マンション管理士の活用。。。パート9

[匿名さん]

こちらはマンション管理士についてのスレ、パート９です
引き続きマンション管理士について、情報交換の場にしましょう～

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
パート６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/
パート７　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/208424/
パート８　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/222897/

[201: 匿名さん]

＞標準管理規約国土交通省版と各管理会社版が有るそうですので良し悪しをお願いします。大手の分で結構です。

ありません。
あってもお金儲けに都合の良いもので参考にも成りません。

[202: 匿名さん]

ぼったくる手法を学ぶことで、ぼったくりを予防することができます。
そういう意味で参考になります。

[203: 匿名さん]

そんなに勉強したいなら組合側の下記を勉強しなさい。
http://www.zenkanren.org/issue_03_standard.html

[204: 匿名さん]

国の方がいいに決まってんじゃん。

[205: 匿名]

実際、管理会社に委託していて、なおかつマンション管理士にもアドバイザリー契約している管理組合はあるのだろうか。

[206: 匿名さん]

そりゃあ、あるわな。
ただ、めちゃんこ少ないちゅうことだわな。

[207: 匿名さん]

>国の方がいいに決まってんじゃん。

中立的なお上を信じるとはね。

[208: 匿名さん]

そりゃあ、七変化するような方よりもねえ。

[209: 匿名さん]

国交省の規約は業者寄りだから注意せんとあきまへんな。

[210: 匿名さん]

標準はあくまで標準　各マンションに合わせて規約の作成を提案する。規約を蔑ろにしているマンションが多い。

[211: 前期高齢管理士]

＞１６８　
ゴルゴ１３さんへ

昨晩、他スレで「寝ます」と投稿を締めくくり、パソコンの電源を落とした後に
ＴＶも消そうと画面を見るとＮＨＫで老朽マンションを取り上げていました「情報ＬＩＶＥ～」
見ましたか？

老朽マンションの耐震化や更生の実例を取り上げていました。
壁構造ならでのものでしたが、ＵＲさんの実証実験ではなく民間の実例でしたので興味深く見ました。
耐震化とリノベーション（番組ではリフォームと表現）工事を併せて実施するアイディアは素晴らしい。

[212: コ"ルコ"１３]

>>211 前期高齢管理士さん

その番組は見逃しました。ビジュアルで見るのは後々まで記憶に残るので残念でした。

[213: 前期高齢管理士]

コ"ルコ"１３さん

今度、港区（東京）の分譲マンションでも実施するらしいです（昨夜の例は賃貸マンション）
区分所有者全員の合意による更生工事だそうです。

貴方は建築関係のお仕事とお見受けしますので、アンテナを張っていれば物件が解ると思います。

[214: コ"ルコ"１３]

区分所有者全員の合意とはスゴイです。既存不適格、それも接道条件を欠くなど深刻な問題があったのでしょうか。

[215: 匿名さん]

超小型の分譲でしょ。

[216: 匿名さん]

大型マンションだと全員の合意はありえない。

[217: 前期高齢管理士]

＞２１３　に関して全員合意の背景を考えて見ました。想像を逞しくすると…
　
件の物件（港区の分譲マンション）は１９７０年代の壁構造（躯体の改造がし易い）の建物では？
せいぜい３０戸程度か？
東京の港区は（裕福で）各種補助金制度が活用出来る様ですし…
地価（物件価値）も高いですから更生投資（建替えほど費用は掛からない）も充分採算に合うのかと。

[219: 匿名さん]

やっぱり都心だね。

[220: 匿名さん]

駅近マンションもいいね。

[221: 匿名さん]

マンション管理士の活用についての書き込みをお願いします。

[222: 前期高齢管理士]

最近、変なのが表れて意味もなく「上げ」が乱発されていますね。
掲示板の管理担当者も削除に忙しそうでご苦労な事です。

さて、極一部の興味を持って頂いている方の為に、久しぶりに＞１３７の続きをレスします。
件の財務局長名の確認書の要旨は下記の通りでした。
　・当該国有地は単独では利用できないものである為、出来るだけ早い時期に隣接地所有者に
　　買って欲しい。
　・貴方（マンション区分所有者）に買受けの希望があれば一か月以内に文書で申し出する事。
　・但し、買受希望申出は区分所有者全員の総意に基づく事。
　・期限内に申出が無い場合は、買受け希望無きものとして取り扱う。

