プラウドタワー武蔵小杉

[匿名さん]

神奈川県川崎市中原区小杉町３丁目269番1他（地番）

売主：野村不動産株式会社（売主・販売代理）、相鉄不動産株式会社（売主）
施工会社：清水建設株式会社

ＨＰがプレオープンしたようなのでスレ立ち上げてみました。

[462: 匿名さん]

魅力ありますよ。
自由が丘や横浜、みなとみらい、元町には一本で行かれるし、二子玉にも近い。
でも、帰る場所は小杉…。そう気取らず、肩ひじ張らずに暮らせる庶民的な街。
超富裕層なら都心に居を構えるでしょうが、そこまでにはなれない人間にとっては最適の街。私は理想的な街です！

[463: 匿名]

>461都市銀行は4％ぐらいでも返済能力があればパンディミックに耐えられると見なし融資が降ります。

高付加価値不動産物件に連動したインフレは起こりうるし不動産の二極化も起こりうると私は考えてます。
良い立地にコストパフォーマンスのより不動産をひとつふたつ押さえて損はない反面
中途半端な不動産は地下から金鉱でも出ない限りは無価値化し誰でも住めるマンションになります。

それが防災まで視野に入れた現状の国策っすね。

[464: 匿名]

>460さん、コスギはすでに魅力的ですよ！

紙と木で出来たチャッカマンみたいな住宅密集地が減り
タワーと空地が増えれば防災ランクがアップし海外投資家からみた不動産価値もあがります。

[465: 匿名さん]

小杉民必死ww

[466: 購入検討中さん]

すみたい街上位の自由が丘にすぐの小杉はやっぱりいい。
自由が丘にはこれだけ駅近のマンションが出ないから、
駅近の小杉マンショに住み、自由が丘にはいつでも遊びに行けるこの立地が最高だと思います。
もちろん渋谷も横浜も川崎にもすぐに出れるのがグッド！
駅の開発も進みプラウドも人気出るでしょうね。

[467: 匿名さん]

でも自由が丘に魅力を感じる人は武蔵小杉に魅力を感じなさそうなんですよね。
むしろ周辺の住宅ばっかの街のほうが好みなんでは？

武蔵小杉買う人は川崎横浜渋谷などのターミナルでよく遊んでいそう。

[468: 匿名]

東横線沿線の渋谷〜日吉住民は東横線以上に魅力的な路線はないと思ってる。

で、武蔵小杉タワーはむしろ23区のダウンタウンから肩肘張らずに移住できるアッパーサイドって印象です。

[469: 匿名さん]

そんなに遊ぶ所が多すぎてもね。

子供がそっちに入り浸りないか心配。

[470: 匿名]

>469どこに住んでも、臭い親父とガミガミ小うるさい母親が陣取ってるとなかなか帰ってこなくなるから

ご用心なさいませ。

[471: 匿名]

いずれにしても、
住宅地としては、
最高の立地である武蔵小杉は人気です。

あとは足りないものは、商業施設とブランド力です。

[472: 匿名]

>471住宅地としては水はけがよろしくないという欠点があるよ。
ゲリラ豪雨があると駅に向かって主に南側から川のように水が流れ込む。
南武線のガード下が一番低い印象。

[473: 匿名さん]

ブランド力は一朝一夕につくもんじゃないからなあ。
川崎市のイメージがなかなかよくならない。

[474: 匿名]

ところで同じ清水建設が線路脇に区役所前から二車線道路を作り、川崎信金も破壊して駅前につなげる計画が同時進行してるのご存じですか？

東口駅前が混雑するだけでそんなに道路なんのメリットもないよね？

と思ったら計画敷地にきれいなヘーベルハウスの賃貸ビルがあるのをわざわざ壊してプラウド武蔵小杉の敷地内に新たに賃貸ビルを建てるんだと。

なんでそんなムダなことするのかと思ったら、
そのビルのオーナーが西口再開発の理事長なんだって。


つまり税金で利用価値の低い道路を作り

そこでばら蒔いたお金で不動産屋がなぜかプラウド武蔵小杉の敷地内にご立派なビルを建て替える。


グレーなタワーだね。

[475: 匿名さん]

東口駅前が混雑するだけでそんなに道路なんのメリ ットもないよね？


そうかな。便利になるとおもいますが。

[476: 匿名さん]

