プラウドタワー武蔵小杉

[匿名さん]

神奈川県川崎市中原区小杉町３丁目269番1他（地番）

売主：野村不動産株式会社（売主・販売代理）、相鉄不動産株式会社（売主）
施工会社：清水建設株式会社

ＨＰがプレオープンしたようなのでスレ立ち上げてみました。

[181: ご近所さん]

小杉の近所の戸建ての人は、駅前にタワマンばかり建てられてかわいそう。ニュースでやってた強風問題とか聞くとタワマンなんか住めないな。

[182: 匿名さん]

西口側にあるナイスのセントスクエア武蔵小杉が、中古の西向低層階で290-300 万で成立しているのも、想定に入れてました。

中古については、どの物件でみるかにより変わりますので、中間あたりにて幅をもたせた記載となっておりましたのは、ご了承くださいませ。

来年中の東急線の副都心線直通や、その後の相模原線の開通の予定もあり、小杉全体の価値が高まるのは間違いではなさそうです。

[183: 匿名さん]

70平米3LDKが中心だそうで、狭苦しい感じの間取りになりそうですね

[184: 匿名さん]

Nｏ183
あえてお伝えしますが、それだけの断片的な情報にて、何が判断出来るのでしょうか。

[185: 匿名さん]

安くあって欲しいという願いは分かりますが、
300を切るのは、相当条件の悪い部屋ですよ。

[186: 匿名さん]

まあ予想ですからね。いろんな意見でてきますよ

[187: 匿名]

プラス要因も戸別にひっかかってくるマイナス要因もある意味わかりやすいため高い部屋は高く、安い部屋は安く売ればすぐ埋まると思います。
同じ階、似た間取りでも三種類ぐらいの購買層が混在するような多彩な価格設定で綺麗に完売しそう。

[188: 匿名さん]

>>180
小杉の中古タワー興味があります。
２５０はどこでしょうか？

[189: 匿名]

>180ついこのあいだザコスギタワーの中層階西向きが69平米4800万で即決しましたよ。

ただし男の一人暮らしでかなり汚なく使ってたみたいな話だったので嫁さんが引いてしまい我が家は内覧しませんでした。

[190: 匿名]

リエトイーストの再販がおすすめです。
3％＋消費税＋６万円の手数料がかからないうえに内装リフォーム代、引っ越し代、エアコン代も浮きましたから頭金作るのが楽でしたよ。

内装クリーニングも要らないのですぐ住めます。

[191: 匿名さん]

そのコスギタワーは坪単価229万円で安いね

[192: 匿名]

連投すみません、でも待てるなら新しい物件は魅力的ですね。

[193: 匿名さん]

新築はプレミア１５－２０％はのっていますよね。

[194: 匿名さん]

リエトイーストは引っ越し代とかサービスしているみたいだけどお得かどうかは物件価格次第じゃない？

坪単価280だったらサービス考慮しても割高だし、坪単価230だったら割安

[195: 匿名さん]

>>193
プレミアは承知の上で新築に手を出すんでしょう。
それよりも武蔵小杉にしては割高なんだよなぁ。

[196: 匿名さん]

再開発進んでも、エクラスの下に入る以外のパチンコ屋、
飲み屋、風俗店などは残りますかね？

[197: 匿名]

有楽町にもパチンコはある。うまく隠せて、外観に差し支えはないよ。
武蔵小杉もそんな感じだよ。

[198: 匿名さん]

リエトは、もともと賃貸として一時貸し用に低仕様にて建てたのを、その後に分譲に切り替えて売っている。

他のタワーと同じ扱いをしているのは根本が誤り。

[199: 匿名]

>198さん勉強不足だね。
リエトは元々分譲仕様が、
賃貸になったのだよ。
再び分譲にもどってるだけ。

[200: 匿名]

>199コスギの坪単価が上がるまでクラッシーは一年半塩漬けにされ、イーストは3年ファンドが転がされ、予定通り分譲されてます。

建物は鹿島が新入社員研修でモデル物件にするぐらいの自信作です。

[201: 匿名さん]

