プロ住民対策どうしてますか？

[匿名さん]

細かい些細なことでも何でも全員を巻き込んで大問題にしたがるクレーマー住民や、
法律や業界ルールに詳しいが実務経験値ほぼ0の机上の空論マンション管理士住民や、
その他業界関係者や理事経験者やらによる理事会への想定外の注文やクレームを
経験された方も多いと思います。

皆さんはそれらの圧力行動ににどう立ち向かっていかれましたでしょうか。
また傷つきやすい彼らのプライドを保ちつつ上手くやる方法もあればお教え下さい。

[126: 匿名さん]

うちはあるコンサルに大変な目にあいました。
コンサルがより高額な成功報酬を得るために、ある管理会社を優遇し、公平性をうたいながら理事会で調査したところ公平に業者に対応してませんでした。裏で何してるか、おそろしいものです。騙された方が悪いと言われても、契約前にきちんとこうすると言われればやってみないと分からず。こんなことなら、理事会でやればよかったと後悔してます。皆さん、気をつけてください。

[127: 匿名さん]

裏社会。コンサルなんて＊＊＊みたい。

[128: 匿名さん]

　伏字が何か分かりませんが、「倶利伽羅紋々　付」でしたら、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社社員マンション管理士の上級フロントが良く知っています。　理事会に「倶利伽羅紋々　付」を仕込み、バレると逃がしたようです。
　さすが「蛇の道は蛇」　「ヤの付く自由業」なら、幹部取り立てか、懲罰委員会か、風紀委員会で懲罰ものです。
どちらでしょう？　「破門」だと思いますが？

[129: 匿名さん]

プロ住民が住んでいると都合が悪いみたいな方ね。なんか悪い事したのを
見抜かれるのが嫌なんでしょう。

マンションの為にはプロ住民ができるだけ多く住んでもらいたいのが本音ですが。？

[130: 理事長]

プロ住民、大歓迎。マンションの為、プロ住民は多ければ多いほどよい。

[131: 匿名さん]

プロ住民を排除する組合役員と共謀する管理会社を排除せよ。
マンション管理士等の責任は重大です。責任を遂行しなさい。

[132: 匿名さん]

プロ住民とは、マンション管理士の事でしょうか。居た方が良いに決まっていますが。

[133: 匿名さん]

10月19日放送のＮＨＫクローズアップ現代「追跡！マンション修繕工事の闇　狙われるあなたの積立金」
は、通常(日常）管理会社の元請でない皿管（設計事務所やNPO法人）よる業務委託契約で、
その管理組合の修繕積立金残金全額の施工契約を狙われ、残金ゼロにされ、公募と言いながら、応募会社条件付けで仕組まれた営繕施工業者選定するケースが放送されておりました。
悪質コンサルの狙いは、営繕施工会社からの高額なキックバックです。

放送冒頭で、ある管理組合が、初回大規模、世帯数180（テロップ）で、悪質コンサルの似非公募の結果が、
三億六千万円（戸＠200）で、組合が直に営繕施工会社と話すと一億1千円以上安く、そのまま竹管で話を進めると悪質コンサル代理弁護士から「降ります」の内容証明が来た。
この顧客の当然の疑問に対し、内容証明は、違約金（未契約3億6000万円に対する）をプンプン匂わす脅しです。


そもそも業務委託契約は、施工金額大小は無関係で、劣化診断、基本設計、業者選定が成果物で、やったところまでで解約出来ます。最大は成果物全額ですが、戸200万で残金ゼロの業者選定と基本設計、それを導く劣化診断が成果物にはならんと思います。
さっさと臨時総会で解雇可決し、解約通知後、その一億円以上安い営繕と竹管で仕切り直しが良い選択と思います。（このコンサルを続けたら、＠200万の工事で、竣工後残金ゼロで、翌月から修繕積立は何倍になるか？）

