プラウドタワー武蔵小杉

[匿名さん]

神奈川県川崎市中原区小杉町３丁目269番1他（地番）

売主：野村不動産株式会社（売主・販売代理）、相鉄不動産株式会社（売主）
施工会社：清水建設株式会社

ＨＰがプレオープンしたようなのでスレ立ち上げてみました。

[628: 匿名]

となると
武蔵小杉のプラウドは
もっと高くなりますね。
確かにそれほどの価値はあります。

都内と比べても
これほどの街はありません。

[629: 匿名さん]

>627
一度でも駅近5分以内に住むと徒歩10分なんて絶対嫌だ。

[630: 匿名さん]

プラウドは駅前好立地だと案外苦戦してるよ。
駅前は豪華につくるデベも多いのでプラウドの優位性があまりない。

ただ過去武蔵小杉で分譲された物件は内容がよくない物件が多かった。
ここが一番豪華そうだから人気はありそう。

[631: 匿名]

結局のとこ住友と野村はバブル後発デベだから財務が健全な分、ある一定以上の裕福層からは支持されないんだろうね。

やっぱり三菱、やっぱり三井なんだよ。

[632: 匿名さん]

＞630
どこの駅前で苦戦してますか？

[633: 匿名]

>632さん私は630ではないですがみなとみらいや東戸塚に代表されるように神奈川県の大規模開発は三菱三井の牙城で野村の駅近大規模自体が相模大野ぐらい、
大崎、豊洲、芝浦アイランド などの大規模タワー開発でも野村タワーはありません。

[634: 匿名さん]

駅前好立地で苦戦というのは、駅前開発の実績という意味合いでしたか。
そりゃそうですよね。駅徒歩10分を売るのが得意で、駅近を売るのが苦手で苦戦している
というのは考え難いですもんね。

駅直結のプラウドタワー相模大野は興味本位でのぞきに行きました。あのプラウドは高額でしたが、
駅反対側のスミフの新築大規模物件が苦戦する中、短期間に売り切り、野村の営業力の強さを感じました。
けれどもテナントに地権者店舗が軒を連ねそうで、街づくりの観点で少々不安を感じました。

そろそろショップが決まるころだと思いますので、あそこがプラウドタワー武蔵小杉の完成後をイメージ
する良いサンプルだと思います。

[635: 匿名]

>634さん633です。まったく同感です。

加えるなら今回は公共事業がらみの大規模開発で鹿島の後塵を拝している清水建設とタッグを組んで中原区役所まで巻き込んだ複合開発をやりますから、

間違いなく手抜きなしで実績を作りにくるはず。
プラウドタワー成功のモデルケースとして今後何度となくプレゼン資料で取り上げられる案件となるはずです。


価格はともかく中身は期待できます。

[636: 匿名]

正直な話しですが野村も清水も実績が欲しければ高い値段で落札している訳がないのでかなりの豪華仕様だとしても売値はそこそこなはずですね。

三井が降りたって話しもありますから断定はできませんがね。

[637: 匿名さん]

こちらのタワー下の商業施設について具体的な計画情報は無いのでしょうか？
購入検討者ですが、どのような店舗になるか気になってます。

[638: 匿名]

>637すでに決まっている店子は線路脇にあるヘーベルハウスのki不動産所有の雑居ビルからのお引っ越し組です。
朝日生命とかそんな感じでしたよ、富士山盛りのソバ屋さんも来るかもしれません。
たいして美味しくないですが量と価格で人気の店です。

[639: 匿名さん]

>>631
三菱なんて人気ないから合併したんだろ
適当なこと書くなよ

[640: 匿名]

>639知らないのに書くなよ。

あきれた。

[641: 匿名さん]

>638 ありがとうございます。

イメージパースではもう少しオシャレな店舗が入るかのようでしたが、
思い込みでしたかね…

[642: 匿名さん]

ここは免震なんですね。
東雲は耐震なのに。

[643: 匿名]

>641ケーアイ不動産のヘーベルハウスビルの店子は今はよそにいますけど出来上がったら戻ってきますよ、たぶん線路側にできる建物の方です。

現ヨーカドー側の商業施設は不明ですが、コスギの既存店舗が優先されると思います、何しろ協力者住居が17戸ですから。

とはいえ明らかにそれだけでは埋まらない規模ですし
イメージバースをみるかぎりちょっとしたショッピングモールですから期待したいところです。

[644: 匿名]

直線基調でベランダもオーソドックス、間取りも3LDK75㎡で以前からある西口側、色合いもシルバーとガラスでシンプルしかも公共事業絡み…コンサバティブな東横線住民の嗜好を野村は完全につかんでますね。

