シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

[スムログ 関連記事]
マン点流！裏ワザ（これから販売される注目マンションを知る方法）
https://www.sumu-log.com/archives/4609
第31回　「再開発によって一段と価値が上がる」の惹句に注意！！
https://www.sumu-log.com/archives/4821/
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[9472: マンション検討中さん]

北は各階２部屋で、１LDK
ちなみに宿泊施設も北側。単価が安くないのはすみふだから。

[9473: 検討板ユーザーさん]

北の低層～中層は、１～６Ｆは防災倉庫・自転車置場・デッドスペース・オーナーズスイート、７～２０Ｆの中住戸は１Ｒ？ｘ３部屋ですね。ＭIとＭＫのほうが、ＭＪよりもアウトフレームが被らない？

[9474: 検討板ユーザーさん]

現地だと北は意外と開けているようにも見えました。角度とバルコニーあるので中層でもプライバシーは遮像カーテンあれば平気そう。

[9475: 検討板ユーザーさん]

昼夜問わず、外からの遮像率、中からの可視率ともに抜群のカーテン・ロールスクリーン・ブラインドなどないですかね。

方角を問わず、低層～中層は目隠しあったほうが落ち着く気がします。

[9476: 検討板ユーザーさん]

５Ｆ北のデッドスペースはなんでしょうか？構造上こういうスペースが出来るのでしょうか？

[9477: マンション検討中さん]

ここ、管理会社リプレース対策の管理組合分割がひどいな
わざと住民を分断して、管理会社がいないと駄目な状況をつくりだしてる
ただでさえ地権者と新住民、高層階の住民層の違いはすごいのに。。

[9478: マンション検討中さん]

>>9477
前後の文脈なしにいきなり変なこと言い出して何言っているか意味不明。日本語を勉強してくれ。

[9479: マンション検討中さん]

あなたが知識が無く理解できないだけでしょう

[9480: 名無しさん]

私も理解できません

[9481: マンコミュファンさん]

理解不明とは9477なのか9478なのか意味不明？

[9482: マンション検討中さん]

＞管理会社リプレース対策の管理組合分割がひどいな
→管理会社リプレースとは何？管理会社を将来的に変えること？
　管理組合を変えることと管理組合分割はどう関係するの？

＞わざと住民を分断して、管理会社がいないと駄目な状況をつくりだしてる
→わざと住民が分断されているのはなぜ？何を根拠に住民が分断されているの？価格？
　住民が分断されると、管理会社がいないとダメな状況になるのはなぜ？

＞ただでさえ地権者と新住民、高層階の住民層の違いはすごいのに。。
新住民と高層階の住民層は別の分類？

あんた、文章がわかりにくい、何言ってるかわからないとよく言われるでしょ。
というか、周りにそう思われてるからね。

[9483: 名無しさん]

>>9482 マンション検討中さん
ここのネガは文章が下手なんや。すまんな。普段インターネットばかりみとるさかい、だんだん文章書けなくなるねん。ネガを代表して謝るわ。

[9484: マンション検討中さん]

>>9476
5F北側は自転車置き場の屋根？みたいな記載があったよ。ようわからん。

[9485: マンション検討中さん]

>>9482マンション検討中さん

管理会社分割→管理会社は将来的に変更することができますが、分割されていると変更がやりづらくなります。そういうことではないでしょうか？

[9486: 検討板ユーザーさん]

>>9484 マンション検討中さん

そういうことですか。では特に気にする必要ないですね。情報ありがとうございます。

[9487: 検討板ユーザーさん]

分譲の割合も、階層による価格差の度合いも、住民の分断に繋がる確率は低そう。

マンションの管理会社変更などに必要な議決は過半数の印象があるので、実需での購入が多そうなシティタワー大井町なら、適切な委託先や費用で修繕を行うための議決の確保に支障はないのでは？

[9488: 匿名さん]

