ブランズ麻布狸穴町（仮称・麻布東急アパートメント跡地）

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/azabu-mamianacho/

＜全体概要＞
所在地：東京都港区麻布狸穴町47－1
交通：南北線・都営大江戸線麻布十番駅徒歩6分 日比谷線神谷町駅及び南北線六本木一丁目駅徒歩9分
総戸数：140戸（非分譲50戸含む）
間取り：1～4LDK、40.13～137.93m2
入居：2013年12月下旬予定

売主：東急不動産
設計・施工：清水建設

[81: 購入検討中さん]

億ションとは思えない仕様。。同じ億なら麻布のウェリスの方が全然いいですわ。億でも上の方ですが、、

[82: 購入検討中さん]

もりあがりませんね。。

[83: 匿名さん]

仕様がびっくりするほど安っぽいですね・・・これが億ションかと。

あと西側は○菱の賃貸マンションが建設予定で眺望は全く期待できません。

この場所でこの価格はそんなに高くない気がしましたが
上記等総合的に勘案しておりようと思います。

[84: 物件比較中さん]

田園調布の物件と仕様・設備が大差ないので非常に残念、、
田園担当の営業は、｢狸穴｣の方が仕様は上です、とか。まあ、営業トークということでさらっときいておきましたが。

非分譲占有階以下は売れ残り必須ですね。。期待はずれで、検討から外しました。

[85: 周辺住民さん]

眺望を期待している人はよその物件を探した方がいいですよ。

ここの近くには要人も住んでいるから、治安は非常にいいとおもいます。

価格が高いとおっしゃってるひとがいるので、
ご参考までに近所の相場を。

その並びの3階建ての一軒家ですが、3年前、6億2000万円で販売されていました。

そのすぐ後、リーマンショックがあり、5億9800万円まで値下げしたところ
すぐ買い手がついたようです。


すぐ横のタモリさんも一目置いていた古い日本家屋も、普通のお家になっちゃったし....

[86: 匿名さん]

ここ価格はいくらくらいになるのでしょうか？？

[87: 購入検討中さん]

番地と”希少性”ということで地価自体が高いので、それに価値を置く方はどうぞ。　間取り、仕様、眺望など人が接して感じる部分に趣をおく人は他をさがしましょう！　ということで、おりました。

[88: 匿名さん]

最安値の部屋はいくらですか？

[89: 匿名さん]

8800だったかな？。。１つだけですよ。

[90: 匿名]

麻布の失敗作

[91: 匿名さん]

盛り上がりませんね、何がいけないのでしょうか？

[92: 匿名]

狸じゃなく狐なら良かったんですかね。。

[93: 匿名さん]

高い、高い、高い
一億出してもこの程度？しかもブランズブランドで？？　失笑しちゃった。

[94: 匿名さん]

まず
「ブランズ」で
がっかり
「カッコ悪さ」
にがっかり

[95: 匿名さん]

元々あったのが東急なんだからブランズは仕方ねーべ。

[96: 匿名さん]

>85
その戸建て物件はまだ売れてませんよ。
ある不動産会社の売り物件一覧から消えたので、売れたと勘違いされたのではないでしょうか？

[97: 購入検討中さん]

こちらは結構人気あるのですか？
ルーフバルコニー付きのお部屋は高そうですが、おいくらなんでしょうか
やはり坪５００万円近くですと、ちょっと手が出せませんね。

[99: 物件比較中さん]

こういう上がルーバルのタイプがある場合、足音はどうなんですかね。パタパタと移動する軽い音ぐらいは聞こえて仕方がないと思ってるんですけど物を動かしたりした場合に響いたりするのかなと、ちょこっと気になりますね。

ルーバルの真下がサブルームなのかリビングなのかがまだわからないから何ともいえないけど日中一番よく居る部屋と上下の位置関係になっているなら防音性が優れていてくれるといいなと。

[100: 匿名]

坪550の予定のようです。

[101: 土砂災害リスクは？]

東京都の土砂災害指定箇所マップでは、この立地がそのまま指定されているように見えますが、基礎工事で地滑り対策等は可能なものでしょうか?そもそも指定箇所はそれ程心配する必要はないのでしょうか。詳しい方ご教示下さい。

[102: 匿名]

杭を78本打ってるから大丈夫？

[103: 購入検討中さん]

５５０は高すぎませんか？
アメリカンクラブのマンション見たいに、悲惨な売れ残りが発生するのでは
でもそんなに高いと諦めがつきます

[104: 匿名]

