マンション管理士の活用。。。パート9

[匿名さん]

こちらはマンション管理士についてのスレ、パート９です
引き続きマンション管理士について、情報交換の場にしましょう～

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
パート６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/
パート７　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/208424/
パート８　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/222897/

[251: 前期高齢管理士]

＞２４９匿名さん
漠然としたリクエストですので、レスの書きようがありません。
「正社員、契約社員、派遣」スレの８６で私の基本的な考えは述べておりますので参照下さい。
（もし、追加の意見を求められるのならそちらのスレでお願いします）

[252: 匿名]

>251
よく読め。
管理員ではなく
菅理員だ。
注意力不足だな。

[253: 前期高齢管理士]

２４９さんは、他のレスでも以前から菅理員と表現されています。
この方のレスを読まれた方は、皆さん誤記に気付いていられると思います。
指摘するのが良いのでしょうか？貴方（２５２）を含め誰も今迄指摘はされていません。
「人」と「員」なら相手によっては指摘しますが…

[254: 匿名]

>>253
なんで他のスレにも同じ人が書き込みしてるって分かるんだ？

[255: 匿名さん]

マンション管理士の活用のスレだからマンションにかかわる事は投稿してはいけないのですか。２５３ははマンション管理士ですか。同名で素晴らしい意見が多い中時々疑問を感じる意見がある。マンション管理士である事を疑問に思う。

[256: 匿名]

いけないんじゃなく、答えようがないんだって。
漠然とした質問は、どこのスレでも誰からも相手にされない。それだけのこと。

[257: 匿名さん]

255
疑問に思われたのは貴方でしたね。

[258: 匿名さん]

２５６　２５７は２５３さんですね。

[259: 前期高齢管理士]

＞２５８　違います。
なぜ確認されるのか解りませんが、コテハンの常連は同じ流れの中でマルチはやりません。

[260: 匿名さん]

２５９さんへ　良い意見をたくさん出していただき勉強になります。あなたを信用しておりますので疑いを払拭する為に確認させていただきました。誠に申し訳ございません。

[261: 匿名]

つまらないレスしていると信頼されないぞ

[262: 匿名]

256ですが、257、253とは縁もゆかりもありませぬ。
意見が同じ？だとしたら、そう思う人が普通に複数いるということ。
むしろ、そう思わない人が存在することが不思議。

[263: 匿名さん]

２５９さんの前期高齢管理士名とゴルゴ１３名のスレは難しくて反論が出来ないので投稿できないのです。理解しょうと努力はしておりますので感謝の気持ちを投稿するだけです。マンション管理士の専門分野はありませんが基本的な事は知らないと投稿はできないでしょう。マンション管理士の活用のスレですが、わたしは宅建と官業とマン菅の資格しか持たないし実務経験のなるかはわかりませんが菅理員を永く務めているだけです。しかしマンションの内部の実情は理解出来る立場にはあります。

[264: 匿名さん]

レスを引用するのならレスアンカーをつけてくれないかな？

[265: 前期高齢管理士]

私事ですが、どなたか詳しい方　教えてください。

一昨日（台風の日）同じマンションを所有する奥様が訪ねてこられました。
日頃はご主人（開業医）の職場に近い処に住まわれていて、ここは月に２度程来られるだけ丈です。
「点検に来たら風呂場が水浸しになっており、上の階に尋ねたら心当たりはない」との事。
原因調査の為にも「現認」して欲しいとの事でしたので風呂場を見せて頂きました。

ユニット天井の点検口の蓋部分からポタポタと水滴。蓋を持ちあげるとザザーと結構な量。
外壁に面しているので、タイル目地部か上階との打ち継ぎシーリング部のひび割れから浸水かも？
行掛りでもあり、理事長の了解を取って業者に来させる約束をしました。

翌日、該当部分を外から見ると換気口（丸型フード金具）があります（当然私の所にも）
強風によってここから雨水が逆流した？　その様な事あるのでしょうか？

[266: 匿名さん]

