プラウドタワー武蔵小杉

[匿名さん]

神奈川県川崎市中原区小杉町３丁目269番1他（地番）

売主：野村不動産株式会社（売主・販売代理）、相鉄不動産株式会社（売主）
施工会社：清水建設株式会社

ＨＰがプレオープンしたようなのでスレ立ち上げてみました。

[61: 匿名さん]

震災後と言っても長周期地震動対策で建築基準が見直しはこれから。旧基準になるのは確定だけどね。

[62: 匿名さん]

>17

すみふは相場を度外視した高値設定で完成在庫だらけ。新丸子も売れ残ったでしょ。

[63: 匿名さん]

すみふの販売後は完成在庫だらけで、相場を下げることになるかもね。

[64: 匿名さん]

野村は最近、低価格路線が多いよね。武蔵小杉も新駅効果が薄れてきたから、価格破壊に挑戦してくるかも。

安普請なのが難点だけど。

[65: 物件比較中さん]

湾岸や習志野はともかく、武蔵小杉を戦略的に安くする理由が見当たらない。

[66: 匿名さん]

そうかな、小杉も物件によっては売れ残ってるでしょ。供給過剰だと思うけど。

[67: 検討中の奥さま]

どこが売れ残っていますか？

[68: 匿名さん]

徒歩12分のゴクレですら完売したし
徒歩11分のイニシアもあと2戸、完売間近
そんな売れ残ってる新築って、あるか？

[69: 買い換え検討中]

８０平米が６０００万円で買えるなら絶対欲しい！
でもそんな安いはずないですよね~

[70: 匿名さん]

８０平米が６０００万円なら
坪247万円ですね。

そんなに安くないでしょう

[71: 匿名さん]

北向き低層（南武線ビュー）ならあるかもしれませんよ
いやー無いかな

[72: 匿名さん]

高値煽り。野村のいつもの工作パターンだね。

[73: 匿名さん]

2階ならあるかな？グランドウイングタワーも低層だと240ぐらいが最安だったよね

[74: 匿名さん]

２階北側でいいんで、７０平米が５０００万円で買えるなら絶対欲しい！

[75: 匿名]

>74 3LDKの最安値部屋は四千万台でしょ？

プラウドでこの立地なら府中街道を渡ったあたりの周辺住民でも手が出る価格設定を作るはずだよ。

[76: ご近所さん]

というのは、おいくら？

[77: 匿名さん]

このスレ、曖昧な(適当な？)情報が多いですね。

武蔵小杉で売れ残り物件ある
→どこ？

プラウドでこの立地なら府中街道を渡ったあたりの 周辺住民でも手が出る価格設定を作るはずだよ。

→なぜ？
→周辺住民でも手が出る価格設定っていくら？

[78: 匿名さん]

3LDK70㎡の部屋が4500万だったら、野村は神。

[79: 匿名さん]

野村の低価格物件は安普請だよ。

[80: 購入検討中さん]

安いということは、怪しいゼネコンに丸投げてるんですか？

[82: 物件比較中さん]

もしかしてオハナになっちゃうとか、、、

[83: 匿名さん]

オハナ仕様はありうるでしょう。プラウドブランドでも相当コストダウンしてる物件もあるからね。

[84: 匿名さん]

プラウドって安普請物件でも設備とか内装みたいに一目で分かる部分は、それなりの物使ってるからモデルルームで騙されないように見る目を養っておかないと。

[85: 匿名さん]

オハナタワーでもいいです

[86: 匿名]

>77けんか売ってるの？
子どもじゃないんだから正確な金額は野村に聞きなよ。

ユニオンビルを囲むような土地の形、ヨーカドーの中を通りたくなる駅までのルート、西側の電波塔、都内からの需要だけで坪300で全戸埋まるかどうか自分の経験で判断してみれば？

買う気あるならまずはしっかり見てから書き込もうよ。

[87: 匿名さん]

86さん、詳しい補足説明ありがとうございました。私も坪300は高いと思っているので同意です

[88: 購入検討中さん]

ここで何を争っても販売価格に影響する訳でもなし、
野村には良いマンションをしっかりとした値付けで、
良い人に売り、武蔵小杉の価値を高めて欲しい。

[89: 匿名]

平均で 300くるんじゃない？
武蔵小杉は、これから
あがるのみ。
タワワン全13棟建ておわるまではね〜。

[90: 周辺住民さん]

坪単価は下がらないけど、専有面積がさがるでしょう。
65平米の3LDKで、6,000万以下が買えるかもよ。

[91: 匿名さん]