因に550は最上階の広いルーバル付きの部屋の話です。
既に申し込み者いらっしゃるようです。

[105: 購入検討中さん]

びっくりしました
平均５５０じゃあ絶対に売れ残るかと
マンションは一番に良い部屋から売れるんですよね

[106: 物件比較中さん]

ルーフバルコニーがあるだけでは魅力的とはいえないと思いますから既にスピード成約されているのは眺望などのプラスアルファがあるんでしょうね、もっと早く見つければ良かったなあと・・。

見つけていても少し予算オーバーではあるんですけど、上階なら他の住戸でも開放感はありそうです。1つ2つ下の階ぐらいまでなら考えたいです。

[107: 購入検討中さん]

販売はまだなので、申し込みだけされているかと思います。
まだ間に合うと思いますよ
わたしもモデルルーム行く時間がとれず､焦ってますが、丸紅さんのタワーと比較したいです。

[108: 購入検討中さん]

このマンション人気ないのですかね？
やはり東急不動産の価格設定は高めなのでしょうか？

[109: 匿名さん]

東京高いね。
調子にのりすぎ。

[110: 購入検討中さん]

相場的に先高感があって、強気の価格設定なんですかね？

[112: 購入検討中さん]

東急はいつもそうなんですね
そうであればしばらく様子見していようかな
特に急いで探している訳ではないし、他にも魅力的な物件でてきそうですから。

[114: 購入検討中さん]

ブランズの威信をかけた高級物件であれば、エアコンは全室標準でつけるのが最低条件かと思います。
オール電化というのも今の時代に合っていません
それであの値段では、ちょっとひいてしまいます。

[115: 物件比較中さん]

確かに他社の高級ラインは意地でも全室天カセつけてきますからね。無理矢理感があるところもありますが。
MRみる限りでは、室内の仕様は値段の割に・・・ですね。

[116: 物件比較中さん]

あの急斜面立地にもかかわらず長期優良住宅通すくらい耐震性にもお金をかけて作っている建物なので、専有部分の仕様をこれ以上良くしてしまうと高すぎて隣のパークハウス状態になってしまうということでしょうか。
まあ中の仕様を上げたい人は、フルオプションにしたりすぐリフォームしたりすれば良い訳ですしね。

[117: 匿名さん]

街宣車もお金で何とかならないかしら。

[118: 購入検討中さん]

立地、外観は多分素晴らしいかと
内装は自分でリフォームできますが、オール電化は変えられませんから
残念ながら、撤退かな

[119: 不動産購入勉強中さん]

確かに高級物件でオール電化はなかなかみないですよね。

[120: 匿名さん]

ここも四番町も内容の割に高過ぎです

[121: 物件比較中さん]

長期優良住宅は今のところあまり評価されないんですかね。
そこまでの建物自体の品質は求めないから内装の仕様をもう少し良くして、価格も下げて欲しいというニーズが多そうですね。
実際MRの仕様良くないと気分は上がらないですからね。

[122: 物件比較中さん]

麻布狸穴町アドレスの希少性を訴えてもいまいちピンと来ないですね。
麻布永坂町なら大分イメージ違いますが。
結局、永坂に住むような方々は車生活前提でしょうし、徒歩中心だと不便さは否めないですね。

[123: 購入検討中さん]

昔はオール電化がもてはやされ、一時期高級物件にも入ってましたが、最近はあまり見ないですね
でも東急は四番町もオール電化のようなので､東急の考える高級マンションはオール電化なんでしょうね

[124: 物件比較中さん]

室内はさておきこの外観だと共用部の修繕費は嵩みそうな印象を受けますね。
背伸びして買うと修繕費の値上げについていけなくなりそうで怖いです。

[125: 購入検討中さん]

隣のタワーは書き込み多いけど、こちらは静かね
人気ないのかな？

[126: 匿名さん]

オール電化もメリットもデメリットもあるので、難しいですよね。
バランスよく組み合わせるといいと思いますが、悩みます。

内廊下なので天候の影響を受けにくいのがいいと思います。

[127: 購入検討中さん]

料理する人にガスじゃなきゃ嫌だと言われたら、ここは却下でしょう

[128: 匿名さん]

タヌキって（笑）

豊洲の方がおしゃれで快適なアーバンリゾートライフが送れると思う。
しかも富裕層が多いので町全体がお上品。
小学生もレベルが高い。

[129: 物件比較中さん]

地権者住戸はゼロらしいです。

[130: 購入検討中さん]

セコムが全部売ってしまうようですね

[131: 物件比較中さん]

