576: マンション住民さん]

役員じゃなければ何も委任関係はないよ。

[577: マンション住民さん]

そりゃ当然だ。

[578: 匿名さん]

委任関係は一方的に解約できるよ。それが役員の自己都合による退任だ。

[579: 匿名さん]

＞委任関係は一方的に解約できるよ。それが役員の自己都合による退任だ。

委任関係が成立している場合に限ります。
輪番で押し付け逃げられないようにすることは始めから委任関係は成立しない。

[580: 匿名さん]

輪番は皆でお手々をつなごうとは聞こえが良いが、個人を認めない無責任な全体主義で全く民主性のカケラもありません。

[581: 匿名さん]

輪番で役員になっても即辞任すればいい。罰則規定はない。

[582: 匿名さん]

即辞任するなら輪番で役員就任の要請が来たときに初めから断ればいいのでは？

[583: 匿名さん]

ほーら、堂々巡りになった。
一部の全体主義者や選ばれることのない者たちが輪番制を押し付けているのが実態です。
選任するという事は全体の中から適任者を選ぶことで、全員でやると言うことではない。

[584: マンション住民さん]

総会で過半数以上で選任可決されてるよ。

[585: 匿名さん]

＞総会で過半数以上で選任可決されてるよ。

可決ではなく押し付けのマヤカシの合理化に過ぎず、その結果は無責任な当番に過ぎないので、管理会社の餌食になる事になる。

[586: 匿名さん]

自治会長さんが、理事長になるほうが押し付けです。
輪番制と立候補の併用なら承認でＯＫ

[587: 匿名さん]

自治会長は管理組合には全く関係ないことを理解すべきですね。
輪番制の違法性は論破済み、輪番の役員は無責任な単なる当番に過ぎない。

[588: 匿名さん]

管理組合の理事長が自治会長を兼任すればいいのでは？
そうすればドンブリ勘定で行け行けＧＯＧＯーで酒池肉林だ。

[589: 匿名さん]

構成メンバーが全く違うことに無知な人のコメントですね。

[590: 匿名さん]

そんなことはない。理事と監事が自治会役員兼任すればいい。

[591: 匿名さん]

そんなことではないよ。
管理組合は居住するしないに関係なく区分所有者の団体、自治会は賃借り人を含む居住者の団体
この二つの団体は目的も構成メンバーも全く違うのです。

[592: 匿名さん]

監理自治組合に名前変更したらいい。

[593: 匿名さん]

遂にヤジか・・・。気の毒にね。

[594: 匿名さん]

監理自治組合→管理自治組合

[595: 匿名さん]

町会費は組合員は支払わなければならない。
http://www.asahi-kasei.co.jp/atlas-club/ogikubo/outline.html/

[596: 匿名さん]

まるで子供の様ですね。早く大人になりましょう。
そんなの総会で簡単に改訂出来ます。

[597: 匿名さん]

あっ、そうかい。で、だれが改定議案上程するの？組合員じゃないよね。

[598: 匿名さん]

総会議案は理事会決議、理事じゃないと改定議案の作成はできない。

[599: 匿名さん]

理事になるしかないね。

[600: 匿名さん]

＞あっ、そうかい。で、だれが改定議案上程するの？組合員じゃないよね。

デベの原始規約は臨時総会でも、通常総会でも改定するのが常識出すよ。