マンション管理士の活用。。。パート9

[匿名さん]

こちらはマンション管理士についてのスレ、パート９です
引き続きマンション管理士について、情報交換の場にしましょう～

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
パート６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/
パート７　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/208424/
パート８　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/222897/

[394: 匿名さん]

>>392
勿論債権確認と返還訴訟は先に起こしておく。判決を持っていれば競売で優先的に配分される。

[395: 前期高齢管理士]

＞３８６　一住民さん　

久しぶりに、このスレが上位に上がっているので覗いてみたら私宛のご質問ですね。
既に色々アドバイスのレスが入っていますが、具体的な状況が解りません。

・「督促」及び「待ってほしい（債務の認識）」は文書で保管していますか？
・金額から訴訟する場合は相手側住所管轄の地方裁判所となります。
・管理規約で弁護士費用等を被告側負担と定めていますか？

いずれにしても、マンション問題に詳しい弁護士さんに相談する事です。
（御地の管理士会又は弁護士会に問い合わせれば教えてくれると思います）
本件を弁護士に委任する事は、規約に関わらす普通決議で可能です。

想像にすぎませんが、なめられている様です。まずは交渉代理人を弁護士とする事を勧めます。
特別決議の事は、他の組合員全員が同意（決議）すれば、状況に鑑み無視する事です。
相手が決議無効で訴えても、この状況（１/４以上の議決権を相手が持っている）なら勝てるでしょう。
（弁護士さんに確認してください）

[396: 匿名さん]

>前期高齢管理士様
回答・アドバイスありがとうございます。
>「督促」及び「待ってほしい（債務の認識）」は文書で保管していますか？
　それはしっかり頂いています。内容証明郵便も活用しています。
>金額から訴訟する場合は相手側住所管轄の地方裁判所となります。
どちらも同じ管轄の裁判所です。
>管理規約で弁護士費用等を被告側負担と定めていますか？
規約には、弁護士費用を含む裁判費用と遅延損害金は明記されています。

＊支払い督促を理事でやりたかったものですから、質問しました。
　当然、強制執行の段階では弁護士に依頼するつもりです。
＊一番の問題点である訴訟（競売の請求）については、特別決議となっています
　ので、これをどうクリアーできるかと思っています。
　集会を開いても、４分の３以上にはなりませんので、決議されないのでは。
　相手が決議無効と訴えても、勝てるかもしれませんが、その前のハードルを
　どうクリアーすべきではないんでしょうか。
　管理者に訴訟追行権を与えるのは、その都度集会決議が必要であり、競売請求
　となれば、特別決議となっていますので。

[397: 前期高齢管理士]

＞３９６　匿名さん（一住民さんですよね？）

詳しくはないので断定的な事は云えませんが、支払督促で異議の申し立てが無く「仮執行宣言の申し立て」を行い
支払督促が確定すれば、同時に賃貸家賃の「仮差し押さえ」を裁判所に申し立てすればよいのでは？
競売なんて最後の手段です。（本当に窮状であれば金融機関等、他の債権者が動くでしょう）

相手企業の実情や滞納の真意が解りませんし、いずれにしても弁護士マタ―だと思います。

[398: 一住民より]

>前期高齢管理士様
ありがとうございます。
強制執行の申し立てが可となったら、賃貸家賃の「仮差押え」ができるのですか。
強制執行＝競売と思っていたものですから。
先取特権である滞納金を、家賃の仮差押えをすれば、そのお金を滞納分として
徴収することができると解釈していいのですね。
先取特権のある滞納金は、給与の差し押さえはできないと思っていました。
区分所有権と建物に備え付けられた動産のみが対象と思っていましたので。
かなり希望がもてました。ありがとうございます。

[399: 前期高齢管理士]

＞３８９　一住民さん

少し誤解があるようです。
仮執行宣言の申し立てとは、支払督促を確定させる（裁判所に督促させる）為の行為です。
滞納者が異議を申し立てなければ確定します（判決と同義）

「仮差し押さえ」とは差し押さえ（実行するのは裁判所側）の前段階です。
相手は家賃を押さえられると困りますから支払い督促に応じざるを得ないと思います。
つまり、交渉の為のやや強硬な手段です。（訴訟ではありません）

損害賠償請求等の裁判でも同様ですが、判決が出る事と実際に支払われる事は別です。
いつも書いていますが、弁護士に相談されて行動される事を勧めます。（私は法律家ではありませんので）

現実に貴組合からの相談であれば私も知合いの弁護士に相談しながら対応しますが、此処では理解している
範囲でのお答えになる事をご容赦下さい。（私の勉強の為、機会があれば一般論として確認してみます）

　

[400: 一住民より]