地権者住戸の扱いについては揉めていたようですが、結局全部買い取ったようですね。元地権者にはだいぶ割り引くのでしょうか？それとも権利の買取を販売価格の近くまで引き上げたのでしょうか？

[132: 購入検討中さん]

だとすると、値引きはあまり期待できないですかね…

申し込み状況はどうなのかな？

[133: 匿名さん]

１２８さんのｺﾒﾝﾄ：「タヌキって（笑）。豊洲の方がおしゃれで快適なアーバンリゾートライフが送れると思う。しかも富裕層が多いので町全体がお上品。小学生もレベルが高い。」って理解不可能ですね。その理由はどうしてかと言うと・・タヌキって（笑）・・なんてこの歴史的で由緒ある地名が理解できないなんて田舎っぺ？付近にはＢＳの石橋一族ほか一流著名人が軒を並べている。埋立地の豊洲なんて津波で潮につかりそう低地及びパンピーと諸大名が屋敷を構えた麻布の高台及びセレブとを比較する事自体が身の程知らずの田舎っぺですね。超一流ﾏﾝｼｮﾝの定義をお報せします（経済誌及び住宅雑誌からの集積）＊山手線内側＊最寄駅徒歩１０分以内＊周辺より絶対的（相対的ではダメ）高台に立地＊付近に老舗一流ホテルが有る＊付近に大使館が有る＊付近に政財界の大物が居住＊デベは一部上場（それに類する）企業＊他にも末節的な要件が有りますが概ね以上が超一流マンションの絶対必要条件です。チェックリストでご評価ください。

[134: 匿名さん]

ウケル　狸穴だってｗ
都心の湾岸タワマンの方が利便性も高いし、おしゃれだし

[135: 匿名さん]

少なくともここは東急だから超一流じゃないね

東急コミュニティーによる管理組合の資産の横領（修繕積立金の使い込みとか）が何度も繰り返し発生しています

ちょっと信じられないですよね。気をつけたほうがいいですよ

[136: 匿名さん]

昔からの東京人に言わせれば、山手線の外なんて「都心」とは名のれない。身の程しらずの００ッペと言われても仕方なしですぞ。湾岸辺りの人種が必死になって「やれ、六本木（ヒルズ）だの麻布（十番）だの赤坂（何たら）」と都会最先端のムードとおしゃれを求めてお上りさんして来るが、我らはそこらあたりすべてが（利便性抜群であるが故の）散歩コース程度のエリアですよ。何を持って「湾岸の方が利便性が高い」と言われているのか理解に苦しむ。客観的な比較検討が可能な人達なら時間の無駄と思われるでしょうから、マーこれ以上の論争は私は止めます。

[137: 匿名さん]

埋立君は相手しちゃダメ。
スルーしなきゃ。

[138: 物件比較中さん]

永坂は確かに超一流の人が住んでいるけど、狸穴はもう少し庶民的でしょ。
永坂は高台、隣だけど狸穴は斜面か崖下(ウェリス等)が多いので、立地としての価値がだいぶ違うよね。

[139: 匿名さん]

元麻布でも赤坂でも坂の上の高台は住宅立地として別格です。新築は滅多に出ませんが。

[140: 購入検討中さん]

もうすぐ、希望書の提出期限ですが皆さん買いますか？

スレを見てると盛り上がりに欠け、人気がないのか不安です。

[141: 匿名]

金持ちが激しく釣られてて楽しいスレですね

[142: 買い換え検討中]

狸穴界隈に住んでいた有名人についてはこちらのブログが参考になります。
http://plaza.rakuten.co.jp/ta1ro/diary/200605060001/

[143: 匿名さん]

↑１４２さん
素直に力作ですね。４０数年前の大学時代、００ボーイなんて言われて、麻布界隈（六本木は未だおとなしかった）の夜の街に一寸背伸びして出入りしていた頃を思い出し楽しめました。今や日本は経済力もつき、情報量も格段に増幅しグローバル化しているので４～５０年前の西洋崇拝一辺倒みたいなところは薄らぎ、寧ろ追い越している部分もありますが、麻布界隈もこれからどの様に変貌するかがポイントですね。界隈の現況は少しばかり薄汚れて取り残されている感がありますからね。再開発の手法次第ですね。高級マンシオンが立ち上れば周辺の環境は数段にレベルアップします。仙石山ﾚｼﾞ周辺が正にそうですが、ブランズさんがそこまでのレベルかどうかは分かりませんが頑張って下さい。

[144: ご近所さん]

