Brillia City 横浜磯子ってどうですか？ その６

[匿名さん]

Brillia City 横浜磯子についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

その１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8546/1

その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/193243/

その３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/207111/

その４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/220391/

その５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/236817/

所在地：神奈川県横浜市磯子区磯子3丁目1134番18他（地番）
交通：京浜東北線 「磯子」駅 徒歩4分 （敷地入口まで）A・B・C棟までは徒歩10分、D・E・F棟エントランスまでは徒歩9分、G・M棟エントランスまでは徒歩8分、H・K・L棟エントランスまでは徒歩7分、I・J棟徒歩6分
根岸線 「磯子」駅 徒歩4分 （敷地入口まで）A・B・C棟までは徒歩10分、D・E・F棟エントランスまでは徒歩9分、G・M棟エントランスまでは徒歩8分、H・K・L棟エントランスまでは徒歩7分、I・J棟徒歩6分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.19平米～124.86平米
売主：東京建物
売主：東京急行電鉄
売主：オリックス不動産
売主：日本土地建物販売
売主：伊藤忠都市開発
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：東急リバブル
販売代理：伊藤忠ハウジング
物件URL：http://www.yokohama-peak.jp/
施工会社：長谷工
管理会社：東京建物アメニティサポート

[781: 匿名さん]

777さん

エレベーターとプリンス坂に24時間有人管理ですか？

１日3交代性にしても最低6人。非番の人も含めて10人程度は必用ですよ。真夜中の勤務ですから、例えアルバイトでも時給は高額になりますし、2ヶ所の24時間有人管理の方達の人件費と維持費だけで少なく見積もっても年間３千万以上は掛かりますよ。１戸辺り約25000円負担がかかります。ただでさえ管理費や修繕費がネックなのに、高級マンションじゃあるまいし、現実的ではないでしょう。

[782: 匿名さん]

エレベーターは２４時間、警備員がいるみたいですよ。

１戸辺り約２５０００円の負担って、どういう計算?

[783: 匿名]

３０００万÷１２００戸＝２５０００って事では？

[784: 匿名さん]

年間3000万円以上掛かるという計算のこと!

[785: 匿名さん]

警備員24時間の人件費ってすごいよ。
深夜手当もつくしな。

経営者ならわかるけど、
給料以外にも人件費って意外とかかるし、
1人多めに見積もって600万としよう。
それを3人やとっただけで1800万だ。

残りの金は電気代やら周辺清掃やらなんやらで、
デベ関係にいく金は年間数百万程度の利益じゃないか？

素人目の発言だがな。

マンション住むには管理費には三万くらいだしてもいいくらいだ。
むしろそれを切るなら安いもん。
セキュリティも確保されるし。

[786: 匿名さん]

人件費に幾らかかるか知らないけど
ここは２４時間管理。
小規模のマンションなら高くなると思うけど
ここは大規模だからできるんじゃない。
そこが大規模の良いところ。
ここは７０㎡以上の部屋でも
管理費・修繕積立金・その他を含めても
２５０００円くらいだったよ。
781さんの計算は残念ながら違うみたい...
でも管理費を安くするために管理が疎かになるのは困る。

[787: 匿名]

>777です。
ですからエレベーターだけの管理人常駐はおっそろしくアホらしいでしょ。ゲート作って働かせましょう。
故障と配送車ぐらいの対応ですからコンシェルジェデスクよりは役に立ちます。

ただしプリンスの坂が完全な私道の場合ですが。

[788: 匿名さん]

786さん

私があくまで計算したのは、新たにプリンス坂に警備員を配置したり、そこを24時間管理にした場合です。
新たに維持管理する施設や警備を加えると、例えば現状の管理費にさらに１住戸辺り年間25000円程度増加するのでは？ということです。

[789: 匿名さん]

>788さん
失礼いたしました。別に否定した訳では無いです。
ただ、説明を受けてこれ以上過剰になる必要はないと思ってます。
疎かになるのは困るけど必要以上な管理は無駄ですからね。
プリンス坂の警備なんて必要?
どこの街でもバイクなんて通るし
特別な警備をされる程、治安の悪い地域でも無いですよ。
ちなみに警備の他にも敷地内を掃除する人もいるみたいです。
この管理費でそこまでやってくれるなら私的には納得です。

