マンション管理士の活用。。。パート9

[匿名さん]

こちらはマンション管理士についてのスレ、パート９です
引き続きマンション管理士について、情報交換の場にしましょう～

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
パート６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/
パート７　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/208424/
パート８　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/222897/

[536: 匿名さん]

意思表示なき者（つまり総会に委任状も議決権承諾書も出席もしなかった者）を
理事長（議長）に委任したものとみなす規約を活用（悪用）して賛成票に投じた。

規約**条？？項　理事長は、総会招集通知を発するにあたり、書面にて組合員に対し、「代理人を選任する事なく欠席した者　　　　　　　　は、総会通知記載の議案につき理事長に代理権を付与した者とみなす。ただし、総会の前日までに理事長に　　　　　　　　対し、書面にて理事長に代理権を付与しない旨意思表示した組合員については、この限りではない。」　旨　　　　　　　　の通知をする事ができる。
規約**条++項　　理事長が第？？項の記載の通知をなしたにも関わらず、代理人を選任せず、かつ総会の前日までに理事長に　　　　　　　　対し書面にて代理権不授与の意思表示をなさなかった組合員は、総会通知記載の議案につき理事長に代理権　　　　　　　　を授与した者とみなす。　　　　　

[537: 匿名さん]

>区分所有者および議決権総数４００のマンションの総会で規約の設定　変更　廃止の議案が審議されました。
>出席者総数２００（出席者　委任状　議決権行使書含む）で総会が成立しました。
>欠席者２００を議長（理事長）に委任した者とみなすの規約を活用（悪用）して賛成票に議長（理事長）が投じて可決されました、
>規約に設定されているのだから有効である、と私は考えます。

マン管の試験なら「　×　間違い」としなければなりませんね。

[538: 匿名さん]

＞理事長は、総会招集通知を発するにあたり、書面にて組合員に対し、「代理人を選任する事なく欠席した者は、総会通知記載の議案につき理事長に代理権を付与した者とみなす

＞理事長が第？？項の記載の通知をなしたにも関わらず、代理人を選任せず、かつ総会の前日までに理事長に対し書面にて代理権不授与の意思表示をなさなかった組合員は、総会通知記載の議案につき理事長に代理権を授与した者とみなす

こんな規定は明らかに無効ですよ。
代理行為の要件たる授与表示に欠けたものを、代理権を与えたものと「みなす」などありえません。

だから、この規定が存在したとしても、何の意味もないです。

[539: 匿名さん]

ま～、理事長もいろいろ大変でしょうけど、

>欠席者２００を議長（理事長）に委任した者とみなすの規約・・・
>区分所有者の１名から規約の無効の異議の申し立て

これを突かれたら、最終的には議決権行使書を導入するしかないんじゃないですかね。

[540: 匿名さん]

>こんな規定は明らかに無効ですよ。
>代理行為の要件たる授与表示に欠けたものを、代理権を与えたものと「みなす」などありえません。
>
>だから、この規定が存在したとしても、何の意味もないです。

そうですね。
「　欠席、委任状なし　＝　棄権　」ですね。棄権を委任とみなすことは無理です。
　

[541: 匿名さん]

皆さん単純ですね。
普通決議と特別決議の違い。
強行規定と任意規定の違いが分かってないね。

[542: 匿名さん]

>>540
そうですよね。
単純に考えて
委任状を書いても書かなくても委任
なんて変ですよね。

[543: 匿名さん]

マンかんしは程度が低いね。

[544: 匿名さん]

マンション管理の基本中の基本、それも初歩的なことが分かっていない
マンションもあるもんだ。
そういうマンションはそれでいいのかもね。
赤信号、みんなで渡れば怖くない。

[545: 匿名さん]

５４４さんはマンション管理の現実を見ている方と見受けられる。

[546: 管理侍]

>538さん

>536の規約が全員合意で作られていても明らかに無効と言えるのでしょうか？

>代理行為の要件たる授与表示に欠けたものを、代理権を与えたものと「みなす」などありえません
>536の規約は「授与表示の手法の一つを示したもの」とは言えませんか？
つまり、委任状提出者の圧倒的多数が議長委任である現実を踏まえ、
授与表示手続きの簡略化・合理化を目的とした規定である、との解釈は成り立ちませんか？
勿論、無理やり解釈すれば・・・の話ですが。