風呂場天井の点検口から中を覗かなかったのか？
今の段階では原因が共用部か占有部か特定出来てないのでは？
にもかかわらず理事長承認で業者手配したという事は共用部に原因ありと判断したという事？

[267: 前期高齢管理士]

＞風呂場天井の点検口から中を覗かなかったのか？
脚立の懐中電灯も無かったので、浴室用椅子に乗って観ただけです。

＞理事長承認で業者手配したという事は共用部に原因ありと判断したという事？
外壁に原因の可能性があれば管理組合として調査するのが妥当と判断しました。

[268: 匿名さん]

２６６さん　上の階には心当たりはないとの事ですが、それ以外の件は、私のマンションでも風向きと強さによっては起りますが、まずは上の階のユニットバスの床面の亀裂と周辺の点検と次は混合水栓の立ち上がりのシーィングを　台所。洗面所　洗濯機の給排水　トイレ　エアコンの排水　温水器の給排水　と順番に点検してみてください。私のマンションは漏水事故が多く困りますが。幸い今まで共用部からの漏水事故はありません。管理会社に調査の依頼はしております。貴方のマンションとわたしのマンションは違いますので私のマンションの例でスレしました。2か月に2度くらいしか奥様が帰宅していないのであれば少しずつの漏水か　水滴がたまった　可能性も否定できません。

[269: 匿名さん]

>266さん
どちらにしても、保険が適用されますよ。
共用部分か専有部分かについては、後で調査すればいいことであり、
取りあえず応急措置が必要でしょうね。

[270: 匿名]

>>267
あなたは管理員かね。
ﾊﾝﾈからすると管理士らしいが、普通は管理員又は管理員経由で管理会社のフロントに連絡しないか？

[271: 前期高齢管理士]

＞管理員又は管理員経由で管理会社のフロントに連絡しないか？

当然そのようにしています。（管理員経由で管理会社のフロントに連絡）
言葉が足りませんでしたか？

＞どちらにしても、保険が適用されますよ。

さあどうでしょう。原因調査費用は対象になるでしょうが…

色々ご心配頂くのは有難いのですが、私が求めているのは
「強風によって換気口から雨水が逆流した事例があるのでしょうか」です。

[272: 匿名さん]

２７０さん　２６８です　緊急の時は菅理員でも誰でも対応をお願いしても構いません。直接自分で連絡すればてまが省けて効率的です。固く考えないでください。保存行為ですから。

[273: 匿名]

うちのﾏﾝｼｮﾝでも同様の事例があったんだよ。
同じように点検口の隙間から水が落ちてきて。
管理員が蓋を開けて天井部を照らして確認したら上階からクラックに伝わり漏水していた。
上階は自覚なかったんだけど、パイプシャフト内の給水管のジョイントから１分間に2、3滴のペースでの漏水だった。
そういう事もある訳だよ。
ﾏﾝｼｮﾝ管理士は机上の資格だからトラブルシューティングは無理だろうけど。
ただ点検口を見るのに脚立も懐中電灯もなしで下から見上げても何も分からないぞ。だったら端からでしゃばらない方がいいわな。

[274: 匿名さん]

２７１さん　事故調査費用も追加すれば保険適用があります。

[275: 匿名さん]

すみません。正確には事故原因調査費用です。

[276: 匿名さん]

>271
>翌日、該当部分を外から見ると換気口（丸型フード金具）があります（当然私の所にも）
>強風によってここから雨水が逆流した？　その様な事あるのでしょうか？

事故の部屋は何階でしょうか、高所階ですか？
換気ファンからアルミダクト配管で外部換気口まで持っていくので風雨で多量の雨水が
ダクト内を逆流するのは考えづらいですね。
また逆流をするとユニットバス内の換気口にその雨水が垂れてきます。

部屋の直接換気であれば部屋から外部へ直接換気口を設けていますが、ユニットバス天井裏
から外部へ直接換気をすることは考えずらいですね。（天井裏換気？）

換気口ではないと思われますが。
参考になれば・・・

[277: 前期高齢管理士]

