マンション管理士の活用。。。パート9

[匿名さん]

こちらはマンション管理士についてのスレ、パート９です
引き続きマンション管理士について、情報交換の場にしましょう～

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
パート６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/
パート７　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/208424/
パート８　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/222897/

[232: 匿名さん]

＞２３１

>組合運営ではよくあることです。

めったやたらないよ。

>法人化して普通決議で決議して購入したときは持ち分追加を登記できますか。？マンションの敷地に隣接している土地が条件です。私はできると思いますが。いかがでしょうか

あんた自分のマンションでやったんでしょ。即答したら。

[233: 前期高齢管理士]

＞２３１
レスありがとうございます。が、
この事例は、パート８の４４から続いています。
このパート９では＞１１９＞１２８＞１３７が該当します。
暇があれば一読下さい。
（貴２２９には、少し慌てました）

[234: 匿名さん]

２３２さん私のマンションは隣接地でかありませんでした。できればマンションの敷地に接していれば将来建て替えとうの時に有利になりますね。だとすれば隣接していない土地であれば持ち分の追加の登記は出来ない事になります。

[235: 前期高齢管理士]

＞２３４
＞隣接していない土地であれば持ち分の追加の登記は出来ない事になります。

？？？
詳しく解説頂ければ幸いです。

[236: 匿名さん]

２３４は表現のあやまりです。できないことはないが建て替え等を考慮すると持ち分の追加の登記はしない方が良いのではないかに訂正です。危険ではあるが共有にした方が後々の運営はやりやすい。どちらにするかは所有者の合意次第。

[237: 前期高齢管理士]

＞２３６

＞どちらにするかは所有者の合意次第。
？？？
マンションにおいて土地を共有する事は、第三者に対抗する為にも持ち分を登記する事です。
尤も、法人化していれば（法人所有）別ですが…

＞建て替え等を考慮すると持ち分の追加の登記はしない方が良いのではないか
？？？
理解できません。　

＞２３４
＞マンションの敷地に接していれば将来建て替えとうの時に有利になりますね。
一般論ですが、民間分譲の場合は容積率に余裕がありませんから「建替え」は現実的ではありません。
少々隣接地を購入しても「焼け石に水」ですよ。

[238: 匿名さん]

マン管有資格者の７０％は宅建の有資格者、管業は６０％ということ。
マン管を取るということは、宅建と管業も取らなければならないのかな。
それとも試験内容があまり変わらないということ？

[239: 匿名さん]

宅地建物取引業法をマンカンのひとは勉強すればよい。ほとんど宅建資格は持っていると思いますが。

[240: 匿名]

低レベルの資格をいくつ持っていても意味なし。

[241: 匿名さん]

２４０さんは高レベルの国家資格者です。みなさん尊敬してあげましょうね。

[242: 前期高齢管理士]

＞２３６　匿名さん
＞建て替え等を考慮すると持ち分の追加の登記はしない方が良いのではないか

再掲ですが、これの解説をお願いします。
私も思い込みが強いほうなので、気になるご意見ですので。

[243: 匿名さん]

建物の敷地に接していない土地です。この場合は登記簿に持ち分の追加の登記ができるかどうかは解りませんが、した場合は建て替えの時どうなるか。等々で私のマンションでは法人化して区分所有者の共有としました。以上。

[244: 前期高齢管理士]

＞２４３　匿名さんへ
レスありがとうございます。

貴マンションに適用されるか否か解りませんが、建替えする場合隣接しない規約敷地でも
条件を満たせば「容積率移転」という制度（手法）があります。
一方の容積率を他方に算入する事が出来る制度です。
マンション建替えに適用された事例は知りませんが…
ご参考まで。

[245: 匿名さん]