例えば、
・議長以外の代理人を選任する場合は専用の委任状を提出する
・議決権の行使を棄権する者は棄権届を提出する
・議長に委任する場合は特段の書面の提出は不要

という内容の規約が新築マンションで全員合意によって設定されており、
誰からも疑義が出されないまま10年以上運営されていた組合が存在した場合、
いきなり規約無効の訴えを起こして本当に勝てますか？

勿論、上記のような規約の定めは問題がありますが、訴訟となれば話は別。
全員合意の内の一人が無効を訴えても私は負ける可能性があると思います。
中古で買って後から組合員になった方なら勝てるかも？

[547: 匿名さん]

後から買ったからって理由にならないのではないか。調べれば良かっただけ。
そもそも一人が無効を訴えても、その他の人が何を考えているか立証できない以上勝訴するのはむずい。
否決したい議案なら議決権行使書で反対すればいいだけ。

[548: 匿名さん]

いや、全員の合意であれば、不法行為でもない限り、その案は成立するよ。
しかし、新築マンションを購入する場合、その原始規約の中身まで吟味するという
のは現実的ではないね。
裁判になって果たしてそれが通用するかといえば、ノーといわざるをえないのでは。
ということは、規約の設定等は区分所有法の解釈通り、特別決議であり、強行規定
であるから、規約に別段の定めをすることはできないと解釈するのが一般的でしょう。
そういう解釈をしないと、法律に違反することになるしね。
規約は法律ではないから。

[549: 匿名さん]

意思表示なき者（棄権した者）を理事長に代理権を授与する事自体無理がある。スラム化しているマンションならスラム化を防止する社会的問題を考慮して、裁判官が良しと判断すれば理事長の勝に軍配を上げる可能性がある。案件によれば危険な規約設定だから確実に負けるでしょう。

[550: 匿名さん]

規約は法律ではないからと言って個々のマンションの規約は法律よりも優先され法律に反しない規約であれば勝。
この場合は法律に反する規約だから負ける（理事長は）ですね。

[551: 匿名さん]

訴えたらのはなし。金あるのか？

[552: 匿名さん]

誰が訴えたら。

[553: 匿名さん]

組合のお金使うんだから、勝負は関係なく自腹は無いでしょう。

[554: 匿名さん]

>551
自分の利益にならないのだったら提訴はないよ。
時間とお金がもったいないから。
それにマンションでのコミュニティもね。

[555: 匿名さん]

ねえねえ。委任状も議決権行使書も出さない人って、
実は管理規約を理解していて、
委任状出さなくても規約上自動的に理事長宛て委任にしたいんじゃないの。

[556: 管理侍]

>547
>後から買ったからって理由にならないのではないか。調べれば良かっただけ
初代購入者は原始規約を承認しているのであり、その規約の無効を訴えること自体に矛盾が生じます。
一方、後から購入した方は原始規約を承認していませんから、無効の訴えにも正当性があります。

「委任状の提出無き場合は議長委任とみなす」という規定の一番の問題点は、
委任状の提出が無かったこと（＝議長委任であること）の証明が不可能なことでしょうね。

委任状という存在が委任をされたことの証明になるのであり、
「委任状が存在しないことをもって議長委任された」というルールの下では、そのこと自体を証明できない。

例えば、
「本当に委任状の提出がなかったのか」
「議長が提出された議決権行使書を勝手に処分して議長委任にすり替えたのではないか」
という疑いを掛けられても議長は委任を受けたことの証明が不可能ですね。

[557: 匿名さん]

管理侍どん

おまん、相変わらず暇つぶし程度のレスかのぅ。他のスレはともかくこのスレはお主が気張ったからこのカテゴリー一番のマンモスのスレッドとなり、質的にも段違いに高いスレッドだったと思うがのぅ。このスレに限ってはもうちょとおはんらしい気合いの入ったレスが欲しいのぅ。