＞２７５さん
情報ありがとうございます。
多分来るのは管理会社の兄弟会社です。いつもギュウギュウに絞っていますから、保険の範囲なら
価格に文句を付けませんし…。


かなり以前の事ですが、ある部屋の給湯パイプに電触によるピンホールが開き、階下の部屋まで漏水
した事故がありました。
建物構造のせいもあり原因調査と後の原状回復工事、階下の補修工事には多大の費用が掛かりましたが
保険が適用されました。（原因となったピンホールの補修は当該区分所有者負担…２万円程度）

支払い時に調査・原状回復補修してくれた業者に価格交渉をした処、結構値引きしてくれました。
保険会社からは当初の業者見積通り振り込まれましたので、差額の処理に悩みました。
結局「雑収」処理としました（仮に違法性があるとしても時効）

＞２７６さん
チンタラ書いていたらあなたのレスが入っていました。
ユニット天井に埋め込まれた換気と乾燥機能を備えた機器用の換気口です。

[278: コ"ルコ"１３]

前期高齢管理士さん

私も>>276さんと同じ考えを持っています。ダクトが途中で外れているような状況にないと、点検口から大量の水が出ることはないと思います。

[279: 前期高齢管理士]

＞コ"ルコ"１３さん　
あなたまでレス頂くとは…　恐縮です。
なお「ザザーと結構な量」は少し大げさでした（２～３０ｃｃ？）
いずれ業者の調査結果が出るでしょう。普段使われていない部屋の浴室ですし、緊急性はありません。

しかし皆さんの見解通り換気口ではないとすると結構厄介な事になるかも…

[280: コ"ルコ"１３]

>>265の
>強風によってここから雨水が逆流した？
>その様な事あるのでしょうか？

について、>>278のレスをしました。
排気口からの浸水をもう少し広く考えるとフードのシーリング劣化により、スリーブとの隙間から雨水が浸水するケースがあるようです。（私は、そのような経験はありませんが、ネット検索では散見されました。）

私の経験しているケースでは、３階上の漏水がパイプスペースを下り、その後パイプスペース上の出っ張りで受けたため、4-5m天井裏を水平に流れた後、台所から漏水したということがありました。
分かりにくい説明かもしれませんが、要は、水は僅かな勾配でも横に移動するため原因特定を難しくしているようです。浴室はもともと天井が低いので別のところから流れてきていないと良いのですが。


いずれにしても専門業者の調査結果待ちですね。給排水系の原因なら比較的早く特定されることが多いようですが雨水浸水となると厄介ですね。

[281: 匿名さん]

２６３です。279さんと280さんのスレで役にたちます。ただ漏水の問題はとても厄介です。専門業者に頼んでもなかなか適切な答えが出てきません。老朽化するにつけ将来が不安になります。マンションの管理は難しいです。マンション管理士ですが知識も力もありません。菅理員をしながら少ない知識を啓蒙するだけです。

[282: 前期高齢管理士]

＞コ"ルコ"１３さん

確かに雨による漏水はご指摘の様に何処から浸水したか解り難いので厄介です。

築１０年過ぎから最上階の専有部分で天井から壁伝いの雨漏りが数件ありました。
その都度、疑わしい部分の屋上防水を補修しましたが完全な解決はしませんでした。
その為、大規模修繕に先んじて１２年目？に全面的に屋上防水工事を行いました。
（初回の大規模修繕工事は翌年の後半に実施）

この事故を書いたのは浴室のある北側からの強風雨でしたので換気口からの浸水であれば解決が簡単だ
と思ったからですが、皆さんのご意見を聞くと……

[283: 匿名]

>>282
自分の目で確認しなかった癖に、ここで原因を議論しても結論が出るわけなかろう。
だからマンカン士は頭でっかちと言われるんだよ。

[284: 匿名さん]

２８３さん　ヤジは辞めよう。真剣に読んで勉強している人間に失礼ですよ。得意分野をスレすれば聞きたいです。
結論が出た方が良いが、出ない事もあります。貴方もそれなりの知識のある方だと思いますので投稿してください。