3287：マンション検討中さん
2017/09/23 09:22:24
マンションでは普通なのかもしれないけど、管理組合は3つに分割されていて、低層階(地権者および1R)、中層階、高層階でそれぞれ分割されています。

全部フラットにすると票の数や理事の数で地権者が優位になるので、それを防ぐ常套テクニックですね。

この話か。

[9489: 検討板ユーザーさん]

>>9488 匿名さん

そうなるとシティタワー大井町の管理形態は、低層にある店舗の選別などは従来からの地権者さんの意向が通りやすく、中層や高層の修繕における管理会社や修繕費の運用は、分譲購入による新規地権者さんの意向が通りやすい仕組み？

[9490: マンション検討中さん]

タワマンの管理や大規模修繕を分かってない人が多いということはよく分かりました
住不管理会社の利益の源泉ですね

[9491: マンション検討中さん]

さすがにここはザ・タワー横浜北仲のような管理者管理は採用してないですよね？
そもそも大規模修繕、管理組合ごとにバラバラにやれると思いますか？
マンションの共用施設はそれぞれの管理組合用に分かれてるのですか？
それぞれの管理組合の間でトラブルが起きた時、だれが利害調整するの？
入居のタイミングは地権者優先なんですよね？住不はマンション内に意図的にヒエラルキーをつくりだしてませんか？

[9492: マンション検討中さん]

これからのトレンドは「タワマンは十数後にはスラム化！地権者や住民が多くて自治会は昨日不全！」ですね。

いろんなハイクオリティ雑誌で特集されてます！

タワーマンションは30年後にスラム化で社会問題に発展「国交省幹部」の懸念　週刊新潮
https://www.dailyshincho.jp/article/2018/01090630/?all=1&page=1

タワマンが積立金不足でスラム化の可能性　プレジデント
https://president.jp/articles/-/25974

タワーマンション　東京五輪後にやってくるスラム化の恐怖　NEWSポストセブン
https://www.news-postseven.com/archives/20170329_505647.html

タワーマンション購入の悲劇…25年前の郊外戸建て購入者がたどった悲劇の再来か　ビジネスジャーナル
https://biz-journal.jp/2016/10/post_16881_4.html

[9493: マンション検討中さん]

いよいよ23階になってきた。もうすぐだな

[9494: 検討板ユーザーさん]

タワマンがスラム化するっていうなら実例出して欲しいよ。不安煽るだけじゃ根拠不足。いつもの流れで反論材料出されまくって、「でも、疑惑は深まりました」で終わっちゃうでしょ。
団地だと、蕨のUR団地が外国人だらけになってるけど、立地やスペックが違うしね。

[9495: マンション検討中さん]

>>9488
この書き込みは嘘ね。
そもそも区分所有法の議決権は、部屋数じゃなくて所有面積割合。
そして、CT大井町は地権者の所有面積が小さい。この事実を無視している。

[9496: 検討板ユーザーさん]

重説を見ないと何が本当か分からない

[9497: マンション検討中さん]

この掲示板って、検討者じゃないひと多いですよね。
そもそも興味あるひとは、モデルルームいって、不安なところちゃんと聞きますし。ディスりたいひとや、不満を持っている人の憂さ晴らしの場所に感じます。
マンションっていい点悪い点絶対にあるし、仕方ないんでしょうね。完璧はないですもんね。

[9498: 検討板ユーザーさん]

しかし、会社が王子に移転し、たまたま、道路でちらしで宣伝してた営業ウーマンさんと話ししたところ、大井町の人気は、凄いらしい。アド街の影響なのか、キャッツシアターの影響、はたまた人工サーフィン場なのか。それでスーモの雑誌に70平米8860万になったのかな！まあ交通便最高だし、新駅にもすぐいけるからかもしれないな。

[9499: 匿名さん]

営業は誰だって良い事を盛って話すでしょ。
リアルでは全然聞いた事ないw

[9500: 匿名さん]