尚、買受申出に必要な事項や注意事項等を記載した書類は添付されていました。

さて、管理組合（理事会）の対応は…　　妙策だったとは言いませんが、近々投稿します。

[223: コ"ルコ"１３]

>>222 前期高齢管理士さん

以前、組合員の一部の方が購入に前向きだったと記憶しています。その方次第でしょうか。
時間なら、上申書提出などで若干の融通をきかせてもらうこともありそうです。

[224: 前期高齢管理士]

＞２２２の続き

前回に遡りますが、理事会の議論を見守っている内に交渉の為の方便派と本気買取派が大勢となり、
（いずれにしても売渡し申請をする前提で）私に意見を求められました。お話した内容の骨子は
　①買受申出に当って開催する臨時総会で決めるべき事は、賛否以外に
　　・代金の負担（応分の拠出か、規約を変更して修繕積立金を充てるか）
　　・規約敷地とする手続き確認と規約追加条文案
　②買受申出に必要な各区分周遊者の書類は兎も角、手続きには土地家屋調査士等、専門家に依頼が
　　必要で別途費用が発生する事の説明と確認（私の助言支援の範疇を超える）
　③双方が申請すると新たな（お互いの買取部分の）話し合いとなるので方便派は納得できるがだろうが、
　　本気派の方は全部は取得できないであろう事を理解して欲しい。　　

エキサイトしていたので、民事調停法第一条を紹介せざるを得ませんでしました（場が少し白けました）

財務局の確認書が来てからの話に戻ります。

回答期限が短すぎる為、このままでは申請出来ない（相手側に売り渡される）認識のもとに
理事長名での財務局長宛て文書回答を期限内にする事になり、事前に示された要旨は次の通りです。
　・貴文書に基づき理事会では買受けの方向で検討している。
　・区分所有者全員の総意が必要としながら、一方的に回答期限を一カ月後とされ困惑している。
　・臨時総会案内ー開催ー予算変更承認をはじめ、各区分所有にの印鑑証明・住民票取得等の依頼
等々に必要な時間が考慮されていない事に抗議する。

回答送付後、財務局より本事案に関して説明に訪問したい旨の打診があり、双方の都合が合致した日に
理事会が開催されました。
私は生憎と別件の約束があり同席出来ませんでしたので、後日その時の様子を聞きました

期限については、コ"ルコ"１３さんのご想像通り撤回されました（具体的期限を定めない）



　　

[225: 匿名さん]

里道については国は売りたいわけだから条件を合わせにくい物件は相手が管理組合の場合は期限わだいたい事情に合わせてくれるのが常識です。全員の合意でしたら登記簿に各区分所有者の持ち分も登記されるのですね。

[226: 前期高齢管理士]

＞２２５さん

私は不動産の専門家ではありませんが、取得出来れば規約敷地とするしかないので、当然登記簿には
持ち分が追加されますね。
不動産取得税のみならず固定資産税・都市計画税も全区分所有者に持ち分に応じて課せられます。
このケースの売買単価は路線価の半額以下ですから、個人的には税額計算の根拠に興味津々です。

[227: 匿名さん]

土地を全員の合意をえて購入し、各区分所有者の持ち分を登記できれば安全で理想的です。私のマンションは全員の合意は困難と判断して法人化して共有物で登記しました。将来を考えると安全ではありません。

[228: 匿名さん]

全員の合意なんて考えるだけむだ。

[229: 匿名さん]

２２６さん　取得できれば規約敷地とするしかないので、当然登記簿には持ち分が追加されるわけではありませんよ。

[230: 前期高齢管理士]

＞２２９　匿名さん

そうですか、詳しくご教授頂ければ幸いです。　　　

[231: 匿名さん]

２３０さんはマンション管理士でしょう。組合運営ではよくあることです。建築士や法律家ならほとんどの人間は承知しているはずです。持ち分が登記される為にはマンションに隣接している土地の購入を全員の合意を必要とするのではありませんか。法人化して普通決議で決議して購入したときは持ち分追加を登記できますか。？マンションの敷地に隣接している土地が条件です。私はできると思いますが。いかがでしょうか

[232: 匿名さん]

＞２３１

>組合運営ではよくあることです。

めったやたらないよ。

>法人化して普通決議で決議して購入したときは持ち分追加を登記できますか。？マンションの敷地に隣接している土地が条件です。私はできると思いますが。いかがでしょうか

あんた自分のマンションでやったんでしょ。即答したら。

[233: 前期高齢管理士]

