マンション管理士の活用。。。パート9

[匿名さん]

こちらはマンション管理士についてのスレ、パート９です
引き続きマンション管理士について、情報交換の場にしましょう～

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
パート６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/
パート７　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/208424/
パート８　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/222897/

[536: 匿名さん]

意思表示なき者（つまり総会に委任状も議決権承諾書も出席もしなかった者）を
理事長（議長）に委任したものとみなす規約を活用（悪用）して賛成票に投じた。

規約**条？？項　理事長は、総会招集通知を発するにあたり、書面にて組合員に対し、「代理人を選任する事なく欠席した者　　　　　　　　は、総会通知記載の議案につき理事長に代理権を付与した者とみなす。ただし、総会の前日までに理事長に　　　　　　　　対し、書面にて理事長に代理権を付与しない旨意思表示した組合員については、この限りではない。」　旨　　　　　　　　の通知をする事ができる。
規約**条++項　　理事長が第？？項の記載の通知をなしたにも関わらず、代理人を選任せず、かつ総会の前日までに理事長に　　　　　　　　対し書面にて代理権不授与の意思表示をなさなかった組合員は、総会通知記載の議案につき理事長に代理権　　　　　　　　を授与した者とみなす。　　　　　

[537: 匿名さん]

>区分所有者および議決権総数４００のマンションの総会で規約の設定　変更　廃止の議案が審議されました。
>出席者総数２００（出席者　委任状　議決権行使書含む）で総会が成立しました。
>欠席者２００を議長（理事長）に委任した者とみなすの規約を活用（悪用）して賛成票に議長（理事長）が投じて可決されました、
>規約に設定されているのだから有効である、と私は考えます。

マン管の試験なら「　×　間違い」としなければなりませんね。

[538: 匿名さん]

＞理事長は、総会招集通知を発するにあたり、書面にて組合員に対し、「代理人を選任する事なく欠席した者は、総会通知記載の議案につき理事長に代理権を付与した者とみなす

＞理事長が第？？項の記載の通知をなしたにも関わらず、代理人を選任せず、かつ総会の前日までに理事長に対し書面にて代理権不授与の意思表示をなさなかった組合員は、総会通知記載の議案につき理事長に代理権を授与した者とみなす

こんな規定は明らかに無効ですよ。
代理行為の要件たる授与表示に欠けたものを、代理権を与えたものと「みなす」などありえません。

だから、この規定が存在したとしても、何の意味もないです。

[539: 匿名さん]

ま～、理事長もいろいろ大変でしょうけど、

>欠席者２００を議長（理事長）に委任した者とみなすの規約・・・
>区分所有者の１名から規約の無効の異議の申し立て

これを突かれたら、最終的には議決権行使書を導入するしかないんじゃないですかね。

[540: 匿名さん]

>こんな規定は明らかに無効ですよ。
>代理行為の要件たる授与表示に欠けたものを、代理権を与えたものと「みなす」などありえません。
>
>だから、この規定が存在したとしても、何の意味もないです。

そうですね。
「　欠席、委任状なし　＝　棄権　」ですね。棄権を委任とみなすことは無理です。
　

[541: 匿名さん]

皆さん単純ですね。
普通決議と特別決議の違い。
強行規定と任意規定の違いが分かってないね。

[542: 匿名さん]

>>540
そうですよね。
単純に考えて
委任状を書いても書かなくても委任
なんて変ですよね。

[543: 匿名さん]

マンかんしは程度が低いね。

[544: 匿名さん]

マンション管理の基本中の基本、それも初歩的なことが分かっていない
マンションもあるもんだ。
そういうマンションはそれでいいのかもね。
赤信号、みんなで渡れば怖くない。

[545: 匿名さん]

５４４さんはマンション管理の現実を見ている方と見受けられる。

[546: 管理侍]

>538さん

>536の規約が全員合意で作られていても明らかに無効と言えるのでしょうか？

>代理行為の要件たる授与表示に欠けたものを、代理権を与えたものと「みなす」などありえません
>536の規約は「授与表示の手法の一つを示したもの」とは言えませんか？
つまり、委任状提出者の圧倒的多数が議長委任である現実を踏まえ、
授与表示手続きの簡略化・合理化を目的とした規定である、との解釈は成り立ちませんか？
勿論、無理やり解釈すれば・・・の話ですが。

