プラウドタワー武蔵小杉

[匿名さん]

神奈川県川崎市中原区小杉町３丁目269番1他（地番）

売主：野村不動産株式会社（売主・販売代理）、相鉄不動産株式会社（売主）
施工会社：清水建設株式会社

ＨＰがプレオープンしたようなのでスレ立ち上げてみました。

[541: 匿名]

20年後にマンションが余りまくりますが小杉駅前立地には希少性があるはず。

75㎡の部屋が状態さえよければ築20年で2500〜3000万が中古価格ってとこですね。


もし管理費、積立金、固定資産税で月8万だと
それより高ければ良質なインフレでも来ない限り売れませんね。
少しでも維持費が安いタワーが買いです。

[542: 匿名さん]

維持費が高い物件が売れないのはその分のローンは降りないよ。
維持費を差し引いて残る価値は2000万円程度。ただ維持費でなくてローンにまわせば新築ならもっといいところ住めるから駅近といえど売れるかな。
武蔵小杉自体に人気が高まって常に買いたい人がいるようじゃないと厳しいと思う。
武蔵小杉じゃないといけない理由がないなら供給量が少ない街に買う方が資産は残りやすいのは確か。

[543: 検討中の奥さま]

退職金と家売ったお金で娘夫婦と同じタワマン買って
年金から高い管理費修繕費払ってご老体に鞭打って
毎日孫の送り迎えなんて嫌だわ。と思う アラサーミセスでした。

[545: 匿名]

タワマン二軒はやめようかな？

低層の小規模と２つ持っておいて資産運用をフレキシブルにしないと先々のトレンド次第ではえらいこっちゃだね。

[546: 匿名]

>543元気なうちは皆さんそう思うんですよ。

60代後半ぐらいから見るからに暇そうにしだしますから、なにかやらせないとボケるので孫の世話や幼稚園の送迎はベストです。

[547: 匿名さん]

ここＤＷでなくバルコニーなので、意外と修繕費あがらないかも。

[548: 匿名]

今のお年寄りは趣味に忙しいですよ。孫に付きっきりの人は割とお金がない人が多い気がします。趣味には何かとお金がかかりますからね。70過ぎても働き先があるならば、頑張って働いてこちらの修繕費やお小遣いを稼ぎたいです。老人タワマン暮らし、自立しながら元気、 かっこいいとおもいます。

[549: 匿名さん]

>>547
＞ここＤＷでなくバルコニーなので、意外と修繕費あがらないかも。
↑
逆ですよ。
バルコニーの方が修繕費が高いです。
防水処理など建築費ウェイト高いです。

分かりやすい事例としてバルコニーある戸建てとバルコニーなしの戸建てを比較して御覧なさい。
バルコニーなしだったりバルコニー少ない方が建築コストが非常に安く済むようになっています。
ちなみに修繕する時には必ずバルコニーの防水処理はやります。

[550: 匿名さん]

>>547
>>549
仰る通り!!
大規模修繕の外壁関連で防水処理のウエイトは高いです。
たしか外廊下でしたね。
そうなれば廊下の防水処理にも費用が掛かります。
内廊下のカーペットを敷くどころの費用ではありません。

[551: 物件比較中さん]

550

ここは内廊下みたいですよ。

[552: 匿名さん]

吹き抜けといってるから
外廊下ではないでしょうか？

[553: 匿名さん]

どちらにしても、老後年金で今後高くなるここの管理費を払っていくのは厳しいことがわかった。

[554: 匿名さん]

管理費は発表されたの？それともタワーだから高いということ？

[555: 匿名]

>549>>550 えっとですね、50階近いタワーだと防水パンなどはるかにしのぐ大規模修繕時の外壁塗装費用が組まれてますよ。

ほぼ大規模修繕費用＝ゴンドラ外壁塗装とエレベーター交換費用です。さらに毎月生命保険をかけた人間がDWを外から磨いてますから管理費も割高ですよ。

ベランダ仕事の防水パンが四隅に増えることなどは誤差の範囲。

[556: 匿名]

>552内廊下の素敵な吹き抜けらしいですよ。

[557: 匿名]

>549>>550つまり549さんが言うタワマン独特のバカ高い修繕費用が軽減されるのでは？という話の回答としては防水パン自体が専門職人でコストがかかるという550さんご指摘はポイントがずれちゃってるね。

[558: 匿名]

スーモに内廊下だと載っていました。

私が気になったのは、
・免震とも制震とも書いてない
・45階総戸数450戸うち非分譲17戸
・46㎡から101㎡まで幅広い
・駐車場216台
・載ってる間取りが５畳台の部屋が多い

入居予定は2015年2月でした。管理費等は未定です。

[559: 購入検討中さん]

タワマン買うときって自分から聞かないと長期修繕費の説明とかあんまりなくて契約の時に
分厚い資料渡されて、よくわかってないまま買ってる人も多いと思うし、タワー買う人の
大半はまぁまぁ給料の良いサラリーマンだと思うけど、その場合30年後とか修繕が集まらなくなったら
どーなるの？別にボロボロでもなんだかんだ倒れたりしないで大丈夫なのかな？

