マンション管理士の活用。。。パート9

[匿名さん]

こちらはマンション管理士についてのスレ、パート９です
引き続きマンション管理士について、情報交換の場にしましょう～

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
パート６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/
パート７　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/208424/
パート８　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/222897/

[292: 匿名さん]

>前期高齢管理士さん
私の部屋で、雨漏りらしきことがあったので書き込んでみます。
私の部屋は最上階の東南の角部屋です。
大規模修繕工事があってから、１年経過したころから、部屋の中央部に
ある通路の天井部分から３～５分間隔でポタッという音が聞こえるようになりました。
そこで、工事を請け負った大手ゼネコンの担当者や専門業者が来て調査しました。
調査内容は下記の通りです。
＊天井裏からの目視…原因は分からず
＊音の確認・・・全ての業者が確認できております。
＊屋上防水・・工事を請け負った業者並びに関係のない業者も屋上防水は問題ないとのこと。
＊東側から強い雨の時の打ち込みの可能性・・・勾配が最も高い位置から音がするので関係ないとのこと。
＊結露・・・この可能性はあるとのこと
＊屋上通気管からの打ち込み・・・大規模修繕工事の時に、高圧洗浄をしたら私の部屋のトイレの壁に
　　　　　　　　　　　　　　　　かなり多くの水漏れがあった。しかしそのときだけ。
最終的には、原因が分からないということで、ボードを取り壊して中を点検したが、その部分の
水漏れの形跡はありませんでした。
取りあえず現状回復をしましたが、不思議なことに半年以上続いていた音がしなくなりました。
ひとつだけ、補修をしたのは、屋上通気管を雨が打ち込みにくくしただけでした。
しかし、これはあまり関係ないと業者の方はいっておられました。
いろんな業者の方からチェック・調査して頂きましたが、結局原因はわかりませんでした。
全然参考にならなくて申し訳ありません。

[293: 前期高齢管理士]

＞２９２さん
折角のご指名ですがよく解りません。（概況が理解できない）

大規模修繕で屋上防水する場合、色々な工法があるようですが、塩ビシートを貼る方法があります。
この場合屋上スラブにアンカーを打ちこみますので一時的な漏水のリスクがあります。
又、従来の防水層と新たなシートの間の水分を抜く通気筒状金具（正式名称は知りません）を付けます。

しばらくしたら止まったと云う事ですので
①通気管頭頂部の補修が利いたのか
②従来の防水層と新たなシートの間の水分が何らかのルートで漏れていたか
③水に関係なく天井吊り金具が温度変化等で音を発生させていたか　等々

いずれにしても想像にすぎません。

[294: 匿名さん]

>前期高齢管理士さん
不可解なことを書き込んで申し訳ありません。
ただ、工事を請け負った元請業者は、大手ゼネコンで今回の工事でも
手抜きとかは設計・監理の方も含め厳しくチェックされていまして、今回
点検にこられた業者の方も、丁寧に工事がされているといわれました。
工事期間はゼネコンと設計事務所の方が常駐されていました。約１年間。
私のとこのルーバルの防水工事にしても、タールとかを３～４回流して
こんなに時間をかけてやるもんなんだと感心していました。
私の部屋の廊下のキッチンの上には、雨漏りがした形跡があります。

[295: 前期高齢管理士]

最上階は眺望もよく上階からの騒音もないので一般的に価格も若干高いですが、陸屋根構造が普通
ですから屋上スラブの蓄熱による暑さと雨漏りのリスクは付物ですね。

[296: 匿名さん]

>前期高齢管理士さん
コメントありがとうございます。
私のマンションは１９階建てです。
最上階ですが、断熱財は使用していませんが暑さはあまり感じたことはありません。
ただ、雨漏りのリスクはあると思います。
現に、廊下の部分に雨漏りの形跡が２Ｍ程度ありますから。

[297: 前期高齢管理士]

＞最上階ですが、断熱財は使用していません

ありえません。ご存じないだけだと思います。（住人に見える訳でもありませんし）
外断熱構造か内断熱構造（８割以上）です。
＞２９２の現象は内断熱の欠点である結露が原因だったかも。

[298: 匿名さん]

失礼しました、外断熱ではないということです。

[299: 前期高齢管理士]

そうでしたか。ご理解頂いていたので安心しました。

私は外断熱支持派です。壁面はコストの問題もあり、デべが敬遠するのは一応理解しますが
屋上くらいは外断熱にすべきだと思います。
暑さ対策もさる事ながら、屋上スラブの温度変化が少ないので伸縮によるクラックの発生も少なく
躯体の長寿命化が期待できますので。

