ウェリス大手前ってどうですか？

[購入検討中さん]

ウェリス大手前ってどうですか？
アクセスはよさそうですね～


売主：エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社
施工会社：株式会社錢高組
住所：大阪府大阪市中央区谷町一丁目31-1、32-1、51-1（地番）
交通：大阪市営地下鉄谷町線「天満橋」駅（3号出口）徒歩2分、京阪本線・中之島線「天満橋」駅徒歩4分
間取り：1LDK～4LDK+ロフト
面積：36.34m²～130.98m²


【仮称名称を物件名に変更しました　2012.09.14 　管理担当】

[380: 匿名さん]

あと、どんだけ残ってんのかなぁ？知ってる人いない？

[381: 匿名さん]

今日、現地の前を通ったら、Dタイプは完売、Eタイプはあと1邸って出てましたよ。

[382: 購入検討中]

1LDKタイプも完売したようですね。

[384: 周辺住民さん]

建物できてるの見ると存在感ありますねえ。

[385: 匿名さん]

前を通っても、出来上がりの進捗があんまりわからないよ(._.)

[386: 匿名さん]

13階まで、できたらしいよ

[387: 物件比較中さん]

「普通借地権の準共有」について教えて下さい。
地代を滞納する人が出て来て保証金分も無くなった場合、
共有者全員（管理組合？）で地権者に立替払いになるのでしょうか？
立替た地代は滞納者に共有者全員（管理組合？）で請求になるのでしょうか？
それで支払われない場合は競売だと思いますが、共有者全員（管理組合？）が
裁判所に訴える事になるのでしょうか？

[389: 匿名さん]

１人や２人支払わない人が出てもそれほど痛手にはならいのではないでしょうか。
立地条件がいいので建物に大きな不具合がない限りゴーストマンションにはならないと思います。
杞憂なのでは？
ただ、売却時には相場より下げなければ厳しいと思いますので、そちらの心配をなされた方がよろしいかと。
アルス大手前も苦戦しますからそれ以上に厳しくなるのは必然です。

[391: 匿名さん]

地代の滞納についてはよく解らないのですが、マンションの管理費や修繕積立金を
滞納する方については管理組合で訴訟を起こすケースもあると聞いた覚えがあります。
滞納者に対する罰則規定としては、共同の利益に反する行為の停止や差し止め、
専有部分の使用禁止、区分所有権および敷地利権の競売があるそうです。

[392: 物件比較中さん]

387です。

389さん, 391さん、書き込みが消えてしまった 388さん、390さん、
貴重な意見をありがとうございました。

地価の高騰が起こらない限りはそうそう地代も上がらないだろうと思いますし、
仮に地代を10年間滞納しても利息を無視(管理組合の立替と仮定)すれば
確かここは100万以下ですよね…。

また、地代を滞納する人は管理費や修繕積立金も滞納してる可能性が高い訳で、
そう考えると10年経つ前に 391 さんのおっしゃっている状況になるんじゃ
ないかと思いました。（普通に考えると地代込みで相殺される筈ですよね。）

後々この物件を売る場合は 388 さん、390 さんのおっしゃっていたリスクが
過大に評価されてしまい、389 さんのおっしゃってる通り、相場より下げないと
買い手がつかない事になるんですね。

教えて頂き、有り難うございました。いろいろ検討してみます。

[393: 物件比較中さん]

また、普通借地に話を持っていく人があらわれそうな、雰囲気。

[395: 匿名さん]

ここを買う人は借地のことなど百も承知なんだからもういいのでは？
どうしても大阪城の近くがいいって人もいるんでしょう。

借地ってことより、仕様が低く谷町沿いってのがどうしようもない。
せっかくの東側も、低層眺望なしで坪160超はないわ。
建設会館から丸見えやし、角部屋の意味ないし。
中古で出したら坪140でも売れへんと思う。
そんな部屋で永住したい人もおらんやろうし、賃貸で借りてもらうには事務所しかないやろうし。
エリアで競合がなくて、この戸数で、この経済状況で残ってるなんて考えられん。
さすがに値下げせんと売り切れへんやろね。

[396: 物件比較中さん]