因みにその代理弁護士は、解約通知が出た段階で二度と出て来ません。
（現在までが成果物であるか否かを、地裁でヤル気はないです。）

以上の判断と対応と説明が出来れば、立派なプロ住民です。
※このケースは「役員の内部に」プロ住民がおり、他の役員も真剣に取り組んだ極めて幸いなケースと思います。

[134: 匿名さん]

結局、マンションがよくなるにはプロ住民の力が必要ということですね。
マンションは、住民次第。

[135: 匿名さん]

そりゃそうでしょう。

[136: 匿名さん]

そのマンションの住民のレベルの真価が問われますね、、、
造語？プロ住民に該当する現役実務経験者や現役有資格者が当初から関われば良いのですが、多忙で有、
そもそも、自宅の件で（業務でもないのに）関わりたくないからこそ、プロにお金を払い、委託をしているハズです。

悪質コンサルは、そのマンションに多数存在する専門の知識も無く、勉強すらする気も無く、吹き込まれた事を確認もせず、他住民に知ったかぶりでただ威張りたいだけの愚かな老人は、重要な顧客であり、
正に「オ・イ・シ・イ・エ・サ」です。

[137: 匿名さん]

１３６さんほど、管理会社かコンサル臭いです。自分が何を言っているかを理解していない。
語るに落ちるとは貴方の事です。素人を騙す文言は控えましょうね。

[138: 匿名さん]

マンションの住民でマンション管理士の資格をもった方がおられたら
相談をすればいいでしょう。
親身に相談に乗ってくれますよ。
資格は使えば使う程実力がついてきますからマン管士も一生懸命やって
くれますよ。

[139: 匿名さん]

マンション管理士等が居住しているマンションの住民はこのマンション管理士に
相談なり意見やアドバイスを受けてみて下さい。必ずいい結果が得られます。
雑談でも良いでしょう。同じ住民ですから真剣に対応するでしょう。

[140: 匿名さん]

　マンション管理士は名目上「プロ」ですが、中には素人以下の常識しかない管理士や、資格で悪事を働く管理士がいます。　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社社員の上級フロントです。　社長は、マンション管理業協会理事を辞めたかクビになったようですが、マンション管理士の社員上級フロンとはどうなったのでしょう。　いざとなれば「倶利伽羅紋々　付」とは知り合いで、過去には理事会に仕込みましたから、それなりに恐ろしいです。　他のスレでも「本グレ」や「全グレ」は「桜の代紋」に情報があるようですが、「半グレ」は加減が分からないため、怖いです。

[141: 匿名さん]

どの世界にもいい奴もいれば悪い奴もいる。
どんな有資格者だろうと、一流企業や官僚だろうと悪い奴はいる。
極論だけいっていたら何にもできないよ。
性善説でいかなくちゃね。

[142: 匿名さん]

　性悪が性善説を唱えても、説得力はありません。　真面目でまともな排他をしない「プロ住民」がマンションを救います。　時間や手間は掛かりますが、それだけのことをしないと、「負動産化」や「限界マンション化」は防げません。

[143: 匿名さん]

まだ、今はいいでしょう。あと、数十年したら破綻マンションばかりと言われています。消費税が上がります。大災害があるかもしれません。年金だって受給額も減っていきます。先々を考えて、マンション運営をよくしたり、管理費等や長期修繕計画など見直さないと後悔するはずです。プロ住民を増やしましょう。

[144: 匿名さん]

うちは２００戸弱ですが、３年前に消費税１０％前提の管理費の値上げをしました。今年は、修繕計画を再精査の上で修繕積立金をフラット化しました。
入居後に駐車場の利用率が低く管理修繕費が不足したので３年目に管理会社のリプレースも行っています。

ちなみに、理事は持ち回りで特定の方がリードしている訳ではありません。住民全体の関心が高ければ自ずと正しい方向に向かうものだと感じています。

管理会社も、リプレースの経緯もあってか管理人任せにせずに良いアドバイスをして頂けるようです。ちなみに今の管理会社は準大手位で自ら修繕工事を受託しないスタンスの会社です。

[145: 匿名さん]

↑
すみません。参考にしたいので変更した管理会社名お教えいただけますか？当方、管理会社変更を検討しております。

[146: 匿名さん]