[285: 匿名さん]

漏れを特定するのには漏れの原因場所により簡単であったり、難しかったりですね。
大雑把に分けると①給水配管からの漏水、②上層階からのもらい漏水③雨水の侵入

①給水配管からの漏れであれば、配管に巻いてあるグラスウールの保温材を触手すると
　水分を含んでいるので、判断できると思います。

②直上階からのもらい漏水であれば雑排水竪管のスラブ貫通部分付近の水分の濡れ具合を
　確認する事により判断ができると思います。

③建築外壁、器具等のシール不良による雨水侵入であれば、外壁に近い部分に雨水の浸入痕跡が
　あるのでは？
　晴天が続けば漏水は止まり、降雨時に漏水が発生します。

原因特定の目安となれば・・・　

[286: 匿名さん]

２８５さん　役に立ちます。

[287: 匿名]

>284
ヤジではない。
俺はちゃんと当マンションでの類似例も記載した。
何度も言うが、マンカン士なる者が現場まで行ったのに天井裏の目視さえもしていない。にもかかわらずこんな所で原因はなんだろうねぇと呑気に問い掛けしてる姿勢が信じられないよ。
事件は現場で起きているのであって現場をろくすっぽ見ないで議論するのは不毛だと言う事だよ。

[288: 匿名]

排気ダクトからの逆流とかを疑っているみたいだが、それこそ現場を知らない見てない者の戯れ言。
排気ダクトはそのような事を想定して壁側から内側に向かって登り勾配がつけてある。一般的には外から中に⌒このような形で吊ってある。
その辺も天井裏を見れば素人でも一目瞭然なのに恐らく見た事なんかないのだろうな。
だからマンカン士は
頭でっかち
だと言ってるんだ。

[289: 匿名さん]

２８８は２８３さんですね。他のスレは知りません。ヤジの表現はお詫びいたします。頭でっかちのマン菅士の表現に異議の意見を投稿しました。でもマン菅士にも個性があり得意分野もそれぞれ異なりますからお互いに尊重して謙虚に話し合いませんか。あなたは多分実務経験者で、これ位の事も理解しないで、といった、はがいい、気持ちで投稿したのでしょう。気持ちは解ります。実務経験者には勝てません。私は２８１の投稿者です。

[290: 匿名]

>>289
ああ、貴方はいろいろ資格を持っている600戸のマンションの管理員氏ですね。
貴方のように実務と資格が連動している人は評価しますよ。
俺が忌み嫌うのはマンカン士でございとのこのこ占有部に入って調査も確認もせず、そのくせネットではもっともらしい議論を延々と繰り返す輩ですよ。
それは、ひいてはマンカン士の社会的地位を下げていると思うよ。

[291: 前期高齢管理士]

＞２８８　マンション管理士嫌いの匿名さんへ

ダクトの吊り方は勉強になりました。
「頭でっかち」と何度かお褒め（？）頂き恐縮です。

誤解があるようなので一言二言
・マンション管理士の役割は管理組合の運営（マネジメント）に対する助言・支援です。
　建物設備の点検保守業ではありません。
・この話は＞２６５からですが、マンション管理士として現認を依頼された訳ではありません。
　同じマンションの住民としてでしょう。私も管理士の看板をぶら下げている訳ではありませんから
　その方もご存じないことです。
・何処かで「端からでしゃばらない方がいい」との書き込みがありましたが、貴方が頼まれていたら？

一連のレスで仰りたいことが解りません。「マンション管理士は頭でっかち」だけ？

[292: 匿名さん]