>>9497 マンション検討中さん
モデルルームいって、不安なところちゃんと聞くのは検討者なら当たり前ですよ。
昔と違って今の営業はコンプライアンス上嘘は言いませんし重説で明らかな事実を隠したりもしません。
ですが、積極的に都合の悪い話やデメリットを話したりもしません。
この掲示板で問題提起したり質問するのは気づきを得るには良い事だと思いますよ。
本当の検討者ならそう思いますがね。

[9501: 検討板ユーザーさん]

>>9500 匿名さん
ここの掲示板は契約者と買えなかったネガとの終わりなき戦いなんだよ。本当に検討してる人は見てないよ。ときどき本気の人が質問するときはみんなまじめに答えてるから、安心して。

まあここだけじゃないけどね。どこの掲示板も同じ。

[9505: 匿名さん]

[No.9502～本レスまで、有益な情報を含まない内容のため、削除しました。管理担当]

[9506: 検討板ユーザーさん]

レスが多いのは人気の証し。中古市場での問い合わせ件数の目安だよ。

[9507: マンション掲示板さん]

話戻すけど、タワマンだから自治会が機能しないってのは根拠ないよ。タワマンいろいろあるけど、不正してるところもあるし、資産価値あげてるところもあるし。いろいろ。小さいマンションでも機能してないところなんて多いからね。

[9508: 匿名さん]

そういう常に何でも前向きに捉えるポジは嫌いじゃないw

[9509: 匿名さん]

>>9507
自治会と管理組合ごっちゃになってません？

言ってることは間違いじゃないけど、地権者割合が多いことと、管理組合が３つというのは、もし本当ならそれだけで大きなリスク要因ですよ。

[9510: 検討板ユーザーさん]

ネガ投稿により見落としていたことに気付いたり、むしろポジティブな面に気付くときもあるので、掲示板あるのは助かります。

[9513: マンション掲示板さん]

地権者の議決権が20パーセントって高いの？
なんも決議できんじゃん。

[9517: マンション掲示板さん]

>>9509 匿名さん

どういうリスクがあるか興味あります。教えてください

[9521: マンション検討中さん]

[No.9511～本レスまで、 スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[9522: マンション検討中さん]

昨日、マンションブログに各方面の眺望が貼られてました。コメントで、東の眺望もすごいよかったとありますが、東と西で結構価格に差があると思ってます。
ここの掲示板でも以前に東か西か悩んでるというコメントがありましたが、東の価格が低い理由って眺望以外に何かあるのでしょうか？
東か西かでまだ悩んでおりまして、、

[9523: マンション検討中さん]

>>9522
展望以外だと日照じゃないかな。
東と言いつつ、若干北に傾いているから冬は寒いと思う。
あとは羽田新ルートの騒音は、東の方が大きいかもしれない。西側はこの建物自身が音を遮るので。ただ、東側でもルートから４２０メートル離れるし、駅方向の高い建物で音がある程度吸収されるので、影響は正直よくわからん。

日照が悪い部屋が新築販売時に安くなるのはよくある話。ただ、中古市場だと是正されるというデータもある。
よって、東側は一定のリスクと日照の悪さが織り込まれて値段が下がっているけど、中古市場での値上がりの可能性はありってこと。もちろん値下がりのリスクもあり。

[9524: 検討板ユーザーさん]

ごっそり消されていますね。
地権者がいなければこのマンションもないわけですし、再開発物件は一長一短かと。
一つ気になるのはタワマンにしてはかなり多い非分譲ワンルームの多さ。地権者に配慮した結果、この多さにつながったのでしょう。
だいたいマナーが悪いのは賃貸の住人ですからね。会社の補助があればかなり安く住めますから。
それに第一種再開発だと、以前この場所に沢山あった小規模アパートの借家人にも、ここに借家で入る権利が権利変換で与えられるはずです。補償もらって出る人が多いと思いますが残る人もいると思われます。
ワンルームが多いのはそういった理由なのかなと思いました。

[9525: マンション検討中さん]