例えば、
・議長以外の代理人を選任する場合は専用の委任状を提出する
・議決権の行使を棄権する者は棄権届を提出する
・議長に委任する場合は特段の書面の提出は不要

という内容の規約が新築マンションで全員合意によって設定されており、
誰からも疑義が出されないまま10年以上運営されていた組合が存在した場合、
いきなり規約無効の訴えを起こして本当に勝てますか？

勿論、上記のような規約の定めは問題がありますが、訴訟となれば話は別。
全員合意の内の一人が無効を訴えても私は負ける可能性があると思います。
中古で買って後から組合員になった方なら勝てるかも？

[547: 匿名さん]

後から買ったからって理由にならないのではないか。調べれば良かっただけ。
そもそも一人が無効を訴えても、その他の人が何を考えているか立証できない以上勝訴するのはむずい。
否決したい議案なら議決権行使書で反対すればいいだけ。

[548: 匿名さん]

いや、全員の合意であれば、不法行為でもない限り、その案は成立するよ。
しかし、新築マンションを購入する場合、その原始規約の中身まで吟味するという
のは現実的ではないね。
裁判になって果たしてそれが通用するかといえば、ノーといわざるをえないのでは。
ということは、規約の設定等は区分所有法の解釈通り、特別決議であり、強行規定
であるから、規約に別段の定めをすることはできないと解釈するのが一般的でしょう。
そういう解釈をしないと、法律に違反することになるしね。
規約は法律ではないから。

[549: 匿名さん]

意思表示なき者（棄権した者）を理事長に代理権を授与する事自体無理がある。スラム化しているマンションならスラム化を防止する社会的問題を考慮して、裁判官が良しと判断すれば理事長の勝に軍配を上げる可能性がある。案件によれば危険な規約設定だから確実に負けるでしょう。

[550: 匿名さん]

規約は法律ではないからと言って個々のマンションの規約は法律よりも優先され法律に反しない規約であれば勝。
この場合は法律に反する規約だから負ける（理事長は）ですね。

[551: 匿名さん]

訴えたらのはなし。金あるのか？

[552: 匿名さん]

誰が訴えたら。

[553: 匿名さん]

組合のお金使うんだから、勝負は関係なく自腹は無いでしょう。

[554: 匿名さん]

>551
自分の利益にならないのだったら提訴はないよ。
時間とお金がもったいないから。
それにマンションでのコミュニティもね。

[555: 匿名さん]

ねえねえ。委任状も議決権行使書も出さない人って、
実は管理規約を理解していて、
委任状出さなくても規約上自動的に理事長宛て委任にしたいんじゃないの。

[556: 管理侍]

>547
>後から買ったからって理由にならないのではないか。調べれば良かっただけ
初代購入者は原始規約を承認しているのであり、その規約の無効を訴えること自体に矛盾が生じます。
一方、後から購入した方は原始規約を承認していませんから、無効の訴えにも正当性があります。

「委任状の提出無き場合は議長委任とみなす」という規定の一番の問題点は、
委任状の提出が無かったこと（＝議長委任であること）の証明が不可能なことでしょうね。

委任状という存在が委任をされたことの証明になるのであり、
「委任状が存在しないことをもって議長委任された」というルールの下では、そのこと自体を証明できない。

例えば、
「本当に委任状の提出がなかったのか」
「議長が提出された議決権行使書を勝手に処分して議長委任にすり替えたのではないか」
という疑いを掛けられても議長は委任を受けたことの証明が不可能ですね。

[557: 匿名さん]

管理侍どん

おまん、相変わらず暇つぶし程度のレスかのぅ。他のスレはともかくこのスレはお主が気張ったからこのカテゴリー一番のマンモスのスレッドとなり、質的にも段違いに高いスレッドだったと思うがのぅ。このスレに限ってはもうちょとおはんらしい気合いの入ったレスが欲しいのぅ。

余談はさておき、おまんとわしの違いは立証責任をどちらが負うかの差だのぅ。ついでに言うと>>526は勝つか負けるかを聞いているのう。
おいは、2ステップで考えているでのぅ。
1.委任関係があるかないか
2.委任がないとしたら、総会議案の成否が変わったか
の2段階のうち、1のところで見解が違うのは見方が違うということでまずは流して、2は原告側で訴えの利益があることを立証させられることを読んでの発言のつもり。それでも負けるかな。