>前期高齢管理士様
私もインターネットで調べていたのですが、強制執行をするといのはかなり難しいようですね。
仮差押えをするというのも難しいように感じましたけど。
只、仮差押えが訴訟ではないというのが分かり安心しました。
訴訟でなければ、特別決議は必要ありませんので。
今日は疲れましたので、今からゆっくり風呂に入って寝ます。
明日も休みなので、ゆっくり調べてみたいと思います。
今日はいきなり難題を振って申し訳ありませんでした。
又、何かいい手だてがありましたら、ご教授ください。

[401: マンカン理事長]

支払督促って裁判起こすのと同じです。

[402: 一住民より]

>前期高齢管理士様
私なりに調べてみましたけど、自信がないので添削をお願いいたします。

　強制執行をするためには、債務名義が必要となりますので、支払い督促で取得
することにしました。
　支払い督促をやるには、集会の決議（この場合は普通決議でオーケー）を経て
おく必要があり、又その結果については、区分所有者全員に通知することが必要
とのこと。
　強制執行の手段としては、家賃の差し押さえ（私どもの今回の事例では）から
スタートした方がいいというのが分かりました。
　これでしたら、訴訟ではありませんので、普通決議でクリアーできそうです。
　
＊強制執行には、下記の３つの方法があります。
　　①債権執行…家賃や給料で回収する方法
　　　　　　　　相手が応じなければ、通常訴訟となりますが、相手も供託金等の
　　　　　　　　準備をしなければならなくなります。
　　②動産執行・・・家財道具を差し押さえ、売却して回収する方法
　　③競売・・・これは、競売に関する訴訟となり、特別決議が必要となりますが、
　　　　　　　　あなたが、前レスで述べられたように、何らかの活路は見いだせると思います。

　１．先取特権（物上代位）に基づく賃料債権差し押さえ
　　　　滞納者が、その専有部分を賃貸している場合、区分所有法第７条の先取特権（物上代位）
　　　　に基づき、賃料債権を差し押さえることができます。
　　　　賃借人（第三者債務者）から賃料相当額を取り立て、直接的な回収を図ります。
　２．仮執行宣言付支払い督促や民事訴訟の請求容認判決等が出されているにも関わらず、
　　　相手方が任意に支払わない場合、強制執行を申し立てすることができる。
　　　滞納者の①給料債権や家賃債権等を差し押さえたり、②不動産や自動車を差し押さえたり、
　　　③動産を差し押さえたりして、債券の強制的な回収を図ります。
　３．上記１．２．でも回収できない場合は、最後の手段として競売請求訴訟を提起するという
　　　ことになります。これは、競売の訴訟になりますので、特別決議が必要となります。

　今回調べた結果では、以上のことが分かりましたけど、自信がありません。
　不備な点があれば、是非補足等をお願いいたします。

[403: マンカン理事長]

ありゃま。支払い督促は異議申し立てですぐ裁判になるんですよW
訴訟追行権は管理規約が標準とおなじなら
理事会決議で理事長の権限。総会決議はいりません。総会で決議しないから
区分所有者全員に通知がいるんですよ。

[404: 一住民より]

>403さん
支払い督促が異議の申し立てがあれば通常訴訟になるのは分かります。
訴訟追行権で競売の訴訟を提起する場合は、特別決議はいらないんですか？
又、事案ごとに承認を得ることもいらなくなったのですか？
古い標準管理規約をみてたんですね。

[405: 匿名さん]

一住民はマンカン士の知識を試しているのに気づけよ。
設問自体不自然だろう。
そもそもマンカン士の知識でどうこうなる設問ではない。弁護士が介入しないと解決出来ない設問だ。つまり速やかに弁護士に任せる道筋を示せるか試している。
いつまでマンカン士が首を突っ込んでいるかを見ている。

[406: 前期高齢管理士]

＞４０２　一市民さん

あなたの書き込みは気付いていましたが、福岡国際マラソンを見ていましたのでレスが遅くなりました。
良く調べておられます。本件手続きに関して詳細な知識を持っていませんので、不備や補足は出来ません。

ただ、仮執行宣言付支払い督促等の正本が先方に送達された場合、相手が異議申し立てをする可能性が
あります。（特別の理由は必要ないようです。例えば、とても一括では払えない等）
この異議申し立てがあれば本訴となります。（貴管理規約の特別決議がネックとなる可能性が発生）

一貫して述べたつもりですが、場合に依っては強硬手段（仮差し押さえ等）を用いて交渉で解決の道を
図るべきだと思います。（相手が異議を申し立てる前に）

いずれにしても本件は最早素人が交渉すべきではないと思います。
（ややこしくなったら他の区分所有者から責任を問われる恐れがあります）

ところで個人的興味ですが、相手はどの様な企業ですか？（差支えない範囲で教えてくださいませんか）　
　・デべロッパーに頼まれて購入した取引業者
　・マンション敷地の元の所有者が等価交換で取得（税金対策で法人化）
なんて想像していますが…

