マンション管理士の活用。。。パート9

[匿名さん]

こちらはマンション管理士についてのスレ、パート９です
引き続きマンション管理士について、情報交換の場にしましょう～

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
パート６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/
パート７　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/208424/
パート８　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/222897/

[456: 匿名さん]

規約で禁止してなくてもベランダ喫煙は不法行為との一審判決（名古屋地裁）が確定した。
次回理事会で審議しろ。規約を改定するか否かを。

[457: 匿名さん]

>>456
被告が管理組合だったらどうなるかだろう。
上告しなかったから判決が確定した。
上告して最高裁まで持っていって欲しかったな。

[458: 匿名さん]

地裁なんかあさってこいだ。
喫煙の自由がある。

[459: 匿名さん]

今やヘビースモーカー様は、高額納税者だぞ。
足を向けて寝れまい。

[460: 匿名さん]

今回の判決のポイントは「受動喫煙被害が不法行為」と判断した点だ。
マンション管理士ならそこを議論しろ。

[461: 匿名さん]

そんなもの関係ないよ。

[462: 匿名さん]

>>461
お前には無理な案件だ。黙って理事会で寝てろよ。

[463: 匿名さん]

会議室のような狭い部屋で吸うわけじゃないから。
目くじら立てるほうがどうかしている。

[464: 匿名さん]

判決は確定してるから、喫煙者の負け。

[465: 匿名さん]

高裁に上告しなかったから一審で判決が確定してしまった。
上告してたら違った判断が出る可能性もある。

[466: 匿名さん]

協力金徴収みたいに最高裁の判決が欲しいね。

[467: 匿名さん]

会議室みたいなところで喫煙したら賠償ものなのかいな。
ありえへん。

[468: 匿名さん]

使用細則で共用の会議室は飲食と喫煙は禁止になってる。

[469: 匿名さん]

禁止になっていないところはどうする。

[470: 匿名さん]

マンションもいよいよ息苦しくなるね。安いから我慢するか。

[471: 匿名さん]

新築高級マンションじゃ、共用部分での放屁・放尿・脱糞が禁止されている。

[472: 匿名さん]

高級マンションではそんなこと禁止する必要ない。

[473: 匿名さん]

くさい

[474: 匿名さん]

マンション管理士たるもの地裁レベルの判決を
金科玉条のごとく振り回してはならない。

[475: ごるちゃん]

日経の記事から抜粋。頑張っている管理士さんがいますね。

「 「スラム化」を防ぐ　マンション管理をプロの手に
マンション誰のものか　第４部 管理に挑む（４）おお」


　受託した管理士の親泊哲さんは月３回ほどマンションに行って館内を巡回し、管理会社から管理上の課題などの報告を受ける。長期修繕計画を見直し、住民の合意を得たうえで積立金を２倍に引き上げた。

　管理の状況は年１回開かれる総会で報告する。総会に提出する報告書はＡ４で30ページになることもある。親泊さんの報酬は月12万6000円。契約は１年更新だ。

[476: 匿名さん]

>報酬は月12万6000円。契約は１年更新だ。

これで飯食うなら５件くらい持たないと食えないね。

[477: 匿名]

>>475
管理組合と管理会社がしっかりやっていればマンカン士に無駄な出費をしないで済んだのにね。
しかし10日にいっぺん見に行って、年一回A4でたかが30枚位の報告書を出して年間140万位とはボッタクリだな。

[478: 匿名さん]

これ見せつけられたら金出すのだろう。

[479: 匿名さん]

理事長が無能だと組合員のお金を毀損するね。
損害賠償請求したらいい。

[480: コ"ルコ"１３]

あまりにも予想通りのコメントですね。

[481: 匿名さん]

477
いくらならいいの。

[482: 匿名さん]

４７５のマンションは外部区分所有者の多い投資型に近いマンションでしょう。簡単に考えると管理会社が管理者になる方法もあるが管理会社もなり手がいなくて第三者管理方式で管理士に管理させたって事でしょう。つまり理事長を外部から入れたって事。理事長には議決権は無いはずです。私のマンションも将来の事を踏まえてこの方式も規約に盛り込んでおかねばスラム化を防げないと考えております。もうそろそろ管理会社も管理を断るケースも出始めているはずです。

[483: 匿名さん]

賃借人がいればスラムとは言わない。

[484: 匿名さん]

>>482
その場合は管理者であって、理事長ではない。
理事長は区分所有者。

[485: 匿名さん]