>前期高齢管理士さん
私の部屋で、雨漏りらしきことがあったので書き込んでみます。
私の部屋は最上階の東南の角部屋です。
大規模修繕工事があってから、１年経過したころから、部屋の中央部に
ある通路の天井部分から３～５分間隔でポタッという音が聞こえるようになりました。
そこで、工事を請け負った大手ゼネコンの担当者や専門業者が来て調査しました。
調査内容は下記の通りです。
＊天井裏からの目視…原因は分からず
＊音の確認・・・全ての業者が確認できております。
＊屋上防水・・工事を請け負った業者並びに関係のない業者も屋上防水は問題ないとのこと。
＊東側から強い雨の時の打ち込みの可能性・・・勾配が最も高い位置から音がするので関係ないとのこと。
＊結露・・・この可能性はあるとのこと
＊屋上通気管からの打ち込み・・・大規模修繕工事の時に、高圧洗浄をしたら私の部屋のトイレの壁に
　　　　　　　　　　　　　　　　かなり多くの水漏れがあった。しかしそのときだけ。
最終的には、原因が分からないということで、ボードを取り壊して中を点検したが、その部分の
水漏れの形跡はありませんでした。
取りあえず現状回復をしましたが、不思議なことに半年以上続いていた音がしなくなりました。
ひとつだけ、補修をしたのは、屋上通気管を雨が打ち込みにくくしただけでした。
しかし、これはあまり関係ないと業者の方はいっておられました。
いろんな業者の方からチェック・調査して頂きましたが、結局原因はわかりませんでした。
全然参考にならなくて申し訳ありません。

[293: 前期高齢管理士]

＞２９２さん
折角のご指名ですがよく解りません。（概況が理解できない）

大規模修繕で屋上防水する場合、色々な工法があるようですが、塩ビシートを貼る方法があります。
この場合屋上スラブにアンカーを打ちこみますので一時的な漏水のリスクがあります。
又、従来の防水層と新たなシートの間の水分を抜く通気筒状金具（正式名称は知りません）を付けます。

しばらくしたら止まったと云う事ですので
①通気管頭頂部の補修が利いたのか
②従来の防水層と新たなシートの間の水分が何らかのルートで漏れていたか
③水に関係なく天井吊り金具が温度変化等で音を発生させていたか　等々

いずれにしても想像にすぎません。

[294: 匿名さん]

>前期高齢管理士さん
不可解なことを書き込んで申し訳ありません。
ただ、工事を請け負った元請業者は、大手ゼネコンで今回の工事でも
手抜きとかは設計・監理の方も含め厳しくチェックされていまして、今回
点検にこられた業者の方も、丁寧に工事がされているといわれました。
工事期間はゼネコンと設計事務所の方が常駐されていました。約１年間。
私のとこのルーバルの防水工事にしても、タールとかを３～４回流して
こんなに時間をかけてやるもんなんだと感心していました。
私の部屋の廊下のキッチンの上には、雨漏りがした形跡があります。

[295: 前期高齢管理士]

最上階は眺望もよく上階からの騒音もないので一般的に価格も若干高いですが、陸屋根構造が普通
ですから屋上スラブの蓄熱による暑さと雨漏りのリスクは付物ですね。

[296: 匿名さん]

>前期高齢管理士さん
コメントありがとうございます。
私のマンションは１９階建てです。
最上階ですが、断熱財は使用していませんが暑さはあまり感じたことはありません。
ただ、雨漏りのリスクはあると思います。
現に、廊下の部分に雨漏りの形跡が２Ｍ程度ありますから。

[297: 前期高齢管理士]

＞最上階ですが、断熱財は使用していません

ありえません。ご存じないだけだと思います。（住人に見える訳でもありませんし）
外断熱構造か内断熱構造（８割以上）です。
＞２９２の現象は内断熱の欠点である結露が原因だったかも。

[298: 匿名さん]

失礼しました、外断熱ではないということです。

[299: 前期高齢管理士]

そうでしたか。ご理解頂いていたので安心しました。

私は外断熱支持派です。壁面はコストの問題もあり、デべが敬遠するのは一応理解しますが
屋上くらいは外断熱にすべきだと思います。
暑さ対策もさる事ながら、屋上スラブの温度変化が少ないので伸縮によるクラックの発生も少なく
躯体の長寿命化が期待できますので。

[300: 匿名さん]

ありがとうございました。
勉強になりました。