高値予想はデベの誘導。

[92: 匿名さん]

>88

お金持ちだから良民ってわけじゃないよ。傲慢で、自己中だったりする。まあ、プラウドだからね。

[93: 匿名さん]

まあ蓋をあけてみたら予想外の高額、でも野村の営業力で即完というパターンでしょう。

[94: ご近所さん]

今、近くのタワーだけど、５年経つので買い換えようかと。
今なら、武蔵小杉は十分３００の価値あると思いますよ。

[95: 匿名さん]

事前に高値予想を流布しておけば、高値で販売してもああやっぱりになるし、安値で販売したらお買い得ってさらに煽る。


事前案内の反応を見て価格を決めるわけだからデベもいくらで売るかまだ決めあぐねてる段階だしね。

[96: 匿名さん]

>95
いくらぐらいが適正だと思う？ 理由も添えてどうぞ

[97: 匿名さん]

仕様も一切出てない段階で予想すること自体ナンセンス。

[98: 匿名さん]

94さんは

コスギタワーを坪200で買って、いますんでいて
坪250で売却し、少し狭めのプラウドを坪300で買おうとしている

ってところでしょうか？

[99: 匿名さん]

コスギタワーってまだ４年でしょ。５年前だとレジかな。あそこはそんなに高く売れないでしょ。

[100: 匿名さん]

野村は船橋の物件で要望書の扱いで一騒動起こしたけど、ここでもやってくれるかな。

[101: 匿名さん]

住まいサーフィンの中古単価だとコスギタワーは坪230万。中古物件には新駅効果はもはやないんだね。

[102: 匿名さん]

分譲時新築で坪210のコスタが中古で230
これが新駅効果でなかったら一体何効果なのか？

[103: 匿名さん]

プラウドタワー東急東横線駅4分坪300(予想)または270？
ザコスギタワー横須賀線新駅4分坪300または270
となるはずだが、実際はコスギタワー坪230

→新駅効果はない

といっているのでは？

勝手に補足してみました

[104: 匿名さん]

>>103
中古価格は分譲時の価格を元に形成されていくから、騰落率を考えないと意味が無い。
新築は小杉整備が本格化してから坪200→坪270-290まで上昇している。

[105: 匿名さん]

インチキ不動産会社さんみたいな表現ですね。4年で坪200から坪270まで上がりました。(今後も上がりつづけますよ。2016年で340)だから今が買いです！

[106: 匿名さん]

>>105
買いかどうかとか言ってるんじゃなくて、新駅効果があったかどうかの話でしょ？
その話だったら中古騰落率を考えたら「有った」と言えると思う。
プチバブル全盛期の分譲物件も他地域と比べたら、騰落率的にマシだしね。

今後のマンションが売れるかどうかは別だけど。

[107: 匿名さん]

もし上丸子のNEC玉川事業場あたりに横須賀線駅ビルと直結タワマンが出来れば坪300いくんじゃないかな
レジ中古は今でも260～270で売出されて、わりとあっという間に売れちゃうぐらいだし

[108: 匿名さん]

新築分譲価格だけ上がって、中古は上がってない（あの時期の物件だと他エリアでも１割くらいは上がってる）。

今小杉物件買ったら、損するだけってこと。

[109: 匿名さん]

すまいサーフィンのレジの中古は坪単価２００万。

中古の売り出し価格は売主の言い値だから成約価格をチェックしないとね。

[110: 匿名さん]

ちなみに人気の中古物件は表に出る前に仲介業者に登録してる人の待ち行列ではけちゃう。表に出てるってことは売れ残ってるってことだよ。

[111: 匿名さん]

え、成約価格をチェックしないとねっ、とか言っといて住まいサーフィンなの・・・？
ちゃんと理解してる？

[112: 匿名さん]

↑　レインズチェックできるデベさんかな。

[113: 匿名さん]

レジの中古は坪単価２００万なの。安い！
プラウドタワーと同じ東横線4分だし中古だけど好みの間取りが売りに出てたら断然レジがいいね。

[114: 購入検討中さん]

レインズは機能が限定されますが、誰でもネットから利用可能ですよ。

[115: 匿名]

いつレジが坪200で決まったんですか？
かなり真剣に探してたのでショックです。
250でも2LDKなら決めてたのに最近はまったく出てませんでしたよ。

[116: 匿名さん]

レジが坪200なら瞬間蒸発ですよ

[117: 匿名]

それと最近決まったコスタの西向き230は男性の独り暮らしでかなり汚れていたため１割ダウンになって即決したと記憶してます。

[118: 匿名]