[300: 匿名さん]

ありがとうございました。
勉強になりました。

[301: 匿名さん]

部分的な外断熱ってあり

[302: 匿名さん]

単なる顔見知りで頼まれたとしたら、続報は期待できないか。

[303: 匿名さん]

オール電化マンションで築20年です。４５０戸です。ガス代が無く安くつきます。欠点は温水器の設置場所の問題です。洗濯機のうしろ　クローゼットのうしろ　冷蔵庫のうしろ　室内の中心部　にあり、逃し弁（減圧弁）とうの点検がやりにくい　小さな導水はフイルターのつまりで給水がすくなく、つまる。逃し弁（減圧弁）の不具合による漏水です。大きな漏水は耐用年数により交換時期ですだ自己負担の為、費用の関係で点検もしないで使用している住民が圧倒的に多いのですが、深夜電力ですのでお湯の温度が高温の朝方に温水器の内部のコアが破裂しておおきな漏水事故を経験しました。温水器の設置場所の変更は建て替え時でなければできません。わたしは将来の事を考慮して住み替えを検討に入りました。まだ一般の方達は知りません。この事を知ると資産価値は大幅に下落し、売るにも売れない状態になるのではないかと危惧しております。ご存じの方、又は同じようなマンションにお住まいの方のご意見をお聞かせください。温水器の位置が外側のベランダ，共用廊下等で破裂したとき外部に水が排水されるように設計されるのならオール電化の方が良いです。

[304: コ"ルコ"１３]

>>303
電気温水器は、東日本大震災で大きな問題になりましたね。経年劣化だけじゃなく、耐震強化も課題として浮かび上がってきました。

[305: 匿名さん]

３０３です　地震の時は転倒して拝観が折れたおおきな漏水事故でした。地震保険は未加入でした。ガス湯沸器はこんな事はないでしょうね。専有部の中の設置はもんだいですね。築年数が古くなるとどうなるのでしょうか。

[306: 匿名さん]

スレの流れが”漏水原因”から”屋上の断熱と防水”さらに”オール電化の温水器”へ

温水器について
電気ヒーター温水器は現在のオール電化マンションではエコキュートに代わってます。

http://recoreform.cocolog-nifty.com/apartment_reform/2008/07/post_c929...

オール電化マンションではガス管の代わりに大容量の電気配線の設備
大改修でもガス器具は使用できないのでエコキュートに更新でしょうかね・・・？

[307: 匿名さん]

＞地震の時は転倒して拝観が折れたおおきな漏水事故でした。地震保険は未加入でした。ガス湯沸器はこんな事はないでしょうね。専有部の中の設置はもんだいですね。築年数が古くなるとどうなるのでしょうか。

地震保険は主要構造物（建物の軸組・基礎・屋根・外壁など）の損害が対象でエレベーター、水タンクなどは対象外で、しかも全損、半損（50％）、一部損（5％）の三段階しかありませんよ。

[308: 匿名さん]

つまり温水器はカバーしようがないと。

[309: 匿名さん]

３０５です。建て替える以外は方法が無いとなると私の危惧している事は真実味を帯びていると思っても良いという事になりますね。やはり早めに売却を考えます。

[310: 匿名さん]

心配であれば買い替えをやるべきです。
後悔しないためにも。

[311: 匿名さん]

東日本大震災以降価値観が変わったんだよ。

[312: 匿名さん]

＞つまり温水器はカバーしようがないと。

専有部分は個人の地震保険で一部がカバーされるかも知れません。
仙台の例では洗面台の補修費がカバーされています。

[313: 匿名さん]

＞経年劣化だけじゃなく、耐震強化も課題として浮かび上がってきました。

元来、マンションには一戸建てと違い地震被害はないと言う前提です。
地震被害が出れば保険金は火災保険の30〜50パーセントのみ、
地震被害を修復するにも修積金では間に合わず臨時徴収は必至、
解体は現法では全員同意が条件、公的補助があってもこの場合も補修、建替え費用は自己負担は必至、
仙台の例では189戸マンション、自治体の全壊認定を受け、全員の解体同意が得られても、建替え費用1戸当り約1600万円の負担、工事完了まで3年、解体費用３億円は公費負担でも気の遠くなる現実です。

[314: 匿名さん]

東日本大震災の被害にあわれた方達の気持ちになると切なく悲しくなります。ご健闘を祈ります。マンション管理士より。

[315: 匿名さん]

しかたないよ。震災だから。

[316: 匿名さん]