すみません、頭文字はＴということまでで。
当該会社の他、従来の大手デベ系、他の大手デベ系、悪い評判も聞く大手独立系でコンペしました。
大手デベ系は余り安くならず、独立系は安いけど杜撰(提案は区分所有者は閲覧できました)だったと記憶しています。

特段の知識がなくても、普通のビジネスマンで判断できるものですね。ただ、女性の居住者の一部が、既存会社の現地スタッフと仲良くなっていたようで、強く反対されていましたね。
上手く進めるのに必要なのは、知識や資格でなくコミュニケーションの能力なのは、世間一般と同じです。

[147: 匿名さん]

管理員は知識はあまり必要ありません。
しかし、フロントは別問題です。
理事会は素人軍団です。それをしっかりいい方向に支援する
業務が管理会社にはあります。
通常の補修工事や点検業務の業者選定とかは管理会社任せですから。
理事会での規約や細則違反とかのチェックもね。

[148: 匿名さん]

小さなマンションは清掃員一人で良いから、清掃員に知識は求めません。

[149: 匿名さん]

146さん、ありがとうございます。
自ら修繕工事を受注しないスタンスの会社というところもいいと思いまして。
3年目に管理会社変更をできて羨ましいです。

[150: 匿名さん]

　スレ立て人にお聞きしますが、スレ立ての内容は、管理会社が望む、真面目でまともな排他をしないマンション内の専門的知識者や、信義誠実の原則により行動する「真のプロ住民」を排除するものとしか思えません。
　管理会社が「匿名さん」を騙り投稿することも、運営会社の利用規約等に照らし、推奨されてはいません。
　管理会社社員が「匿名さん」等を騙り、掲示板を悪用することに、使用者としての責任を、どうとるつもりですか？

[151: 元監事]

>管理会社が「匿名さん」を騙り投稿する
証拠を示せ。話はそれからだ。

[152: 匿名さん]

　遂に出ました、伝家の宝刀「証拠を示せ」。　投稿者が、管理会社の社員でない証拠を示せ。　運営会社の利用規約等を遵守せよ。　元監事が事実ならその程度は簡単だろう。　「元監事」の証拠を示せ。

[153: 匿名さん]

>150さん
通りすがりの者ですので前の状況はわかりません。
あなたはマンション管理士の有資格者だと思いますが、有資格者なのに
理事会や管理会社がまともに相手をしてくれないということのように
見受けられます。
マン管士としてはああしたい、こうしたいと思っていてもそんなに簡単
には理事会を含め管理会社も受け入れてはくれませんよ。
今までは管理組合に協力も参加もしていなかったんではないですか。
まず自分がやりたいことを理事長に訴えることです。例えば規約と細則の
全面改正をやりませんかというようなことを。
繰り返し繰り返し訴えることです。
その資料も作成して何故改正が必要なのかを文書にして理事長に提出して
理事会の議題として取り上げてもらうようにしてもらうことです。
いきなり有資格者だからといって提言しては却ってマイナスです。

[154: 匿名さん]

１５３さんみたいなことをすると大変ですよ、しない方が良いでしょう。
貴方こそマンションの諸事情を知らない言動です。ためしに貴方がしたら
どうでしょう。？
マンション管理士だからといってそんなに組合に信用はありません。又
順番制の理事会なら付き合わない方が利口です。

[155: 匿名さん]

そうだ、プロが役員にいるならマンション管理士の組合員は、ガチンコ対決を試みる。
そんな組合役員のマンションならやりがいがあります。
順番制（輪番制）の役員会なら、必ず、管理会社に丸め込まれて排除される。プロの
理事長を待っております。あわてる必要はありません。

[156: 匿名さん]