仕様が低いのはどの点ですか？
よくもなく悪くもないと感じますが？
具体的に教えてください。
また、ほかのマンションだとここまで、こけにされないのに
どうして、このマンションは、いちいち批判されてるんですか？
普通借地で、リスクヘッジがきかない。
相場より、安くしか売却出来ない。
立地がいい、なんちゃってタワーだったら賃貸によさそうだけど？

必死に値下げさせたいのかな？？

[397: 匿名さん]

メリット
・天満橋駅徒歩2分
・大阪城公園徒歩10分
・法務局徒歩1分
デメリット
・借地
・谷町筋沿い
・1方向接道（メリットのない角部屋）
・吹付け外壁
・低い天井と直床
・地味で特徴のない供用部
・賃貸にしてもビオール、グランドメゾンに客を取られる。

大阪城公園コアユーザー、法律関係者など特殊な客層以外の人にとっては、天満橋駅へのアクセスだけが魅力。
このメリットがデメリットを上回る人は少ないんちゃいますか？
新築にしては安いと言うが、中古の成約を見ているといままでの新築が過剰評価だっただけ。
実際、完売まで相当苦労してる。
ビオールとグランドメゾンは市場で価値が認められているが、その他のマンションは惨敗。
特に谷街筋沿いの中古はいつも厳しいですよ。

値下げしなくても全然構わない。
むしろ値上げして売れてしまうなら大歓迎。

叩いているのではなく、事実を述べているだけ。

[398: 匿名さん]

397さん
それにしても、事実言ってるだけにしては、
悪意や嫌味な嫌な感じは否めませんよ。
グランフロントでも買ってください。
もう、買えないけどね。

[399: 匿名さん]

>>396
一番ネガというか不安な要素は価格だね。借地なのにこの価格は説明つかない。
デベは違えど、同時期の天満橋の他の新築とそう大差ない坪単価だから・・・


逆に>>397のデメリットは事実でも何でもない

＞・谷町筋沿い
何の問題もない、歩道も広く整備されてるのでむしろメリット

＞・1方向接道（メリットのない角部屋）
大通り沿いで角地なんてめったにマンションにならない
（なっても高価）

＞・吹付け外壁
高級で売ってる訳じゃないのだから当たり前

＞・低い天井と直床
上記に同じ

＞・地味で特徴のない供用部
板状だよ？何を望んでるの？

＞・賃貸にしてもビオール、グランドメゾンに客を取られる。
駅通のその2つはなかなか賃貸決まらないよ。無知丸出し。
賃貸なら遥かにここが有利

[400: 匿名さん]

借地が気になる人は以下のように考えればいい。

1. 購入して20年後に売るとなった場合、いくらで売りたいか？
2. 同じ場所で20年落ちの借地中古があったとして、いくらならで買いたいか？

納得できる答えが出た人は購入しても問題ないし、
答えが出なかった人はここに限らず借地マンションは
やめたほうがいいよ。

業界では借地マンションはこのように考えて仕入れます。

[401: 匿名さん]

谷町筋の歩道が広くてのコメントはどこぞのウケウリでしょ？
笑ってしまいますよ、あの歩道幅でメリットだなんて。

道路幅員は、谷町筋40ｍ、御堂筋50ｍ、なにわ筋40ｍ、四ツ橋25ｍ
なんですよね。

御堂筋、なにわ筋は『植樹帯＋側道＋歩道』なので、このような沿道はむしろメリットと評価するのはあり得る。
しかし、谷町筋は四ツ橋よりはるかに交通量が多く車道幅も広いにも関わらず歩道幅がほぼ同じ。
メリットなわけがない。
実際、アルス大手前、イトーピア、シティハウス大手前で特に谷町筋に面する側は中古の売行きは芳しくない。

ちなみに上記のうち２物件は「角地」ですから。
「角地なんてめったに出ない」も嘘になりますね。

基壇部以外全て吹付の分譲ってどこにありますか？
私はここ10年大阪都心３区で供給された物件では思いつきません。
でも、あっても数件でしょ？
割合にして5パーセント未満でしょ。