そんな感情の問題ではなく、マンションの様に個人所有部分と共有部分がある建築物は震災災害の補修工事の決定と実施が事実上出来なくなる場合が多いので、今後の居住は一戸建てか賃借りしか考えられないと言うことだ。

[317: 匿名さん]

写真だけでも見てご覧！
http://chiyoda-days.jp/future/report/mev-120331siryou.pdf#

[318: 匿名さん]

そういうことを含めてしかないのだ。

[319: 匿名さん]

地震保険に入っていないと、地震が原因で火災が発生した場合は、
補償されないから、地震保険は入っておくべきだ。
保険は安心料だからね。

[320: 匿名さん]

地震保険に入ってないと火災になった場合
補償がないの？

[321: 匿名さん]

そんなことないよ。

[322: 匿名さん]

マン管士のプアーな正体見たり。

[323: 匿名さん]

誰がマン管士なの？

[324: 匿名さん]

マン管士は、報酬だけでは食べていけないよ。
だから、経済観念の無い理事長だと、臨時収入になるし嬉しいんだよね。

[325: 匿名さん]

役員にマン管手当てがでるの。

[326: 匿名さん]

325

手当て？会社員じゃないから、そんなの出ないよ。

[327: 匿名さん]

じゃあ、臨時収入ってなあに。

[328: 匿名さん]

工事やメンテナンス業者から、紹介料を受け取る仕組みです。
理事会が探してきた業者からは、取れないけどね。

[329: 匿名さん]

福菅連の代表が’（マン菅）業者がらみで辞めたのは本当。Ｓ本理事長でしょう。

[330: 匿名さん]

その代表は資格を取り上げられたのかな。

[331: 匿名さん]

国交省の処分は甘いよね。

[332: 匿名さん]

資格を取り上げる位の案件では無いでしょう。

[333: 匿名さん]

信用失墜に値しませんか。

[334: 匿名さん]

信用される資格ですか。

[335: 匿名さん]

もちろん信用されてますよ。

[336: 匿名さん]

マンション管理士って処分された例があるのですか

[337: 匿名さん]

詐欺横領で逮捕された記事は見ましたが行政処分の行方までは報道しない。官報には記録されていますよ。時々官報販売所に問い合わせてみてはいかがですか。

[338: 匿名さん]

そもそも2年ぐらい理事長やったら
勉強せんでも取れそうな気がするがどうだろうか。

仮に法律を知らなくても、常識的に考えたら
わかるような気もするし。

[339: 受験経験者]

＞３３８

あなたの様な考えの方が、大勢受験されています。
合格率を低くしている最大の要因かも知れません。

常識だと思っている事だけでは２年どころか１０年理事長を経験しても無理です。
然るべき勉強は必須です。仮に合格できなくても知識は残ります。何かの役には立つでしょう。

[340: 匿名さん]

年々受験者数が減っています。一回めは９万人以上の応募者が１万９千人までへっております。これをどうとらえるかは各人の考えですが、人気がない国家資格である事は間違いありません。趣味での受験なら合格後に期待しないから良いと思います。

[341: 匿名さん]

マンション管理士の方達は東急コミュニティーの社員による１６００万円横領事件はご存じだとおもいます。総会時期にきてさまざまな疑い（適正化法）で紛糾が予想され総会に顧問弁護士を同席させる、との噂がでております。弁護士の同席はだれが許可するのでしょうね。

[342: 匿名さん]

議長に決っているよ。

[343: 匿名]

理事会だろ

[344: 匿名]

３３８
貴方の常識が試験問題に通用するか確認すればいい。
過去問を一年やって合格点が取れるかどうか。２時間で分かる。

[345: 匿名さん]

社会保険労務士程度だったら、企業の労務担当の経験があれば
割と簡単に取れるだろうね。

[348: 匿名さん]

仕事しながの受験ではかなり厳しいものがあるよ。
その点、管理員なら仕事中にも勉強できるからね。

[349: 匿名さん]

４択で５０問２時間　難しい試験ではないでしょう。

[350: 匿名さん]

>>349
やったことありますか。

[351: 匿名さん]

３５０さん　合格してます。

[352: 匿名さん]

では、難しくないレベルの発言をコテハンでお願いします。

[353: 匿名]

>その点、管理員なら仕事中にも勉強できるからね。

管理員って暇な時間が多いからね。

[354: 匿名さん]

暇な菅理員に管理費の一部を浪費している。菅理員を廃止して管理費の有効活用をかんがえましょう。

[355: 匿名さん]

今92%候補。

>そもそも2年ぐらい理事長やったら
>勉強せんでも取れそうな気がするがどうだろうか。
>仮に法律を知らなくても、常識的に考えたら
>わかるような気もするし。

そして来年1月には、｢失業者に頼む仕事はない。｣

[356: 匿名さん]

