Brillia City 横浜磯子ってどうですか？ その６

[匿名さん]

Brillia City 横浜磯子についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

その１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8546/1

その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/193243/

その３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/207111/

その４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/220391/

その５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/236817/

所在地：神奈川県横浜市磯子区磯子3丁目1134番18他（地番）
交通：京浜東北線 「磯子」駅 徒歩4分 （敷地入口まで）A・B・C棟までは徒歩10分、D・E・F棟エントランスまでは徒歩9分、G・M棟エントランスまでは徒歩8分、H・K・L棟エントランスまでは徒歩7分、I・J棟徒歩6分
根岸線 「磯子」駅 徒歩4分 （敷地入口まで）A・B・C棟までは徒歩10分、D・E・F棟エントランスまでは徒歩9分、G・M棟エントランスまでは徒歩8分、H・K・L棟エントランスまでは徒歩7分、I・J棟徒歩6分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.19平米～124.86平米
売主：東京建物
売主：東京急行電鉄
売主：オリックス不動産
売主：日本土地建物販売
売主：伊藤忠都市開発
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：東急リバブル
販売代理：伊藤忠ハウジング
物件URL：http://www.yokohama-peak.jp/
施工会社：長谷工
管理会社：東京建物アメニティサポート

[918: 匿名さん]

穴埋めじゃなくて控除できるだけだろ。
それに、買い替えの場合は居住して５年を経過していないとダメ。

[919: 匿名さん]

Brilliaってブランドだけでは売れなくなってきた時代？

[920: 匿名さん]

そうですね。一流ブランドを持ってしても駄目なんですね。本当に厳しい時代です。いわゆる冬の時代ですね。いやこれはまだ秋かもしれませんね。いやひょつとしたら夏の終わりかもしれませんね。いやきっと春かも知れません。要するに春夏秋冬、四季日本。ですます調に、雨あられ。一流ブランド受難の時代です。

[921: 物件比較中さん]

ブリリアでは弱いでしょう。しかもタッグを組むのが長谷工では。
ブランド名の冠を外したプロジェクトにして価格を抑えて販売すればこんな状況にはならなかったでしょう。

三井や三菱が鹿島や清水、竹中辺りと組んで手掛ける物件は、やはり高くても注目されますし、造りも違いますが、郊外には造らないからね。

[922: 匿名さん]

三井や三菱が鹿島や清水、竹中辺りと組んで手掛ける物件は、
やはり高くても注目？

何か勘違いしてるな。

ブランドは関係ない。

[923: マンション投資家さん]

デフレ　だと思う

1980年代　高度成長　駅遠宅地開発　☆戸建志向　※若者大都市周辺＞＞＞地方都市＞＞農村

1990年代　円高不況　都市湾岸再開発　☆郊外マンション　※若者郊外型店舗＞＞＞駅前商店街

2000年代　国内空洞化　工場跡地再開発　☆駅近マンション　※若者賃貸(寮)＞＞＞長期ローン

2010年代　デフレ不況　☆工場跡地も空洞化　☆駅前も空洞化　※電子取引繁盛＞＞＞実態経済劣化　　　

＜結論＞掲示板に貼付いてる80年代の夢を捨てられない団塊老人。　2010年の若者は35年ローンなど組まない。正社員じゃないし「賃貸」「ネット購入」で十分「スマフォ」で「キャッシュフロー」人生を楽しむ　都市高齢化と農村人口減で国内居住用不動産の相対価値が低下　　　液晶テレビも普及率低いときが高値の花　　不動産も液晶テレビも供給過剰で需要低下※最悪の投資？？？　　皆さんはどう思いますか？

[924: 匿名さん]

921さん

現在、三井と清水で、横浜星川にタワーマンション建設中ですよ。

[925: 物件比較中さん]

924

パーク星川は総戸数251戸で、田の字じゃなくPP分離かワイドスパンの物件ですよね？一期販売で200戸以上売れてしまって、気づいた時には希望する広さの間取りが完売。完全に出遅れてしまいました。

田の字物件が大多数を占める中で、中規模で高層過ぎず理想的でしたので、悔しいですが、市内でこうした一工夫ある物件は大倉山にもありましたが、あちらも完売状態でした。やはり田の字と比較すると建設費が嵩むのか、価格が高めですが、売れ行きもよいのでしょうかね？

ブリリア磯子は広大な敷地を生かして、ティアラの二棟はライトコートタイプの田の字で、数棟は例えば雁行型のマンションや低層のPP分離型の造りにして欲しかったです。採光分も多く敷地の緑地がより生かせる非常に魅力ある物件になったんじゃないかと思います。

[926: マンション投資家さん]

＞広大な敷地？　　管理費＋固定資産税
一般人はここを買ってもお荷物にしかならない。
5年10年老朽化して管理費の高い高級マンションは転売時にはたたき売り状態。
＜結論＞ここはお金を捨てても気に入ってる人が買う物件
　　　　　※ティアラの最上階ならば転売損が少ないかも？