グランドメゾン、ビオールが決まらないのは単に高いから。
天満橋って20万超える需要ないですよねー

ここより駅近のリブゴーシュ。
まだ築後未入居あるみたいですけど？
アルスも空いてますね～
出口戦略的にも厳しいここって有利ですか？

不動産関係者ではないですからね。
ホント無知ですみませんねー

[402: 匿名さん]

401さんの目的は何なんでしょうか？？？
このマンションのデメリットを散々、言うことの目的は？
事実？らしきことを、みなさんにお伝えして、気分良くなってる？
あなたがステキと思うマンションを買うなりなんなりしてください。
暇なの？かわいそうに。

[403: 匿名さん]

＞ビオールとグランドメゾンは市場で価値が認められているが、その他のマンションは惨敗。

が↓

＞グランドメゾン、ビオールが決まらないのは単に高いから。


破綻しまくりｗ
しかもなにわ筋に価値があるとか言い出す時点でもうね・・・

今回は特別に釣られてやたが単なる釣り師だろう。
コメが付くほど調子に乗るからスルーが一番。

[404: 匿名さん]

長堀通沿いで、谷六から、東に向かって歩いて南側にエステム系の分譲マンションがあって、それが、基壇部分以外が全部吹き付け外壁。あれは見事にひどい。あんなんになるならキツイなぁ。いくら、高級マンションをうたってないにしても、今の時代、それはないんじゃない？出来上がりが、どこまで、今の時代にマッチングしてる？のか早くみてみたい。

[405: 匿名さん]

すみません、書き方が悪かったですね。
ビオール、グランドメゾンは中古市場でその価値が認められているということです。
売り出せば比較的すぐに売れますよ。
グランドメゾンの最上階は苦戦してましたが、高いですからね。
結局、高すぎる中古、高すぎる賃貸は受け皿がいないんですよ。

専有部はリフォームすればいいので築何年なんて関係ない。
立地と環境、供用部のグレードが肝要なわけです。
上記２物件は今後も選ばれ続けるでしょう。


なにわ筋に価値があるなんて書いてますか？
道路の構造のハナシを書いているんです。
直接６車線に面する歩道を有する沿道と緑道と側道を挟む緩衝のある歩道の沿道とは
全く印象が異なりますよね。

いずれにせよ、出来上がって５年も経てばわかることですね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[431: 管理担当]

管理担当です。
いつもご利用ありがとうございます。

本スレッドの趣旨に著しく反する投稿が散見されたため、
関連投稿の一斉削除を行わせていただきました。

レス、ページが飛んでいる箇所が多く、閲覧しづらいかと存じますが、
何卒ご了承いただけますようお願いいたします。

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■FAQ変なことは書いていないのにレスが削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#5

■FAQ「事実」を書いただけなのに削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#6

■FAQ批判的な意見を書いたら削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#7

■投稿の健全化に向けてのお知らせ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/204530

今後とも、宜しくお願いいたします。

[433: 購入検討中さん]

本当に検討しています。基壇部分以外が、吹き付けの壁画というのが、古くさい感じが非常にします。コスト削減のためではしか？それとも、新しい方向性ですか？そこが納得できれば購入を考えます。
普通借地については、勉強はしてます。そこについてのコメントはお断りします。
よろしくお願い申し上げます。

[435: 匿名さん]

基壇ならそこまで意識する部分ではないかなあ。
あ、自分はですよ。

でも吹付という仕様はどこの物件でも「どうなのかな･･･」と論議されてますよね、やっぱり見た目に納得いかない人のほうが多いことを物語っています。

しかしあからさまに全体吹付にしていないあたりはよく計算して良心的な価格に納める努力をしてくれているのではないでしょうか。

[436: 購入検討中さん]

435さん、ありがとうございます。
近所なので、見てきました。裏から見えるポイントがあるので。
基壇は見えないんですが、吹き付けのところがよく見えました。
サンドベージュ？の吹き付けに、濃いグレーの吹き付けタイル？
が、アクセントになっていました。高級マンションとうたっていないマンションでも
私の知る限りでは、タイル貼りのマンションが、現在は主流ではないでしょうか？
やっぱり、全体を見ないことには、わからないです。
普通借地でたたかれ、谷町筋沿いでたたかれ、
それでも、私にとっては通勤場所から近く、天満橋まで二分、
大阪城が近く、内廊下等で、かなり検討してたんですが、
ほとんど吹き付けにはかなりショックでした。
古ーいマンションのイメージが否めないのです。
完成しても部屋が余ってて、値引きしてくれたら買おうかなぁ。
しつこいですが、普通借地、谷町筋沿いは、わかってます。