マンション管理士の活用のスレが投稿者不足。管理会社があちこちの組合でマンション管理士を活用する事を妨害する動きがありませんか。マンション管理士はあくまで組合員の利益を考える仕事が重点事項。どうしても悪い事をしようとする組合員と管理会社とは利害が対立する。組合がいかに上手に活用するかにかかっている。

[357: 匿名]

タダなら活用したいと思います。
マンション住民の為と言っても所詮は商売でしょ？
ましてアドバイスだけで実務にタッチしないなら余計な出費が増えるだけだと思いますけどね。

[358: 匿名]

弁護士だって、実務を伴うものと助言に留まるものがあるよ。
そこを区別できないのな。

[359: 匿名]

タダなら、バックマージンをもらって帳尻合わせする。

[360: 匿名さん]

３５３さん　例外の話はしない事　そんな人間はいたる所にぞんざいするがあくまで例外。大半の人間はそうではない。被害妄想にかられる気持ちは解るが教養のある人間はそれらの事も含めて全体を見て判断します。批判精神は大切ですが、そればかりでは正常とは言えない。

[361: 匿名]

>>358
マンション管理士と弁護士を一緒にしたら弁護士に失礼ですな。
マンション管理士は実務にタッチ出来る資格ではない。
ただの名称使用独占権だけでしょ。
もしかして知らなかった？

[362: 匿名さん]

実務にタッチするのに資格がいるの。

[363: 匿名さん]

マン管士に限らずお金をもらって法律相談をしてはならない
お金をもらわなければ構わないということ

[364: 匿名さん]

専門家って使う側のセンス次第。

[365: 匿名さん]

意思表示が正確にできないと専門家の賛同は得にくい。特にマンションの管理を法律家及び建築士等に相談の時はあらかじめ相談内容を纏めたうえできちっと意思表示しないとトラブルの元になる。せっかく勝てる裁判も負ける事がある。被害者の立証責任の意味を理解しなければならない。民法の冒頭にある意思表示がなかなか理解できないでいる。

[366: 匿名さん]

マンション管理士諸君　近い内大手管理会社が2年以内に二回目の行政処分を国土交通省関東整備局より受けます。適正化法の施工後の大手の管理会社が業務停止の行政処分が初めてのケースの可能性があります。指示処分である時は政治力がはたらいた可能性も含まれますが今後のマンションの管理の在り方について組合側にたって運動をしていただく事を希望致します。大手であっても許さない強い姿勢で国交省に要求して頂きたい。日本管理士連合会が動いてください。

[367: 管理侍]

>366
>組合側にたって運動をしていただく事を希望致します

「運動」って何をなさるのですか？
マンション管理士は運動家だったのか。

[368: サラリーマンさん]

>>367
東急コミュニティーのスレにマンション管理新聞の記事がでています。
再発防止策としてこれで十分なんでしょうか。

[369: 匿名]

>>368
各管理組合が管理委託契約を締結するに値するか判断すればよろしい。
行政処分の中身なんて管理会社にとっては痛くも痒くもない。

[370: 匿名さん]

３６９さんの言うとうりです。管理組合の判断力が問題です。大半は無関心です。誰かが啓蒙しなければいけない。

[371: 匿名さん]

マンション管理士の報酬は、いい加減だ。
組合と契約書面も交わさずに打合せ後にいきなり、領収書を持ってきて初めて、報酬額を知らされた。　　
報酬基準が、どうなっているのか分からないが金額は組合の収支報告書を見て、足元を見られたようだ。
マンション管理士にとっては、報酬基準が定まっていると不都合だから、定めない、それではマンション管理士も修繕工事と同じように相見積もりを取らなくては騙される。
信用ならない。

[372: 匿名さん]

同じにんげんですから。３７１さんに同調するが人間を見分ける事は難しいですね。疑えばきりがないし信用そると騙すし。どうすればいいんでしょう。

[373: 匿名さん]

報酬の基準も確認せずにいきなり相談はじめたのか。

[374: 匿名さん]

報酬の基準はないよ

[375: 匿名]

そもそも普通のマンションの理事会や組合運営で
管理士との顧問契約の必要性を感じない。

[376: 前期高齢管理士]

管理士報酬が話題になっています。（今迄、具体的な額が話題にならなかった）
参考までに私が知っている範囲でレスしてみます。

＞３７１　＞３７４
全国に５０程度の士会が日本マンション管理士会連合会（日管連）を構成していますが
何処も報酬基準を明示していないのは事実です。日管連事務局も指針は出していません。
（個々の管理士事務所ではＨＰ等で明示している処はあります）