>200
建物は確かに良いかも。
ただ、建物（躯体）≠　内装・設備　だからね……。
スレ違い引きずりすまん。
リエトの話は、リエトの板ですれば？

[202: 匿名さん]

プラウドタワーには、ＣＭに出るような
超プレミア感を期待しています！
西側再開発の先駆けとして、高くても。

[203: 匿名さん]

超プレミア感だして超高値。大量売れ残りで慌てて値下げ。ってことにならないように野村さんにはリサーチと値付け頑張ってほしいです。

磯子のブリリアは現実に値下げしてますので。

[204: 匿名さん]

プラウドは土地の形状がいかにもおかしい。
外の物件に比べると落ちます。

[205: 匿名]

プレミア感をしっかり出しつつ向きや眺望を口実にお買い得プランをまぜこんで完売しそう。

坪単価はそうした訳あり系住戸を除いて300超でしょう。

[206: 匿名さん]

リエトは分譲物件と言えるのが不思議なくらい作りがちゃちい。扉、キッチン棚、バス、ガラス、全ての要素が賃貸物件なみ！
リエトはもうでてこないで下さい。

[207: 匿名]

206嘘だ。発注後の賃貸転用だと旧トーヨーサッシの建具部門まで全部確認済みだよ。

プラウドも価格が手頃だったら途端に叩かれるのかな？悪口でコスギのレベル下げないようにね。

[208: 匿名]

>203プラウドは高い高いと言ってるのは今、高い物件売ってらっしゃるデベさんみたい。
上品なイメージとは裏腹にえぐい。

[209: 匿名さん]

品の悪い方が居てガッカリ。同じマンションになりたくないわ。
ご近所のマンションに対して言い過ぎじゃないかしら。
我が家もリエトコートを真剣に考えましたよ。

[210: 匿名さん]

もしかしたらお買い得価格で出るかもという流れになって盛り上がり、
いざ決まった実際の物件価格が高いことがわかった途端に叩かれ始めるというのが
今までのパターンだね。ここも同じ流れかな。

[211: 匿名]

ネットは怖いから一度変な方向に話が進むと抑えがきかない。

ただでさえコスギはネガとヤッカミが多いので気をつけましょう。

ライバルのデベさんも自分のとこさえ売れれば的な情報操作は控えてください。

[212: 匿名さん]

今の相場環境で強気価格出して売れるのかなー。
まぁタワーは時間かければそれでも売れるけど。

[213: 匿名]

西口初のタワマン。
注目の西口の再開発スタート！
駅ビル完成後の販売だから、高値でも問題ないでしょう。
このタワマン以東は再開発ですから、西口の道路はマスマス綺麗になり、住環境はさらにアップしますよ。あとは、お見合いをどうとらるかだけど、人気のプラウドの相場と人気の武蔵小杉の相場を考えると安いはずがない。それほど価値がある。

[214: 匿名さん]

武蔵小杉自他の注目度が落ちているからね。
便利な割りに安かったけどもともとの知名度が低いから
高くなりすぎた今となっては昔注目してて買えなかった人は寄ってくるけど
高くなってしまって意外性がなくなった分新たな需要を作り出すのが難しくなってる。
このまま分譲を続ければ豊洲や湾岸みたいにどっかで値崩れするんだろうけど
ここでその兆候がでるかどうか・・・。

[215: 匿名]

コスギの地価っていったんはデベが競り上げると思いますよ。

その後も暴落型ではなく徐々に落ち着いていくと思います。
理由は立地があまりにも良いため家族の通勤通学先が変わっても住み続けられるから。

[216: 匿名さん]

ここは楽しみだ

[217: 匿名]