[560: 匿名]

>559不払い率はわからないけど維持費が高ければ相応の経済力の方が集まる反面、先々は不払い者が増えるリスクも高い。
技術革新でうんと修繕費が安くなるかもしれないし先のことはわからない。


外壁のひび割れはきちんと直しておかないと駆体の寿命に関わるけど百年コンクリートだから徐々に強度を増し40〜50年目ぐらいがいちばんしっかりしているはず。

エレベーターはたぶん40年ぐらい大丈夫。

つまりあの計画書より高くなることはなく、あるとすればインフレですべてが上がってるか大震災の補修で使っちゃった時。

内装をきれいにしとけば小杉駅前ならスラム化はしないよ。
豊洲や有明駅徒歩10分以上のタワーならスラム化してオートロックが無意味になるかもしれない。
いちばんヤバイのは板状の駅遠大規模で駐車場代無料とかのやつ。確実にスラム化する。

[561: 匿名さん]

>560
確かにマンションは将来の管理修繕費よりもスラム化が最も怖い。
一般的に駅徒歩7分圏内がギリギリセーフとよく聞きますがそれは今の話であって先はもう少し範囲が狭まるでしょうね。
そういう意味でも武蔵小杉駅の立地条件は他の駅に比べるとやや安心感があります。

[562: 匿名さん]

豊洲・有明などは都心５キロ圏内・・・この先東京での唯一の長期人口増加区　
武蔵小杉は所詮川崎市中原区・・・神奈川郊外や地縁者などが購入者のメイン

人が外部から出かけて来るような場所はどちらですか？　どこにあるかも知られていない場所は？

マンションだけはデベが商売の為に作り、魅力ある宣伝もします。しかし住民にはなっていません。

狭い地域で超高層の眺望もたいした事ないタワマンの過剰供給のリスクは大きいと思います。
　

[563: 匿名さん]

そうだね。遊びに来るような街やビジネス街にあるような
タワーだと存在そのものが広告になるけどこのあたりは普通は来ない場所っていうリスクはある。

武蔵小杉に住む人が金持ちばかりならそんな心配いらないんだけど
収入源がなくなる時期と維持費が高騰するのが同じ20年後くらいの時期ってのも怖い。
駐車場なしでも月5万円になるような維持費は払っていけない世帯がどれくらいあるか。

数％なら問題ないけど3分の1もあればさすがにヤバイ。

[564: 匿名さん]

>560
>つまりあの計画書より高くなることはなく、あるとすればインフレですべてが上がってるか大震災の補修で使っちゃった時

そうかな？自分の住んでたタワーだと築10年目で修繕費が上がったよ。
今のうちから月数万円なら別だけど修繕費だけだとせいぜい1万円くらいの積み立てで
上がるにつれて未収もでてくるだろうからあれでは基本的な修繕だけでも足りないよ。

あとここは野村だしね。野村は営業重視だから最初の修繕費を安く抑える設定の物件が多い。
野村の物件は基本的に維持費が上がるとみておいたほうが無難。

[565: 購入検討中さん]

少ない年金からだと月いくらくらいまでなら、払っていけるかなぁ。
3万くらい？ここ買って現役のうちは快適に暮らして退職したら破格でも
売って県営住宅にでもすもうかな 何歳まで生きるかわかならいしそんなに
老後のことばっかり心配してもしょうあないし。ムサコ好きな私としてはムサコ
でタワマンライフしたいのですよ にしても内廊下に豪華な施設 維持費はかかり
そうだけど楽しみ

[566: 匿名さん]

＞565さん
最近はムサコといえば武蔵小杉ってことになっているのでしょうか？武蔵小山や武蔵小金井と混同しませんか？
地元では昔から小杉(コスギ)と省略しているようですが。

[567: 匿名]

>564さん、違うんですよ今はタワーマンションの長期修繕計画書って必ず30年で義務付けられてるんだ。

月1万どころかエクラスやグランドウイングタワーなど30年目にはワンルームが賃貸できるぐらいの支払い額で設定されてる、その計画書だよ。

[568: 匿名]

>558ここは制振だよ。小杉は地盤は強いけど表面が柔らかいから今の免震技術では中間免震って特殊かつ維持費がかさむのしか使えない。

[569: 匿名]

>562あの〜都心の定義がちとおかしいよ。 東京駅から五キロかつ直通運転なしの埋立地、が豊洲の定義だよ。

本当の都心五キロのVIP立地は番町四ッ谷麹町あたりだが今のところタワーマンションは建たない。


代替VIP立地が恵比寿、広尾、麻布、白金高輪、目黒、大崎
つまり南北線と湘南新宿ラインだよ。
そのライン上で空地があるのが武蔵小杉。


沿岸部は海上自衛隊に見捨てられたらおしまいだからVIPは住まないのでラインから完全にハズレてる。


VIPまたはその血脈、人脈が住まないってことは一過性だとわかるよね？

[570: 匿名さん]

