ウェリス大手前ってどうですか？

[購入検討中さん]

ウェリス大手前ってどうですか？
アクセスはよさそうですね～


売主：エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社
施工会社：株式会社錢高組
住所：大阪府大阪市中央区谷町一丁目31-1、32-1、51-1（地番）
交通：大阪市営地下鉄谷町線「天満橋」駅（3号出口）徒歩2分、京阪本線・中之島線「天満橋」駅徒歩4分
間取り：1LDK～4LDK+ロフト
面積：36.34m²～130.98m²


【仮称名称を物件名に変更しました　2012.09.14 　管理担当】

[380: 匿名さん]

あと、どんだけ残ってんのかなぁ？知ってる人いない？

[381: 匿名さん]

今日、現地の前を通ったら、Dタイプは完売、Eタイプはあと1邸って出てましたよ。

[382: 購入検討中]

1LDKタイプも完売したようですね。

[384: 周辺住民さん]

建物できてるの見ると存在感ありますねえ。

[385: 匿名さん]

前を通っても、出来上がりの進捗があんまりわからないよ(._.)

[386: 匿名さん]

13階まで、できたらしいよ

[387: 物件比較中さん]

「普通借地権の準共有」について教えて下さい。
地代を滞納する人が出て来て保証金分も無くなった場合、
共有者全員（管理組合？）で地権者に立替払いになるのでしょうか？
立替た地代は滞納者に共有者全員（管理組合？）で請求になるのでしょうか？
それで支払われない場合は競売だと思いますが、共有者全員（管理組合？）が
裁判所に訴える事になるのでしょうか？

[389: 匿名さん]

１人や２人支払わない人が出てもそれほど痛手にはならいのではないでしょうか。
立地条件がいいので建物に大きな不具合がない限りゴーストマンションにはならないと思います。
杞憂なのでは？
ただ、売却時には相場より下げなければ厳しいと思いますので、そちらの心配をなされた方がよろしいかと。
アルス大手前も苦戦しますからそれ以上に厳しくなるのは必然です。

[391: 匿名さん]

地代の滞納についてはよく解らないのですが、マンションの管理費や修繕積立金を
滞納する方については管理組合で訴訟を起こすケースもあると聞いた覚えがあります。
滞納者に対する罰則規定としては、共同の利益に反する行為の停止や差し止め、
専有部分の使用禁止、区分所有権および敷地利権の競売があるそうです。

[392: 物件比較中さん]

387です。

389さん, 391さん、書き込みが消えてしまった 388さん、390さん、
貴重な意見をありがとうございました。

地価の高騰が起こらない限りはそうそう地代も上がらないだろうと思いますし、
仮に地代を10年間滞納しても利息を無視(管理組合の立替と仮定)すれば
確かここは100万以下ですよね…。

また、地代を滞納する人は管理費や修繕積立金も滞納してる可能性が高い訳で、
そう考えると10年経つ前に 391 さんのおっしゃっている状況になるんじゃ
ないかと思いました。（普通に考えると地代込みで相殺される筈ですよね。）

後々この物件を売る場合は 388 さん、390 さんのおっしゃっていたリスクが
過大に評価されてしまい、389 さんのおっしゃってる通り、相場より下げないと
買い手がつかない事になるんですね。

教えて頂き、有り難うございました。いろいろ検討してみます。

[393: 物件比較中さん]

また、普通借地に話を持っていく人があらわれそうな、雰囲気。

[395: 匿名さん]

ここを買う人は借地のことなど百も承知なんだからもういいのでは？
どうしても大阪城の近くがいいって人もいるんでしょう。

借地ってことより、仕様が低く谷町沿いってのがどうしようもない。
せっかくの東側も、低層眺望なしで坪160超はないわ。
建設会館から丸見えやし、角部屋の意味ないし。
中古で出したら坪140でも売れへんと思う。
そんな部屋で永住したい人もおらんやろうし、賃貸で借りてもらうには事務所しかないやろうし。
エリアで競合がなくて、この戸数で、この経済状況で残ってるなんて考えられん。
さすがに値下げせんと売り切れへんやろね。

[396: 物件比較中さん]

仕様が低いのはどの点ですか？
よくもなく悪くもないと感じますが？
具体的に教えてください。
また、ほかのマンションだとここまで、こけにされないのに
どうして、このマンションは、いちいち批判されてるんですか？
普通借地で、リスクヘッジがきかない。
相場より、安くしか売却出来ない。
立地がいい、なんちゃってタワーだったら賃貸によさそうだけど？

必死に値下げさせたいのかな？？

[397: 匿名さん]

メリット
・天満橋駅徒歩2分
・大阪城公園徒歩10分
・法務局徒歩1分
デメリット
・借地
・谷町筋沿い
・1方向接道（メリットのない角部屋）
・吹付け外壁
・低い天井と直床
・地味で特徴のない供用部
・賃貸にしてもビオール、グランドメゾンに客を取られる。

大阪城公園コアユーザー、法律関係者など特殊な客層以外の人にとっては、天満橋駅へのアクセスだけが魅力。
このメリットがデメリットを上回る人は少ないんちゃいますか？
新築にしては安いと言うが、中古の成約を見ているといままでの新築が過剰評価だっただけ。
実際、完売まで相当苦労してる。
ビオールとグランドメゾンは市場で価値が認められているが、その他のマンションは惨敗。
特に谷街筋沿いの中古はいつも厳しいですよ。