ささ、おんしがどう答えるか楽しみじゃ。

[558: 匿名さん]

>>557普通に書けよ。


委任状を出さない事が議長委任になるのなら
棄権や白票という意思表示が出来なくなる。
『棄権』というのも議決権行使に当たり一つの権利である。
自分は棄権のつもりでも議長委任となってしまうのは正しい議決権行使を妨げている。
すなわち議決権行使者の正当な権利を剥奪するものである。

[559: 匿名さん]

棄権って書かれたら
どうころんでも棄権じゃろ。

[560: 匿名]

それでもOKでしょうね。意志が伝わるのですから。

[561: 匿名さん]

出席もせず委任状と議決権行使書も提出せず、勿論棄権である意思表示もしていない欠席者を理事長に代理権を授与した者とみなすの規約が有るのだから有効とみて採決したら一区分所有者より理事長に対して規約の無効の異議の申し立てがあった。
理事長は勝つのか負けるか意見を聞きたいのでしょう。

[562: 匿名さん]

だから負けるといってるでしょう。
途中購入者も、入居するときには管理規約の説明はあるんではないの？
早く規約改正をすべきだね。

[563: 匿名さん]

誰が勝つのか負けるかを二者択一で聞いているんだよ。歯に衣着せるなよ。的を外すな。

[564: 匿名]

問題ある規約って言っただけだよ。勝つも負けるも後は当人の仕事だろ。

[565: 匿名さん]

後は当人の仕事を具体的に教えてください。被告理事長より。

[566: 匿名]

これから先は手順の話になりますからね。誤解を避けるために”被告理事長”をコテハンにしたら皆さんのご指導を受けやすいと思いますが・・・・（任意）

[567: 匿名さん]

話しにならん。だからマンション管理士を活用する気にならない。自分の言葉で話す能力に欠けている。

[568: 匿名さん]

>567
どこにマン管士が登場しているの？

[569: 匿名さん]

このスレはマンション管理士が答えてくれるんじゃないのか。マンション管理士か弁護士以外の回答はいりません。

[570: 匿名さん]

マン菅士や弁護士がレスしてますが、名乗らないのでわかんないですよ。

[571: 匿名さん]

ここにマン管士や弁護士は殆どいません。

[572: 匿名さん]

マン監視はヒマだからいっぱい書き込みしているだろう。但し大した事を言えないのが自分でも分かっているから名乗りをあげられない。

[573: 匿名さん]

実務経験がないと書けないと思うよ。

[574: 匿名さん]

弁護士も区分所有法知らないよ。

[575: 匿名さん]

５３６をもう一度読み込んでみましょう。

[576: 匿名さん]

前のレス追っかけるの面倒。536貼り付けてよ。

[577: 匿名]

>575　面倒だね。アンカーすらない。「荒らし」と言われても仕方ないマナー悪だよ。

[578: 匿名さん]

マナー悪いのはあなたでしょう。スレを荒らされて真面目な話が出来ない、総会荒らしに似ている。

[579: 匿名さん]

そこまで意見を聞きたいなら、規約の該当箇所だけでいいから書いて欲しいね。

[580: 管理侍]

>557さん

>1.委任関係があるかないか
規約に従って議長に委任する意思をもって委任状等を
提出しなかった方との委任関係はあると言えるでしょう。
議長に委任する意思はなく委任状を提出しなかったことで
議長委任と見なされた方との委任関係はない考えます。

>2.委任がないとしたら、総会議案の成否が変わったか
議決権総数400のうちの200が欠席したことで委任状と見なされたのですから、成否が変わった可能性はあります。

立証責任は勿論訴えた側にありますね。
欠席した200名にヒアリングし、議長に委任する意思が
あったのかどうかの証言を集めれば立証は可能と思われます。

[581: 匿名さん]

578
規約ぐらいだしたまえ。

[582: 匿名さん]

>>580

557ですが、やっぱり貴方がいうように委任があるつうのはむりがあるかも。
400戸のマンションで全部にヒアリングできたら、その方すごいと思います。

[583: 匿名さん]

理事が手分けして戸別訪問ヒヤリングをすればいい。

[584: 匿名さん]

そんなことするぐらいなら規約を変えようよ

[585: 匿名さん]

規約は3/4の議決が必要な特別決議。
だから理事が戸別訪問、電話細則して委任状未提出組合員をローラー作戦で落とすしかない。