誰もVIP立地なんぞの話もしてないし。。。しかもなぜ小杉がVIPとか妄想激しすぎです。
都心部からの距離と今後の発展性なだけでしょう。地盤の緩さも大差はなしだし。
臨海部は夜でもタクシー１０００～１５００円もあればエントランス前まで着くし。
番町、四ッ谷、麹町、恵比寿、広尾、麻布、白金高輪あたりが都内屈指の上質立地な事くらい東京人ならわかってるでしょう。
そんなVIP立地に住む人が武蔵小杉に行った事ありますかね。しかもこの先もわざわざ行く用ありますかね。
ただ単に地域人口が増加したから湘南新宿ライン、横須賀線の停車駅になっただけだし。
激混みだが現役サラリーマンの通勤利便性以外に街にワクワク感というか魅力が少ない気がする。

[571: 匿名さん]

天井掴みしない様に気をつけないと。
駅からの距離がどのタワマンも大差がないから、小杉バブルが弾けたら売るときに価格勝負しかなくなりそうだな。
どうせ何が見える眺望もないし、それなら安い方がいいかって。

[572: 匿名さん]

ということは10年後位からは管理費と修繕費で月5万以上は覚悟しないとダメか。

[573: 匿名]

月5万なんて安いもんじゃない。

[574: 匿名]

家は別荘維持費とすべて入れると月20万は現在かかってます。

[575: 匿名さん]

>566 地元民ですが最近だとどちらでも良いこととして許容してる人が多いですよ。
若者ほどムサコと呼ぶ人が多い気がします。

[576: 匿名]

ムサコは川崎市が名付けたニックネームだけどあんまり流行ってない。
ムサコはムサいから嫌だけどどうでもいいや。

[577: 匿名]

>570あららサラリーマン的な発想ありがとう。

60才いや55才で早期退職リスクがある方は維持費が上がるタワマンなんぞ買っちゃダメでつよ。

[578: 匿名さん]

５７７
そんなサラリーマンじゃない様な人はムサコは選ばないよ。楽しくないし。

[579: 匿名さん]

確かにタワーマンションは金がかかる。
ただし払いきる余裕があればかなり便利で楽しいよ。
コミュニティーも盛んだし駅から近いし周りはどんどん発展していくしね。
静かなところが好きで音が気になる人にはあまりお薦めできない。
実は武蔵小杉駅周辺のマンションで電車音が気にならない所はほんの一握り。
私は駅周辺の殆どのマンションに入ったことがあるので、
これから建設されるマンションも大体分かります。

[580: 匿名]

たしかに武蔵小杉駅からギュウギュウになって乗ってくるサラリーマンが日本一の高層階タワーマンションに5分前まで居たというギャップは不思議でならない。

ただ、親戚縁者に資産家や強烈なコネクションがあるような人達は同じサラリーマンでもお金に苦労がないからタワーに平気で住めるんじゃないかな？


で、親元から適度に離れたいとなるとコスギはベスポジでむしろ安いぐらい、車の維持費も都心よりはるかに安い。

[581: 匿名さん]

都内からの購入者なんて少ないよ。神奈川県民がほとんど。
神奈川内で横浜、川崎の下くらいじゃないの。

[582: 匿名]

コスギを選んでる影の理由は親兄弟のしがらみ。

で、豊洲なんだけど実家が有楽町線沿線でなければそんなしがらみが都心にない地方出身者が多いんじゃないかな？

[583: 匿名]

>581、GWTさんは地方とか都内東部或いは埼玉大宮あたりからの住み替えが多いと聞いたよ。

ただし、その方々も元を正せば親元がコスギから近いからって人が多いよ。

[584: 匿名さん]

>581誰が買っても良いじゃないか。
都内しか見る目がない者が武蔵小杉に来ても寂しい人生を送るだけだから。
タワーだのマンションだの以前に偏見がある人には来て欲しくないなあ。

[585: 匿名]

>504偏見じゃないんだよ、地方から出てきた人達は年賀状のアドレスが成功の証なので必死なんだ。
よくわからないが渋谷から埼玉に引っ越すぐらいなら離婚する！
みたいな夫婦の会話があるんだと。

[586: 匿名]

私なら都立大学駅から目黒通りに歩いて出てからバス便みたいな都内で親と二世帯住みなら迷わずコスギだけどね。

[587: 匿名さん]

>586
でもそれだと住宅費も維持費もそんなにかからないから老後の資産に億単位で差が付くよ。家は大事だがどうせギュウギュウ電車での通勤になるならその金で別のことしたほうが有意義な人も多いはず。

[588: 購入検討中さん]

いくら貯金が貯まっても同居は嫌だ 嫁でも婿でも

[589: 匿名]

億単位はどうかなぁ、二世帯で玄関を分けたりするとコストが高い割りに将来売れないから。

てか嫁の両親が嫌がるんだよね。

嫁いだんだから辛くても帰ってくるなみたいな小津映画の花嫁の父を見ると別の意味で俺が泣けてくるよ。

[590: 匿名]

それとアドレスが川崎って何となくカッコいい。