プラウドタワー武蔵小杉

[匿名さん]

神奈川県川崎市中原区小杉町３丁目269番1他（地番）

売主：野村不動産株式会社（売主・販売代理）、相鉄不動産株式会社（売主）
施工会社：清水建設株式会社

ＨＰがプレオープンしたようなのでスレ立ち上げてみました。

[548: 匿名]

今のお年寄りは趣味に忙しいですよ。孫に付きっきりの人は割とお金がない人が多い気がします。趣味には何かとお金がかかりますからね。70過ぎても働き先があるならば、頑張って働いてこちらの修繕費やお小遣いを稼ぎたいです。老人タワマン暮らし、自立しながら元気、 かっこいいとおもいます。

[549: 匿名さん]

>>547
＞ここＤＷでなくバルコニーなので、意外と修繕費あがらないかも。
↑
逆ですよ。
バルコニーの方が修繕費が高いです。
防水処理など建築費ウェイト高いです。

分かりやすい事例としてバルコニーある戸建てとバルコニーなしの戸建てを比較して御覧なさい。
バルコニーなしだったりバルコニー少ない方が建築コストが非常に安く済むようになっています。
ちなみに修繕する時には必ずバルコニーの防水処理はやります。

[550: 匿名さん]

>>547
>>549
仰る通り!!
大規模修繕の外壁関連で防水処理のウエイトは高いです。
たしか外廊下でしたね。
そうなれば廊下の防水処理にも費用が掛かります。
内廊下のカーペットを敷くどころの費用ではありません。

[551: 物件比較中さん]

550

ここは内廊下みたいですよ。

[552: 匿名さん]

吹き抜けといってるから
外廊下ではないでしょうか？

[553: 匿名さん]

どちらにしても、老後年金で今後高くなるここの管理費を払っていくのは厳しいことがわかった。

[554: 匿名さん]

管理費は発表されたの？それともタワーだから高いということ？

[555: 匿名]

>549>>550 えっとですね、50階近いタワーだと防水パンなどはるかにしのぐ大規模修繕時の外壁塗装費用が組まれてますよ。

ほぼ大規模修繕費用＝ゴンドラ外壁塗装とエレベーター交換費用です。さらに毎月生命保険をかけた人間がDWを外から磨いてますから管理費も割高ですよ。

ベランダ仕事の防水パンが四隅に増えることなどは誤差の範囲。

[556: 匿名]

>552内廊下の素敵な吹き抜けらしいですよ。

[557: 匿名]

>549>>550つまり549さんが言うタワマン独特のバカ高い修繕費用が軽減されるのでは？という話の回答としては防水パン自体が専門職人でコストがかかるという550さんご指摘はポイントがずれちゃってるね。

[558: 匿名]

スーモに内廊下だと載っていました。

私が気になったのは、
・免震とも制震とも書いてない
・45階総戸数450戸うち非分譲17戸
・46㎡から101㎡まで幅広い
・駐車場216台
・載ってる間取りが５畳台の部屋が多い

入居予定は2015年2月でした。管理費等は未定です。

[559: 購入検討中さん]

タワマン買うときって自分から聞かないと長期修繕費の説明とかあんまりなくて契約の時に
分厚い資料渡されて、よくわかってないまま買ってる人も多いと思うし、タワー買う人の
大半はまぁまぁ給料の良いサラリーマンだと思うけど、その場合30年後とか修繕が集まらなくなったら
どーなるの？別にボロボロでもなんだかんだ倒れたりしないで大丈夫なのかな？

[560: 匿名]

>559不払い率はわからないけど維持費が高ければ相応の経済力の方が集まる反面、先々は不払い者が増えるリスクも高い。
技術革新でうんと修繕費が安くなるかもしれないし先のことはわからない。


外壁のひび割れはきちんと直しておかないと駆体の寿命に関わるけど百年コンクリートだから徐々に強度を増し40〜50年目ぐらいがいちばんしっかりしているはず。

エレベーターはたぶん40年ぐらい大丈夫。

つまりあの計画書より高くなることはなく、あるとすればインフレですべてが上がってるか大震災の補修で使っちゃった時。

内装をきれいにしとけば小杉駅前ならスラム化はしないよ。
豊洲や有明駅徒歩10分以上のタワーならスラム化してオートロックが無意味になるかもしれない。
いちばんヤバイのは板状の駅遠大規模で駐車場代無料とかのやつ。確実にスラム化する。

[561: 匿名さん]

>560
確かにマンションは将来の管理修繕費よりもスラム化が最も怖い。
一般的に駅徒歩7分圏内がギリギリセーフとよく聞きますがそれは今の話であって先はもう少し範囲が狭まるでしょうね。
そういう意味でも武蔵小杉駅の立地条件は他の駅に比べるとやや安心感があります。

[562: 匿名さん]

豊洲・有明などは都心５キロ圏内・・・この先東京での唯一の長期人口増加区　
武蔵小杉は所詮川崎市中原区・・・神奈川郊外や地縁者などが購入者のメイン

人が外部から出かけて来るような場所はどちらですか？　どこにあるかも知られていない場所は？

マンションだけはデベが商売の為に作り、魅力ある宣伝もします。しかし住民にはなっていません。

狭い地域で超高層の眺望もたいした事ないタワマンの過剰供給のリスクは大きいと思います。
　

[563: 匿名さん]

そうだね。遊びに来るような街やビジネス街にあるような
タワーだと存在そのものが広告になるけどこのあたりは普通は来ない場所っていうリスクはある。

武蔵小杉に住む人が金持ちばかりならそんな心配いらないんだけど
収入源がなくなる時期と維持費が高騰するのが同じ20年後くらいの時期ってのも怖い。
駐車場なしでも月5万円になるような維持費は払っていけない世帯がどれくらいあるか。

数％なら問題ないけど3分の1もあればさすがにヤバイ。

[564: 匿名さん]

>560
>つまりあの計画書より高くなることはなく、あるとすればインフレですべてが上がってるか大震災の補修で使っちゃった時

そうかな？自分の住んでたタワーだと築10年目で修繕費が上がったよ。
今のうちから月数万円なら別だけど修繕費だけだとせいぜい1万円くらいの積み立てで
上がるにつれて未収もでてくるだろうからあれでは基本的な修繕だけでも足りないよ。

あとここは野村だしね。野村は営業重視だから最初の修繕費を安く抑える設定の物件が多い。
野村の物件は基本的に維持費が上がるとみておいたほうが無難。

[565: 購入検討中さん]

少ない年金からだと月いくらくらいまでなら、払っていけるかなぁ。
3万くらい？ここ買って現役のうちは快適に暮らして退職したら破格でも
売って県営住宅にでもすもうかな 何歳まで生きるかわかならいしそんなに
老後のことばっかり心配してもしょうあないし。ムサコ好きな私としてはムサコ
でタワマンライフしたいのですよ にしても内廊下に豪華な施設 維持費はかかり
そうだけど楽しみ

[566: 匿名さん]

＞565さん
最近はムサコといえば武蔵小杉ってことになっているのでしょうか？武蔵小山や武蔵小金井と混同しませんか？
地元では昔から小杉(コスギ)と省略しているようですが。

[567: 匿名]

>564さん、違うんですよ今はタワーマンションの長期修繕計画書って必ず30年で義務付けられてるんだ。

月1万どころかエクラスやグランドウイングタワーなど30年目にはワンルームが賃貸できるぐらいの支払い額で設定されてる、その計画書だよ。