　「元監事」は騙りでしょうか。　出てきませんね。　友人のマンション管理士の話しでは、不正をしている管理会社は、「証拠を示せ。」と言うそうです。　　それが何よりの証拠で、すぐに訴訟に持ち込もうとします。　　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社は、「出るところへ出る」と言っていますから、出るか出ないかは、管理組合が決めれば、管理会社は必ず出てきます。　そんなの面倒臭いので、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社社員マンション管理士上級フロント、「倶利伽羅紋々　付」は北のほうにいるようなので、紹介してね。　マンションには管理規約上「ヤ　の付く自由業」は、いないので。

[157: 匿名さん]

>154さん
私の経験談ですよ。
私は理事もしたことがなく、総会にも一度も出席したことがなかったのです。
それで理事長とも面識がないまま規約と細則の全面改正をしましょうと
訴えたのです。
最初は中々理事会にも取り上げてもらえなかったのですが、２回目で受け入れて
もらいました。それから専門委員会の公募があり、私も応募して専門委員会が
設立されました。
専門委員のメンバーは、私以外は歴代の理事長経験者や理事の経験者でした。

[158: 匿名さん]

>154さん
ちなみに管理会社には専門委員会への出席は一度も要請しませんでした。
全て専門委員でまとめあげました。

[159: 匿名さん]

　その通り、管理会社なしでも管理規約の改正はできます。　マンション管理センターは、管理規約違反は「管理会社の善管注意義務違反」との見解ですから、管理規約改正に管理会社は関係していなくても、管理規約を管理会社は遵守しなければなりません。

[160: 匿名さん]

法令違反（区分所有法の強行規定）は規約違反より重いのではないでしょうか。？
例えば、マンションの重大な問題は本来特別決議であるはずが、普通決議で可決
する事を無知識の役員を騙している事実もあります。

総会に満たない定員の総会を、出席者を偽って成立させ、総会の議案をどうしても
可決しなければいけない隠れた事情を達成する為に、欠席者を議長一任で賛成票に
投じて議案を可決する等は過去の議案書と議事録を閲覧すると見えています。

こういった件を証拠を添えて国土交通省に説明するとマンション管理センターに
相談してくれるように投げられる。おかしなことが多すぎる。

分譲マンションの管理規約や法令違反に対する罰則規定がないので真面目な組合
員はほとんど泣き寝入りが多い。

[161: 匿名さん]

マンション管理士会は社団法人マンション管理士会になったが、過去の
非営利活動法人００マンション管理会士に戻して、マンションの組合や
組合員の受け皿に徹底するべきです。

どうも見ていると管理会社と同じ営利活動化している社団に国や地方公
共団体は無料相談の名目で国民の税金を補助している。社団法人である
営利団体に国民の税金を費やしてはいけないと思いますが、いかに、。

[162: 匿名さん]

住民層が比較的高く、直近長期修繕計画（推移表）以内（高めで作成ですから）で、造語プロ住民（区分所有者本人が望ましい）が居れば、日常（通常）管理会社の元請も、検討は良いと思います。
日常（通常）管理契約は、大規模修繕は、別契約（他者皿管竹管でも、人的通達、多少増の清掃を協力程度します）ですが、実は、住民の多くは、大規模が着工しても、現日常管理と施工監理と施工管理の区別がついてませんので、これが全て同一（作業服だけでも）で、竣工後の立会（期が変わり）その後のアフター対応、クレーム対応も窓口は全て同一は決して悪くはないです。

プロ住民は、がっぽりの狙う管理会社元請の長期修繕計画を変更させず、冠代もアフター含め適度な線で、見積金額（公募でなくなりますが、談合も無いです）を精査し、着工後は、営繕工事ポイントは管理、監理ともに立会、元請がこの理事会役員と委員会（住民の代表）は決してバカに出来ない、、線で元請契約もアリかと思います。

なぜ、こんなことを言うかというと、現管理会社に初回吹っ掛けられ、劣化診断、基本設計、内容の精査もせず、安易に皿管コンサルに泣きつき、悪質コンサルタントを引き込むより、ベターなケースもあるからです。

[163: 匿名さん]

