シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

[スムログ 関連記事]
マン点流！裏ワザ（これから販売される注目マンションを知る方法）
https://www.sumu-log.com/archives/4609
第31回　「再開発によって一段と価値が上がる」の惹句に注意！！
https://www.sumu-log.com/archives/4821/
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[9381: 最後の検討者さん]

ここは珍しく盛り上がっているスレですね(笑)

中央区や江東区の湾岸のマンションは、晴海の選手村が出てから閑古鳥のスレが多いですから。
ここは選手村から離れた郊外の城南エリアなので、検討者が被らず良かったかもしれないですね。

節度を守ったうえで、いろんな意見があるのは良い事だと思いますよ。

検討者は、営業からPRされる良い面だけでなく、悪い面も当然両方知りたいから、色んな質問をしますよね。
羽田空港の低空新ルートの騒音や落下物の危険だって気になるし、
周辺の組事務所・風俗・せんべろをはじめとした決して良いとは言えない民度や、
スラブ厚などの構造スペック、支持層が最深で地下約４１mという深さ、
従前の地権者持分が多い事による地権者と新住民の間の管理運営上の心配、
従前の～荘等のアパートの賃借権の権利変換か地権者収益用かよく分からないワンルームが多い事、
正直なんだって気になると思います。
特に、家族やお子さんがいれば、なおさら。
いろんな良い面も知ったうえで、見えにくい悪い面も知りたい。それ自体は誰も否定できません。

でも、購入者は、高いお金を出して買ったマンションの資産価値が落ちないか気になるし、
当然悪評に反論したくなると思います。

地権者も、十年以上の長きに渡って頑張って苦労して必死に纏めてきた再開発を成功させたいから、
良い面をどんどんPRしたくなると思いますし、当然悪評には反論したくなります。

それ自体も誰も否定できません。

営業は、そもそも掲示板に書き込んでないことになってるんでしたっけ？(笑)

いずれにしても、節度を守って書き込みがされている限りは、色んな意見でスレが盛り上がる事は良い事だと思いますよ。
ここと同じような広告費が潤沢な大規模物件でも、もっと遠方の郊外になると閑古鳥のところがちょこちょこありますしね。
　　　　　

[9382: マンション検討中さん]

>>9381 最後の検討者さん
長いよ。3行でまとめて

[9383: 匿名さん]

お金ない人は2025年頃の値下げ競争の中古を叩き買いするのが良いと思いますよ。タワマン一気に建つので売却個数も多く出ます。武蔵小杉タワマンも値下げ合戦になってますからね。
今この物件買える人はある意味、本物の金持ちですよね。

[9384: 匿名さん]

>>9383 匿名さん

ここって70平米でも8～9千万でしょ？共働き夫婦なら問題なく買えるよ。金持ちの最低ラインは億越え。

[9385: マンション検討中さん]

残念ながら、70m2＝9200万円からでございます。

[9386: 匿名さん]

>>9385 マンション検討中さん

1期は西側で8500万もありましたし、東側は2期でも9千万程度でしたよ。

[9387: マンション検討中さん]

>>9386
３期でとっくに値上がりしてますよ。７０M２はどれも１億円近いです。

[9388: マンション検討中さん]

8月の価格表の再掲です

階 タイプ 間取り ㎡ 価格 坪単価
23,22 MM 1LDK 52.93 7590 474
15,14 MI 1LDK 41.37 5990 478
15,14 MH 3LDK 72.44 9490 433
23,22 MD1 3LDK 71.04 9890 460
12 MD1 3LDK 71.04 9490 442
18 MF 3LDK 84.17 12990 510
28 MG 3LDK 74.11 11390 508
18,17 MG 3LDK 74.11 9890 441
21 MF 3LDK 84.17 12990 510
9 MD2,e 3LDK 71.18 9290 431
20 ME' 3LDK 71.04 9490 442
22,21 MC2' 2LDK 56.00 8290 489
13,12 MC2' 2LDK 56.00 7890 466
14,13 MA 2LDK 57.78 7890 451

[9389: 匿名さん]

>>9387 マンション検討中さん

なるほどです。それなら高いって言ってる人のコメントも理解できます。まあ、でも、1億弱までならサラリーマンでもローンで買えますからね。高くて買えないというよりは、大井町に1億も出していいか分からないという人の方が多そう。

[9390: 評判気になるさん]

どこの街なら1億円出してもいいと思うですか？港区？千代田区？渋谷区？
そういうセレブな街に、新築、駅近、70㎡、タワー、の条件が揃ったら1億円で買える物件なんてないでしょう。
大井町に1億円？て疑問視する人は、都内の不動産価格の実情をもっと勉強すべき。1億円程度ではアナタが考える理想の物件は買えませんよ。これが現実です。

[9391: 匿名さん]

>>9390 評判気になるさん


私も同感です

[9392: 検討板ユーザーさん]

３ＬＤＫ２０坪、２０年住み、経費月７、購入坪４５０、売却坪２５０なら、月２５くらいの出費になり、借りるより少し割高では？

経費月７は、固定資産税３＋修繕月４（免震交換１回）くらいで想定しましたが、多いですかね？

【１０年居住】
購入：９０００（坪４５０×２０坪）
経費：１０００（★月６×１２０月）
総額：１００００
売却：＋６０００（坪３００）
出費：４０００（月３３）

【２０年居住】
購入：９０００（坪４５０×２０坪）
経費：２０００（★月７×２４０月）
総額：１１０００
売却：＋５０００（坪２５０）
出費：６０００（月２５）

【３０年居住】
購入：９０００（坪４５０×２０坪）
経費：３０００（★月９×３６０月）
総額：１２０００
売却：＋４０００（坪２００）
出費：８０００（月２２）

[9393: 匿名さん]