元住吉に続いて完売の香りがします。

[645: 匿名さん]

ここいくらぐらいですかね

[646: 匿名さん]

>>645
坪300-330ぐらいだと思う。たぶん小杉では今のとこ1番高いタワマンになるだろう。
この後も含めたらシティタワーが1番高くなりそうだが。

[647: 匿名]

>646そんな値段で売れたら野村さんも嬉しいだろうし実際南向きなら売れるでしょう♪

しかし、この物件は中原区役所との一体開発だから平均がそんな高値だと市民からクレームが出るからね。

低層の向きが悪い部屋を安値で出して瞬間消失させ平均は270〜290に調整するんじゃないですか？

[648: 匿名さん]

なんだと？！民間企業の分譲マンションは市民の満足か不満かで値付けが影響されるの？
あるいは市民は買わないのに、分譲マンションの価格が高すぎると行政にクレームをする訳？
全く筋が通りません話ですね。

[649: 匿名]

>648公共工事ごと清水建設と一緒に落札してるから過去に例がないほど高くは販売できない理屈です。
市場の妥当性を鑑みた価格設定がなされるでしょう。つまりどんなに豪華にしてもグランドウイングタワーの290を大きくは超せない。
それゆえ吹き抜け上部に蓋をした内廊下などという贅沢仕様にできる訳です。


買いですね。

[650: 匿名]

公共工事の資金はどこから出ているか？

市民の血税ですから市民に不利益な事業はできない、通常のプライベート開発との違いがおわかりですか？


ネガる前に考えよう。

[651: ご近所さん]

マンションと公共事業は一体ではありません。

[652: 匿名さん]

むぅ、それでは人気になりそうですね…

[653: 匿名]

>651一体ですよ？違うならなぜ線路脇に道路を作るために立ち退いたはずのki不動産の店子がそっくりそのままプラウドの賃貸オフィス棟に着工する遥か前から入居が決まってるんだい？

まさか不正闇取引かい？

[654: 匿名]

事業協力者住戸17戸どこからきたの？

着工も一体ですよ。

[655: 匿名]

>651それとも市民のチェックで安価に収まってほしくない…つまりあなたがうまく売り抜けたつもりの事業協力者でしたか？

そんな甘くないですよ

[656: 購入検討中さん]

川崎市民向けに安く販売されるということでしょうか？
タワマンには手が届かないと思ってましたので嬉しい情報です。

[657: 匿名さん]

市営住宅だったとは。
住民の質が…

市民以外は買わない方がいいですね。

[658: 匿名さん]

誰も市営住宅だと言ってない。。突っ込み待ち？

[659: 匿名さん]

地権者との等価交換処理をしただけでしょ。どこでもある話ですよ。
そんなことで公共事業とか市民チェックというのが可笑しい。
ましてや安くなるとか、片腹痛いわ。

[660: 匿名さん]

再開発エリア内は通常の権利変換で処理＝税金の投入ゼロ。
道路工事は工期を連携調整してるだけで予算は全く別。
なんでそういう発想になるのか？頭が悪いのか？貧乏が悪いのか？

[661: 匿名さん]

そういう類の話は横浜ではありえるけど川崎市は基本的にデベ任せだから関係ないよ。そんなことに口出しできるような行政やってない。

それに安くしなきゃいけないタワーなら仕様をそれなりに抑えて作るけどここは高級路線みたいだからそういう話にはなってないよ。

[662: 匿名さん]

これだけの戸数ですし高すぎることはないと思うので期待しちゃいます

[663: 匿名さん]

なんで高くならないのを期待するのかがわからない。
普通は高くなるのを期待するのだと思うけど。

[664: 匿名さん]

買う前安くて買ったあと高くなるが理想

だが先行と、売り手にとっては、買う前安くネタはふざけんなという気持ちは分かります。

でもね。。

[665: 匿名さん]

普通に売ろうとしたら坪260くらいの部屋は
何戸かあるだろうけどお見合い部屋とかで条件悪くて倍率も高そう。

まともな条件の部屋で坪280未満ってことはない。
今のところこの物件は大きなマイナス要素がなさそうだから。

[666: 匿名さん]

武蔵小杉にマンション供給が多過ぎる。
ってことが大きなマイナス要素。

[667: 匿名さん]

確かに、武蔵小杉自体はひとたび中古になれば供給過剰気味。
でも新築では関係ない。しっかり広告も出してるし、駅近大規模物件新築で
これくらいで買えてこのグレードはそう多くない。