[437: 匿名さん]

吹付だとなにか構造的にデメリットになったりとかそういのはないのですか？
無いなら別に外観は気にしない人にはいいんじゃないかとは思います。

タイル張りだと大規模修繕の際、1つ1つたたいて検査をするので
お金も時間もかかると聞いたことがあります。

[438: 匿名さん]

その代わり吹きつけは大規模修繕のときに再度施工が必要。
タイルは基本的にずっとそのまま使えるので、部分的に補修する程度。
一般的には吹きつけの方がランニングが係るがイニシャルが安い。
だから施工単価落としたいときは吹きつけ。
デベとしては、ランニングがどれだけかかろうが、売った後のことは関係ない。
ここの吹付タイルはすごい耐久性があって20年に一度の塗り替えでいいとかならお得じゃないでしょうか。

[439: 入居予定さん]

最近のマンションはタイル張りを避けるのがトレンドで、その代わり土壁などの意匠がある塗料や石のように見える吹き付けが用いられていますよ。
このマンションでは石の吹き付けがされているようで、意匠的に悪くないと私は思うのですが。
地震大国のこの国でタイル張りは震災によって剥がれ落ちる危険がありますし、やはり経年で自然落下も懸念されますしね。

[440: 匿名さん]

タイルは改修しなくても良いということはありませんよ。汚れたり浮いたり最悪剥がれることがありますからねえ。部分的に直すといっても足場をかけなくてはいけませんし。野村不動産のマンションでもこれからタイルが減ると言う話を聞きました。時代の流れなんでしょうかね。

[441: 匿名さん]

野村もOHANAというローコストブランドをつくりましたからね。
関西とOHANAでは吹付を増やしていくのかもしれません。

ただ、どんなに頑張っても今のところ吹付けがタイルより見栄えがいいということはありません。
高級マンションで全面吹付なんてあり得ないことを考えれば、誰もがタイルの方が見た目にはいいと思っているわけです。
タイルの剥落による死傷者が頻発するということになれば、国もタイルを使うなとか吹付け推奨となるのでしょうが、現状はデベロッパーがどんな言い訳したところでコストカット以外に正当な理由はないでしょう。

昔、逆梁ハイサッシュというのが流行りました。
その時デベロッパーは逆梁にすることでサッシ高を上げて採光性が高まるとパンフレットに記しています。
しかし、今や順梁にすることによりバルコニーが広く取れ、ガラス手すりを採用できるので逆梁より明るいとセールスポイントにしているのです。
でも、高級マンションで順梁なんてほとんどないのです。
結局、デベロッパーはあれこれ理由を付けてメリットに見せかけているだけだと思いませんか。
もちろん、ファミリー向けのバルコニー面積が多い板状マンションならそういう解釈はありだと思いますが、
プラウド同心でも書いてた記憶がありますのでそれは違うだろうと思うわけです。

そのうち、吹付やら直床やらもメリットを見つけて大々的にアピールしてくるのかもしれません。
タイルの剥落がなく安全とか直床はクッションが効いていて幼児高齢者にも安全とか。
なんとも残念な話しです。

ここは駅まで近くて大阪府の行政中心地にあるわけです。
国の機関もたくさんある。
ですので、事務所需要などもありますから、吹付けにしたところで資産価値や売行に影響が出るものでもない。
それも見越してデベロッパーは吹付けにされたんだろうと思ってしまいます。

吹付けを使うことが悪いマンションということにはなりませんが、構造にはいいものをつくられているのに、デベロッパーさんの姿勢としてすごく残念だなと感じるわけです。
もちろん、建設費が高騰してタイル貼なんてできない、新築マンションはどれも総吹付けとなってしまったのなら、偏屈な私でも、ああ時代の流れなのだなと思えるんですけどね。

[442: 匿名さん]