区分所有法では、管理者は区分所有者である必要はないね。

[486: 匿名さん]

規約には理事長でも管理者のいずれでも設定すれば、それで有効。

[487: 匿名さん]

じゃぁ、管理者でいいよ。理事長いらない。

[488: 匿名さん]

マンション管理士の出番だな。

[489: 匿名さん]

餅は餅屋というから。

[490: 匿名さん]

国交省の第三者管理の検討は、暗にマンション管理士の活用をほのめかしているよ。
国交省が作った資格、マンション管理士に仕事与えること考えている。

[491: 匿名さん]

適材適所ですね。

[492: 匿名さん]

国交省の規約案は強制力がない。国会議員の過半数で法律の制定をしてもらいなさい。標準管理規約などあてにならない。マンション管理士の登録だけではバカにされて相手にされない。マンションの管理組合の規約の知識に基ずく運営には役立ちます。業務の独占権はあくまで法律制定が必要。適正化法を改正運動でもするか。早い方がいいね。＊＊戸以上のマンションの管理者及び理事長は弁護士の資格がないとできないとか。又は管理士とか別の資格等々。役人のやる事だから資格が増えるだけか。しんどいですね。

[493: 匿名さん]

かつてマンション管理士Ａさんとかがいたなあ。
ああいう人物の書き込みを期待したいね。

[494: 匿名さん]

同じく、見識の高い人物を期待する。

[495: 匿名さん]

「マンション管理士」から管理会社の管理職の必須資格として「管理業務責任者」
への衣替えを期待する。

[496: 匿名さん]

マンション管理士も最近は落ち着いてきており、開業をしている者、
理事会で活躍している者、ＮＰＯ等で活躍している者、管理会社や
不動産会社の社員として活躍している者等に分別されてきたようだ。

[497: 匿名さん]

マンションの一室の取引においてマンション管理の知識が問われる時代にならざる負えない。宅建業者も大口の物件の取引ばかり探さず小口のマンションの専有部の取引を数でこなす業者が生き残る。

[498: 匿名さん]

不動産仲介業にも色々あるよ。
一律では論じられないね。

[499: もはや神理事長]

その通り。でも賃借の媒介が一番多い。

[500: もはや神理事長]

↑たぶちゃんおはよー

[501: もはや神理事長]

おれは「もはやアホ理事長」に改名したほうがいいかも。

[502: 匿名さん]

499
仲介手数料は値上がり傾向にある。

[503: 匿名さん]

最近はAD付が多くなった。

[504: 匿名さん]

その通り。札幌なんざひどいものよ。

[505: 匿名さん]

客付けでAD50%なら媒介手数料は賃料の1.5倍になる。借主にはできるだけAD付を紹介してる。

[506: 匿名さん]

儲けるためにはそうするわな。

[507: 匿名さん]

仲介手数料は宅建業法で制限されてるんじゃないの。

[508: 匿名さん]

その質問をするとはできるね。
仲介手数料は規制あるよ。
だ・か・ら、広告企画料。

[509: 匿名さん]

法律の隙をついて色々な手数料付けるよな。不動産は不景気。買い手はあるが物件不足。

[510: 匿名さん]

そこは認識が違う。
既に消費税増税の駆け込み需要が始まっている。

[511: 匿名さん]

私の地域では物件不足であり５１０さんに言うとうり駆け込み需要が拍車をかけている。投資用物件をさがしているがいつまでつずくかみとうしがたたない。競売物件も落札時で書い手が決まっている。中古物件の話です。

[512: もはや神理事長]

インターネット公売は手続きが楽。でも自分でかなり調べないと怖い。

[513: 匿名さん]

何が楽なんだい。

[514: もはや神理事長]

夜中でも入札できる。

[515: もはや神理事長]

役所に行かなくて済む。

[516: 匿名さん]

だから何なの？

[517: 匿名さん]

瑕疵担保ないもんお手軽に買うな

[518: 匿名さん]

公売物件についてマンション管理士の出番はないだろう。

[519: 匿名さん]

宅地建物取引主任者の出番だろう。

[520: 匿名さん]

宅建の方が使えるということですか

[521: 匿名さん]

円安？マン関しは無関係でーす。

[522: 匿名さん]

購買物件は皆に開かれている。

[523: 匿名さん]

宅建に対抗できるのは管理業務主任者でマンション管理士ではない。

[524: 匿名さん]

宅建がらみの話はスレ違いだから、そろそろお引き取りください。

[525: 匿名さん]