六大学はほぼ１時間以内で通えますよ。
中央、青学、成蹊、成城、明学みんな大丈夫。
立教の新座キャンパスでさえ立川回りで58分。

無理なのは早稲田の本庄ぐらいですかね。

安心して私学受験させられますね。

もちろんお父さんの転勤も大宮、千葉あたりまで大丈夫です。

[218: 匿名さん]

ここの立地は現都民じゃない人には魅力でも都民にとってはイマイチ。
安い時は皆が注目してくれて活気も出てくるけど値段相応ってなると
神奈川で川崎ってのがネックになって興味もたれなくなる。

[219: 匿名]

都内ですか、山手線内側にはかなわないですけど外側なら負けてないですよ。
もう立地がない中野、豊島、あたりと同じぐらいにまでは上がるでしょう。

[220: 匿名さん]

住まいサーフィンに単価推定がでています。
２９４ならば、お買い得感ありますね。

[221: 匿名さん]

294ですか？結構お高いですね。

住まいサーフィンの予想は当たるのですか？？

[222: 匿名さん]

>>221
あくまで現在の相場と駅からの距離等によっての推計です。
ただし、東急側駅近で先発のブリリア・エクラス・GWT共に
坪平均270-290という範囲ですから、この辺から
大幅に逸脱することは考えづらいかと。

これらの物件と違う点があるといえば、地権者に個人が多い点かな。

[223: 匿名さん]

プラウドタワー東雲キャナルコートでは大きく外した。想定より正式価格はずっと安かった。
ここはどうなる？

[224: 検討中]

マンション購入を検討してます。
対象は世田谷区、大田区、通勤通学の面で武蔵小杉もみてます。

気になるのは、駐車場です。
武蔵小杉のタワマンの駐車場はどういう形が多いのでしょう？
今すんでるタワマンで管理組合やくいんでしたが、パレット式のメンテナンス費用に驚きました。


また、毎月の管理費なんかもどうなるのでしょうね。
ちなみに、築10年未満で管理費プラス修繕費プラス駐車場で毎月6万円払っています。

毎月かかる経費とローンを考えて購入物件を絞っていこうと思ってます。

[225: 匿名]

駐車場の賃料は車種にもよりますがどちらもだいたい二万円前後します。
パレット式、タワー式はビックリするぐらい高いですね。小杉にも多いのでいずれは何機か解体されると思います。

維持費が安い自走式、平置き式かつ安いのはタワーマンションではザ・レジデンス武蔵小杉だけです。

近くですと賃貸のアールスタイルやクレストフォルム、ナイスあたりは平置き式です。

[226: 匿名]

補足しますがパレット式、タワー式が高いのは駐車場の維持費です。

[227: 検討中]

ご回答ありがとうございます。
やはり、パレット、タワー式が多いのですね。
すんでる地域によりますが、震災直後パレットの安全確認のため２日間車が出し入れ出来なくて不便だったことを考えますと、悩むところです。

便利なところだと車を手離す方もいて管理組合収入も減り、メンテナンス費用ばかりかかる駐車場を維持するのも大変ですね。

今のマンションを購入のちに、役員をやりましてマンション全体の資産について考えたり、規約を読んだりして多くを学びましたので、武蔵小杉にあるマンションも購入したあと、住み始めてからのことも考えて検討したいと思います。

[228: 匿名さん]

大規模物件は住戸数の何割か駐車場を確保しなければならないためプラウドも恐らくパレット式ではないでしょうか？
ただ立地が非常に良いのと野村不動産はすでに新駅前の自社物件でTIMESの運営で駐車場の有効活用実績がありますからしっかり考えてくるんじゃないでしょうか？

[229: 検討中]

それはいいですね。販売時に運用面での話があればなおいいです。
入居後ですと、セキュリティーの面や税金関係で空いてる駐車場を月極駐車場にすることを反対する人の方が多いのです。

マンション単体ではなく開発全体がみえるようなものを期待してます。

[230: 匿名]

プラウドタワーは複合型開発なので駐車場は上手いことつくるのではありませんか？
ある意味、坪単価以上に重要なチェックポイントですね。