武蔵小杉ってどこ？

[478: 匿名さん]

川崎信金は小杉三丁目東地区の再開発計画対象であってプラウドは関係ないと思うが
ていうかあのへんの駅へのアプローチはきちんと道路整備すべきだろ
マルエツの裏とかに外車が迷い込むたびにそう思うわ

[479: 匿名]

>478そうなんです、川信のあたりはURの開発エリアでいつやるか予定も立ってないからそんな道路は後回しでよいのに。

あっ先週プジョーが入ってきて長々とやってましたね。

[480: 匿名]

>478整備すべきだろってなぜ？

すぐよこに南武線沿線道路があるだろ？
メリットがあるのはあの不動産屋だけなんだよ！

[481: 匿名さん]

相当不動産屋に怨み？が有るようですね。駅前の道路は整備することの必要性は説明しなくても自明だと思います。

[482: 匿名]

自明？ だと思う？


あそこを車道にしても子供が歩きにくくなるだけ。
いまどき駅前など車の乗り入れを制限するのが当たり前。


すぐにやめさせたいどさくさ開発だな。

[483: 匿名]

三井が西口だけ触らない理由がよくわかるな。

[484: 匿名さん]

西口は利権をあさる人が多そうでちょっときな臭い感じがするな。

[485: 匿名さん]

西口は利権がどうのとか騒ぐモンスター住民が多いから三井はなるべく手を出さないってことね

[486: 匿名]

三井が手をつけないんだからその線でしょ。

野村は偉いよ、つながるあてのない道路工事に付き合って理事長さんにビル建ててあげるなんて。

駅前の小杉三丁目東部エリアもURが用地接収完了させたら大成タワーごと買い取るつもりかな？

[487: 匿名さん]

昨日、請求していた資料が来た。
内廊下ってはっきり書いてあったよ。

[488: 不動産購入勉強中さん]

>>459
昨日資料が届きましたが、HPにある内容そのままのものと、3件ほどの間取りがついてるものでした。
待たされた割には中身が薄かったです。。

[489: 匿名さん]

大成タワーは三井・東急だから野村が入り込む余地はないよ。
道路もつながる。地区全体の竣工が2018年度予定。
詳しくは武蔵小杉ブログ見れ。

[490: 匿名さん]

住友タワーは前田建設のようですね。以下によると外廊下説もありますし。。。。
やはり、多少高くても野村＋清水を買っておいたほうが無難ですかね。

http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=1155

[491: 匿名]

>490前田ってのは昔から各種事業用タワーでスーパーゼネコンに混じって実績がある会社だよ。

だけど住友タワーはこれから延々と販売し続けそうで慌てる必要はまったくないから
横須賀線側にこだわりがなければ素直にこちらから検討かな？

[492: 匿名さん]

資料きました。
間取りに期待外れな感じがしました。
リビングとつながる部屋、キッチンに重なっているところはリビングとして広げられないのかな？妙に縦長の洋室など、使い辛い使用に感じます。

[493: 匿名さん]

立地条件は良くも悪くもなくと言ったところ。
湘南新宿ライン、横須賀線の恩恵にやや遠い。
電車の騒音はそれなりに覚悟が必要。
ユニオンビルの存在がなんとも微妙で、商業施設もあまり期待できない。
川信跡地の再開発が終わると導線は良くなるけど新たなタワーによって影に隠れる存在になってしまいそう。
東側はお見合い覚悟が必要。
ただし生活は便利になるだろうね。
どちらにせよ駅周辺再開発の橋渡し的なタイミングでの分譲。
単価は260～290それ以上は内装次第の割高と読む。

[494: 匿名さん]

今日資料が来ました。間取りの案内に1LDKが入っていませんでしたが、ないのでしょうか？

[495: 匿名]

いくらなんでも260はないでしょう～

[496: 匿名さん]

平均じゃなくて一番安い部屋ってことでしょ？だったら260くらいもあるよ。三井のGWTでも目の前が線路真ん前の部屋で250くらいがあった。

[497: 匿名]

