シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

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[9423: 名無しさん]

メリデメを全て考慮して土地価格が決められる
今の額は正しい
要は今後のトレンドをどこまで織り込んでいるか？であり今はまだまだ
楽しみですね

[9424: 検討板ユーザーさん]

資産価値を取るか、住環境を取るかですよね。

当然ながら山手線の利便性や需要には敵わない。

ただ大井町も高アクセスかつタワマンが少ないので、シティタワー大井町の資産価値もある程度は保たれそう。

航路による騒音リスクあるものの、住環境はかなり良い。

[9425: 匿名さん]

>>9417 検討板ユーザーさん

以降のコメントで容積率に言及するものがないという絶望的なポジの不動産知識…。

容積率が違う土地の単価を比較するのは意味がない。普通は各ポイントの容積率100％あたりの単価を計算し比較する。よく不動産業界では1種○○万円と言って比べる。まして再開発やってる場所なら、従後の土地固定資産税評価額は、従前から20から30％は上がる。たがらリストそのままの単価で比較しても意味がない。

1種○○万円で比較すれば有用な情報になる。

[9426: 口コミ知りたいさん]

>>9424 検討板ユーザーさん

よく山手線を一括りにするけど北と南の差はかなりある。
恵比寿、品川、東京と日暮里、田端、大塚辺りでは全く価値に差がある。
山手線北側よりは大井町の方が品川一駅を考えると上だと思う。

[9427: 口コミ知りたいさん]

品川までずいぶん長い一駅ですよね

前にも話題になっていたように大井町は北千住と同じでは

山手線と比べること自体笑われちゃいますよ

[9428: 口コミ知りたいさん]

池袋と大井町比較して、大井町知らない人のが圧倒的でしょ

セールスご苦労さま

[9429: 口コミ知りたいさん]

ここまで地権者が必死にならないと

売れない理由を考えてみましょうね

[9430: 匿名さん]

山手線北部より上とか言い出すと必ず叩かれますよね
まあどっちでもいいですが笑

ただ残根ながらここは売れてますよ

[9431: 口コミ知りたいさん]

ではなぜこんなにポジトークがすごいのか

やはり羽田の新ルートが始まる前に売り切りたいのだろう

住友の今までの売り方と違うが、それだけリスキーに感じてるんだな

[9432: 匿名]

まぁここ見てない検討者なんてごまんといるし、最近はポジネガ合戦で有益な情報はほぼ無いし、ここでギャーギャー喚いている間に売れていくでしょ

そんなことより今の値段知りたいわ

[9433: 口コミ知りたいさん]

今の値段は住友に聞けば教えてくれますよ

バージョン管理が大変でしょうが

[9434: マンション検討中さん]

北千住も池袋もええところやで。行ったことないけど。
PC大崎ザタワーのらへんは昔は工場しかなかったからな。なんか暗い雰囲気やったやで。再開発計画の頃は、あんな綺麗な街になるとは思ってなかったわ。
大崎はライフとダイソーぐらいしかないから買い物はちょっと不便かもしれん。

[9436: 評判気になるさん]

>>9433 口コミ知りたいさん

ここでネガ書いて騒いでいる連中は住友に聞く気なんか無いですよ。
買う気もなく、あ〜言えばこ〜言うことでストレス解消に使っている気の弱い人間ばかりですから。
親切に返答なんかするだけ時間の無駄

[9437: マンション掲示板さん]

>>9429 口コミ知りたいさん
貴方が本当にここの売買状況を知っているのなら証拠を示して教えてください。
私は何度か挑戦していますが先着順や販売戸数が少なかったり金額的に手が届かなかったりでなかなか買えません。
私のように買いたい人がいるのに売れない理由より売らない理由を知りたいです。
是非真面目な回答を願います。

[9440: 検討板ユーザーさん]

>>9425 匿名さん

新築マンション検討側からすれば、一種単価が高い人気エリアなのに、同単価の他駅よりも分譲単価が安ければお買い得、逆も然りで良いでしょうか？

[9444: マンション検討中さん]

住宅ローン控除が5年延長されて15年になるみたいですね。昔はよく、賃貸と所有とどっちがとくかみたいな議論がありましたが、税金考えると所有が圧倒的に有利に思えます。しかし、住宅ローンで減税しすぎではないでしょうか。
https://www.sumu-log.com/archives/12968/

[9446: マンション検討中さん]

>>9444
普通のサラリーマン・ウーマンにとって住宅ローン減税って意味合い大きいと思う。年収８００万円ぐらいの勤め人だったら、節税方法ってほとんどなくて、その中で住宅ローン減税が圧倒的。

確定拠出年金（IDECO）→年間14万円＊３０％（所得税・住民税）＝４万円
ふるさと納税→年間12〜14万円＊３０％（お礼の品）＝４万円
住宅ローン減税→ローン4000万円＊１％＝年間40万円

本当は、銀行に払う金利もあるけど、日本人のメンタリティ的には税金で取られるぐらいなら銀行からフルローンで借りた方がいいという人がなぜか多い。
住宅ローンが拡充されるなら消費税アップによる不動産市況はほとんど吸収されちゃうんじゃないかな。まあ、CT大井町の価格がどうなるかは知らんけど。