値下げしなくても全然構わない。
むしろ値上げして売れてしまうなら大歓迎。

叩いているのではなく、事実を述べているだけ。

[398: 匿名さん]

397さん
それにしても、事実言ってるだけにしては、
悪意や嫌味な嫌な感じは否めませんよ。
グランフロントでも買ってください。
もう、買えないけどね。

[399: 匿名さん]

>>396
一番ネガというか不安な要素は価格だね。借地なのにこの価格は説明つかない。
デベは違えど、同時期の天満橋の他の新築とそう大差ない坪単価だから・・・


逆に>>397のデメリットは事実でも何でもない

＞・谷町筋沿い
何の問題もない、歩道も広く整備されてるのでむしろメリット

＞・1方向接道（メリットのない角部屋）
大通り沿いで角地なんてめったにマンションにならない
（なっても高価）

＞・吹付け外壁
高級で売ってる訳じゃないのだから当たり前

＞・低い天井と直床
上記に同じ

＞・地味で特徴のない供用部
板状だよ？何を望んでるの？

＞・賃貸にしてもビオール、グランドメゾンに客を取られる。
駅通のその2つはなかなか賃貸決まらないよ。無知丸出し。
賃貸なら遥かにここが有利

[400: 匿名さん]

借地が気になる人は以下のように考えればいい。

1. 購入して20年後に売るとなった場合、いくらで売りたいか？
2. 同じ場所で20年落ちの借地中古があったとして、いくらならで買いたいか？

納得できる答えが出た人は購入しても問題ないし、
答えが出なかった人はここに限らず借地マンションは
やめたほうがいいよ。

業界では借地マンションはこのように考えて仕入れます。

[401: 匿名さん]

谷町筋の歩道が広くてのコメントはどこぞのウケウリでしょ？
笑ってしまいますよ、あの歩道幅でメリットだなんて。

道路幅員は、谷町筋40ｍ、御堂筋50ｍ、なにわ筋40ｍ、四ツ橋25ｍ
なんですよね。

御堂筋、なにわ筋は『植樹帯＋側道＋歩道』なので、このような沿道はむしろメリットと評価するのはあり得る。
しかし、谷町筋は四ツ橋よりはるかに交通量が多く車道幅も広いにも関わらず歩道幅がほぼ同じ。
メリットなわけがない。
実際、アルス大手前、イトーピア、シティハウス大手前で特に谷町筋に面する側は中古の売行きは芳しくない。

ちなみに上記のうち２物件は「角地」ですから。
「角地なんてめったに出ない」も嘘になりますね。

基壇部以外全て吹付の分譲ってどこにありますか？
私はここ10年大阪都心３区で供給された物件では思いつきません。
でも、あっても数件でしょ？
割合にして5パーセント未満でしょ。

グランドメゾン、ビオールが決まらないのは単に高いから。
天満橋って20万超える需要ないですよねー

ここより駅近のリブゴーシュ。
まだ築後未入居あるみたいですけど？
アルスも空いてますね～
出口戦略的にも厳しいここって有利ですか？

不動産関係者ではないですからね。
ホント無知ですみませんねー

[402: 匿名さん]

401さんの目的は何なんでしょうか？？？
このマンションのデメリットを散々、言うことの目的は？
事実？らしきことを、みなさんにお伝えして、気分良くなってる？
あなたがステキと思うマンションを買うなりなんなりしてください。
暇なの？かわいそうに。

[403: 匿名さん]

＞ビオールとグランドメゾンは市場で価値が認められているが、その他のマンションは惨敗。

が↓

＞グランドメゾン、ビオールが決まらないのは単に高いから。


破綻しまくりｗ
しかもなにわ筋に価値があるとか言い出す時点でもうね・・・

今回は特別に釣られてやたが単なる釣り師だろう。
コメが付くほど調子に乗るからスルーが一番。

[404: 匿名さん]

長堀通沿いで、谷六から、東に向かって歩いて南側にエステム系の分譲マンションがあって、それが、基壇部分以外が全部吹き付け外壁。あれは見事にひどい。あんなんになるならキツイなぁ。いくら、高級マンションをうたってないにしても、今の時代、それはないんじゃない？出来上がりが、どこまで、今の時代にマッチングしてる？のか早くみてみたい。

[405: 匿名さん]

すみません、書き方が悪かったですね。
ビオール、グランドメゾンは中古市場でその価値が認められているということです。
売り出せば比較的すぐに売れますよ。
グランドメゾンの最上階は苦戦してましたが、高いですからね。
結局、高すぎる中古、高すぎる賃貸は受け皿がいないんですよ。

専有部はリフォームすればいいので築何年なんて関係ない。
立地と環境、供用部のグレードが肝要なわけです。
上記２物件は今後も選ばれ続けるでしょう。


なにわ筋に価値があるなんて書いてますか？
道路の構造のハナシを書いているんです。
直接６車線に面する歩道を有する沿道と緑道と側道を挟む緩衝のある歩道の沿道とは
全く印象が異なりますよね。

いずれにせよ、出来上がって５年も経てばわかることですね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】