>>9524 検討板ユーザーさん

マナーが悪いのは賃貸のひと、考えが偏りすぎる(笑)
人によります。

それに、手当てがでる会社はちゃんとしてる会社で働いて人も多いですから。

賃貸でも購入者でも人によります。

[9526: マンション検討中さん]

この価格だと家賃15万円ぐらいじゃないと元取れないんじゃないの？
15万円で埋まるかは知らんけど。一人暮らしで15万円で払う人って結構な高所得者層だと思うけどね。

[9527: マンション検討中さん]

昨日は、錦織様、今日は、大坂なおみが、大井町の
スポルに来場、まったくもってこの街は、すごくメジャーになってきた。しかもキャッツとライオンがある今日なんぞ、
ディズニー状態、あの廃墟だったところがうそみたいだ！

[9528: 検討板ユーザーさん]

>>9527 マンション検討中さん

錦織は凄いですね。よほどラーメン好きでなければ、スポルなければ来ることなさそう。

[9529: マンション検討中さん]

スポルとキャッツでうまく周りの駅と差別化できてきた。オリンピック後にどうなるか知らんけどね。

[9530: 名無し]

丸井撤退、羽田新ルートと、最近マイナスの話題ばかりだったのでスポルと四季は久しぶりにプラスの話題で良かったです
周りは相変わらずのガラが良くない雰囲気ですけどね(汗)
ただ、スポル等はあくまで暫定施設なのでいつまであるか分かりません
区議会では区役所の移転先にとの発言がありましたし

[9531: 検討板ユーザーさん]

広町は超希少立地。①スポル継続か②次世代モビリティ拠点か③大学キャンパス誘致にしてほしい。⑦だとつまらない。

①スポル継続
②次世代モビリティステーション（大井町と品川駅・新駅・お台場を繋ぐ自動運転カプセルカーのステーション）
③大学キャンパス誘致（活性化・商店街の飲食も繁盛）
④公園・プール・ドッグパーク・イングリッシュガーデン
⑤大井町水族館（遺伝子組換の新種が泳ぐ）
⑥次世代バトルロボコロシアム（核シェルターも兼ねる）
⑦商業・区役所・レジデンス（つまらない）

[9532: 検討板ユーザーさん]

やっぱり区役所じゃない？今の区役所の建物は地震きたら危ないし、そもそも古くてボロい。
かといって、大井町以外に移転したら品川区内からアクセスが悪くなるからなあ。
でも大学が来るのは賛成。街が活性化して人口も増えると言うよね。

[9533: 検討板ユーザーさん]

駅前を歩いていたら物件が見えました。東も高層なら都心ビュー良さそうですね。

[9534: 検討板ユーザーさん]

ズームイン。

[9535: 検討板ユーザーさん]

>>9532 検討板ユーザーさん

確かに京浜東北、東急、りんかいの品川区民が全員一本で行ける駅は大井町しかないので、将来も区役所は大井町にあるのが無難ですよね。

[9536: 匿名さん]

南側の1低層の戸建に住む人たちは、近商で5階建くらいは覚悟してたが、こんなタワマンから見下ろされるとは思ってないだろうね。店舗以外の住民は気分悪いだろうな。

[9537: マンション検討中さん]

エントランス思ったより天井高いのね。
床や天井が付いてないけど、２F建相当ありそう。なんかもっと天井低いと持ってた。

[9538: 検討板ユーザーさん]

すぐ南は近隣商業だけあって戸建ての少ない小マンション密集地だし、もともとスミフビルもある区画にタワマン一つ建っても誰も気にしないような気がする。

[9539: 検討板ユーザーさん]

>>9537 マンション検討中さん

公式ブログの写真ですね。エントランスいい感じになりそう。

今週の記事は有益でした。

街の情報も参考になりますが、やはり物件そのものの立ち入れられない部分の写真はいいですね。

[9540: 匿名]