　たびたび投稿拒否にあい、今は投稿できるようなので、投稿します。　各種のご意見にもあるよう、管理会社、大規模修繕コンサルタント、工事会社、設備会社等にとって、「プロ住民」は、排除すべき煙たい存在です。　特に通常は気の付かないことでも、計画修繕工事や大規模修繕工事の際、悪徳な管理会社を頂点とする各業者には、殺してでも排除したい住民です。　そのためには「倶利伽羅紋々　付」を管理組合に仕込んで、管理組合を破壊しようとします。　ところが、標準管理規約では「ヤ　の付く自由業」は管理組合に仕込めません。　「本グレ」や「全グレ」は他のスレにもあるよう、情報を「桜の代紋」が持っているので、「半グレ」しか管理組合に仕込めません。　この「半グレ」に対抗するには、相当な覚悟がいり、生命の危機もあります。　しかし、そうしないと井桁の付いた財閥系悪徳管理会社を頂点とする「諸悪の根源」を断つことはできません。
　信義誠実の原則を貫き、「余生」をマンションや地域社会を邪悪な勢力から守るため、身命を賭す覚悟です。

[164: 匿名さん]

管理会社１０９と同じ事をしていますよね。井桁の管理会社も同じことをしているのですか、

８９３の件を問題にしても組合は動きませんよ、貴方が理事になり理事の過半数の賛成をと
ることは可能です。

理事長になれば仲介業者に、宅地建物取引業法、県、市、の暴力団等排除条例、当マンショ
ンに反社会的勢力の取引の禁止の規約条項を示して、従わなければ臨時総会を開催する旨を
伝える事で、排除する事はできます。

うちのマンションは、正義感の強いとの噂の理事長が誕生を機に一組合員として反社会的勢
力の排除、過去の自治会長等の規約違反、この連中と管理会社との共謀による規約や法令違
反を証拠を示して対応しました。

６年位の時間を費やしました。この仲間の指定はされていない反社会的勢力の住民は若干残
っておりますので、不安はあります。

正義感の強い理事長が悪い組合員や管理会社の共謀で交代をしましたが。以前ほどではあり
ませんが、最近トラブルが多いように思います。

管理会社１０９の担当や管理員はマナーの悪い住民に対しては、直接注意はしません。

規約や法令違反の多いマンションは、悪い住民が多数居住している証ですから、お住になる
なら安くで購入するか、１日でも早く買い替えて住み替える事を薦めます。

その内安物買いの組合員が多くなり、分譲当時からゆとりのない組合員が永住して、スラム
化します。

だいたい、安物マンションは２０年位で当初より住んでいる組合員は半数を切っています。

高級なマンションはかなり居住期間が長いようです。これは資金力にゆとりがあるかないか
の差だと思います。

管理会社は、やはり、安いマンションの方が色々トラブルがおおいので仕事も多く商売にな
ります。

１６３さんも投稿拒否に合わない様にして議論の場に登場して下さい。井桁のついて管理会
社名は想像しております。

[165: 匿名さん]

　またまた、運営会社によらない投稿拒否にあい、しばらく投稿できませんでした。　なぜかは運営会社に問い合わせています。　手短に、管理会社１０９は、マンション管理業協会理事長会社で間違いありませんか？

[166: 匿名さん]

理事長かどうかは知りません。井桁は財閥系ですか。答えなくても結構です。

私が言いたいことは、組合がしっかりすればこんなことはありません。

私の投稿は証拠を手元に置いてそれ等に基づいての投稿です。

信じて下さいとは言いませんが。嘘の投稿は致しません。信じてその対策を
考える組合員が生まれる事を願う者です。

[167: 匿名さん]

　よくわからないレスですね。　理事長は誰を指すのか。　マンション管理業協会の方でしょう。　管理組合理事長ではないですね。　どちらですか？

[168: 匿名さん]

失礼しました。１６６ですが、１６５さんへの返答です。これでよろしいでしょうか。？

[169: 匿名さん]