[9447: 検討板ユーザーさん]

>>9444 マンション検討中さん

不動産と自動車は大きな産業ということで、デフレ脱却のために国も消費を後押ししたいのかな。

[9448: 名無しさん]

>>9446 マンション検討中さん
友達にもたくさん金持ってるくせに、フルローン組んでる人いるよ。減税1%と銀行金利0.5%の差額が手元に残るのよね

[9450: 匿名さん]

>>9448 名無しさん
差額は大した金額ではないけど、手元の資金を株や信託で運用もできるからね。

[9451: マンション検討中さん]

>>9448
税金上は明らかに、銀行から金借りて不動産を買うように誘導されてるよね
不動産業界の政治力？

[9453: マンション掲示板さん]

>>9451 マンション検討中さん
政治的にどうであれ、自分にプラスなら利用すればいい
割り切ることも生き方

[9454: マンション検討中さん]

[No.9435～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
･他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
･他の利用者様に対する暴言や中傷
･削除されたレスへの返信

[9455: 検討板ユーザーさん]

西に面した一本橋通りから。

[9456: 検討板ユーザーさん]

南に面した光学通りから。駅前の阪急ガーデンから向かう車の少ない快適な道。

[9457: 検討板ユーザーさん]

東に面した道から。メインエントランスとフォレストパークが出来る側。写っていない写真奥の光学通りに出て駅に向かう。

[9458: 検討板ユーザーさん]

北に面した住友不動産ビルとの間の前から。

[9459: 匿名さん]

>>9458 検討板ユーザーさん

結構近いね。
坪単価は安い？

[9460: 名無しさん]

>>9459 匿名さん
北側の低層階は安いよ

[9461: 検討板ユーザーさん]

https://manmani.net/?p=7142

第３期の価格のままだと思いますが、マンマニさんからの引用です：

～2018年11月18日追記～

1R　29.20㎡　北向き
14階　4090万円　坪単価463万円

1LDK　41.37㎡　北向き
14階　5990万円　坪単価478万円

1LDK　52.93㎡　北向き
22階　7590万円　坪単価474万円

3LDK　71.04㎡　西向き
10階　9490万円　坪単価441万円
16階　9690万円　坪単価450万円
23階　9890万円　坪単価460万円

3LDK　84.17㎡　南・西角
6階　12190万円　坪単価478万円
16階　12990万円　坪単価510万円

3LDK　71.04㎡　東向き
17階　9290万円　坪単価432万円

2LDK　56.00㎡　東向き
19階　8290万円　坪単価489万円

[9462: 匿名さん]

8月ではなかった
低中層階出てますね

そして
低層階が中層階と同じ価格、
中層階が高層階と同じ価格になってますね
実質的に値上がり

[9463: 匿名さん]

>>9461 検討板ユーザーさん

東の3LDKは2期から2百万円くらい値上がりしている感じか。他のマンション価格が上昇している割にはマイルドな値上げ。

[9464: 名無しさん]

>>9461 検討板ユーザーさん
思ったより値上がりして無いね。坪単価が安かった3ldkが他の部屋と同じ単価に集約されつつあるね。

[9465: 通りがかりさん]

>>9458 検討板ユーザーさん

高層建築物でこの隣棟間隔はないわー。設計者はこんな配置書きたくない、けどスミフがコスト重視で書かせたのか。5年前ならこんな余裕のない建物配置にしなかっただろうに。

[9466: 匿名さん]

ブリリアタワーズ目黒とかもやばい。

[9467: ＿＿＿＿＿]

https://www.sumu-log.com/archives/8012/

地権者住戸が多いけどマンコミュのこの記事参考になるなぁ

検討の際にはよく管理規約を確認した方がいいねー


再開発＆すみふ案件だけあって長寿スレだから全部読むのかったるかったけど、スレの頭に「レス検索」「スレッド内のレスを検索」っていうのがあるのを見つけた

いまさらだけどこれまじ便利だわぁ

気になる言葉で検索するだけで色んなどうでもいい書き込みに邪魔されず欲しい情報がピックアップできる

例えば「地権者」で検索すると今後のマンション管理の参考になる

なんでもっと早く知らなったのか、ちくしょぅ

[9468: 検討板ユーザーさん]

>>9465 通りがかりさん

5年前なら戸数を減らすか、階層を増やして、距離をもっと作ってた感じでしょうか？

[9469: 検討板ユーザーさん]

北との距離は意外とあるかもしれません。５～１７ｍですね。

[9470: 匿名さん]

>>9469 検討板ユーザーさん

タワマンでこの距離感はヤバイでしょ。北側の中住戸なんて、一日中カーテン閉めて生活する人じゃないと無理。

[9471: 匿名]

だから北西角は割安で（それでも高いけど）
北はほぼワンルーム1Kなんでしょうね
どちらにせよ個人的に北は論外

[9472: マンション検討中さん]

北は各階２部屋で、１LDK
ちなみに宿泊施設も北側。単価が安くないのはすみふだから。