[927: マンション投資家さん]

>※ティアラの最上階
既存マンションの多くは管理費、修繕費が床面積比だから、上層階ほど割安感が出てくる。ハズレの棟とか下層階は値を下げても売却困難で賃貸に回ることも多い。賃貸が増えると共有部が荒れることもある。　だから、オーナーを厳選して販売して欲しいな

[928: 匿名さん]

925さん

一番最初にブリリア磯子のMRへ行きましたが、価格が高すぎる印象でした。
その後、パークタワー星川のMRに行きましたが、やはり若干価格が高いように感じました。。
でもPP分離（両面バルコニー）の間取りや設備使用等が非常に気に入ったので、購入を決めました。


もしブリリア磯子が、最初から現在の価格設定で販売していれば、ブリリアを購入していたかもしれません。。
こちらのマンションも、そこまで悪い物件ではないと思いますが、
やはり最初の価格設定が失敗したためにこのような結果になったのかなと思います。。

[929: 匿名さん]

２年後には消費税増税が迫り、「いまのうちに」と考えるサラリーマンも少なくないはずだが、数千万円もする買い物だけに少しでも安くが本音。何か賢い方法はないものか。不動産のプロが明かす（丸秘）交渉術とは－。

　新築マンションの供給と契約水準が順調だ。

　不動産経済研究所が調査した首都圏の市場動向によると、９月の発売戸数は前月比２４・５％増の３３６６戸で、契約率は６９・３％。近畿圏の発売戸数は同５５・３％増の１９８１戸で、契約率は７２・６％だった。

　物件数の増加傾向とともに在庫を処理する動きも活発化し、このところ、モデルルームとして使用した完成住戸を値引いてセールスする動きも目立つ。

　実際に、新築マンション検索サイト「リビリィ」の最新データ（未入居物件を含む）＝表＝を見てみると、当初の分譲価格から２０～３０％、中には２０００万円引きに迫る大胆なディスカウント商品もあるほどだ。

　値引いてまでも在庫処理を急ぐ背景について、中堅デベロッパーの幹部は「不動産業者からすれば、売り出した物件は１日でも早く処理したい。特に完成物件だと新築とうたえる期間は（完成から）１年間と決まっているため、それを過ぎると未入居物件や新古物件になり売りづらくなってしまう」と説明する。

　値引き物件の広がりは買い手にとっては好材料だが、住宅評論家の藤山勇司氏は「すでに２０％程度値引きされている物件でもそこで納得するのは早い。交渉次第ではまだ下がる余地はありますよ」と指摘し、（丸秘）交渉術をこう明かす。

　「業者からすると、物件は全戸数の８割が売れて投資額とトントン、残りの２割を売らないことには利益にならない。しかも、完成物件だと、時間とともに新築感が薄れていくため、時間との勝負。そうした業者の心理を踏まえ、物件を吟味して『いいな』と思ったら、本気で営業マンと接することです。モデルルームに行く際は、本気度を示すため、年収がわかる源泉徴収票や預金通帳を持参していくといい」

　営業マンは冷やかし客には、それなりの対応しかしない。まずは買う可能性があることを示すことだ。

　「加えて、モデルルームには奥さんを同伴する。物件選びは奥さんが主導権を握り、最終決断するケースがほとんどです。営業マンのヤル気も俄然違ってくる。いきなり『少しくらいなら値引きできます』『家具も付けますよ』と好条件を出してくるケースはあります」（藤山氏）

　だが、ここでＯＫしてはいけない。言葉を濁してその日は去り、後日、出直して勝負をかける。

　「とにかくどれだけ値段を下げてくれるか、粘りに粘ることです。売る側は月の販売戸数にノルマもある。業界の常識として、ノルマ達成のために２０％程度の値引きは覚悟しているところが多い。折れずに頑張れば、一段踏み込んだ成果が待っています」

　定価で分譲中の物件でも「応用できます」（藤山氏）という交渉術。一生の買い物だけに、営業マンを泣かせるくらいしつこくなってもいい。

[930: 匿名]

星川はバブルの終わり頃に高品質なマンションがいくつか建っているからレベルを上げないと見抜かれるんだよ。
桜ヶ丘の女子栄養大跡地プロジェクトも同様ですね、だからこそ三菱と三井がタッグを組むのね。


いつの間にかブルーカラータウンになってしまった磯子とは根本が違う。

[931: 匿名さん]

930

確かに。星川の自動車教習所跡地のパークシティーは、いまだに中古価格が高値安定してるし、そもそもあそこはなかなか売りが出ない。

ここの販売状況や今後のイメージによっては総戸数が巨大なだけに新築で売れ残りが出たりしたら、磯子駅周辺の中古価格にも大きな影響がでる。

[932: マンション投資家さん]