4期が12月上旬に変更されていますね
今度こそか、来年に持ち越しか…

[9541: マンション検討中さん]

売れ行きが好調なのでもう少し遅らせるかもって営業さんが言っておったな。
今度はどれくらい値上げしてくるだろうか、、

[9542: 匿名さん]

限界までスミフが儲けるシステムですね。これから買う人がいるのが不思議。武蔵小杉や目黒のシティタワーなんて最後の方に買った人は既に値下がりしてるよ。

[9543: マンション検討中さん]

大阪万博が決まって、オリンピック以降もしばらくは建築ラッシュが続きそうです。
オリンピック後も都心部不動産は堅調でしょうね。
リニア開通の恩恵にあずかる品川近辺は更に期待が膨らみます。

[9544: 検討板ユーザーさん]

>>9540 匿名さん

遅らせ具合が１ヶ月から約１０日間に変わりましたね。いよいよ４期ですかね。どの部屋を売りに出してくるか。

[9545: マンション検討中さん]

中古だけど目黒のシティタワーは一期の価格まで戻ったね
都市の重量が大井町に移動したかな

[9546: 匿名さん]

目黒は大失速しましたね。中目黒も残っているし、ブランディングが上手くいってる大井町で穴埋めする感じでしょうかね。

[9547: マンション検討中さん]

値上げしてもこれだけいい物件だと売れちゃうんだろうなぁ。
9,000万〜1億ぐらいで3LDK探してるんですけど、ここぐらい利便性や物件性能、将来性ある物件ってあります？皆さんがこことどこを比較してるのかすごい気になります。

[9549: 検討板ユーザーさん]

万博が決まったから、建築費の高騰はなかなか収まらなさそう。オリンピック後に下がるってのがよく言われてたけど、どうなるのかね。
購入待ってる人はいま焦ってるかもね。

[9550: 通りがかりさん]

[No.9548～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[9551: 匿名さん]

>>9547 マンション検討中さん

同じ部屋を期が違うだけで、物凄く高く買うことに抵抗がなければありだと思いますよ。

[9552: マンション検討中さん]

>>9549
人手不足の中で、オリンピック後も再開発続くし、大阪万博もやるなら建築費はなかなか下がらないだろうね。前にちょっと議論になったけど、値段が上がる→買う人がいなくなって下がるってあったけど、少なくとも東京の不動産価格に関しては、今後数年はそのパターンにならない気がする。
むしろ2011〜13年ぐらいの、
①地震による先行きマインドの悪化、②人手不足がまだ深刻ではなかった、③資材費のデフレが深刻、④民主党政権下で金融緩和も不十分→2010〜13年頃のマンション価格の下落が異常だったていう評価をされるんじゃないのかな？
でも、そういう評価が固まるのは10年後だし、外れる可能性もあるから。CT大井町が上がるか下がるかはわからん。

[9553: マンション検討中さん]

>>9551 匿名さん
一期は安かったですが、二期以降はそれほど上がっていませんよ。
後になれば建物も評判も確かめられ、今後の政策についての判断材料も増えます。
先に買うことのリスクに対するアドバンテージがあるのは当然ではないでしょうか。
遅く買う人は、その間の運用益で補填できるかもしれませんし。

[9554: 匿名さん]

利便性、物件性能、将来性だけで今の新築マンションから選ぶとここになるでしょうね。予算があれば春日駅直結のパークコートが良さげ。

一方で、街の雰囲気が好きになれない(風俗店とか事務所とか古いお店とか)、学区が微妙(もう完売したけど文京区の駅近新築も1億弱で買えた)、大井町なら中古の戸建ても買えちゃう(タイミング次第だが建物総床面積70～80平米の狭小なら築5年程度でも5～6千万で買える)などなど、気になる点も。万人受けする物件でもないような。

[9555: 匿名さん]

>>9553 マンション検討中さん

アドバンテージというか、1期のときは他にも良い物件があったし、既に完売した物件はもう1～2割上昇しているので、値上げは当然かと。ただ、値上げによって儲かるのが契約者じゃなくてスミフという点が他物件と大きく異なる。