[668: 匿名]

>663爆笑もんだね！
まさか君の不動産会社では教えてくれないのか？

検討者は竣工前に高値で掴まされ出来上がったら急落しましたってのが怖いんだよ。

デベが土地を仕入れるのとまったく同じだろが。

[669: 匿名]

>659>>660本気の検討者じゃないね？ 等価交換で線路脇のカスみたいな土地と交換したら単純にマンション原資が足りなくなるだろ？

さらにここは吹き抜けなのに内廊下だが容積的にその空間分は誰が負担するんだい？


ふつうに考えて高く設定しちゃいかんだろ？

[670: 匿名]

>660税金の投入ゼロなら新しくできる線路脇の二車線道路も住民に負担がいくの？

なんかおかしくない？

[671: 匿名]

とにかくむやみに高くすると長引いてるうちにあのスミフが来るよ〜！

[672: 匿名さん]

スミフはまだまだだし、価格も高いって決まってるからそれで焦ったりはしないだろう。
どっちかっていうと北口の三井タワーのほうが気になる存在だと思うが完成前に売り切ればかぶらないし。

高めに出してもチープマンションに飽き飽きしてる層が多いから内容がよくて
平均坪290くらいにおさまってれば売れるよ。平均で300超えると450もあると少しきつそうだけど。

[673: 匿名]

>672ふうん売り手側ってそんな風に思ってるんだ〜。


家以外にも出費ってあるんですよ、お金は大事です。

[674: 匿名さん]

金が大事ならタワーはやめたほうがいい。
マンションは金食い虫、さらにその中でもタワーは最たるもの。

[675: 匿名さん]

チープマンションに飽き飽きしてる層が多い？どこ情報？

そんなことなくってみんな 手頃なマンションを期待してるよ。

[676: 匿名さん]

>>675
手頃なマンションを期待してる人はそもそも武蔵小杉なんて住まない。
周辺地域にいくらでも手頃なマンションはあるが、それらには魅力が無い。
結局、小杉には川崎でいてほしくないんでしょ。都内レベルの利便を誇るのにもったいないしね。
川崎には似つかわしくない高級マンションを作れば、当然川崎レベルの人は近寄れない。

[677: 匿名]

>676手頃で交通利便性に優れた駅近マンションを探してるから小杉。タワーはそれを多くの方々と共有するための賢い手法。

まずその前提ありきの高級化ですね。

[678: 匿名]

交通利便性を勘案した値ごろ感、手頃な価格帯ってどれぐらいなのでしょうか？


私は川口＜豊洲＜武蔵小杉＜大崎＜高輪だと思ってますが。

[679: 匿名]

>676単純に高級な器、高級な街並みが欲しければ土地代がないに等しいプラウドタワー東雲がいいですよ。

プラウドタワー小杉を同じ仕様にすれば土台の買収費用やらなんやら割高になるんじゃないかな？

[680: 匿名さん]

居住環境と交通などを考慮すると割安なのは駅から徒歩10分以内の品川のタワーじゃないかな。
階下にスーパードラッグストアとかあるから生活には困らず、
坪250万円程度の中古価格で手に入るし、あのへんのタワーは維持費が安めでトータルコストも安い。
賃貸に出した時の家賃水準はこのへんより高いけど価格は安いからそういう意味で。

[681: 匿名]

>672おいおいスミフは年内販売開始予定だったのが遅れてるのだよ、プラウドの価格発表待ちでしょう。


住戸数も800→730に減らしてるから必ずしもいつものパターンとは限らない。

[682: 匿名]

>680品川の操車場跡地に新駅ができタワーマンションが建つようなことがあればつられて上がりますが今のところ地価が下がり続けてます。ボチボチ反転上昇しそう。

[683: 匿名さん]

品川は2013年問題（シティタワー品川の中古・賃貸解禁）があるから
今手を出すのは危険だと思うけど。どれくらい相場に影響があるかを見極めてからの方が。

[684: 匿名さん]

>681
知ってるよ。小杉のタワー全体が遅れてるし、
工事の進捗からして住友はまだまだ先になりそうなのは周知の事実でしょう。
リエトですらあの価格帯なんだから本丸のタワーが安いわけないし。

[685: 匿名さん]

今日の日経新聞に興味深い記事が。
http://www.nikkei.com/article/DGXZZO48367590T11C12A1000000/?dg=1
超高層マンション、ホテル並みの幻想
あんまり高級さを狙うとこうなるかもよ

[686: 匿名]

>684リエトは塩漬け価格にしか見えないけど売れてるね。

[687: 匿名]