[407: マンカン理事長]

単純にぼけているとおもいますけど。
私も理事長なのですが、
・管理費滞納の法的手段（支払い督促、少額訴訟等）をするかどうかの決定は理事会決議で行います。
・手続きは弁護士に委任（うちは頼める敏腕弁護士がちゃんといるんです）
・先方が異議申し立てしたら裁判
・異議申し立てしなかったら、2回目の支払い督促（仮執行宣言付）で債務名義を取る
・何を差し押さえるかですが、ここまでまだやったことないが、ふつうは動産を狙うでしょうね。
不動産だと先順位の抵当権があって、配当の見込みがないと競売申し立てできないらしいが。

共同の利益を反する行為とは別次元ですよ。共同の利益を反する行為で訴える場合は特別決議で
訴えて、勝てば配当の見込みとは無関係に競売申し立てできます。要するに追い出せるということ。

[408: アオカン理事長]

＞管理費滞納の法的手段（支払い督促、少額訴訟等）をするかどうかの決定は理事会決議で行います。
うちは6ヵ月滞納超えたら法的手続きに入ります。理事会決議は不要です。事後報告のみです。
方法はそのときに管理会社と相談してベストな方法を決めます。管理委託契約のオプション業務として最初から規定されていますので。ただ現在まで法的手続きに至った例がないだけです。夜討ち朝駆け電話戸別訪問で払わせています。

＞共同の利益を反する行為とは別次元ですよ
別次元ではありません。管理費・修繕積立金の支払いは共用部分の維持管理のためです。
これは組合員の共同の利益を図るために組合員に義務化されています。
それを支払わないということは共同の利益に反する行為です。
だから支払わないことに対して債権者として法的措置がとれるのです。

[409: 匿名さん]

↑こいつはあらしだろう（失笑）

[412: 匿名さん]

14戸／全51戸というのはリアリティに乏しかったね。
まあ、よく出来たマンカン試しの問題だね。

[413: 一住民より]

>前期高齢管理士様
私も福岡国際マラソンを見終わってから外出をしまして、先ほど帰ってきたところです。
ご指摘のように、確かに仮執行宣言付支払い督促が送達されたら、異議を申立てする
可能性はあると思います。結構商取引には詳しいようなので。
只、組合としても、いつまでも甘い態度をしている訳にはいきませんので、強気の姿勢を
貫こうということで、今回行動を移そうとしているところです。
その社長は、滞納は頻繁にやりますが、催促すれば少しは入れてくれるのです。
しかし、１４戸ですから、すぐ膨れあがってしまいます。
会社自体はそんなに逼迫しているようでもないんですが。
やはり、特別決議がネックになりそうですね。困った問題です。
今回は、自分たちで支払い督促をやってみます。そして、取れなければ弁護士に依頼しようと
理事会では話しをしています。
その会社ですが、ビジネスホテルと焼肉店３店、それ以外にも会社があるとのことです。
最初は、社宅にもということで、６軒買ったのですが、それを増やしていき１４軒になりました。
社宅といいましたが、全部が社宅ではなく、半数は賃貸に出しているようです。
社長本人と親戚の方（１名）もいます。
私どものマンションは、築１４年で街中というか、街のど真ん中にあります。
いろいろ勉強をしていくうちに、だんだん滞納金対策が身についてきそうです。
更にいろいろな事例等を調べてみたいと思っています。

[414: 管理侍]

マンカン理事長さんの意見が正しいと思います。

区分所有法59条の競売と債権回収のための競売は別物です。
競売で剰余が見込めるなら59条競売にする必要はなく、債務名義とって競売の申し立てをすればよい。
特別決議など不要。

無剰余なら59条競売をするしかないが、そう簡単には認められない。
余程悪質かつ長期、高額な滞納でなければ難しい。
尤も一般住民さんのマンションでは特別決議が得られないのでこれは無理なのだが。

[415: 一住民より]

>管理侍様
区分所有法第５９条の競売請求については、第６条第１項、第５７条第１項、
２項・３項と関連する個所を読みましたが、これは義務違反者に対するもので
あなたのいわれる通り、債券回収のための競売とは別物ですね。
私どもが、動こうとしているのは、競売ではなく、家賃の差し押さえの対応が
できないかということで検討しています。
支払い督促をやることにより、債務名義を確保し、債券執行ができればと思っています。
滞納者がその専有部分を賃貸に出していますので、区分所有法第７条の先取特権
（物上代位）から賃料相当を取り立て、直接的な債権回収を狙っています。
勿論、異議の申し立てがあれば通常訴訟になりますので、我々としては、
ギブアップというところです。
債権回収のための回収でいい条項があったら教えてください。