>496目の前が複々線の激混み線路で250は恐ろしく高い、
特に利回りが良いエリアでもなし買った人に購入動機を聞いてみたい。

プラウドの場合は坪250の75㎡が5680万円也だから
五階のヨーカドービューや電波塔ビューなら当然これでも高いぐらいですよ。
東の低層なんてあと数年はヨーカドーと工事現場しか見えないしエクラスやらセントなんとかやら幾重にもお見合いしまくりだし。

[498: ご近所さん]

確かに条件の悪い部屋だったら260台もありだと思いますよ。

[499: 匿名さん]

>496
正しくは坪245万円だった。
80平米で角部屋だったから売れたんだと思う。
最初の予定価格では坪270だったが正式で坪245に下げてたからノーマークだったけど
6000万円未満でゆったり3LDKで角部屋だと線路前とはいえちょっと惹かれた。

[500: 匿名さん]

エクラスが平均坪280でおおむね好調。
GWTは平均坪290でファミリーは好調だけど狭い部屋が苦戦気味
ってところで平均だと坪290だけど維持費が安めってところじゃないかな。

[501: 匿名]

GWTはたぶん意図的に坪単価が割高になりがちな狭小住居を増やして市場操作したんですよ

あとに３企画で４本も予定があるから違ったニーズに対応するタワーも建てておきたかったのでは？。

[502: 匿名さん]

武蔵小杉はプラウドを除いて
あと５本建ちますよ。

タワマン多数の日本でも特別な地域になる。

[503: 匿名]

>493さん、なんと中原区役所脇から線路沿いにユニオンビルが面する二車線道路が駅前を抜けて東口ロータリーまで繋がります。

良質な駅前広場は人車分離が当たり前のこのご時世に
車がビュンビュン通る道をわざわざビルを二つ潰して作るセンスは西口エリアがプロの街づくりではなく
地元利権の産物であることを如実に物語っています。

だからプラウドがダメとは思いませんが…今後もいちいちこの展開ならば気になります。

[504: 匿名]

そういえば西口再開発のネックだったヨーカドーの東口アリオ進出が決まった2010年あたりから西口再開発が進み出した。

西口は現在の地権者たちのギラツキがなくなってから中古を検討しても遅くないな。

[505: 匿名さん]

ちょっと前に出たアラフォーミセスです。

資料届きました。絵空事のような資料が多い中、武蔵小杉を知らない私にもよくわかる内容だったと思います。

間取りは一部なのでしょうが、普通というか掃除動線なんか考えると結構いいのかなと思います。
私は、リビングやダイニングからキッチンが見えるのがいやなのでカウンターｷｯﾁﾝだけはやめときます。

それにしても、不便な郊外のマンションでもないのに、ラウンジが3つ。フィットネスもあるのですね。
ラウンジなんて使うのは最初の２～３年だけなんですけどね。
便利なマンションなのでシンプルでいいのに。
まあ４５０軒もある一つの街なので多様なニーズに合わせるためしょうがないのでしょうが、維持費が結構
かかるでしょうね。→施設を維持するお金が高い！なんていう人はタワマンに住まないほうがいいのでしょうが。

外観や内廊下なんかがポイントが高いですね。あと私がどうしても譲れないのがゴミ。
今の住まいも各フロアにゴミのお部屋があっていつでも出せるのですが、これを知ってしまうともうダメですね。
エレベーターに乗らず、いつでもゴミ出しできるのはありがたいです。

あとは駅前だから防犯かな。。

都内・都下も見ましたが、ある程度のグレードを求めるとなると範囲が狭まるし、坪単価10～30万位の間で
ごちゃごちゃ言うより、住みやすさを考えて検討したいと思います。

[506: 匿名さん]

『坪単価10～30万位 の間で ごちゃごちゃ言うより、』

のくだりかっこいいですね。

75m2だと227~681万円の違いですが、気にしないのですね。潔い！

[507: 匿名]

駅前から全部タワマンだらけになるのにやたらと道路を作りたがるのはなんでなの？

西口は歩道の町にしてほしい。
東口ロータリーも車が入れない広場にすべきでアリオのあたりにバスターミナルを作るべきだよね？

なんで車道だらけの駅前にするんだい？搬入業者専用ならまだわかるが。

[508: 匿名さん]

まあ住民は増えるがよそから遊びに来たくなるような街にはならんだろうね。

[509: 匿名さん]