[9556: 匿名さん]

>>9553 マンション検討中さん

まあ、住友商法に合理性があると思い、納得されて購入されるならいいんじゃないでしょうか。

ただ2,3年という短期の運用益で埋め合わせるのは余程運がよくないと無理だと思いますよ。リスク資産は長期で収益が安定するものですから。

[9557: マンション検討中さん]

>>9554
戸建てとタワマンは競合するのかなあ。トレンド的には戸建てからタワマンじゃない？
実家が戸建てだけど、修繕費が結構かかるし、管理が面倒なんだよね。都内で１億ぐらいだと土地面積も狭いから庭も狭いし・・。

[9558: 匿名さん]

すぐ戸建も買える、とかいう人いるけど、なんで買えるなら戸建の方がいいという前提なんだろう。セキュリティやら利便性やらで、マンションの方がいいし、戸建てなんか鼻から考えていないのに。

[9559: 検討板ユーザーさん]

タワマンの立地・眺望・防犯・スケールメリットか、戸建ての静寂・自由管理か、どちらを求めるか次第では。

[9560: マンション検討中さん]

>>9558
今の５０代以上には戸建て信仰がある。私の親もそうｗ
マンション＝社宅＝長屋のイメージで、金持ちは戸建てという前提なの。憲法は信仰の自由を保証してるから否定してはなりませぬ。

[9561: 検討板ユーザーさん]

ここはペアマルチスーパー？

[9562: 匿名さん]

>>9558 匿名さん

子供もいて家族で住むなら基本的に戸建の方が良いでしょ。そもそも子供がいない、予算的に狭小や駅遠しか買えない、転勤の可能性があり将来的に貸したいなどという場合にマンション>戸建になるのでは。

[9563: 匿名さん]

新築マンションを10000万で買って30年後には5000万。

新築戸建を土地7000万、注文建築3000万の10000万で建てて30年後に建物取り壊し更地で7000万で売却して5000万の新築マンション購入。

10年20年で転居するならマンションの方が得でしょう。

[9564: 検討板ユーザーさん]

大井１丁目に戸建てを建てたくても、そう簡単には戸建ても土地も売りに出ない。

[9565: 匿名さん]

>>9564 検討板ユーザーさん
良い土地はネットにまず掲載されないですよ。地元の不動産屋に買い希望を出して探している人が常にいますから。探したとしても見つからない可能性もあるから確実に手に入る新築マンションの方が便利です。

[9566: 検討板ユーザーさん]

ポスティング協会のウェブサイトから拾ったので情報が少し古いかもしれませんが、大井１丁目はおよそ１９３１主世帯、戸建て２７６戸、集合住宅１６３０戸ですね。

ちなみに赤坂９丁目は７９３主世帯、戸建て５９戸、集合住宅７２６戸でした。

http://www.pos-kanto.jp/tokyo/shinagawa.html

[9567: 検討板ユーザーさん]

>>9566 検討板ユーザーさん

全て「戸」ではなく「世帯」でした。

[9568: 検討板ユーザーさん]

>>9565 匿名さん

情報を得られても良い土地なら個人では業者に敵わなさそうですね。

[9569: マンション検討中さん]

私は2022年まで様子見ることにしました。今は買いじゃない。デフレが今以上に深刻化すると判断したからです。来年の消費増税、オリンピック、あと水道民営化や移民増加、米中摩擦など社会に対する不安要素が多すぎる。都内といえども価格は下がると思うのでその時に検討したいと思います。

[9570: 検討板ユーザーさん]

>>9569 マンション検討中さん

２０２２年だと新駅開業して僅か２年、そして２０２７リニアに向けて上昇基調が継続してそう。経済不況の可能性待ちですかね。

[9571: シティタワー]

>>9569 マンション検討中さん
いい選択肢になるといいね。