プラウドタワー武蔵小杉

[匿名さん]

神奈川県川崎市中原区小杉町３丁目269番1他（地番）

売主：野村不動産株式会社（売主・販売代理）、相鉄不動産株式会社（売主）
施工会社：清水建設株式会社

ＨＰがプレオープンしたようなのでスレ立ち上げてみました。

[601: 匿名さん]

>600
都内は駅近ならまだしも大分歩く上に周辺にスーパーすらない不便な立地で
詐欺のようなタワーも存在するからなあ。
目の肥えた人が武蔵小杉を選択しても不思議じゃない。

[602: いつか買いたいさん]

日本のサラリーマンの平均年収てここのタワマン価格帯が普通な程高かったんですね

[603: 匿名さん]

平成22年　日本の１人辺りの平均年収412万、１世帯平均収入550万です。
これが現実。

[604: 匿名さん]

「タワマンの価格として普通」と「タワマンの価格が普通」とでは全く意味が違いますがな

[605: 匿名さん]

>604 屁理屈か…だから普通って何なんだよ。幾らのタワマンなら普通なんだ？答えられるかい？

[606: 匿名さん]

>603 そんなんじゃ低層階の１LDKすら買えないね。世知辛い世の中だなあ…。
そりゃ妬みも同時に買うわけだ。

[607: 匿名さん]

日本と首都圏じゃそもそも年収の平均も大分違うと思うけど。
関西だったらその年収でも買えるぐらいタワマンも安いよ。

[608: 匿名さん]

自分にとっては坪290のタワマンなんて普通
ただそれだけですよ
あなたの懐事情なんて、知りません

[609: 匿名さん]

ぺリエジャパンによると今月の都内タワマンの平均坪単価は坪320万です。
ここが神奈川であることを割り引いたとしても
ここは平均かそれよりもやや安いタワマンと言えるかと。

[610: 匿名さん]

なんか小杉民ってイヤミな奴多いね。

[611: 匿名]

どこかに住まなきゃならない訳で、いつかライフスタイルが変われば住み替えなきゃいけない。

小杉のように交通網が発達した駅なら多様な需要に対応できるし駅近でこれだけ緑が豊富な環境なら
先々売買でも賃貸でも欲しい人は現れると思うよ。
住みたいところがオンリーワンな立地じゃなかった自分は幸せ。

[612: 匿名さん]

>610購入検討者が多いスレなので小杉住民と決めつけるのはどうかと。
むしろ買う気も無いのに冷やかしと取れる書き込みの方が見苦しいです。

[613: 匿名さん]

>609
都内のタワマン平均は、坪単価1000万超えの超ド級も含まれているので当てになりませんよ。
むしろ平均に対して割安という営業トークによく利用される数字ですが。

[614: 匿名さん]

騙されるとこだった！

[615: 匿名]

サラリーマンの平均所得も15歳の職工もサラリーマンです。


ずばり世帯年収で80歳までで借りれる額がマンションの購入予算だよ。
手持ち資産があろうがなかろうがそう考えれば間違いない。
銀行はパンデミックリスクを金利4％程度で見てくれるから下手な素人考えより堅いよ。

[616: 匿名さん]

マンション購入検討層の平均世帯年収は800万だと聞いたことがある
サラリーマンの4割は一生自分の家を持てないとも

[617: 匿名さん]

世帯収入800万だとかなり切り詰めないとここのファミリー向け物件は厳しいだろうね。
管理費修繕費、固定資産税で子供が1人でもいるとほぼアウトか。
車のローンなど残っているとローン審査すら通過できない。

[618: 匿名]

>617当たり前でしょ平均が800万なんだから。
しっかり貯金してがんばって働いていて1000万超えたら考えてください。

[619: 匿名さん]

マンション購入検討層平均世帯年収800万クラスのひとだと、武蔵小杉のタワマンは難しいね。グランドウイングなら1500万円、プラウドは正式価格はまだですが、最低1200万円ぐらいないと厳しい。

マンション購入検討層の上位3割ぐらいのひとが検討できます。

[620: 匿名さん]

たかだか小杉もバブリーになったもんだ。

[621: 匿名さん]