プラウドの敷地にクサビのように食い込んでいるユニオンビルって何なんでしょうね？

やっぱりユニオン系なんですかね？

[119: 匿名さん]

富士通の組合のビルではなかったかと・・・。最近立て替えてしまったので再開発には乗らなかった（乗るのを断念した）と聞いた事があるような気がします。

[120: 匿名]

>119低層は見渡した限り眺望悪そうですが何階から居住スペースなんでしょね？ 一体型タワーって結局は賃貸住宅のみならずテナント貸しするよって話ですね。

[121: 匿名さん]

＞１１５
つい最近の折り込み広告で
１８階１LDK+S ６４．６６平米が５２８０万円ででていましたよ。
レジが坪２００って安すぎると思いますけど。

[122: 匿名さん]

坪269です。どんなに値切っても坪200にはならないでしょう

[123: 匿名さん]

やっぱり適当な書き込みが多いです

[124: 周辺住民さん]

レジの中古価格を聞いて、勢いなくなりましたね。

[125: 匿名]

>121その18階西向きの部屋は長谷工の中古部門が抱え込んだせいで売れ残ってる部屋です。

５月に低層階の西向きを5000万円弱でイニシアさんが成約させてますからそっちが相場ですね。

つまり坪250〜260です。

[126: 匿名]

レジは22階の3LDK南向きが6000万で売れてない。条件がよくても270では売れないみたい。
レジやパークGWTを選ぶような客層は高さに興味がないんだね、外廊下からの眺望は良いけど購入動機は利便性だろうから野村タワーとは違う。

野村タワーは客層が既存タワーのどれとも違うんだろうけど強いて言えば住商&三井のリエトクラッシータワーなのかな？

[127: 購入経験者さん]

プラウドタワーは、エクラスやＧＷＴの上をいく高級路線らしいですよ。

[128: 匿名]

駅からかなり離れてるレジやイニシアとは一緒にしないでくださいm(__)m

プラウドは武蔵小杉の商店街内初のタワマンですから、
グランドウイングと比べてね〜。

[129: 匿名さん]

コスタ、リエト２本、三井３本、エクラスときてプラウドタワーは8本目。
武蔵小杉タワマン１３本の後半に入りました。
本命のエクラスやＧＷＴとは趣向が違うお買い得マンションになることを期待しています。

[130: ご近所の奥さま]

ここも「住みこなす場所」ではなく「使いこなす場所」でしょ。
どう考えても「住みこなす場所」はもっと西側。

[131: 匿名さん]

タワマンが立つような立地に住環境を求めちゃダメでしょ。望めるのは利便性だけ。

[132: 匿名さん]

駅からかなり離れてるレジ


って、レジは駅から近いよね

[133: 匿名さん]

レジは横須賀線新駅駅のすぐ隣。開業前の販売だったから、上がってもいいものなのにね。

[134: 匿名さん]

レジの中古が坪250〜260なら上がっているんじゃない？売り出しのときは坪240ぐらいだったはず

[135: 匿名さん]

ミニバブル期前の物件って１割は普通に上がってるでしょ。

[136: 匿名]

>133評価が高い特別なマンションです。
消防署と同じ電線から電力供給を受けているため震災でも停電せず街にあふれかえったパーク住民をロビーに受け入れた伝説的物件。
僕は中古でもコスギNo.1と思うのですが嫁さんの評価はいまいちでした。

[137: 匿名さん]

レジ新築分譲時の話？　低層階は坪200チョイでしたよ
中古坪250～260になったのは新駅着工以降です
小杉は価格が下がってるなんて言ってるのは新参の知ったかぶりだけですよ

[138: 匿名]

内覧した際には嫁さん曰くゴミ置き場が遠いのと廊下側の駅音が聞こえすぎるのでは？
の二点が気になったそうです。

[139: 匿名]

コスギの中古相場は特殊な状況かなと見ています。
三井のリハウスさんと他業者さんでコスタやリエトの販売価格に開きを感じます。
リハウスさんがコスタとリエトを高値で出すためパークが相対的に割安となり決まってますね。

[140: 匿名]

でもってリエトクラッシーは立地が良いためそれでも売れて暴落率が+2%なのに売れ残るという不思議な状況になってますよ。
もちろん新駅ベスト立地のイーストタワーの分譲も効いてます。

[141: 匿名]

>131タワーが建つともれなく周辺に空間緑地が設けられるため、住環境は向上しますよ。
実際にご覧になれば一目瞭然ですね。

[142: 匿名さん]