＞２３１
レスありがとうございます。が、
この事例は、パート８の４４から続いています。
このパート９では＞１１９＞１２８＞１３７が該当します。
暇があれば一読下さい。
（貴２２９には、少し慌てました）

[234: 匿名さん]

２３２さん私のマンションは隣接地でかありませんでした。できればマンションの敷地に接していれば将来建て替えとうの時に有利になりますね。だとすれば隣接していない土地であれば持ち分の追加の登記は出来ない事になります。

[235: 前期高齢管理士]

＞２３４
＞隣接していない土地であれば持ち分の追加の登記は出来ない事になります。

？？？
詳しく解説頂ければ幸いです。

[236: 匿名さん]

２３４は表現のあやまりです。できないことはないが建て替え等を考慮すると持ち分の追加の登記はしない方が良いのではないかに訂正です。危険ではあるが共有にした方が後々の運営はやりやすい。どちらにするかは所有者の合意次第。

[237: 前期高齢管理士]

＞２３６

＞どちらにするかは所有者の合意次第。
？？？
マンションにおいて土地を共有する事は、第三者に対抗する為にも持ち分を登記する事です。
尤も、法人化していれば（法人所有）別ですが…

＞建て替え等を考慮すると持ち分の追加の登記はしない方が良いのではないか
？？？
理解できません。　

＞２３４
＞マンションの敷地に接していれば将来建て替えとうの時に有利になりますね。
一般論ですが、民間分譲の場合は容積率に余裕がありませんから「建替え」は現実的ではありません。
少々隣接地を購入しても「焼け石に水」ですよ。

[238: 匿名さん]

マン管有資格者の７０％は宅建の有資格者、管業は６０％ということ。
マン管を取るということは、宅建と管業も取らなければならないのかな。
それとも試験内容があまり変わらないということ？

[239: 匿名さん]

宅地建物取引業法をマンカンのひとは勉強すればよい。ほとんど宅建資格は持っていると思いますが。

[240: 匿名]

低レベルの資格をいくつ持っていても意味なし。

[241: 匿名さん]

２４０さんは高レベルの国家資格者です。みなさん尊敬してあげましょうね。

[242: 前期高齢管理士]

＞２３６　匿名さん
＞建て替え等を考慮すると持ち分の追加の登記はしない方が良いのではないか

再掲ですが、これの解説をお願いします。
私も思い込みが強いほうなので、気になるご意見ですので。

[243: 匿名さん]

建物の敷地に接していない土地です。この場合は登記簿に持ち分の追加の登記ができるかどうかは解りませんが、した場合は建て替えの時どうなるか。等々で私のマンションでは法人化して区分所有者の共有としました。以上。

[244: 前期高齢管理士]

＞２４３　匿名さんへ
レスありがとうございます。

貴マンションに適用されるか否か解りませんが、建替えする場合隣接しない規約敷地でも
条件を満たせば「容積率移転」という制度（手法）があります。
一方の容積率を他方に算入する事が出来る制度です。
マンション建替えに適用された事例は知りませんが…
ご参考まで。

[245: 匿名さん]

>243さん
法人格のないマンションが、隣接する土地を取得した場合は組合名義で
登記することはできません。
このような場合は、便宜上団体代表者の個人名義で登記をすることはできます。
しかし、個人名義で登記を行うということは、理事長が交代するたびに登記を
変更する必要が出てきます。登記手数料は数万円程度でしょうが。
法人格にしますと、こういった手続きは簡略化されます。
ただ、財産目録や組合員名簿の作成は義務づけられますが。

[246: 匿名さん]

２４４さん有難うございます。容積率移転の方法は初耳でした。建築士に学びたいとおもいます。建て替えの頃までは生きておりません後輩に伝えておきます。有難うございました。

[247: 匿名さん]

東京駅周辺のビルは、駅ビルの容積率を買って高層ビルを建てていたんだよね。
今度の駅ビルの改修費用は、大体その分ということ。
スカイツリーの工費より多いのにはビックリしたけど。

[248: 匿名さん]

この前テレビでやってたね。

[249: 匿名さん]

マンション管理士の方に菅理員業務についてのご意見をお聞きしたいのですが宜しくお願い致します。

[250: 匿名]

>>249
マンション管理士は
菅理員
業務なんて知らないだろうよ。