>243さん
法人格のないマンションが、隣接する土地を取得した場合は組合名義で
登記することはできません。
このような場合は、便宜上団体代表者の個人名義で登記をすることはできます。
しかし、個人名義で登記を行うということは、理事長が交代するたびに登記を
変更する必要が出てきます。登記手数料は数万円程度でしょうが。
法人格にしますと、こういった手続きは簡略化されます。
ただ、財産目録や組合員名簿の作成は義務づけられますが。

[246: 匿名さん]

２４４さん有難うございます。容積率移転の方法は初耳でした。建築士に学びたいとおもいます。建て替えの頃までは生きておりません後輩に伝えておきます。有難うございました。

[247: 匿名さん]

東京駅周辺のビルは、駅ビルの容積率を買って高層ビルを建てていたんだよね。
今度の駅ビルの改修費用は、大体その分ということ。
スカイツリーの工費より多いのにはビックリしたけど。

[248: 匿名さん]

この前テレビでやってたね。

[249: 匿名さん]

マンション管理士の方に菅理員業務についてのご意見をお聞きしたいのですが宜しくお願い致します。

[250: 匿名]

>>249
マンション管理士は
菅理員
業務なんて知らないだろうよ。

[251: 前期高齢管理士]

＞２４９匿名さん
漠然としたリクエストですので、レスの書きようがありません。
「正社員、契約社員、派遣」スレの８６で私の基本的な考えは述べておりますので参照下さい。
（もし、追加の意見を求められるのならそちらのスレでお願いします）

[252: 匿名]

>251
よく読め。
管理員ではなく
菅理員だ。
注意力不足だな。

[253: 前期高齢管理士]

２４９さんは、他のレスでも以前から菅理員と表現されています。
この方のレスを読まれた方は、皆さん誤記に気付いていられると思います。
指摘するのが良いのでしょうか？貴方（２５２）を含め誰も今迄指摘はされていません。
「人」と「員」なら相手によっては指摘しますが…

[254: 匿名]

>>253
なんで他のスレにも同じ人が書き込みしてるって分かるんだ？

[255: 匿名さん]

マンション管理士の活用のスレだからマンションにかかわる事は投稿してはいけないのですか。２５３ははマンション管理士ですか。同名で素晴らしい意見が多い中時々疑問を感じる意見がある。マンション管理士である事を疑問に思う。

[256: 匿名]

いけないんじゃなく、答えようがないんだって。
漠然とした質問は、どこのスレでも誰からも相手にされない。それだけのこと。

[257: 匿名さん]

255
疑問に思われたのは貴方でしたね。

[258: 匿名さん]

２５６　２５７は２５３さんですね。

[259: 前期高齢管理士]

＞２５８　違います。
なぜ確認されるのか解りませんが、コテハンの常連は同じ流れの中でマルチはやりません。

[260: 匿名さん]

２５９さんへ　良い意見をたくさん出していただき勉強になります。あなたを信用しておりますので疑いを払拭する為に確認させていただきました。誠に申し訳ございません。

[261: 匿名]

つまらないレスしていると信頼されないぞ

[262: 匿名]

256ですが、257、253とは縁もゆかりもありませぬ。
意見が同じ？だとしたら、そう思う人が普通に複数いるということ。
むしろ、そう思わない人が存在することが不思議。

[263: 匿名さん]

２５９さんの前期高齢管理士名とゴルゴ１３名のスレは難しくて反論が出来ないので投稿できないのです。理解しょうと努力はしておりますので感謝の気持ちを投稿するだけです。マンション管理士の専門分野はありませんが基本的な事は知らないと投稿はできないでしょう。マンション管理士の活用のスレですが、わたしは宅建と官業とマン菅の資格しか持たないし実務経験のなるかはわかりませんが菅理員を永く務めているだけです。しかしマンションの内部の実情は理解出来る立場にはあります。

[264: 匿名さん]

レスを引用するのならレスアンカーをつけてくれないかな？

[265: 前期高齢管理士]