余談はさておき、おまんとわしの違いは立証責任をどちらが負うかの差だのぅ。ついでに言うと>>526は勝つか負けるかを聞いているのう。
おいは、2ステップで考えているでのぅ。
1.委任関係があるかないか
2.委任がないとしたら、総会議案の成否が変わったか
の2段階のうち、1のところで見解が違うのは見方が違うということでまずは流して、2は原告側で訴えの利益があることを立証させられることを読んでの発言のつもり。それでも負けるかな。

ささ、おんしがどう答えるか楽しみじゃ。

[558: 匿名さん]

>>557普通に書けよ。


委任状を出さない事が議長委任になるのなら
棄権や白票という意思表示が出来なくなる。
『棄権』というのも議決権行使に当たり一つの権利である。
自分は棄権のつもりでも議長委任となってしまうのは正しい議決権行使を妨げている。
すなわち議決権行使者の正当な権利を剥奪するものである。

[559: 匿名さん]

棄権って書かれたら
どうころんでも棄権じゃろ。

[560: 匿名]

それでもOKでしょうね。意志が伝わるのですから。

[561: 匿名さん]

出席もせず委任状と議決権行使書も提出せず、勿論棄権である意思表示もしていない欠席者を理事長に代理権を授与した者とみなすの規約が有るのだから有効とみて採決したら一区分所有者より理事長に対して規約の無効の異議の申し立てがあった。
理事長は勝つのか負けるか意見を聞きたいのでしょう。

[562: 匿名さん]

だから負けるといってるでしょう。
途中購入者も、入居するときには管理規約の説明はあるんではないの？
早く規約改正をすべきだね。

[563: 匿名さん]

誰が勝つのか負けるかを二者択一で聞いているんだよ。歯に衣着せるなよ。的を外すな。

[564: 匿名]

問題ある規約って言っただけだよ。勝つも負けるも後は当人の仕事だろ。

[565: 匿名さん]

後は当人の仕事を具体的に教えてください。被告理事長より。

[566: 匿名]

これから先は手順の話になりますからね。誤解を避けるために”被告理事長”をコテハンにしたら皆さんのご指導を受けやすいと思いますが・・・・（任意）

[567: 匿名さん]

話しにならん。だからマンション管理士を活用する気にならない。自分の言葉で話す能力に欠けている。

[568: 匿名さん]

>567
どこにマン管士が登場しているの？

[569: 匿名さん]

このスレはマンション管理士が答えてくれるんじゃないのか。マンション管理士か弁護士以外の回答はいりません。

[570: 匿名さん]

マン菅士や弁護士がレスしてますが、名乗らないのでわかんないですよ。

[571: 匿名さん]

ここにマン管士や弁護士は殆どいません。

[572: 匿名さん]

マン監視はヒマだからいっぱい書き込みしているだろう。但し大した事を言えないのが自分でも分かっているから名乗りをあげられない。

[573: 匿名さん]

実務経験がないと書けないと思うよ。

[574: 匿名さん]

弁護士も区分所有法知らないよ。

[575: 匿名さん]

５３６をもう一度読み込んでみましょう。

[576: 匿名さん]

前のレス追っかけるの面倒。536貼り付けてよ。

[577: 匿名]

>575　面倒だね。アンカーすらない。「荒らし」と言われても仕方ないマナー悪だよ。

[578: 匿名さん]

マナー悪いのはあなたでしょう。スレを荒らされて真面目な話が出来ない、総会荒らしに似ている。

[579: 匿名さん]

そこまで意見を聞きたいなら、規約の該当箇所だけでいいから書いて欲しいね。

[580: 管理侍]

>557さん

>1.委任関係があるかないか
規約に従って議長に委任する意思をもって委任状等を
提出しなかった方との委任関係はあると言えるでしょう。
議長に委任する意思はなく委任状を提出しなかったことで
議長委任と見なされた方との委任関係はない考えます。

>2.委任がないとしたら、総会議案の成否が変わったか
議決権総数400のうちの200が欠席したことで委任状と見なされたのですから、成否が変わった可能性はあります。