>507
それは道路を整備することによって固定資産税を意図的に高めるのが狙いです。
もちろん利便性も兼ねてのことですが、再開発によって税収を上げることも重要な目的の一つです。

[510: 匿名]

そうなんですか！

川崎市って冗談きついっすね、わざわざタワマンの資産価値を削って税収を上げるとは…


鬼の行状だな。

今から目に浮かぶようだね〜四方八方から車が流れ込もうとして小杉駅前が渋滞で埋まる。

[511: 匿名]

>505さん、世の中にはいるんですよどうせ頭割りなんだから贅沢しなきゃって浮世離れした人種が。元祖セレブ路線のザコスギタワーの長期修繕計画が改訂になりましたがとんでもない値上がりぶりですよ。

私は小杉に関しては交通利便性を共有するためのタワマンと思ってますから、
プラウドタワーがお決まりの贅沢付加価値路線と知り中古の初期物件(レジ、リエト)が魅力的と感じてます。

[512: 匿名さん]

確かに東口のロータリーの敷地はややもったいない気がするけど、
道路がなくて緊急車両も入って来れないような場所に住むのは嫌だなあ。

[513: 検討中]

小杉タワーの改定後の修繕はおいくらくらいですか？こちらを買うにあたり参考にしたいです 当初の計画から改定なんて怖いですね

[514: 匿名さん]

>510
そうじゃなくて道路に面している方が通常は資産価値が高いし、価値が落ち難いんですよ。
だから固定資産税もそれなりの設定になるということです。

渋滞は別問題で、道路が出来たからといって小杉駅周辺に今のところ渋滞を生む要素は少ないと思います。

[515: 匿名さん]

>508
たまたま来てみたら意外と便利で楽しい街に感じる、くらいが武蔵小杉にはピッタリな感じがしますね。
遊びに来るどころか都心に匹敵するほど高価なマンションを買って住もうと決意する人が後を絶たない街ですから。

[516: 匿名]

>514単純に今の府中街道の慢性渋滞が何割か流れ込み
アリオに行く車が流れ込み
新しい駅前SCやパチンコ屋に行く車も流れ込み
駅前での送迎車両も…当たり前にぜんぶ流れ込みますよね？



渋滞を生む要素を思い付けないあなたが残念すぎる。

[517: 匿名]

あと今のところ新駅に来ている路線バスの半分以上が東口ロータリーには流れ込みますよ。

あとタクシーも、納品車両もね。

わかってて道路を作ってるなら悪質きわまりないが高度成長期の駅前開発で散々失敗したパターン。

[518: 匿名]

>514さん、今どきは人車分離が当たり前なので駐車場と歩行者の出入り口は少し離すのが一般的ですよ。

つまりオーナーの車は入れても他人の車が流れ込まない形が資産形成としては理想的。

商店街もワンウェイにして歩行路を広く取ったり元住吉のように駅前から歩行者天国にしたりそんな時代ですわ。

[519: 匿名]

>513部屋によって違うでしょうけどリエトコートイーストタワー４の検討スレで８月後半頃に仔細に書かれていましたよ。

[520: 匿名]

>513さん、コピペしときますが前後の話の流れや部屋タイプなどよくわからないので上記>>519の中の838という投稿の前後を確認してみて。


修繕計画書（案）を見ると、26年目以降の修繕積立金が４２０００円／月になってました。（25年目までは、２９０００円／月まで徐々にアップ）
＞このころになるとローン完済できるのかもしれませんが、一般的にタワーマンションの修繕積立金の相場としてはどうなんでしょうか？
＞詳しい方いらっしゃいますか？
＞ちなみに一時金は、１２年毎に４３０,０００円の記載がありました。

[521: 検討中]

ありがとうございます。やはり維持費を考えると購入しようか
なかなか迷うところですね

[522: 匿名さん]

>516,517,518
必死の反論ありがとう。私は一般論を述べたまでです。
新規道路拡張で固定資産税が上がることは道理であり、プラウドタワーもその計画の一端であることは確実でしょう。
不動産のことをもう少し勉強した方が良いかと思います。
あなたがたの理想を叶えるための再開発じゃないことは確かなので、嫌なら他の町を検討するべきですね。

[523: 匿名さん]

プラウドシティー元住吉のMRを訪問した際、営業の方からタワーは維持費が高いから低層の方がいいですよ、と説明を受けました。タワーを売ってる営業マンは割高な維持費の事を何と説明してるのか気になります。