また暴落率って言ってる人が…。
騰落率だよ。

[143: 匿名]

ヨーカドー前のセントスクエアは、
ミニバブルの分譲時に坪300近くしてたが。

[144: 匿名さん]

結局武蔵小杉では立地的にセントスクエアが最強。これ書くとなぜかパークシティ住民がキレちゃうんだけど。

[145: 匿名さん]

「東にイトーヨーカドー、西に区役所・二ヶ領用水、南に警察署・商店街、そして北には病院や学校」のキャッチコピーでスーモさんからＤＭきましたよ。

「東にユニオンビル隣接、西に電波塔、南にパトカー緊急出動の警察署、そして南には南武線と１４階までお見合いレアリスマンション」だよ。

プラウドタワーはこれ一本の売り切りだし立地があまりにごちゃごちゃしすぎだから、高いと見せかけてお手頃価格で即完売を狙うのが賢者の売り方でしょうね。
眺望に難があるお部屋を思いっきりお買い得な投資用物件として売り切るか、自社で賃貸するかで平均坪単価が大きく変わるね。
普通は小杉の一等地でバッタ売りしたくはないだろうけど、もう野村のプロジェクトはこれが最後だからこの地区の将来性とか関係なくさっさと消費税前に売り尽くすのもありだなあ。


>144セントスクエアって旧病院敷地の一部だから。通常病院跡地って土地としてはなにかと各種制限があるものなんですよ。

[146: 匿名さん]

スーモのＤＭってブリリア磯子の大幅値下げ情報とセットで届きました、神奈川板の２大懸案物件ですね。



将来を占う何かの警告でしょうか？

[147: 購入検討中さん]

300なら相当お買い得感ありますね。

[148: 匿名]

眺望に難ありの低層物件を賃貸やSOHO分譲にすれば充分有り得ますよ。

[149: 匿名さん]

賃貸需要がなかったからリエトが分譲になったのじゃない？賃貸でまわる(賃貸のほうが儲かる)のなら住友不動産は中古販売しなかったはず

住友不動産は賃貸もやっていたよね？

[150: 匿名さん]

賃貸棟も商業棟もあるし、そもそも新駅前にデッカイ自社ビル建ててオフィスやテナント入れてるわけだし
野村不動産は武蔵小杉に対して腰を据えてじっくり取り組むつもりなんじゃないかな

[151: 匿名さん]

賃貸棟はは元々賃貸やってた地権者のもので、野村は関係なかったはず。

[152: 匿名さん]

いわゆる高級賃貸は無理だろうけど賃貸需要自体は相当あるでしょ
駅近に地味にポンポン賃貸マンション建ってるし即埋まってる

[153: 匿名]

>149リエトイーストって新駅できた途端に賃貸埋まったんですよね。

[154: 匿名さん]

ここは本格派プラウドらしいのでＧＷＴよりお高いのでしょうね～

[155: 匿名]

>154そこが不思議なんだよなぁ〜

僕の拙い常識ではNTTの電波塔、警察署、線路、真正面のお見合い…全部マイナス査定要因なんだけどなぁ。

駅前からパチ屋、飲み屋、とヨーカドーと抜けて歩くのも子育て立地ではNGなのだが…野村マジック発動かな？

[156: 匿名さん]

NＴＴの電波塔があるから、ものすごく電波の入りがよかったりして(笑) 警察署があれば、子供をもつ親としてら安心ですよね。ちなみにタワーの北側には、線路との間に何か建ちそうな気配ですが、どれくらいお見合いが気になるほどなのでしょうか。

[157: 匿名]

>156えっとですね、用地が少し変形しててプラウドが建つ辺りは線路と距離がないんだ。

しかも線路のすぐ向こうに16階建てだったと思うけど板状マンションがまっすぐプラウド北面を向いて建ってる。

警察署はパトカーの緊急出動が嫌だよね。

[158: 匿名]

小杉のパチ屋さんの一番の問題点はいまだに音がダダモレなんだよね。

まさか防音対策あのままってことはないよね？

[159: 匿名さん]

警察署については、緊急時に緊急出動してくれるのをどう評価するかですね。ちなみに私は記憶がないくらい見かけたことがありませんでした...(汗)パチンコ屋は、エクラスの足元に入るのでしたでしょうか？GWTはタワーに囲まれてますが、良いマンションだと思いますが、どうなのでしょうか。

[160: 匿名さん]

武蔵小杉Ｗａｌｋｅｒにも紹介されてますね。
新駅を使わなければ、利便性は良いと思います。