フーディアムで買い物してると、戸建売却したであろうリタイヤ組、
恐らく共働きであろう夫婦がとても多いように思える。

[622: 匿名さん]

>619　そんな世帯が一同に集まり完売してしまう武蔵小杉。パワフルですね。

[623: 匿名さん]

元住吉があの価格・立地で完売とは。野村は営業力すごいね。

[624: 匿名さん]

元住吉は東横沿線で探してる人が好きな条件揃ってるし、
低層だと戸数がそんなに多くないから売りやすいよね。
商店街も楽しいからMR見に来たらテンション上がるだろうし。

逆に武蔵小杉は本当に今なんにもないから現地きたらテンション下がる可能性のほうが高いから
ここもMRを元住吉にでもつくったほうが売れるんじゃないだろうか。

[625: 匿名]

元住吉ブレーメン商店街へはこちらの立地ならお天気が良ければ法政通りを抜け月影幼稚園を通りすぎて徒歩15分、散歩がてら行けますよ。

元住吉東口のパークハウスより近いですよ。

[626: 匿名さん]

ほぼ３００戸ですから大規模ですよ。

[627: 匿名]

プラウドの営業マンって駅徒歩10分を売るのが得意なんですよ。

若くしてここの執行役員になった学生時代の後輩が10年以上前から｢先輩、本当に将来にわたり質の高い住環境を手に入れるには駅徒歩10分です、別にうちがエキチカの土地が買えないから言ってる訳じゃないですよ｣


と力説してましたから。

[628: 匿名]

となると
武蔵小杉のプラウドは
もっと高くなりますね。
確かにそれほどの価値はあります。

都内と比べても
これほどの街はありません。

[629: 匿名さん]

>627
一度でも駅近5分以内に住むと徒歩10分なんて絶対嫌だ。

[630: 匿名さん]

プラウドは駅前好立地だと案外苦戦してるよ。
駅前は豪華につくるデベも多いのでプラウドの優位性があまりない。

ただ過去武蔵小杉で分譲された物件は内容がよくない物件が多かった。
ここが一番豪華そうだから人気はありそう。

[631: 匿名]

結局のとこ住友と野村はバブル後発デベだから財務が健全な分、ある一定以上の裕福層からは支持されないんだろうね。

やっぱり三菱、やっぱり三井なんだよ。

[632: 匿名さん]

＞630
どこの駅前で苦戦してますか？

[633: 匿名]

>632さん私は630ではないですがみなとみらいや東戸塚に代表されるように神奈川県の大規模開発は三菱三井の牙城で野村の駅近大規模自体が相模大野ぐらい、
大崎、豊洲、芝浦アイランド などの大規模タワー開発でも野村タワーはありません。

[634: 匿名さん]

駅前好立地で苦戦というのは、駅前開発の実績という意味合いでしたか。
そりゃそうですよね。駅徒歩10分を売るのが得意で、駅近を売るのが苦手で苦戦している
というのは考え難いですもんね。

駅直結のプラウドタワー相模大野は興味本位でのぞきに行きました。あのプラウドは高額でしたが、
駅反対側のスミフの新築大規模物件が苦戦する中、短期間に売り切り、野村の営業力の強さを感じました。
けれどもテナントに地権者店舗が軒を連ねそうで、街づくりの観点で少々不安を感じました。

そろそろショップが決まるころだと思いますので、あそこがプラウドタワー武蔵小杉の完成後をイメージ
する良いサンプルだと思います。

[635: 匿名]

>634さん633です。まったく同感です。

加えるなら今回は公共事業がらみの大規模開発で鹿島の後塵を拝している清水建設とタッグを組んで中原区役所まで巻き込んだ複合開発をやりますから、

間違いなく手抜きなしで実績を作りにくるはず。
プラウドタワー成功のモデルケースとして今後何度となくプレゼン資料で取り上げられる案件となるはずです。


価格はともかく中身は期待できます。

[636: 匿名]

正直な話しですが野村も清水も実績が欲しければ高い値段で落札している訳がないのでかなりの豪華仕様だとしても売値はそこそこなはずですね。

三井が降りたって話しもありますから断定はできませんがね。

[637: 匿名さん]