[524: 匿名さん]

維持費が高いタワーだとこちらから聞かないとあまり話はしてこない。
聞いてきた客にはタワーはどこも高いけど
その代わり資産価値が高いので売るのも貸すのもできますというのが営業トーク。

[525: 匿名さん]

タワーマンションと低層マンションは、ステータスがちがいます。コンシェルジュの有無、ロビーの造り、内廊下、各階にあるゴミ出し場、ホテルに住む感覚なわけで、低層マンションとの違いは比べものにはなりません。
ステータスの違いが、管理費などにも表れていると考えると良いと思います。

[526: 匿名]

タワマンは駅前好立地を共有するためのスタイルですよ。何がなんでも徒歩10分歩かなきゃ！と、たまに気が向いたら１駅歩いてみよっかな？の違いは大きい。

良いところは各階ダストステーションや24時間警備、クリーニングなどのコンシェルジェサービス。
ただしジャグジーやスポーツジムなどの共用施設は区分所有したくないし眺望も不変って訳ではない。
長期修繕計画を圧迫してるのは高層エレベーターの交換と外壁工事だけど100年コンクリートだから30年以上やらなくてよいはず。
エレベーターもむしろ値段がこなれている可能性あり。

低層は30年経つとかなりガタが来るんじゃないかな？

[527: 匿名]

>522さん、今時はベビーカー押してスイスイ歩けなければどんなご立派なタワーでも裕福な若い世代は敬遠しますから
ペテストリアンデッキなしに二車線道路をわざわざ作るのは無謀。
駅前は消防車や緊急車両用の専用スペースを設けて普段は進入禁止にするのならアリですがその場合は今の川信あたりに転回ロータリーができるはずですが東口のブリリア方面へ通り抜け綱島街道につながると聞いています。

[528: 匿名さん]

東横で駅近プラウドははじめてですね。武蔵小杉も綱島もいくつかプラウドありますが駅10分前後が多いです。そういった意味では貴重かも？

[529: 匿名さん]

>527
そうお思いなら市議会でも何でも自ら行動を起こして主張して来て下さい。
今のところ武蔵小杉はそのような計画にはなってないですし、
あなたの理想が叶わなくても、十分便利な街と価値を認める方もいるでしょう。
要するにあなたがこの場で何をしたいのか分からないということです。
ペディストリアンデッキならJR北口側でやった方が効果的だと思いますけどね。

[530: 匿名さん]

タワーだと、管理費修繕費35年で普通の低層マンションに比べて数百万の割高は確実に発生します。
けど逆にその程度の違いで長年の利便性が高いのであれば安いと思える人じゃなければ、
タワーなんて買わない方が良いですね。ましてや戸建てなら管理費修繕費はタダ同然ですよ。

[531: 匿名さん]

マンションで重要なのは管理組合ですよ。
管理組合が阿呆だとデベの関係会社に骨の髄までしゃぶり取られる仕組みになってるので、
まずは住民が一丸となってそこを断ち切れるかどうかですね。

[532: 匿名さん]

定年した頃に月5万や7万をずっとっていうと住めなくなるよね。
それだけの維持費を払ってまで中古を買って住む人も
稀有だろうから貸すしかないけど相当な数が
賃貸として大量供給されたら家賃水準もどうなるかわからないし。

将来的に社会問題になるだろう。

[533: 匿名]

>532定年までにローン完済しとかないとまずいね。

賃貸や中古転売は良質な駅近なら安きゃなんとかなるんじゃないかな？
プレキャスト工法の百年コンクリートタワーに住んでるけど築10年で明らかに近隣マンションと劣化に差が出てて価格も全然違いますよ。

[534: 物件比較中さん]

今週からの駅にあるマンションズにこの物件の広告が大々的にでましたね。

内廊下、各階に食品宅配向け宅ボックスだとか予想以上のグレードですね。
強気の価格でもかなりの注目を集めそうです。

[535: 匿名さん]

>>534

もう価格がでているのですか？

[536: 匿名さん]

各階の食配って、いいですね。生協のことですよね？

[537: 物件比較中さん]

535

価格は出てませんよ。
マンションの特徴やアピールしたい間取りなどが出てました。
駅の棚に置いてるのを手に取って確認してみて下さい。

[538: 匿名さん]