[790: 物件比較中さん]

正規の警備員１人の経費で掃除アルバイト（退職者など）を5名は雇える。

敷地が広いからエレベーター通路含めて落葉、コンビニ袋とか毎日清掃必要だ。放置するとポイ捨て、落書きを誘発する。犬の糞も放置すると不思議なことに増殖する。

１千軒以上で10万坪近い物件だから掃除に優先順位をおくべき。綺麗にすると不審者も近寄りにくい。24時間監視の防犯カメラと地下配線を外周、各エントランス、エレベーター部分に配置するのは常識でしょう。でも経費が掛かりそうなマンションだ。高層タワマンだと外周が短いのだが。

[792: 匿名さん]

くだらない。

[793: 匿名]

いろいろご苦労さん。
買えないなら諦めるしかないんじゃないの。

[794: 匿名さん]

買うのは簡単。ここはまだ値下げしてくるだろうし。

どこのマンションでも似たり寄ったりの問題だが、買うのは簡単でも維持管理するのは容易ではないってこと！

売主側も購入者層の年収なんかを考えてグランドデザインを計画します。この物件のように物件全体を値下げをし、当初描いていた顧客層と違ったからといってグランドデザインは変えられません。当初描いていた顧客層が維持管理出来るであろう計画で進めてるのですから、買うのは簡単でも後々の維持管理は容易ではありません。大幅値下げをしたりしてなんとかなる物件は、共用部がほとんどなかったり、敷地面積が狭かったり、規模があまり大きくない、一棟建てだったりする場合なんじゃないかなと思われる。

[795: 購入検討中さん]

ピコーン　とか　ヴィンテージとか
　開発者の意図がズレたのか？
　
金持ちほど維持費を気にするからね
太陽発電もコントローラ10年寿命で没
ビルの窓掃除みたいに人を雇わないと
発電効率も落ちる、らしいのだが

無節操な設計だ、と感じてきた

余程メンテナンス会社と管理組合がしっかりしないと
、、、買えない。　たとえ半額になっても

[796: 匿名]

仮に三十年住めばちょっとした戸建てが建て替えられるぐらいの維持費がかかるのよ？

仮に駐車場15000円、管理費20000円、積立金15000円(計画平均)として年間60万円×30年で1800万円ね。

3000万円の部屋を買っても4800万円で年間160万円

3500万円の部屋を買っても5300万円で年間176万円

これに貴賓館ほかの固定資産税を肩代わりするので年間支出200万円前後ってとこですね。

3500万円の戸建てを30年で1800万円かけて建て替えたら残り30年はほぼタダで住める計算です。

[797: 匿名]

一応補足しますと戸建てもブリ磯もローンは一緒の金利と仮定してますし管理費と積立金はもう少し高くなりますがあえて安く見積もりました。

[798: 匿名さん]

管理費・修繕積立金の金額は、もう出てます。
その中には貴賓館のメンテナンス料も含まれています。
ここは妄想を発表する場ではありません。

[799: 購入検討中さん]

＞デベの妄想　で作ったマンションかもｗ

マジレスすると当初計画では積立不足で管理費等を値上げするマンションも多い

だから、デベの言いなりでなく実際に必要な維持費を比較検討するんだが
（駅遠い駐車場全戸無料物件とか　数年後に駐車場補修予算がなく一時金を払うことになった例も多い）

管理の良い（悪い）物件は手放すときも早いし（遅いし）高い（安い）

[800: 匿名さん]

最近の大規模マンションは、五年以内に管理費や修繕費の見直しをして値上げすることが多いそうです。

何故なら、入居時から日が浅ければ浅いほど住民の意識が高いので、総会への出席率が高かったり、これが一番の問題だそうですが、五年未満だとまだ大多数が最初の購入者だからです。これを過ぎると転居が増え、固定資産税の減免措置も終わるので、負担を嫌う人や危機感を持たずに転居してきた人が多数派になってくる→先送りにして大変な事態になる。

ブリ磯の場合、３年以内に開催しないと大変な事態になりかねない。だいたい営業の語る維持費の見込や見積りが正論ならば、あちこちのマンションで維持費の見直しなんて起きないでしょ？