やだ。

[526: 匿名さん]

区分所有者および議決権総数４００のマンションの総会で規約の設定　変更　廃止の議案が審議されました。
出席者総数２００（出席者　委任状　議決権行使書含む）で総会が成立しました。欠席者２００を議長（理事長）に委任した者とみなすの規約を活用（悪用）して賛成票に議長（理事長）が投じて可決されました、
規約に設定されているのだから有効である、と私は考えます。
ところが区分所有者の１名から規約の無効の異議の申し立てがなされました。
勝てるでしょうか。負けるでしょうか。

[527: マンコミュファンさん]

総会の場でなく法定の場で決着した方がいい。

[528: 匿名さん]

間違いなく負けるでしょう。
規約より法が優先しますから。
区分所有法の強行規定は、規約で変更はできないとなってますからね。
規約に別段の定めというのは、任意規定ですからね。
この場合は、規約が法に優先します。

[529: 匿名さん]

規約が法に優先するのなら組合が勝つ事になりますね。規約は有効だと判決が出る確率が高いと言う事ですね。
法が規約に優先するななら組合が負ける事になりますね。

[530: 匿名さん]

>529
規約が法に優先するのは、任意規定といっているでしょう。
規約の設定・変更・廃止は強行規定といって、規約で変更することは
できないんですよ。
だから、この場合は組合が負けます。

[531: 匿名さん]

＞規約の設定・変更・廃止は強行規定といって、規約で変更することは
できない

？？？

「規約の設定・変更・廃止」は、集会決議でするんじゃねいの？
区所法３１条に書いてある。

とすれば、総会が成立し、所定の決議で可決すれば、できるぞ。

[532: 匿名さん]

公の秩序を任意で外したいということ？
なんか怖いな～

[533: 匿名さん]

＞公の秩序を任意で外したいということ？

そんなことだれか言ってるか？
「規約の設定・変更・廃止」ができるかどうかだろ。

[534: 匿名さん]

>526
>欠席者２００を議長（理事長）に委任した者とみなすの規約を活用（悪用）・・・
委任状がなければ理事長の負けでしょうな～

[535: 匿名さん]

>533　ま～、簡単に言えば「できない」だよ

[536: 匿名さん]

意思表示なき者（つまり総会に委任状も議決権承諾書も出席もしなかった者）を
理事長（議長）に委任したものとみなす規約を活用（悪用）して賛成票に投じた。

規約**条？？項　理事長は、総会招集通知を発するにあたり、書面にて組合員に対し、「代理人を選任する事なく欠席した者　　　　　　　　は、総会通知記載の議案につき理事長に代理権を付与した者とみなす。ただし、総会の前日までに理事長に　　　　　　　　対し、書面にて理事長に代理権を付与しない旨意思表示した組合員については、この限りではない。」　旨　　　　　　　　の通知をする事ができる。
規約**条++項　　理事長が第？？項の記載の通知をなしたにも関わらず、代理人を選任せず、かつ総会の前日までに理事長に　　　　　　　　対し書面にて代理権不授与の意思表示をなさなかった組合員は、総会通知記載の議案につき理事長に代理権　　　　　　　　を授与した者とみなす。　　　　　

[537: 匿名さん]

>区分所有者および議決権総数４００のマンションの総会で規約の設定　変更　廃止の議案が審議されました。
>出席者総数２００（出席者　委任状　議決権行使書含む）で総会が成立しました。
>欠席者２００を議長（理事長）に委任した者とみなすの規約を活用（悪用）して賛成票に議長（理事長）が投じて可決されました、
>規約に設定されているのだから有効である、と私は考えます。

マン管の試験なら「　×　間違い」としなければなりませんね。

[538: 匿名さん]

＞理事長は、総会招集通知を発するにあたり、書面にて組合員に対し、「代理人を選任する事なく欠席した者は、総会通知記載の議案につき理事長に代理権を付与した者とみなす

＞理事長が第？？項の記載の通知をなしたにも関わらず、代理人を選任せず、かつ総会の前日までに理事長に対し書面にて代理権不授与の意思表示をなさなかった組合員は、総会通知記載の議案につき理事長に代理権を授与した者とみなす

こんな規定は明らかに無効ですよ。
代理行為の要件たる授与表示に欠けたものを、代理権を与えたものと「みなす」などありえません。

だから、この規定が存在したとしても、何の意味もないです。

[539: 匿名さん]