立証責任は勿論訴えた側にありますね。
欠席した200名にヒアリングし、議長に委任する意思が
あったのかどうかの証言を集めれば立証は可能と思われます。

[581: 匿名さん]

578
規約ぐらいだしたまえ。

[582: 匿名さん]

>>580

557ですが、やっぱり貴方がいうように委任があるつうのはむりがあるかも。
400戸のマンションで全部にヒアリングできたら、その方すごいと思います。

[583: 匿名さん]

理事が手分けして戸別訪問ヒヤリングをすればいい。

[584: 匿名さん]

そんなことするぐらいなら規約を変えようよ

[585: 匿名さん]

規約は3/4の議決が必要な特別決議。
だから理事が戸別訪問、電話細則して委任状未提出組合員をローラー作戦で落とすしかない。

[586: 匿名さん]

そのローラー作戦を無くす方策が委任状未提出の理事長委任みなし規定

[587: 匿名さん]

マンション管理士の試験は毎年１１月の末にあるらしいですが、受験者は殆どお爺さんなんですね。
受験者数もそこそこ多く、受験費用も1万円前後掛かるとか、マンカンセンター大儲けですね。

試験内用は、極薄く広く簡易な問題らしい、合格者数は足切制で合格率をわざと低く設定。
毎年何度も受験して貰って、お金稼がないとね。　資格者証の発行も高い値段ですね。

若く現役の方には、意味の無い資格なのでしょう。　
お爺さんたち、老後の暇つぶし、せいぜいおきばりください。

[588: 住まいに詳しい人]

http://www.mankan.org/pdf/H24_shiken.pdf

こんなかんじ

[589: 匿名]

＞そのローラー作戦を無くす方策が委任状未提出の理事長委任みなし規定
法律違反だよ、その規約が。

[590: 匿名さん]

へぇー、マンション管理士の試験って、そんな漫才みたいな問題で１万円も取るの。
飲み屋じゃないけどボッタクリですね。

[591: 住まいに詳しい人]

だから今がチャンスだ　、君もがんばれば

[592: 匿名さん]

高齢者の趣味の邪魔はしたく有りません、遠慮しときます。

リタイヤされた方等が資格取得して、各自の管理組合で活躍して下さい。
職業に繋がる資格ではなさそうですね。

[593: 住まいに詳しい人]

管理会社との委託契約を解除する
自主管理を始める
アドバイザーとしてマンション管理士と契約する

今の委託金額は幾らですか　

[594: 匿名さん]

相場なんてないよ。

[595: 匿名さん]

現実にマンション管理士が、全国の管理組合と有償契約してるのは確認出来ない。
無しかな。　有ったら教えてね。

[596: 住まいに詳しい人]

管理会社が委託を受ければ管理業務主任者が必要だが
組合自主管理ならそんなもんは不要
アドバイザーとしてマンション管理士と契約すれば
管理会社へ捨てる資金は大幅に削減できる
且つ親身の助言で管理費も低減できる

[597: 匿名さん]

マンション管理士としてのみで管理組合との契約は無いよ。
そんな器じゃないし。何の権限も無い資格です。

国家資格として権限が無い、資格証を見せる事が出来る権利だけ。
そんなの使う訳なかろ。

[598: 住まいに詳しい人]

マンション管理士の活用の一提案に対して　なんか必死の抵抗だね
まぁぼったくりの管理会社への委託契約はいずれ消滅するだろう
管理会社へ委託させてひいては建設業界をうるおすという国交省の目論見は
マンション管理士が助言する自主管理という正しい方向へ走る

きみも乗り遅れないように頑張ろう

[599: 匿名さん]

>>596
助言だけでしょ？
実際に汗かいて何かしてくれる訳じゃないんでしょ？
ということは自主管理じゃないと意味はないねぇ。
ところで、マンカン士様のアドバイスが適正さを欠いた場合どのように責任をとるの？
例えば金額的に損害が発生した場合補填する制度はあるの？

[600: 匿名さん]

マンション管理士を使うマンションは、前例が無いので回答出来ないよ。

[601: 匿名さん]