小杉のセンターが変わるってパンフにあるけど、ってことは今の場所はセンターじゃないんだ！
センターって本当はどこなの？
やっぱりエクラスとパークなのかしら？

[688: 匿名さん]

>>687
ユニオンビル

[689: 匿名]

センターってイトーヨーカドーでしょう。

[690: 匿名]

新センターは渡辺なんたらいう小娘

つまり次世代センターはプラウドタワーとでも言いたげ、でも西の端っこ

[691: 匿名さん]

小杉のセンターは北口でしょ
ぐだぐだと揉めてて物事が何も進まない様も昔の小杉民らしい

[692: 匿名さん]

センターつったら小杉センターロードに決まってるべ。くろちゃん最高！

[693: 匿名]

>692なにげに小杉のセンターは線路下のたい焼き屋さんではないかと、アンコたっぷりです。

[694: 匿名さん]

北口なんかどうせ行かないし、どうでもいいかな

[695: 匿名]

>694それが三井住友銀行があるんだよね、メインバンクになっちゃったものでめんどくさいから東口にもお願いします。

[696: 匿名]

コスギ再開発エリアのセンターはやはり変わらずセントラルフィットネスクラブがある三角地帯でしょうね

[697: 匿名さん]

立川に、ららぽーとできるんだってね
一本で行けるね
また南武線混むけど

[698: 匿名]

いかねーよ>697鴨居の方が百倍近い

[699: 匿名さん]

鴨居まで乗り換え20分、立川まで直通40分。
鴨居からは結構歩くよ。得意の電車で立川まで楽ちんじゃんか。南武線だけど、それが？
ミエはるなよ。立川は東京だよ。

[700: 匿名さん]

ららぽーと横浜は鴨居から徒歩10分だが
立川ららぽーとは最寄りがモノレールの立飛で
立川駅からだと徒歩20分以上でしょ
どう考えても鴨居の方が近いわな

[701: 匿名]

つうかららぽーとったらくるまだべ？

[702: 匿名]

>700鴨居駅から10分で歩けるなら相当の健脚だよ。

その御方が20分以上ってどんだけ離れてるんだ？てかそんな苦労してまで買うべき品物がららぽーとにあるわけがない。

[703: 匿名さん]

>702
どんだけって、直線で1.6kmほどですよ
苦労して行くようなところじゃないのは確かです

[704: 匿名]

>703ららぽーとって武蔵小杉よりは新川崎向きだね

小杉は商店街と共存共栄だから無理だ。

[705: 匿名さん]

だれも、ららぽーとが小杉にできるとは言ってませんよ。できるのはアリオです…。

[706: 匿名]

>705(；¬＿¬）わかってら。

でもあそこじゃ買わないからねネット会員だし箱店はもはや不要。

[707: 匿名さん]

実際のものを手にとって見れる店舗は重要。
そしてネットで安く購入するのが、いまの買い方でしょ。
だからララポは行くね。アリオは微妙だ。

[709: 匿名]

>707武蔵小杉ってとんでもない集客ポテンシャルがある立地で東京に通う横浜市民がほぼ集合できちゃう。
相鉄西谷からのショートカットが始まれば武蔵小杉は横浜駅に替わる神奈川県最大のターミナルになりうる。

品川〜横浜間の定期券ってルート選択は自由だから横須賀線ルートに変えておけば東海道線の人もいつでも寄り道できる。

ああキセルがどうこう屁理屈はナシね。

[710: 匿名さん]

今朝の横須賀線は悲惨だったな。
車両故障って何をやらかしたのかというと逗子での連結失敗という。
連結に失敗ってそれでもプロかと言いたい。
鼻息荒い人がいるが横須賀線って所詮は田舎路線だよ。
東海道線で連結失敗なんて聞いたことないもんな。

[711: 購入検討中さん]

参考までに、プラウドタワー「相模大野」の下に入る店舗が発表されましたので
リンクをはっておきます。
http://www.sagamiono-sc.com/file/shoplist.pdf

[712: 匿名さん]

>>709
東海道線の駅と比較すると武蔵小杉は商業地として
レベル低すぎて寄り道しないと思うよ。
品川
川崎
横浜
戸塚
大船
藤沢
辻堂
茅ヶ崎
平塚
大磯：ここで初勝利に違いない(笑)
ポテンシャルはあるのにね・・・

[713: 匿名さん]

>>712
駅ビル、西街区、東街区、アリオ、小杉3丁目中央、小杉3丁目東、JX社宅跡地、エルシィ跡地、日医大跡地。
商業施設と公益施設がこれからわんさか出来るんだよ。
さすがに「神奈川最大のターミナル」は大袈裟だけど、これから小杉で用を足す人はどんどん増えてくると思うよ。

