プラウドタワー武蔵小杉

[匿名さん]

神奈川県川崎市中原区小杉町３丁目269番1他（地番）

売主：野村不動産株式会社（売主・販売代理）、相鉄不動産株式会社（売主）
施工会社：清水建設株式会社

ＨＰがプレオープンしたようなのでスレ立ち上げてみました。

[541: 匿名]

20年後にマンションが余りまくりますが小杉駅前立地には希少性があるはず。

75㎡の部屋が状態さえよければ築20年で2500〜3000万が中古価格ってとこですね。


もし管理費、積立金、固定資産税で月8万だと
それより高ければ良質なインフレでも来ない限り売れませんね。
少しでも維持費が安いタワーが買いです。

[542: 匿名さん]

維持費が高い物件が売れないのはその分のローンは降りないよ。
維持費を差し引いて残る価値は2000万円程度。ただ維持費でなくてローンにまわせば新築ならもっといいところ住めるから駅近といえど売れるかな。
武蔵小杉自体に人気が高まって常に買いたい人がいるようじゃないと厳しいと思う。
武蔵小杉じゃないといけない理由がないなら供給量が少ない街に買う方が資産は残りやすいのは確か。

[543: 検討中の奥さま]

退職金と家売ったお金で娘夫婦と同じタワマン買って
年金から高い管理費修繕費払ってご老体に鞭打って
毎日孫の送り迎えなんて嫌だわ。と思う アラサーミセスでした。

[545: 匿名]

タワマン二軒はやめようかな？

低層の小規模と２つ持っておいて資産運用をフレキシブルにしないと先々のトレンド次第ではえらいこっちゃだね。

[546: 匿名]

>543元気なうちは皆さんそう思うんですよ。

60代後半ぐらいから見るからに暇そうにしだしますから、なにかやらせないとボケるので孫の世話や幼稚園の送迎はベストです。

[547: 匿名さん]

ここＤＷでなくバルコニーなので、意外と修繕費あがらないかも。

[548: 匿名]

今のお年寄りは趣味に忙しいですよ。孫に付きっきりの人は割とお金がない人が多い気がします。趣味には何かとお金がかかりますからね。70過ぎても働き先があるならば、頑張って働いてこちらの修繕費やお小遣いを稼ぎたいです。老人タワマン暮らし、自立しながら元気、 かっこいいとおもいます。

[549: 匿名さん]

>>547
＞ここＤＷでなくバルコニーなので、意外と修繕費あがらないかも。
↑
逆ですよ。
バルコニーの方が修繕費が高いです。
防水処理など建築費ウェイト高いです。

分かりやすい事例としてバルコニーある戸建てとバルコニーなしの戸建てを比較して御覧なさい。
バルコニーなしだったりバルコニー少ない方が建築コストが非常に安く済むようになっています。
ちなみに修繕する時には必ずバルコニーの防水処理はやります。

[550: 匿名さん]

>>547
>>549
仰る通り!!
大規模修繕の外壁関連で防水処理のウエイトは高いです。
たしか外廊下でしたね。
そうなれば廊下の防水処理にも費用が掛かります。
内廊下のカーペットを敷くどころの費用ではありません。

[551: 物件比較中さん]

550

ここは内廊下みたいですよ。

[552: 匿名さん]

吹き抜けといってるから
外廊下ではないでしょうか？

[553: 匿名さん]

どちらにしても、老後年金で今後高くなるここの管理費を払っていくのは厳しいことがわかった。

[554: 匿名さん]

管理費は発表されたの？それともタワーだから高いということ？

[555: 匿名]

>549>>550 えっとですね、50階近いタワーだと防水パンなどはるかにしのぐ大規模修繕時の外壁塗装費用が組まれてますよ。

ほぼ大規模修繕費用＝ゴンドラ外壁塗装とエレベーター交換費用です。さらに毎月生命保険をかけた人間がDWを外から磨いてますから管理費も割高ですよ。

ベランダ仕事の防水パンが四隅に増えることなどは誤差の範囲。

[556: 匿名]

>552内廊下の素敵な吹き抜けらしいですよ。

[557: 匿名]

>549>>550つまり549さんが言うタワマン独特のバカ高い修繕費用が軽減されるのでは？という話の回答としては防水パン自体が専門職人でコストがかかるという550さんご指摘はポイントがずれちゃってるね。

[558: 匿名]

スーモに内廊下だと載っていました。

私が気になったのは、
・免震とも制震とも書いてない
・45階総戸数450戸うち非分譲17戸
・46㎡から101㎡まで幅広い
・駐車場216台
・載ってる間取りが５畳台の部屋が多い

入居予定は2015年2月でした。管理費等は未定です。

[559: 購入検討中さん]

タワマン買うときって自分から聞かないと長期修繕費の説明とかあんまりなくて契約の時に
分厚い資料渡されて、よくわかってないまま買ってる人も多いと思うし、タワー買う人の
大半はまぁまぁ給料の良いサラリーマンだと思うけど、その場合30年後とか修繕が集まらなくなったら
どーなるの？別にボロボロでもなんだかんだ倒れたりしないで大丈夫なのかな？

[560: 匿名]

>559不払い率はわからないけど維持費が高ければ相応の経済力の方が集まる反面、先々は不払い者が増えるリスクも高い。
技術革新でうんと修繕費が安くなるかもしれないし先のことはわからない。


外壁のひび割れはきちんと直しておかないと駆体の寿命に関わるけど百年コンクリートだから徐々に強度を増し40〜50年目ぐらいがいちばんしっかりしているはず。

エレベーターはたぶん40年ぐらい大丈夫。

つまりあの計画書より高くなることはなく、あるとすればインフレですべてが上がってるか大震災の補修で使っちゃった時。

内装をきれいにしとけば小杉駅前ならスラム化はしないよ。
豊洲や有明駅徒歩10分以上のタワーならスラム化してオートロックが無意味になるかもしれない。
いちばんヤバイのは板状の駅遠大規模で駐車場代無料とかのやつ。確実にスラム化する。