私事ですが、どなたか詳しい方　教えてください。

一昨日（台風の日）同じマンションを所有する奥様が訪ねてこられました。
日頃はご主人（開業医）の職場に近い処に住まわれていて、ここは月に２度程来られるだけ丈です。
「点検に来たら風呂場が水浸しになっており、上の階に尋ねたら心当たりはない」との事。
原因調査の為にも「現認」して欲しいとの事でしたので風呂場を見せて頂きました。

ユニット天井の点検口の蓋部分からポタポタと水滴。蓋を持ちあげるとザザーと結構な量。
外壁に面しているので、タイル目地部か上階との打ち継ぎシーリング部のひび割れから浸水かも？
行掛りでもあり、理事長の了解を取って業者に来させる約束をしました。

翌日、該当部分を外から見ると換気口（丸型フード金具）があります（当然私の所にも）
強風によってここから雨水が逆流した？　その様な事あるのでしょうか？

[266: 匿名さん]

風呂場天井の点検口から中を覗かなかったのか？
今の段階では原因が共用部か占有部か特定出来てないのでは？
にもかかわらず理事長承認で業者手配したという事は共用部に原因ありと判断したという事？

[267: 前期高齢管理士]

＞風呂場天井の点検口から中を覗かなかったのか？
脚立の懐中電灯も無かったので、浴室用椅子に乗って観ただけです。

＞理事長承認で業者手配したという事は共用部に原因ありと判断したという事？
外壁に原因の可能性があれば管理組合として調査するのが妥当と判断しました。

[268: 匿名さん]

２６６さん　上の階には心当たりはないとの事ですが、それ以外の件は、私のマンションでも風向きと強さによっては起りますが、まずは上の階のユニットバスの床面の亀裂と周辺の点検と次は混合水栓の立ち上がりのシーィングを　台所。洗面所　洗濯機の給排水　トイレ　エアコンの排水　温水器の給排水　と順番に点検してみてください。私のマンションは漏水事故が多く困りますが。幸い今まで共用部からの漏水事故はありません。管理会社に調査の依頼はしております。貴方のマンションとわたしのマンションは違いますので私のマンションの例でスレしました。2か月に2度くらいしか奥様が帰宅していないのであれば少しずつの漏水か　水滴がたまった　可能性も否定できません。

[269: 匿名さん]

>266さん
どちらにしても、保険が適用されますよ。
共用部分か専有部分かについては、後で調査すればいいことであり、
取りあえず応急措置が必要でしょうね。

[270: 匿名]

>>267
あなたは管理員かね。
ﾊﾝﾈからすると管理士らしいが、普通は管理員又は管理員経由で管理会社のフロントに連絡しないか？

[271: 前期高齢管理士]

＞管理員又は管理員経由で管理会社のフロントに連絡しないか？

当然そのようにしています。（管理員経由で管理会社のフロントに連絡）
言葉が足りませんでしたか？

＞どちらにしても、保険が適用されますよ。

さあどうでしょう。原因調査費用は対象になるでしょうが…

色々ご心配頂くのは有難いのですが、私が求めているのは
「強風によって換気口から雨水が逆流した事例があるのでしょうか」です。

[272: 匿名さん]

２７０さん　２６８です　緊急の時は菅理員でも誰でも対応をお願いしても構いません。直接自分で連絡すればてまが省けて効率的です。固く考えないでください。保存行為ですから。

[273: 匿名]

うちのﾏﾝｼｮﾝでも同様の事例があったんだよ。
同じように点検口の隙間から水が落ちてきて。
管理員が蓋を開けて天井部を照らして確認したら上階からクラックに伝わり漏水していた。
上階は自覚なかったんだけど、パイプシャフト内の給水管のジョイントから１分間に2、3滴のペースでの漏水だった。
そういう事もある訳だよ。
ﾏﾝｼｮﾝ管理士は机上の資格だからトラブルシューティングは無理だろうけど。
ただ点検口を見るのに脚立も懐中電灯もなしで下から見上げても何も分からないぞ。だったら端からでしゃばらない方がいいわな。