＞３７３
結構あります。
具体的に相談したい問題を上げながら報酬には触れたがらない（アドバイスは無償と思っている？）
一方、接触してきた趣旨と共に「報酬（料金）は如何程ですか？」と最初に尋ねる処もあります。

私の活動事例に少し触れてみます。（所属士会の事例でもありますが、他の士会等の事例は知りません）
・理事会役員ではない個人の相談は原則とした受けません（管理に関する書籍程度の一般論は話しますが）
　あくまでも理事会からの相談しか受けません。（内部抗争に利する恐れがある事は避けます）
・報酬は当該管理組合の規約によります（外部によるコンサルに支払う規定があるか否か）
　規定や予算が無い場合は次回総会で定めるまでは無償となります。（緊急を要する事案は臨時総会）
・アドバイスのみの顧問契約も色々です。担当する管理士だけで対応出来るケースと各専門家も必要な
　ケースで違います。
　原則として管理士（一名）だけで日常対応（来訪・電話・メール）し、月一回程度の理事会に同席する
　場合は月額一万円+消費税（訪問交通費は別途実費程度）です。報酬の一部は士会運営費となります。

[377: 匿名]

本物は違うな

[378: 匿名さん]

マンカン士様
今こちらのスレで問題が出てるんですが、
皆さんは答えわかりますか？

「理事長は知識より対人折衝能力が大事だ！」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/280066/

[379: 匿名さん]

>376

月額一万円はかなり安いですね。
マンションの規模、案件による、理事会以外の打合せは別料金など、実際はマン管士によって様々です。

マン管士は個人だから、消費税は取ったら違反でしょう。

[380: 前期高齢管理士]

＞３７９
＞マン管士は個人だから、消費税は取ったら違反でしょう。

くどくなるので触れませんでしたが、当方の契約主体は士会です。
私の所属する士会の年収規模は消費税の対象となります。

その他は＞３７６でレスした事例の範囲ですのでコメントしません。（あなたのレスに反論はありません）

[381: 匿名さん]

３８０さん　そうですね。貴方の意見は勉強になります。マンカン5年目で菅理員です。

[382: 匿名さん]

>>381
失礼ながらいつも勉強になりません。
もっと精進を。

[383: 匿名さん]

>380

マンション管理士さんでしたか！
このスレを自らの売り込みに利用してはいけませんよ。
375さんの仰るとおり、無料相談なら別として、必要性を感じない組合が圧倒的だから。　もし需要があれば今頃、マン管士さんは職業として成り立っているはず。

[384: 匿名]

マンション管理士はこのサイトでショボいレスしているのがお似合いですな。

[385: 匿名さん]

>381

菅理員て何？　頭悪い！！

[386: 一住民より]

>前期高齢管理士様
分からないので困っています、教えていただけませんでしょうか。
５１戸のマンションですが、１つの企業が１４戸を所有しており、それを賃貸に
出しております。
そこの滞納金が２年ちょっと続いています。いくら催促をしても待って欲しいの
一点張りで困っています。
金額も３７０万円となり、マンションの維持・管理に大きな支障を与えています。
そこで、支払い督促の手続きを取り、強制執行を行うべく検討をしましたが、
義務違反者に対する競売請求は、特別決議が必要とありますので、強制執行の
手続き以前に壁があり、先に進みません。
こういう場合は、どのような対応策をとればいいのか教えて頂けませんでしょうか。
よろしくお願いいたします。

[387: 匿名さん]

強制執行の競売以前に債務名義を先に確実にとった方がいい。
そのあとのことは、弁護士と相談するしかない。
債権者が管理組合の場合は管理規約に縛られてしまう。

[388: 一住民より]

>387さん
債務名義をとるために、支払い督促を計画しています。
しかし、仮執行宣言付支払い督促の送達が行われましたら、３０日以内に
強制執行の申し立てをしなければなりません。
そうなると、裁判になる訳ですが、義務違反者に対する競売請求に関しては、
集会の特別決議が必要となります。
管理者に訴訟追行権を与えるには、事案ごとに集会での承認が必要ですから。
その特別決議が成立しないのです。一人の区分所有者が14戸もってますので。

[389: 匿名さん]

この場合、債務名義とは裁判の判決だけを言っている。

[390: 匿名さん]

債務名義はどうして取るか分かってます？
支払い督促では債務名義をとれないんですか？

[391: 匿名さん]

債権者は他にもいるだろうから差し押さえ、競売はそちらにやらせて回収する。