こちらのタワー下の商業施設について具体的な計画情報は無いのでしょうか？
購入検討者ですが、どのような店舗になるか気になってます。

[638: 匿名]

>637すでに決まっている店子は線路脇にあるヘーベルハウスのki不動産所有の雑居ビルからのお引っ越し組です。
朝日生命とかそんな感じでしたよ、富士山盛りのソバ屋さんも来るかもしれません。
たいして美味しくないですが量と価格で人気の店です。

[639: 匿名さん]

>>631
三菱なんて人気ないから合併したんだろ
適当なこと書くなよ

[640: 匿名]

>639知らないのに書くなよ。

あきれた。

[641: 匿名さん]

>638 ありがとうございます。

イメージパースではもう少しオシャレな店舗が入るかのようでしたが、
思い込みでしたかね…

[642: 匿名さん]

ここは免震なんですね。
東雲は耐震なのに。

[643: 匿名]

>641ケーアイ不動産のヘーベルハウスビルの店子は今はよそにいますけど出来上がったら戻ってきますよ、たぶん線路側にできる建物の方です。

現ヨーカドー側の商業施設は不明ですが、コスギの既存店舗が優先されると思います、何しろ協力者住居が17戸ですから。

とはいえ明らかにそれだけでは埋まらない規模ですし
イメージバースをみるかぎりちょっとしたショッピングモールですから期待したいところです。

[644: 匿名]

直線基調でベランダもオーソドックス、間取りも3LDK75㎡で以前からある西口側、色合いもシルバーとガラスでシンプルしかも公共事業絡み…コンサバティブな東横線住民の嗜好を野村は完全につかんでますね。

元住吉に続いて完売の香りがします。

[645: 匿名さん]

ここいくらぐらいですかね

[646: 匿名さん]

>>645
坪300-330ぐらいだと思う。たぶん小杉では今のとこ1番高いタワマンになるだろう。
この後も含めたらシティタワーが1番高くなりそうだが。

[647: 匿名]

>646そんな値段で売れたら野村さんも嬉しいだろうし実際南向きなら売れるでしょう♪

しかし、この物件は中原区役所との一体開発だから平均がそんな高値だと市民からクレームが出るからね。

低層の向きが悪い部屋を安値で出して瞬間消失させ平均は270〜290に調整するんじゃないですか？

[648: 匿名さん]

なんだと？！民間企業の分譲マンションは市民の満足か不満かで値付けが影響されるの？
あるいは市民は買わないのに、分譲マンションの価格が高すぎると行政にクレームをする訳？
全く筋が通りません話ですね。

[649: 匿名]

>648公共工事ごと清水建設と一緒に落札してるから過去に例がないほど高くは販売できない理屈です。
市場の妥当性を鑑みた価格設定がなされるでしょう。つまりどんなに豪華にしてもグランドウイングタワーの290を大きくは超せない。
それゆえ吹き抜け上部に蓋をした内廊下などという贅沢仕様にできる訳です。


買いですね。

[650: 匿名]

公共工事の資金はどこから出ているか？

市民の血税ですから市民に不利益な事業はできない、通常のプライベート開発との違いがおわかりですか？


ネガる前に考えよう。

[651: ご近所さん]

マンションと公共事業は一体ではありません。

[652: 匿名さん]

むぅ、それでは人気になりそうですね…

[653: 匿名]

>651一体ですよ？違うならなぜ線路脇に道路を作るために立ち退いたはずのki不動産の店子がそっくりそのままプラウドの賃貸オフィス棟に着工する遥か前から入居が決まってるんだい？

まさか不正闇取引かい？

[654: 匿名]

事業協力者住戸17戸どこからきたの？

着工も一体ですよ。

[655: 匿名]

>651それとも市民のチェックで安価に収まってほしくない…つまりあなたがうまく売り抜けたつもりの事業協力者でしたか？

そんな甘くないですよ

[656: 購入検討中さん]

川崎市民向けに安く販売されるということでしょうか？
タワマンには手が届かないと思ってましたので嬉しい情報です。

[657: 匿名さん]

市営住宅だったとは。
住民の質が…

市民以外は買わない方がいいですね。

[658: 匿名さん]

誰も市営住宅だと言ってない。。突っ込み待ち？

[659: 匿名さん]