[274: 匿名さん]

２７１さん　事故調査費用も追加すれば保険適用があります。

[275: 匿名さん]

すみません。正確には事故原因調査費用です。

[276: 匿名さん]

>271
>翌日、該当部分を外から見ると換気口（丸型フード金具）があります（当然私の所にも）
>強風によってここから雨水が逆流した？　その様な事あるのでしょうか？

事故の部屋は何階でしょうか、高所階ですか？
換気ファンからアルミダクト配管で外部換気口まで持っていくので風雨で多量の雨水が
ダクト内を逆流するのは考えづらいですね。
また逆流をするとユニットバス内の換気口にその雨水が垂れてきます。

部屋の直接換気であれば部屋から外部へ直接換気口を設けていますが、ユニットバス天井裏
から外部へ直接換気をすることは考えずらいですね。（天井裏換気？）

換気口ではないと思われますが。
参考になれば・・・

[277: 前期高齢管理士]

＞２７５さん
情報ありがとうございます。
多分来るのは管理会社の兄弟会社です。いつもギュウギュウに絞っていますから、保険の範囲なら
価格に文句を付けませんし…。


かなり以前の事ですが、ある部屋の給湯パイプに電触によるピンホールが開き、階下の部屋まで漏水
した事故がありました。
建物構造のせいもあり原因調査と後の原状回復工事、階下の補修工事には多大の費用が掛かりましたが
保険が適用されました。（原因となったピンホールの補修は当該区分所有者負担…２万円程度）

支払い時に調査・原状回復補修してくれた業者に価格交渉をした処、結構値引きしてくれました。
保険会社からは当初の業者見積通り振り込まれましたので、差額の処理に悩みました。
結局「雑収」処理としました（仮に違法性があるとしても時効）

＞２７６さん
チンタラ書いていたらあなたのレスが入っていました。
ユニット天井に埋め込まれた換気と乾燥機能を備えた機器用の換気口です。

[278: コ"ルコ"１３]

前期高齢管理士さん

私も>>276さんと同じ考えを持っています。ダクトが途中で外れているような状況にないと、点検口から大量の水が出ることはないと思います。

[279: 前期高齢管理士]

＞コ"ルコ"１３さん　
あなたまでレス頂くとは…　恐縮です。
なお「ザザーと結構な量」は少し大げさでした（２～３０ｃｃ？）
いずれ業者の調査結果が出るでしょう。普段使われていない部屋の浴室ですし、緊急性はありません。

しかし皆さんの見解通り換気口ではないとすると結構厄介な事になるかも…

[280: コ"ルコ"１３]

>>265の
>強風によってここから雨水が逆流した？
>その様な事あるのでしょうか？

について、>>278のレスをしました。
排気口からの浸水をもう少し広く考えるとフードのシーリング劣化により、スリーブとの隙間から雨水が浸水するケースがあるようです。（私は、そのような経験はありませんが、ネット検索では散見されました。）

私の経験しているケースでは、３階上の漏水がパイプスペースを下り、その後パイプスペース上の出っ張りで受けたため、4-5m天井裏を水平に流れた後、台所から漏水したということがありました。
分かりにくい説明かもしれませんが、要は、水は僅かな勾配でも横に移動するため原因特定を難しくしているようです。浴室はもともと天井が低いので別のところから流れてきていないと良いのですが。


いずれにしても専門業者の調査結果待ちですね。給排水系の原因なら比較的早く特定されることが多いようですが雨水浸水となると厄介ですね。

[281: 匿名さん]

２６３です。279さんと280さんのスレで役にたちます。ただ漏水の問題はとても厄介です。専門業者に頼んでもなかなか適切な答えが出てきません。老朽化するにつけ将来が不安になります。マンションの管理は難しいです。マンション管理士ですが知識も力もありません。菅理員をしながら少ない知識を啓蒙するだけです。