ま～、理事長もいろいろ大変でしょうけど、

>欠席者２００を議長（理事長）に委任した者とみなすの規約・・・
>区分所有者の１名から規約の無効の異議の申し立て

これを突かれたら、最終的には議決権行使書を導入するしかないんじゃないですかね。

[540: 匿名さん]

>こんな規定は明らかに無効ですよ。
>代理行為の要件たる授与表示に欠けたものを、代理権を与えたものと「みなす」などありえません。
>
>だから、この規定が存在したとしても、何の意味もないです。

そうですね。
「　欠席、委任状なし　＝　棄権　」ですね。棄権を委任とみなすことは無理です。
　

[541: 匿名さん]

皆さん単純ですね。
普通決議と特別決議の違い。
強行規定と任意規定の違いが分かってないね。

[542: 匿名さん]

>>540
そうですよね。
単純に考えて
委任状を書いても書かなくても委任
なんて変ですよね。

[543: 匿名さん]

マンかんしは程度が低いね。

[544: 匿名さん]

マンション管理の基本中の基本、それも初歩的なことが分かっていない
マンションもあるもんだ。
そういうマンションはそれでいいのかもね。
赤信号、みんなで渡れば怖くない。

[545: 匿名さん]

５４４さんはマンション管理の現実を見ている方と見受けられる。

[546: 管理侍]

>538さん

>536の規約が全員合意で作られていても明らかに無効と言えるのでしょうか？

>代理行為の要件たる授与表示に欠けたものを、代理権を与えたものと「みなす」などありえません
>536の規約は「授与表示の手法の一つを示したもの」とは言えませんか？
つまり、委任状提出者の圧倒的多数が議長委任である現実を踏まえ、
授与表示手続きの簡略化・合理化を目的とした規定である、との解釈は成り立ちませんか？
勿論、無理やり解釈すれば・・・の話ですが。

例えば、
・議長以外の代理人を選任する場合は専用の委任状を提出する
・議決権の行使を棄権する者は棄権届を提出する
・議長に委任する場合は特段の書面の提出は不要

という内容の規約が新築マンションで全員合意によって設定されており、
誰からも疑義が出されないまま10年以上運営されていた組合が存在した場合、
いきなり規約無効の訴えを起こして本当に勝てますか？

勿論、上記のような規約の定めは問題がありますが、訴訟となれば話は別。
全員合意の内の一人が無効を訴えても私は負ける可能性があると思います。
中古で買って後から組合員になった方なら勝てるかも？

[547: 匿名さん]

後から買ったからって理由にならないのではないか。調べれば良かっただけ。
そもそも一人が無効を訴えても、その他の人が何を考えているか立証できない以上勝訴するのはむずい。
否決したい議案なら議決権行使書で反対すればいいだけ。

[548: 匿名さん]

いや、全員の合意であれば、不法行為でもない限り、その案は成立するよ。
しかし、新築マンションを購入する場合、その原始規約の中身まで吟味するという
のは現実的ではないね。
裁判になって果たしてそれが通用するかといえば、ノーといわざるをえないのでは。
ということは、規約の設定等は区分所有法の解釈通り、特別決議であり、強行規定
であるから、規約に別段の定めをすることはできないと解釈するのが一般的でしょう。
そういう解釈をしないと、法律に違反することになるしね。
規約は法律ではないから。

[549: 匿名さん]

意思表示なき者（棄権した者）を理事長に代理権を授与する事自体無理がある。スラム化しているマンションならスラム化を防止する社会的問題を考慮して、裁判官が良しと判断すれば理事長の勝に軍配を上げる可能性がある。案件によれば危険な規約設定だから確実に負けるでしょう。

[550: 匿名さん]

規約は法律ではないからと言って個々のマンションの規約は法律よりも優先され法律に反しない規約であれば勝。
この場合は法律に反する規約だから負ける（理事長は）ですね。

[551: 匿名さん]

訴えたらのはなし。金あるのか？

[552: 匿名さん]

誰が訴えたら。

[553: 匿名さん]

組合のお金使うんだから、勝負は関係なく自腹は無いでしょう。

[554: 匿名さん]

>551
自分の利益にならないのだったら提訴はないよ。
時間とお金がもったいないから。
それにマンションでのコミュニティもね。

[555: 匿名さん]

ねえねえ。委任状も議決権行使書も出さない人って、
実は管理規約を理解していて、
委任状出さなくても規約上自動的に理事長宛て委任にしたいんじゃないの。