地権者との等価交換処理をしただけでしょ。どこでもある話ですよ。
そんなことで公共事業とか市民チェックというのが可笑しい。
ましてや安くなるとか、片腹痛いわ。

[660: 匿名さん]

再開発エリア内は通常の権利変換で処理＝税金の投入ゼロ。
道路工事は工期を連携調整してるだけで予算は全く別。
なんでそういう発想になるのか？頭が悪いのか？貧乏が悪いのか？

[661: 匿名さん]

そういう類の話は横浜ではありえるけど川崎市は基本的にデベ任せだから関係ないよ。そんなことに口出しできるような行政やってない。

それに安くしなきゃいけないタワーなら仕様をそれなりに抑えて作るけどここは高級路線みたいだからそういう話にはなってないよ。

[662: 匿名さん]

これだけの戸数ですし高すぎることはないと思うので期待しちゃいます

[663: 匿名さん]

なんで高くならないのを期待するのかがわからない。
普通は高くなるのを期待するのだと思うけど。

[664: 匿名さん]

買う前安くて買ったあと高くなるが理想

だが先行と、売り手にとっては、買う前安くネタはふざけんなという気持ちは分かります。

でもね。。

[665: 匿名さん]

普通に売ろうとしたら坪260くらいの部屋は
何戸かあるだろうけどお見合い部屋とかで条件悪くて倍率も高そう。

まともな条件の部屋で坪280未満ってことはない。
今のところこの物件は大きなマイナス要素がなさそうだから。

[666: 匿名さん]

武蔵小杉にマンション供給が多過ぎる。
ってことが大きなマイナス要素。

[667: 匿名さん]

確かに、武蔵小杉自体はひとたび中古になれば供給過剰気味。
でも新築では関係ない。しっかり広告も出してるし、駅近大規模物件新築で
これくらいで買えてこのグレードはそう多くない。

[668: 匿名]

>663爆笑もんだね！
まさか君の不動産会社では教えてくれないのか？

検討者は竣工前に高値で掴まされ出来上がったら急落しましたってのが怖いんだよ。

デベが土地を仕入れるのとまったく同じだろが。

[669: 匿名]

>659>>660本気の検討者じゃないね？ 等価交換で線路脇のカスみたいな土地と交換したら単純にマンション原資が足りなくなるだろ？

さらにここは吹き抜けなのに内廊下だが容積的にその空間分は誰が負担するんだい？


ふつうに考えて高く設定しちゃいかんだろ？

[670: 匿名]

>660税金の投入ゼロなら新しくできる線路脇の二車線道路も住民に負担がいくの？

なんかおかしくない？

[671: 匿名]

とにかくむやみに高くすると長引いてるうちにあのスミフが来るよ〜！

[672: 匿名さん]

スミフはまだまだだし、価格も高いって決まってるからそれで焦ったりはしないだろう。
どっちかっていうと北口の三井タワーのほうが気になる存在だと思うが完成前に売り切ればかぶらないし。

高めに出してもチープマンションに飽き飽きしてる層が多いから内容がよくて
平均坪290くらいにおさまってれば売れるよ。平均で300超えると450もあると少しきつそうだけど。

[673: 匿名]

>672ふうん売り手側ってそんな風に思ってるんだ〜。


家以外にも出費ってあるんですよ、お金は大事です。

[674: 匿名さん]

金が大事ならタワーはやめたほうがいい。
マンションは金食い虫、さらにその中でもタワーは最たるもの。

[675: 匿名さん]

チープマンションに飽き飽きしてる層が多い？どこ情報？

そんなことなくってみんな 手頃なマンションを期待してるよ。

[676: 匿名さん]

>>675
手頃なマンションを期待してる人はそもそも武蔵小杉なんて住まない。
周辺地域にいくらでも手頃なマンションはあるが、それらには魅力が無い。
結局、小杉には川崎でいてほしくないんでしょ。都内レベルの利便を誇るのにもったいないしね。
川崎には似つかわしくない高級マンションを作れば、当然川崎レベルの人は近寄れない。

[677: 匿名]