うんうん、国交省も認める所だね、今のところ仕事は皆無。
マンション管理士さんも、アルバイト先見つけるのは試験の１０００倍難関。
もっとですか。

[602: 匿名さん]

マンション管理士試験は能力検定試験だよ。

[603: 匿名さん]

管理組合は、素人に毛の生えた知識程度の高齢者管理士は必要無い。
ボケ防止程度に考えて活動してね。

[604: 匿名さん]

管理組合業務をなめたらいかんぜよ

[605: 住まいに詳しい人]

自主管理マンションの特徴と問題点
一般的に自主管理をしているマンション管理組合の特徴は

管理に対する居住者の意識が高く、管理組合内で活発な議論が展開される。
管理会社を起用しないので、管理コストを安く抑えることができ、徴収している管理費が安い。
自主管理をしていることについて非常に高いプライドを持っている。
等がいえます。特に管理費の面でいうと、前述のマンション総合調査では、全国平均が１０，９９０円/月・戸であるのに対し、エレベーターのない旧住宅公団系の団地などでは５，０００円/月・戸前後の金額で運営しています。

しかし、「自主管理」による管理組合運営は全てが良い面ばかりではありません。実はこのような問題点も抱えています。

従来は、関心のある居住者がボランティア主体で役割を分担して対応していたが、住民の高齢化に伴い、昔のようなエネルギーで管理事務をこなすことが困難になっている。
高齢化や賃貸住戸の増加で、役員のなり手が少なくなり、特定の居住者に大きな負担がかかっている。
もともとマンション内にマンション管理に詳しい専門家がいないので、最近のように法律が複雑になり、更にマンションを取り巻く社会環境の急激な変化等の事態に適正に対応することが困難になっている。
専門性が高くなった現在のマンション管理のレベルに自主管理のレベルが付いていけず、効率の悪い議論を繰り返すだけで、なかなか問題解決ができない。
等の問題も起こっています。

こうした問題を抱えた管理組合の中には「自主管理を止めて管理会社を活用」を検討したり、「自主管理を継続するがマンション管理士を活用」を検討したり、またはそのどちらかを比較検討しているところもあります。


※管理会社の皆さんの反応は興味深いものです　危機感或いは劣等感の裏返しの表意のようです
マンション管理士の役割は組合側に立ち組合の健全な運営をサポートするという法の主旨により
自主管理と相俟っての管理士の活用という方向性ははっきりしますね

管理業務主任の皆さんも幸い管理士の問題は漫才レベルの低いものですから今のうちに獲得しましょう　そして独立です

[606: 匿名さん]

漫才は頭良くないとできないよ

[607: 住まいに詳しい人]

No.588

by 住まいに詳しい人　2013-03-17 15:41:09


http://www.mankan.org/pdf/H24_shiken.pdf

こんなかんじ

No.590

by 匿名さん　2013-03-17 17:05:04


へぇー、マンション管理士の試験って、そんな漫才みたいな問題で１万円も取るの。
飲み屋じゃないけどボッタクリですね。

[608: 住まいに詳しい人]

そんなら無理じゃね　管理業務主任レベルでは

[609: 匿名さん]

仕方ない。管理業務主任者合格者でマンション管理士に合格できるのは1/4未満。

[610: 匿名さん]

それで、どっちが役に立つの。

[611: 匿名さん]

マンション管理士さんにしか許されていない（固有な）業務などは何ですか。
国家資格なんですか。

[612: 住まいに詳しい人]

なんと４分の１も

610と611は4分3に確定ね

[613: ビギナーさん]

3/4なら特別決議になる。

[614: 匿名さん]

>>611何にもないですよ。
この世からなくなっても誰も困らない資格の一つ。

[615: 匿名]

マン管は基本ですね。持っていなければ話にもならない。

[616: 匿名さん]

>611
ただ、マン管士を批判するだけとは悲しくないかい。
どんな資格であれ、それぞれ考えがあって勉強して
取得するんじゃないかな。
それを、批判だけしているのは、他所からみてても
可哀そうな人間なんだなと思うね。
その資格さえ持ってないのに。
悔しかったら取ってみなといいたいね。
絶対無理だと思うがな。
知識と資格はないよりあった方がいい。