国土交通省から発令された定期報告制度の改訂で、石やタイルなどの圧着貼りの工法が必要な外壁材は、5年に一度、全面打診検査が必須になっています。打診するにはもちろん足場が必要なので、足場費用をその建物の所有者が捻出しないといけません。マンションの場合は修繕積み立て費が大きくなってしまいます。
その点、吹き付けは目視のみで構わないので長期的に維持費軽減の観点から見ると間違いなく吹き付けの方がメリットがあります。
とはいえ、タイルの方が見映えがしますので、悩ましいところですね…
吹き付けでタイルや石に劣らない材料があれば良いですね。

[443: 購入検討中さん]

現地の前を通ったら工事の幕が外れてました。
やっぱり高層マンションは存在感あるっすね。

[444: 匿名さん]

タイルの全面打診検査は竣工、外壁改修等から、10年経過後ではなかったでしょうか。

[445: 匿名さん]

全面打診検査、5年なんですか？10ねんなんですか？

[446: 匿名さん]

そりゃ10年でしょう。
5年ごとに足場組んで点検なんてしてたら、その辺のビルが常に足場が組まれている状況になる。
でも、ここはそんな心配とは無縁です。

[447: 匿名さん]

あと5邸になりましたね

[448: 匿名さん]

幕がとれて、全体が見えるようになったけど、結局、外観的にいいか、悪いか判断できない。どうなんですか？

[449: 匿名さん]

良し悪しの判断がつかないというのは無難だということでは？
毎日目にすることになるのですから、個性が強すぎるのも飽きるし、周囲から浮かず、汚れが目立たなければ良いのではないかと思います。
明るい壁の色にブルーのガラスが映えて、悪くはないと思うんですが。

ラスト５邸ですね。
入居が始まる前に完売しそうかな？

[450: 入居予定さん]

決断して、契約した後に、借地で、散々、たたかれて嫌な思いもしたし、悲しい気持ちにもなりましたが、今月、内覧会です。モデルルームと違う部屋だから、ちょっと不安です。青田買いの怖さですね。ここ最近のトレンドで外観のタイル張りが減りつつあるという発言を見ましたが、本当なんでしょうか？外観は私の感想では、ビミョーかな。。ひどい！とも思わなかったけど。
タワーや高級マンションじゃないんだから、あんなもんですかね。

[451: 匿名さん]

アルスが安物賃貸に見えるほどここの見た目はいいですね～
立地は申し分なし、売れてるのも納得です。

[452: 匿名さん]

全然、悪くないんじゃないでしょうか？
幕が取れてから初めて見ましたが、周りにも馴染んでて良いと思いました。

[453: 入居予定さん]

私も契約してからここの掲示板見てかなり心配になりましたが、今は入居が楽しみですね。
まだ外観は見てないので、来週の内覧時に初見です。
契約が遅かったので、無料オプションがすべて締め切られてたのが残念でしたけど。

[454: 入居予定さん]

週末の内覧会どうでしたか！
私は、部屋の中は文句ありませんでした。
ある程度は。
でも、エントラス外周りの緑が少なかったのと、
変な三角のオブジェが、残念でした。
もっと、エントラス外周りにおしゃれでかわいい
植物を植えて欲しいです。グランドメゾンほどといわないまでも。
とにかくあの、変な三角のオブジェはひどすぎる。

[458: 匿名さん]

457さんは、実際に現地の部屋に入って確かめたんですか？確かに谷町筋沿いですが、部屋の中に入って騒音や空気の悪さを確認したんですか？谷町筋沿いは、中央大通りとかより、大きなダンプカーがいつも通っているわけではないし、夜は静かですよ。
電柱もないし。実際にこの近くに住んでいるので、そんなに悪くないと思いますよ。具体的な情報もわからずに、
また、借地のことを蒸し返して、購入した人の気分を悪くして、あなたになんの特があるのでしょうか？
あなたは、悪いと思うのは勝手です。でも、納得して購入した人をかわいそうとかいう必要はないと思いますよ。あなたの主観を見て買いたくない人は、買わなければいいだけです。かわいそうで痛いのはだれが見てもあなたですよ。恥ずかしくないですか？