>676手頃で交通利便性に優れた駅近マンションを探してるから小杉。タワーはそれを多くの方々と共有するための賢い手法。

まずその前提ありきの高級化ですね。

[678: 匿名]

交通利便性を勘案した値ごろ感、手頃な価格帯ってどれぐらいなのでしょうか？


私は川口＜豊洲＜武蔵小杉＜大崎＜高輪だと思ってますが。

[679: 匿名]

>676単純に高級な器、高級な街並みが欲しければ土地代がないに等しいプラウドタワー東雲がいいですよ。

プラウドタワー小杉を同じ仕様にすれば土台の買収費用やらなんやら割高になるんじゃないかな？

[680: 匿名さん]

居住環境と交通などを考慮すると割安なのは駅から徒歩10分以内の品川のタワーじゃないかな。
階下にスーパードラッグストアとかあるから生活には困らず、
坪250万円程度の中古価格で手に入るし、あのへんのタワーは維持費が安めでトータルコストも安い。
賃貸に出した時の家賃水準はこのへんより高いけど価格は安いからそういう意味で。

[681: 匿名]

>672おいおいスミフは年内販売開始予定だったのが遅れてるのだよ、プラウドの価格発表待ちでしょう。


住戸数も800→730に減らしてるから必ずしもいつものパターンとは限らない。

[682: 匿名]

>680品川の操車場跡地に新駅ができタワーマンションが建つようなことがあればつられて上がりますが今のところ地価が下がり続けてます。ボチボチ反転上昇しそう。

[683: 匿名さん]

品川は2013年問題（シティタワー品川の中古・賃貸解禁）があるから
今手を出すのは危険だと思うけど。どれくらい相場に影響があるかを見極めてからの方が。

[684: 匿名さん]

>681
知ってるよ。小杉のタワー全体が遅れてるし、
工事の進捗からして住友はまだまだ先になりそうなのは周知の事実でしょう。
リエトですらあの価格帯なんだから本丸のタワーが安いわけないし。

[685: 匿名さん]

今日の日経新聞に興味深い記事が。
http://www.nikkei.com/article/DGXZZO48367590T11C12A1000000/?dg=1
超高層マンション、ホテル並みの幻想
あんまり高級さを狙うとこうなるかもよ

[686: 匿名]

>684リエトは塩漬け価格にしか見えないけど売れてるね。

[687: 匿名]

小杉のセンターが変わるってパンフにあるけど、ってことは今の場所はセンターじゃないんだ！
センターって本当はどこなの？
やっぱりエクラスとパークなのかしら？

[688: 匿名さん]

>>687
ユニオンビル

[689: 匿名]

センターってイトーヨーカドーでしょう。

[690: 匿名]

新センターは渡辺なんたらいう小娘

つまり次世代センターはプラウドタワーとでも言いたげ、でも西の端っこ

[691: 匿名さん]

小杉のセンターは北口でしょ
ぐだぐだと揉めてて物事が何も進まない様も昔の小杉民らしい

[692: 匿名さん]

センターつったら小杉センターロードに決まってるべ。くろちゃん最高！

[693: 匿名]

>692なにげに小杉のセンターは線路下のたい焼き屋さんではないかと、アンコたっぷりです。

[694: 匿名さん]

北口なんかどうせ行かないし、どうでもいいかな

[695: 匿名]

>694それが三井住友銀行があるんだよね、メインバンクになっちゃったものでめんどくさいから東口にもお願いします。

[696: 匿名]

コスギ再開発エリアのセンターはやはり変わらずセントラルフィットネスクラブがある三角地帯でしょうね

[697: 匿名さん]

立川に、ららぽーとできるんだってね
一本で行けるね
また南武線混むけど

[698: 匿名]

いかねーよ>697鴨居の方が百倍近い

[699: 匿名さん]

鴨居まで乗り換え20分、立川まで直通40分。
鴨居からは結構歩くよ。得意の電車で立川まで楽ちんじゃんか。南武線だけど、それが？
ミエはるなよ。立川は東京だよ。

[700: 匿名さん]

ららぽーと横浜は鴨居から徒歩10分だが
立川ららぽーとは最寄りがモノレールの立飛で
立川駅からだと徒歩20分以上でしょ
どう考えても鴨居の方が近いわな