永坂住人が狸穴をご紹介
確か前は、ここの解体されたマンションにジュリーやかまやつひろしがいたらしい。
西側の谷に山村紅葉の自宅あり。

[145: ご近所さん]

永坂住人が狸穴をご紹介 狸穴公園奥は、谷底のようなところで下水が集中するのか大雨が降ると一戸建てが浸水する。 また、夏場に蚊、ゴキブリが大量発生する。

[146: ご近所さん]

永坂住人が狸穴をご紹介
永坂に住んでいるソフトバンクの孫さんは、白金台に80億の家を建設中でもうすぐ引っ越し。
隣にロシア大使館があるので北方領土の日とかに○翼の街宣車が全国から来るので、ひどい騒音で窓が開けられない。
坂の下の狸穴公園の向かいに三スチルの事務所があるが見た事はない。

[147: ご近所さん]

ねずみ坂の方は、人があまり通らないせいか犬の糞だらけである。
山村紅葉家の奥の路地は（建設予定地西側のがけ下）猫とゴキブリだらけで怖い。
東急アパートのころは、ロシア大使館警備の為、ハト小屋が前にあり（小さい交番のようなもの）24時間機動隊員がリッショウ警備をしていた。
マンションが出来るとまたハト小屋が建つので治安は良いと思う。
サミットなどがあるとこのあたりは、機動隊だらけになる。
近くの秀和狸穴レジデンスは、以前、奥田英二が住んでいた。
伊丹十三監督が飛び降りた場所でもある。

[148: ご近所さん]

永坂住人が狸穴をご紹介

以上です。

何でも聞いてね。近所の良いところ悪いところ何でも教えます。

[149: 物件比較中さん]

伊丹十三^_^;
殺されたなんて話もありましたね

[150: 匿名さん]

狸穴坂の急斜面に立地しているってのは　やはり大きなマイナス点ですね。外苑東通りから下っていく感じがいかにも貧相です。仙石山レジデンスみたいに前庭が広くてフラットなところからアプローチなんてえのは大規模再開発規模でないと実現不可能なんでしょうかね・・・。

[151: 匿名さん]

>仙石山レジデンスみたいに前庭が広くて

庭なんて、あったっけ？
サラリーマンがたむろしているコンクリ広場はあった気もするが。

[152: 匿名さん]

前庭って書いたけど、“前の方に広い空間”、“前の方に広いスペース”って意味。庭の定義って和風～洋風～単なる空間etc.幅が広いでしょう？！。狭義の日本庭園みたいな物を指していないって事ぐらいは分からないかな？

[153: 物件比較中さん]

坂の立地なんだぁ。そんな気にすることでもないかな。

＞＞150

下る最中の先の景色はどんな感じなんですか？
よく映画とかで見るような、先に町並みがあったりと、そんな感じだと素敵だと思うんですけど。

何か斜面の立地であることのメリットもあるといいですよね。

[154: 物件比較中さん]

何度か歩きましたが景色は目にはいりませんでした。
警官が坂の途中に立っていて監視している事と、狸穴坂東側の崖の上のロシア大使館、アメリカンクラブが高いので、圧迫感を感じました。
メリットは交通量の少なさではないでしょうか?
外苑東通り沿いにくらべれば、例え急斜面であってもホッとします。

[155: 物件比較中さん]

狸穴坂入口 上から
http://s-ohtsuki.sakura.ne.jp/subway/eidan/hibiyaH19/Sub3%20Hibiya-Rop...

狸穴坂 下から
http://cdn-ak.f.st-hatena.com/images/fotolife/g/gustav5/20110918/20110...

[156: 物件比較中さん]

いい場所ですよね

[157: 物件比較中さん]

こんな急坂で、大して広くもない　むしろ狭っ苦しい坂の途中にある立地で、崖下で、何がいい場所（ﾏﾝｼｮﾝの敷地）なんだろうね。いい場所って言っている人はこのﾏﾝｼｮﾝの関係者かここらを知らない人？。周辺には六本木一丁目／仙石山界隈があり、そこと比較してしまうのでやっぱりキツイ評価になってしまいます。検討から外そうかなと傾きつつ（地盤も傾斜地だが）あります。

[158: 匿名さん]

個人が検討を外すなら、ブログか何かで報告すればいいのに。
もっと有意義なスレになってほしいものです。

[159: 周辺住民さん]

仙石山買えるなら買えば良いと思いますが、こういう書き込みをする人はかなり背伸びしている人と相場は決まっておりますので。
本当に買える人は人様の気分を害する事は言わずに黙って去ります。

[161: 匿名さん]