[459: 匿名さん]

457ではありませんが、隣のアルスで確認済です。
谷町筋の交通量、空気の悪さは人の感ずるところが様々と思いますが、やはり幹線沿の煙たさは多少感じられます。
谷町筋を全然ありという方は地元民か内環のようなハードな環境に住まわれたことがある方では無いのでしょうか。
夜も静かとは言えないと思います。
昼より静かなのは当然ですけどね。
例えば、新生児などおられると、爆音がうるさいなと感じられると思いますよ。

[460: 匿名さん]

458さんのような方の意見は参考になります。でも457さんのように、すでに購入しているかたに対して、かわいそうと言いきってしまう方はどうかと思います。このマンションはファミリーを中心にしたマンションではないと思います。利便性、大阪城の近くが好き、シングル、ディンクスとかが対象ではないでしょうか。
ちなみに、458さんは、アルスに決められた理由は何ですか？差し支えなければ教えてください。

[461: 入居予定さん]

入居予定者の方はこちらからお願いします。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/414620/

[462: 匿名さん]

＞454さん
三角形のオブジェとは、エントランスアプローチに設置された天然石で造られたような
ものですか？
CGではとても小さく目立たないようなものに見えますが、そんなにセンスが悪いんですか。
花壇の植栽は成長するまで時間がかかるようですが、今植えられている植栽だけでは殺風景に見えますか？

[463: 匿名さん]

462さん、
454です。あの小さいピラミッド型の石のオブジェ
ひどすぎます。あれを創る意味がまったくわかりません！
殺風景というか、ダサいというか、センス悪すぎます。
あれやめて、素敵な植栽植えて欲しいです。

[465: 匿名さん]

管理組合で話し合って撤去するかどうか決めるしかないと思います。
デベロッパーに瑕疵があるわけではないので、よほどのことがなければどうにもなりません。

[466: 匿名さん]

否定的だから消されたのではなく、嫌みで、悪意に満ちていたからだと思います。

[467: 入居予定さん]

入居者のみなさん、諸費用等の請求書ってもう届きました？
金消手続会の時に後日送付とお聞きしていたのですが、
私の手元には未だ届いていないんです。

[468: 匿名さん]

エントランスアプローチにある、三角形のオブジェは、確かに写真を見る限りではそんなに目立つものではありませんね。
でも、考えようによっては、小さい子供がいると危ないかもしれません。
低いオブジェですし、先がとがっていると、小さい子供にはとても危険です。
今更壊して造り直しというのも難しいでしょうから、洋風の大きな鉢に入れた木などを置くとよいかもしれないですね。
そうすれば、オブジェも目立たなくなるかもしれません。

[469: 匿名さん]

468さん、私もそう思います。
とにかく、あのオブジェを目立たなくする植物を置いて欲しいです。

[470: 匿名さん]

467さん、請求書きましたよ。

[471: 匿名]

いよいよ、商談中除けば、あと二邸ですね。

[472: 匿名さん]

借地借地と大騒ぎして営業妨害していたネガさんはどこへ行ったのでしょうか？
これが”結果”ですよ～

[473: 匿名さん]

借地って、デメリットじゃないんですか？？

[474: 匿名さん]

>>473
戸建と違ってマンションならむしろメリットのほうが多いですね。

[475: 匿名さん]

借地がどうしてメリットなんですか？自分のものにならないのにお金を払い続ける…賃貸と同じですよね。

[476: 匿名さん]

マンションにおいては所詮は共同所有の土地であります。
自身の名義になったところで何ができますか？
マンションで「ここはワシの土地や～」と主張する人なんて皆無ですよね？

[477: 匿名さん]

そうなんですか。マンションを区分所有しても意味が無いんですね…。だとしたら、なぜ借地のマンションは珍しいのでしょうか。
借地は他の多くのマンションより優れてるんですね。

[478: 匿名さん]

だからこちらの物件が評価され好調なうちに完売目前となっているのです。

[479: 匿名さん]

マンションなんて所詮区分所有。
各々がもつ所有権なんて足裏の米粒ていど。

まぁ土地にしても、北区芝田や中央区難波中とかならいいけど、大抵はいらんとこばっかりや