>>929さん　２年後には消費税増税が迫り
２年後に北京オリンピックが迫った2006-2008のミニバブルを思い出した。2005年以前に用地取得した良心的な物件が人気を呼んだ。その後の不動産下落と選別化。今は供給過剰と言って良い。リストラ工場、学校跡地の再開発

>>業界の常識として、ノルマ達成のために２０％程度の値引きは覚悟しているところが多い。
この記事見たけど「リビリィ」（ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｌｉｖｉｌｙ．ｎｅｔ／）で２０％以上の値引きは完成済み在庫の１戸を換金処分した千葉の２物件だけでしょ？　　千葉は放射能数値が関東圏では高めで、液状化とか震災後は既存中古、新築で価格が軟化している。一方立地が良い南麻布？でしたか中古でも高値だから。

この物件は着工前も含めて２０％しか販売してないから、残り1000戸を販売不振なら着工を遅らせるだけ。200戸の自称契約者？もいるみたいだけど棟の売れ行きにより若干の値引きと引き換えに入居予定がズルズル延びるほうが心配だね（TOT）まぁ空家だらけで入居するのも防犯面とか不安もある

[933: マンション投資家さん]

星川のパークタワーも良い物件だと思うが、好評販売中の広告が消えない（100戸以上の中大規模で完売御礼というのは少ないね）（やっぱり不動産不況なのでしょう）

高級物件の中古価格参考例として三井のパークマンション南麻布2005年築、42戸の8階建てだが三井リハウスで売物が2件ある。分譲時の定価より高めだよ。ドンだけ強気なの？　実際は取引無いまま数年後に値が下がるとも思う。管理費が月10万円超だから持つだけで出費。本当のお金持ちは中古を買わないし。

[934: 匿名さん]

933

横浜でもみなとみらいに最初に出来たMMタワーズなんかは来年築10年になる頃だけど、中古価格が売り出していた2001年当時の価格と大差ない。
みなとみらいは中古が結構出てるけど、あの地区で高層分譲タワーが現時点で8棟で3000戸以上あることを考えると、仮に50件の売り出しがあっても、全体の2%程度しか売りがないので、中古市場としては安定してる気がする。あの地区は居住者1万人以内という指定がかかってるから、今後新築マンションが1棟建てられるかどうかという希少性があるのも利点ですかね。

横浜東口のポートサイドも似たような感じですかね。マンションは立地と周辺の既存中古マンションの販売率等を考慮するのはかなり重要だと最近は実感しております。磯子駅周辺の中古マンションが頻繁に売り買いしてるのか、中古価格が安定してるのか、下落気味か注視しながら検討しないとですかね。

[935: 匿名さん]

！本当にそうですね！とっても感心しちゃいました。ためになって、大変ありがたく感じます。これからも是非色々教えて下さい。こういう掲示板の情報って頼りになります。たまに業界の第一人者って感じの人が居ますよね。博士？プリントアウトで繰り返し読み込みっ！

[936: 匿名さん]

935

今のマンションが三軒目になるので、知らない間に知識というよりも嗅覚みたいなカンが出てきてしまった感じです。

マンションはとにかく立地。戸数規模が大きい場合やタワーは、関東では三井か三菱、最近は野村が販売した分譲で、施工は四社(竹中、大成、清水、鹿島)で、近年だと免震か制震は中古売却時に確実にセールスポイントですね。

立地に関しては、２路線以上ある駅か、単独駅でも徒歩圏内に他路線の駅があることが必須でしょう。都内なら山手線主要駅から10キロ以内、横浜の場合だと横浜駅から5キロ以内がベストかと。東横線、最近では武蔵小杉辺りが注目されるのはこれらの条件に近く、販売が好調で街や駅が注目されるとライバルがさらにグレードを上げて近隣に販売するというう購入者には選択肢が広がり良い状況ぬります。

東横線の場合は人気路線にもかかわらず、駅近再開発による大規模物件などがほとんどなかったのも理由ですね。内陸部を走るため、化学工場や物流倉庫ではなく、超一流企業の社宅やグラウンドが数々ありましたが、近年それらをマンションにし始めたのが発端です。超一流企業の社宅が多数あった流れで伝統的な名だたる私学がある駅が多数あるのもご家族で住まわれる方にとってはさらに人気化し、広大な学校の敷地は駅前周辺以外は環境が変わりにくいという利点もあるのです。

ただ気を付けたいのは、一気に活況を帯びている場合、ミニバブル的になりかねないので、新築と中古価格の価格差を注視するとよいでしょうね。磯子駅近くで築年数が５年程度で、ブリリア磯子と同平米のマンションを比較してみると自ずと冷静に検討できるのでは？と思います。

[937: 匿名]

まぁ素人の私が言うのもなんだが…いくら長期低金利の時代とはいえ早くに申し込んで手付けを入れてくれる客ほど安値に設定すべきだよね？

そこから購入希望者の志向や即日完売のお墨付きが得られるわけだから安くて良いんだよ。

ブリリアさんの迷走はお粗末に感じる。