管理費だけで将来6万だったら、
賃貸住まいの方が良くないか？

[539: 匿名さん]

駐車場を含めて維持費を毎月５万円以上払っているのですが、教育費が重くなってきて結構しんどいなぁ。。と思う我が家のような家庭もありながら、そんなではないという人もいて、その中でもリタイア世代に聞いてみると・・・・・

○旦那さんが定年のない仕事をしている方（会社経営・医師とか会計士さん）
○財テクや賃貸住宅で年金以外の収入がある方。
○ＩＴ企業を立ち上げた息子さんの会社の相談役になって給与が支払われている。

と答えが返ってきました。

家賃収入の方は、タワーマンションを販売時に自分用と投資用の２軒買ってる方が多いですね。


それと子供さん家族と近いところに住むことによって、里帰り代がかかることを考えれば管理費なんて安いもんだという方もいてなるほどと思います。
ちなみに、娘さん夫婦と同じタワーマンション買ったという方が多いです。
共働きの娘夫婦に代わって孫の面倒を見る。←生きがい。
こればっかりはプライスレスらしいですよ。

それに、駅前の便利なタワーマンションで、設備の整った病院が近いとあれば介護ホームに入ったと思って高い維持費が払えるとのこと。
気持ちの持ちようですね。まあ今のシニア世代は恵まれてますからね。

以上はマンション内のサークル活動を通じて知り合ったミセスに聞いたので参考程度にしてください。（行動範囲せまくて・・・）


ちなみに我が家は、主人の定年までと子供が巣立つであろう１５年間くらいは快適に過ごせるところを探そうと話しています。
１回目の修繕計画がなされるあたりから維持費が上がるのはどこも同じですね。

そうそう何処かに書いてるのかもしれませんが、プラウドってペットってＯＫなのかな？


アラフォーミセスでした。

[540: 物件比較中さん]

駅近くのそれなりのグレードがあるマンションならば、数年後も入れ替わりがありながら、維持費を払える層で集約されてくると思いますが。

賃貸も選択肢の一つでしょうが、管理の行き届いた賃貸物件となると、家賃も高額になりますよ。それを抑える為の賃貸物件に住むとなると、考えたくありませんが、地域間格差がもっと激しくなるでしょうね。家賃を抑えて廃棄みたいな所に住むと、ゴミだし、騒音、防犯…精神面で老後苦しみたくありません。

[541: 匿名]

20年後にマンションが余りまくりますが小杉駅前立地には希少性があるはず。

75㎡の部屋が状態さえよければ築20年で2500〜3000万が中古価格ってとこですね。


もし管理費、積立金、固定資産税で月8万だと
それより高ければ良質なインフレでも来ない限り売れませんね。
少しでも維持費が安いタワーが買いです。

[542: 匿名さん]

維持費が高い物件が売れないのはその分のローンは降りないよ。
維持費を差し引いて残る価値は2000万円程度。ただ維持費でなくてローンにまわせば新築ならもっといいところ住めるから駅近といえど売れるかな。
武蔵小杉自体に人気が高まって常に買いたい人がいるようじゃないと厳しいと思う。
武蔵小杉じゃないといけない理由がないなら供給量が少ない街に買う方が資産は残りやすいのは確か。

[543: 検討中の奥さま]

退職金と家売ったお金で娘夫婦と同じタワマン買って
年金から高い管理費修繕費払ってご老体に鞭打って
毎日孫の送り迎えなんて嫌だわ。と思う アラサーミセスでした。

[545: 匿名]

タワマン二軒はやめようかな？

低層の小規模と２つ持っておいて資産運用をフレキシブルにしないと先々のトレンド次第ではえらいこっちゃだね。

[546: 匿名]

>543元気なうちは皆さんそう思うんですよ。

60代後半ぐらいから見るからに暇そうにしだしますから、なにかやらせないとボケるので孫の世話や幼稚園の送迎はベストです。

[547: 匿名さん]

ここＤＷでなくバルコニーなので、意外と修繕費あがらないかも。

[548: 匿名]