162です。記載した例は、大手ではありますが、井桁（住友？）109（東急？）ではありません。
大規模修繕時は、現通常（日常）管理元請は各社（元請は当然に）乗っけて来ますので、その度合いを住民の代表が検討、アイミツ取る手間を掛け、精査し、値引きする能力を持ては、元請も使い様ではないかという事です。
（議決行使権を持つ素人住民は、着工中も竣工後も、日常管理と基本設計施工（監）理と施工（管）理の違いも理解できないのが大多数だからです。）

一般プロ住民が、有資格者であろうと、実務経験があろうと、役員や委員会でなければ、（特記仕様書、数量表の借出しさえ）も、又営繕業者は、理事会からの見積依頼で無ければ、話も聞かず、内容の精査も比較も出来ないという事です。

逆に言えば、何も理解しようとしない理事長や役員が、理解してないフロントマンに、同社営繕部からの見積もりただ提示され、元請が高すぎるからと、その内容すら理解しようとせずに、他皿管コンサルに持ち込めば、悪質コンサルに、言いなりにされる危険があるという事です。

※元請を外された日常管理会社は、もう大手中小問わず、長期修繕計画から大幅乖離しても一切口を出しません。

[170: 匿名さん]

スレ主の質問からの返答にはなっていないです。改善を要求します。
スレ主の質問内容は可笑しいですけどね。理解には苦しんでいます。

読み直してください。

[172: 匿名さん]

[No.171と本レスは､情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[173: 匿名さん]

適正化法が施行されて管理組合の総会が活発な質疑応答が多くなった。
規約には議長は理事長が務めるとの規定を無視して理事長が指定（本当は依頼）する組合員に議長を務めさせてい
たのは規約違反であり、その総会は無効であるとの一組合員から総会のやり直しの請求を受けて理事会は困窮している。
本マンションではほとんどの総会議事録を参照すると理事長が務めるべき議長を理事長が親しい人間に依頼して議長を務めていることが判明した。なお、総会に於ける質問に対し回答者は理事長（議長）が務めるのに管理会社の担当が務めていることも指摘されて紛糾している。

この件はどう解釈すれば良いのでしょうか、適正化法施行後組合員にはマンション管理士等の勉強をしている組合員等が多く存在するので総会での真面な質問に回答できる理事長が望まれているようです。

これこそが順番制の理事では今後総会において高度な質問に回答能力を要求されるのではないでしょうか。これをクレーマーと称するのであれば、それは、本末転倒ではないでしょうか。

[174: 匿名さん]

アマイお話でスイマセン。
私の所でも、ありました。口下手な老齢理事長が、総会前に、質疑応答を、案件ごとに他役員振り分け（お願いし）それでも、議長の口が止まると、フロントマンと他役員がヘルプし、なんとか進めますが、規約を勉強し、にわか専門家の元田舎役人の組合員が、口を出し、議長は〇〇さんだ！規約が云々、議事録記載が云々、管理会社は口出すな！私は役所で長年議長を勤めて来た！俺が議長なら、、が始まり、進みがピタリと止まります。

住民の反応は、無効になるぐらいなら、規約手順を踏んだ方が良いが、可決か否決かが、重要なので、現理事長は、原稿を棒読みし、質疑は準備した役員が返答するとしています。
誰も規約改を考えませんし、今期の理事会では、そうしましょうと言う住民間の暗黙了解です。

それでもその元田舎役人は、自己主張をしたいのか、再度同じ事を叫び、流石にフロントも議事録作成時、カッコで説明者を記載するし、録音もしているから、、となだめましたが、納まらず、ついに若い住民から、
「村会議会を持ち込むな！ここは役所では無い！威張るな！」が出て、かなり険悪になりました。
その後、その元田舎役人が、輪番で役員となると、なんと、、理事長職も逃げ、欠席続けています。
定例会にも年齢を理由に欠席との事です。
知ったかぶりで口だけの卑怯な元役人老人でした。

[175: 匿名さん]

　「プロ住民」てなんですか？　悪質管理会社が排除したい、専門的知識者ですか。　区分所有者や住民等の専門的知識者の活用こそ、「管理不全マンション」大発生を防ぐ、切り札です。