幼稚な方のレスはご遠慮願いたいですね。

[162: 匿名]

斜面は辞めた方が良い。雨が降った時の家と地盤の劣化が異常に早く、修繕費が将来的に莫大になる。前に住んでた家が、斜面になると水の流れが一ヵ所に集中するから水たまりができやすく腐りやすいって業者に言われた。

[163: 物件比較中さん]

契約した人間は、自らのﾏﾝｼｮﾝ（財産）の擁護に盲目的に必死になり、逆にある部分で気になった/引っかかっている人間は遠慮、躊躇なく欠点、デメリットを吐露する訳であり、対極間のせめぎ合いは致し方ないことでしょうな。
１６２さんが言われる様に、斜面立地は構造的劣化も惹起しやすいし、一昔前の土地があり斜面利用をする必要が無かった時代には斜面のﾏﾝｼｮﾝは湿気を呼びやすいとか結露しやすいと言って避けてたものですがね。現在は優良な敷地が残っていないから斜面でも谷底でも埋立地でも手を加え、平気で建設してしまうがな。経年的や風水災害時にはそのつけがこの前/3.11みたいに出てくると思ってた方がいいですよ。

[164: 匿名さん]

攻撃的な検討者の方が、検討を外してくださることを願っております。
同じマンション住民になりませんように。

[165: 購入検討中さん]

いい場所と書いたのは私です
決して無責任でも、その場所に行ったことが無い訳でもありません
土地勘も港区在住なので知っております
どこかの元麻布マンションに、納骨堂が見える訳でも、線香のにおいがしてくる訳でもありません
港区でお墓が見えない立地は数少ないです
崖下という意味では同じかもしれませんが、西南に向かっては広がりがあります。
それでこの値段で押さえられているのでしょう
本当に良い場所（元麻布とか）であったら、もっと値段が高くなります。
私は、オール電化がいやで検討から外しました
そうでなければ、申し込んでいたと思います
近くのタワーと比べても、仕様はおちますが、車寄せもあり、いいかなと思ってました
ただ、７階以上でないとこのマンションを買う意味は無いと思いますが

[166: 買い換え検討中]

斜面の立地すら埋め尽くされているのが3Aで、ここも立て替えだから出た土地ですよね。ウチは赤坂薬研坂付近の高台ですが、近くに斜面立地の築古マンションは沢山ありますので、お金をかけて管理して行ければ大きな問題は出にくいのかもしれませんね。素人考えですが。ただこれだけ大規模な斜面立地のマンションは少ないかもしれませんね。
しかし高台から斜面に移り住むのは、新築で快適に住めるとはいえちょっと躊躇してしまいます。

[167: 匿名さん]

パークコート六本木は囲まれ感が強過ぎてあり得ない。仙谷山はありだけど、オフィスビル、オフィス街に住みたいという感覚が自分にはないな。

[168: 匿名]

高台だがオフィス感あり、高台だが囲まれ感あり、斜面で隣地圧迫感あり…。。

[169: 物件比較中さん]

登録始まったみたいですが、どんな感じなんでしょうか
お隣のタワーと比べてどうなんですかね
書き込みは盛り上がってませんが

[170: 物件比較中さん]

登録開始されました。どんな状況でしょうか？！

[171: 匿名さん]

思ったほど本申込み入らず。
3割程度か？

[172: 物件比較中さん]

うーん。苦しいね。　くぼ地、間取り（耐震強度は病院並みなので、柱のでっぱりが致命的。。）、価格とのバランスかな。。

[173: 物件比較中さん]

高い上にゴキが多いのは嫌ですね。。。本当に？？あと確かに雨は心配です。

[174: 匿名さん]

ここなら豊洲の大人のマンションの方がいい。

[175: 匿名さん]

確かにここは高いですよね。
場所はとっても良さそうですが、難点もあるとおもいますが、
好みや生活のスタイルにもよって変わるのかなって
考えてますがどうですか。

[176: 匿名さん]

なかなかいいんじゃないの、って思ってるんですけどね。。。

[177: 物件比較中さん]

1Fとかは埋まっている感じがしましたが、2Fになると急に値段が跳ね上がりますね・・・。もう少しなんとかならないかなぁ・・・。

[178: 匿名さん]

1Fと2Fとではずいぶん違いますからねー
仕方ありませんよ

[179: 物件比較中さん]

あれでは1階（建築基準法上地下二階）はリセール厳しそう。暗そうだし、唯一の救いは緑が植えられていることかな。

[180: 匿名さん]

地下は湿気るからね