今のお年寄りは趣味に忙しいですよ。孫に付きっきりの人は割とお金がない人が多い気がします。趣味には何かとお金がかかりますからね。70過ぎても働き先があるならば、頑張って働いてこちらの修繕費やお小遣いを稼ぎたいです。老人タワマン暮らし、自立しながら元気、 かっこいいとおもいます。

[549: 匿名さん]

>>547
＞ここＤＷでなくバルコニーなので、意外と修繕費あがらないかも。
↑
逆ですよ。
バルコニーの方が修繕費が高いです。
防水処理など建築費ウェイト高いです。

分かりやすい事例としてバルコニーある戸建てとバルコニーなしの戸建てを比較して御覧なさい。
バルコニーなしだったりバルコニー少ない方が建築コストが非常に安く済むようになっています。
ちなみに修繕する時には必ずバルコニーの防水処理はやります。

[550: 匿名さん]

>>547
>>549
仰る通り!!
大規模修繕の外壁関連で防水処理のウエイトは高いです。
たしか外廊下でしたね。
そうなれば廊下の防水処理にも費用が掛かります。
内廊下のカーペットを敷くどころの費用ではありません。

[551: 物件比較中さん]

550

ここは内廊下みたいですよ。

[552: 匿名さん]

吹き抜けといってるから
外廊下ではないでしょうか？

[553: 匿名さん]

どちらにしても、老後年金で今後高くなるここの管理費を払っていくのは厳しいことがわかった。

[554: 匿名さん]

管理費は発表されたの？それともタワーだから高いということ？

[555: 匿名]

>549>>550 えっとですね、50階近いタワーだと防水パンなどはるかにしのぐ大規模修繕時の外壁塗装費用が組まれてますよ。

ほぼ大規模修繕費用＝ゴンドラ外壁塗装とエレベーター交換費用です。さらに毎月生命保険をかけた人間がDWを外から磨いてますから管理費も割高ですよ。

ベランダ仕事の防水パンが四隅に増えることなどは誤差の範囲。

[556: 匿名]

>552内廊下の素敵な吹き抜けらしいですよ。

[557: 匿名]

>549>>550つまり549さんが言うタワマン独特のバカ高い修繕費用が軽減されるのでは？という話の回答としては防水パン自体が専門職人でコストがかかるという550さんご指摘はポイントがずれちゃってるね。

[558: 匿名]

スーモに内廊下だと載っていました。

私が気になったのは、
・免震とも制震とも書いてない
・45階総戸数450戸うち非分譲17戸
・46㎡から101㎡まで幅広い
・駐車場216台
・載ってる間取りが５畳台の部屋が多い

入居予定は2015年2月でした。管理費等は未定です。

[559: 購入検討中さん]

タワマン買うときって自分から聞かないと長期修繕費の説明とかあんまりなくて契約の時に
分厚い資料渡されて、よくわかってないまま買ってる人も多いと思うし、タワー買う人の
大半はまぁまぁ給料の良いサラリーマンだと思うけど、その場合30年後とか修繕が集まらなくなったら
どーなるの？別にボロボロでもなんだかんだ倒れたりしないで大丈夫なのかな？

[560: 匿名]

>559不払い率はわからないけど維持費が高ければ相応の経済力の方が集まる反面、先々は不払い者が増えるリスクも高い。
技術革新でうんと修繕費が安くなるかもしれないし先のことはわからない。


外壁のひび割れはきちんと直しておかないと駆体の寿命に関わるけど百年コンクリートだから徐々に強度を増し40〜50年目ぐらいがいちばんしっかりしているはず。

エレベーターはたぶん40年ぐらい大丈夫。

つまりあの計画書より高くなることはなく、あるとすればインフレですべてが上がってるか大震災の補修で使っちゃった時。

内装をきれいにしとけば小杉駅前ならスラム化はしないよ。
豊洲や有明駅徒歩10分以上のタワーならスラム化してオートロックが無意味になるかもしれない。
いちばんヤバイのは板状の駅遠大規模で駐車場代無料とかのやつ。確実にスラム化する。

[561: 匿名さん]

>560
確かにマンションは将来の管理修繕費よりもスラム化が最も怖い。
一般的に駅徒歩7分圏内がギリギリセーフとよく聞きますがそれは今の話であって先はもう少し範囲が狭まるでしょうね。
そういう意味でも武蔵小杉駅の立地条件は他の駅に比べるとやや安心感があります。