[714: 匿名]

>712ところが東海道線にはない決定的な強みがあるのです。

新宿渋谷方面勤務と品川東京方面勤務の待ち合わにはベスポジなんですわ。

今までは横浜駅だったけど中南部横浜限定だったのが一番人口の多い北部や川崎中部も入るのでとんでもなく大きなポテンシャル。

さらにわずか二年後には相鉄がショートカットしはじめるのでさらに横浜飛ばしが顕著になり私が煽らなくても武蔵小杉は自然に発展します。

[715: 匿名]

手元に紙があるならフリーハンドで簡単に描けますよ。
既存の路線を黒で描いて上から新路線と武蔵小杉経由路線を描いてみる。

海老名、湘南台、平塚、横須賀、みなとみらい、そして新横浜と全部が武蔵小杉で交差して都内各地と結ばれます。

渋谷、新宿、池袋、目黒、三田、六本木、赤坂、市ヶ谷、品川、東京

武蔵小杉に全員集合なんですね。

[716: 匿名さん]

全員集合というより全員通過の予想ですが。

[717: 匿名]

>716アフター5デートや都内通勤OLの寄り道スポットとしては神立地でしょう。

[718: 匿名さん]

横須賀線なんか使い物にならないってのが昨日証明されたってのに。
「前の電車が詰まっておりますのでここで少々停車します」
とかいうアナウンスで西大井で延々３０分。
トラブルがあるといつも蛇窪信号で大渋滞。
この構造的欠陥が解消されない限り横須賀線は根本的にダメ。

[719: 匿名さん]

神奈川県でありながら交通網の利便性は奇跡的な立地であることは間違いないでしょうね。
ただわざわざ出向く街になるかと言えば、それは期待しすぎでしょう。
乗り換えで利用する方の一部と、住民がそこそこ便利な生活になる程度の発展と考えた方が的確でしょうね。
決してネガとしてではなく、生活圏が大規模な繁華街になっては本当に困るのですよ。
武蔵小杉の再開発はちょうど良いレベルだと思います。

[720: 匿名さん]

これから予定されている商業施設の規模はそう大きくない。
武蔵小杉に来る人は高校生くらいまでだろう。

[721: 匿名さん]

横須賀線駅開業後の武蔵小杉利用客数はJRと東急線合わせて18万人と推測されていたけど、
2011年の利用客数は28万人強です。
それだけ人気の裏付けがあるのですが、ここまで増加するとは誰も思っていなかったのでは？
現在の再開発計画は利用客数を読み間違えた再開発であることは明白でしょうね。

[722: 匿名さん]

線路３本程度に、そんなに行き先を集約したら目的の電車が少なくなって途中下車は先ず有り得ない。
乗換え組も近隣住民の胃袋を満たすレベルの商業施設にわざわざ寄るとは思えない。

そこに住むには便利だし、ポテンシャルはあると思いますよ。
ただしポテンシャルを生かす商業施設がない。
と言うかアリオにポテンシャルを潰された感があるよね。

[723: 匿名さん]

アリオも出来てしまえば相当便利だと思いますけどね。
アリオの土地にオシャレな繁華街並みの期待を寄せたがために反感が大きいのかもしれませんが。

[724: 匿名]

素敵なお洒落スポットにならないかな♪

もし俺に任せてくれるならまずは自由が丘にある人気店を片っ端から口説いてアンテナショップを出してもらうけどね。

[725: 匿名]

ちなみにスレ違いではなくプラウドタワーの商業棟をお洒落にしたいのです。ケーアイ不動産だとコネで古いテナント入れておしまいだからね。

[726: 匿名さん]

プラウド商業棟に入って欲しいテナント。

・メチエ　（連れ戻せ！）
・サブウェイ　（朝食にいいけど、駅の方に入りそう？）
・アンブレラ以外のイタリアン　（武蔵小杉と言えばイタリアン、にしたい）
・人気のラーメン屋　（ちょっと過激なくらいのがいい）
・セブンイレブン　（近所にない）
・PCパーツ屋　（個人的要望ｗ）

保育所・学童施設はマンション下部に入るらしいのでここには加えなかった。
みなさんの希望は？

[727: 匿名さん]

自由が丘は入れ替わり激しいから常に流行の店がそろうが商業施設としては儲からないからビジネス色の強い大型商業施設には合わないよ。

安定して客を呼べるテナントが集まればいいのだが。