[617: 匿名さん]

ぼく、７つ国家資格持ってます。七つ道具ですから向かうところ敵なしです。

[618: 匿名さん]

最低限のレベルだよ。

[619: 匿名さん]

>614
他人のもっている資格をうらやんだり、批判するのはさびしいことですね。
何故批判やうらやんだりするのか理解に苦しみます。
有資格者は、ノン資格者と比較すれば、間違いなく知識は断然上であるのは
間違いないとおもいます。
それは、どんな資格でも同じことだと思います。
それが分かっていながら、批判をしなければならない、その理由が分からないです。
一体、その理由はなんなんですか？

[620: 匿名さん]

611です
お聞きしますが、マンション管理士資格は何を行う為に必要な資格なのですか。
資格とは当然その目的が有るはず、資格無き者が行えるのなら無意味ですから。

[621: 匿名]

資格ナシでやってできると、資格アリでやってできるは違うでしょ。

[622: 匿名さん]

答えられる方お願いします。

[623: 住まいに詳しい人]

マンション管理組合は素人の集団です　その集団に基準法や消防法に定める不動産管理ひいては大規模修繕管理の業務は難しいものがあります　従来はその無知に付け込まれて不動産屋のいいカモと化していました
適正化法はその劣悪な状態の改善を目指し成立し　管理会社の一応の歯止めとしての管理業務主任（なり得ていませんが）組合側の知識供給としてのマンション管理士を導入しました
本来であれば管理業務主任は管理のプロとして誠実に業務を行うべきが実態は管理会社の利益の追求手段になり下がっています
不動産業感ならではの事態でしょう
管理組合の財産保全には自主管理とマンション管理士の併用がベストであり　管理会社を使用する場合の組合側の知識という立場です
資格については組合に対する安心材料であり　知識があれば無資格でも助言はできます

[624: 住まいに詳しい人]

不動産業感ならではの事態でしょう


訂正

不動産業界

[625: 匿名さん]

固有の資格としての権限は無いとゆう事ですね、それなりの知識を持つとゆうだけですか。
やはり資格はそれに対する義務付け等が無ければ、利用したり採用することは稀でしょう。
国交省も権限持たぬ資格は立法など申請が楽なので、とり急ぎ作ってしまったのでしょうね。
国交省の責任です。

[626: 匿名]

持っていることは最低限だね。

[627: 匿名さん]

持ってるなら名刺に書いとけよ。業者にカモられない魔よけとして。

[628: 匿名]

>>627　登録番号は？

[629: 匿名さん]

マンション管理士は「名称独占資格」である為、マンション管理士以外の者がマンション管理士
又はこれに紛らわしい名称を使用（名刺にマンション管理士と記載したり、看板でマンション
管理士と表示）することは、その方法を問わず認められない。なお、名称の使用制限に違反して、
マンション管理士でないのに、マンション管理士又はこれに紛らわしい名称を使用した者は、
30万円以下の罰金に処せられる。

但しマンション管理士は独占業務では無く、
管理組合に助言する等の行為にマンション管理士の資格は必要が無い。


資格いらない。

[630: 匿名]

>>629 資格は持っているのが基本でしょ。資格ない人の話なんて聞かないよ。

[631: 匿名]

資格ない人は話にならない。
民法の知識を知らない（認定されていない）わけでしょう？　
誰も賛同しないよ。（違法行為の片棒を担がされるかもしれないのに）

[632: 匿名さん]

６２７さん
その、おれマンカン士って名乗れるだけの資格証と水戸の黄門様の印籠と、どっちが偉い？

[633: 匿名さん]

宅建主任者の資格持ってて不動産業に携わってる実務経験者でマンションの売買・賃借の媒介やってる人は、マンション全般に関して相当詳しいよ。逆に知らないとお客から信用されないから。

[634: 住まいに詳しい人]

おれマンカン士って名乗れるだけの資格証と管理業務主任者証と、どっちが偉い？

[635: 匿名]

宅建は誰か持っていないと不動産屋の商売ができないからね。