>>9390 評判気になるさん

富久クロスやパークシティ大崎なら70平米1億程度で買えますよ。ここは立地的にこれらのマンションより高くなることはかなり難しいと思います。

[9394: マンション検討中さん]

>>9393 匿名さん

パークシティ大崎ザタワーのこと？直近の3ldk売買価格は1.2億円です。レインズで見れますよ。１億円で買えたのは2年ぐらい前ですね

[9395: マンション検討中さん]

西側は残っているところは、我が家には広く高額なため、東側を検討しています。
先日大井町駅から、シティタワーの方を見ると視界が抜けていましたが実際どの階からいいのでしょう

[9396: マンション検討中さん]

記載が漏れていました22階を建設中と掲示されていました。
近くの路地からはこんな感じです。
ヨーカ堂や阪急、東横イン辺りの建物があまり気にならなければ良いんですかね？

[9399: マンション検討中さん]

[No.9397から本レスまで 情報交換を阻害する投稿 、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[9400: 通りがかりさん]

>>9396 マンション検討中さん

手前が東側の次期再開発地区ですね？

[9401: 検討板ユーザーさん]

>>9396 マンション検討中さん

多分ですけど東は、東南角から１２０ｍ先のＮＴビルが、視界の斜め右に入ると思います。

ＮＴビルは高さ７６ｍなので、クレヴィア７１ｍよりも高く、横幅も４０ｍで少し存在感あるかもしれません。

おそらく２３Ｆ以上ならＮＴビルの高さを超えそうな気がします。

気になるようなら、現地確認をお勧めします。

画像の右の大成温調というロゴの付いているグレーのオフィスビルがＮＴビルです。

[9402: 検討板ユーザーさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[9403: 検討板ユーザーさん]

>>9395 マンション検討中さん

京浜東北のホームかな。見えるんですね。

[9404: 匿名さん]

>>9381 最後の検討者さん

検討者は嘘ですね。巧妙なネガお疲れ様。

[9405: 評判気になるさん]

>>9393
富久クロスは新宿区、パークシティ大崎は品川区（しかも中古）ですよ。つまり、9390さんの言う通り、そのあたりの地域じゃないと、新築、駅近、タワー、70平米を、1億円程度では買えないということでしょう。港区や千代田区じゃこの条件の物件は買えません。
9389さん、シティータワー大井町（品川区）のスペックなら70平米で1億円は、もはや当然の成り行きです。1億円は庶民にとって確かに高額ですが、現実を知りましょう。

[9406: 匿名さん]

>>9394 マンション検討中さん
正解な情報としては、夏と秋に84平米の3LDKの売買あったけど、13700万と13300万です。
これは、売り出し価格じゃなくて、成約価格ね

[9407: 検討板ユーザーさん]

ここが高いとされる方には、高層階（２１Ｆ以上）でも坪４５０で現在購入できる、同等以上の新築物件の名称・最寄り駅・徒歩分数・階層・仕様・価格を是非教えて頂きたいです。

航路エリア駅でなければ、高層階でも坪５００～５５０以下の競合物件もありです。

ＪＲターミナル駅・徒歩４分・再開発エリア・準都心（皇居半径９ｋｍ以内）・４路線（全てフラットな道のり）・リニア品川の隣・新駅の２つ隣・主要駅まで一本（みなとみらい、横浜、新宿、東京、お台場、近い将来は羽田空港）・衣食住の商業豊富（阪急ガーデン、イトーヨーカドー、西友、ハナマサ、アトレ、ヤマダ電機、スポル、大手フィットネス複数、飲食多数）・浸水地震リスク低（ローム層標高１５ｍ以上）・免震（不正なし確認済）・低犯罪エリア・ランドマーク物件・高層（２９Ｆ）・隣接は北のみ（高層階は影響なし）・大規模（修繕コスト低下）・無駄な施設なし（スカイラウンジ、オーナーズスイートのみ）・行灯部屋なし・天井高２６０（折り上げなし、下げ天あり）・天カセとビューバスとトイレ窓以外は完備（ワイドスパン、Ｌｏｗーｅ、ディスポーザー、各階ゴミステーション、天然石キッチンなど）・永久眺望（西のみ）・ハーフＰＣセルボイド最厚３１０（口コミ）・航路案４２０ｍ先（Ｔ３以上サッシュ）・近隣嫌悪施設（風俗１、事務所１）が目安です。

[9408: 匿名さん]

>>9407 検討板ユーザーさん

何もそんなムキにならんでも。「タワマンは高い。ここはかなり高い。他はもっと高い」ということでしょう。

見栄えの良い条件をたくさん付けて「いい結婚相手がいない」、「いい会社がない」と文句垂れてるのと変わらんです。実際には男も女も素敵な人たくさんいますよ。素晴らしい中小企業たくさんありますよ。

新築マンションという商品、買うのに金さえあれば良く、一刻を争う競争も、自分にあう住まいを探す地道な努力も、独学で得るべき知識もそれ程は要らない商品を、売れ行きを横目で見ながら掲示板の情報頼りに購入判断できる初心者向けの不動産なんだから、高く買わされて当たり前なんですよ。そりゃ行き過ぎたポジもネガも次々に湧いてきますって。

[9409: 検討板ユーザーさん]

>>9408 匿名さん

確かにそうですね。新築タワマンは高い。たとえ割高でも満足できる物件を買うのがベストですね。

[9410: 匿名さん]

>>9408 匿名さん
確かに、数年前だったらこの価格帯で港区駅直結とか買えたからな。
その時に買えなかった財力のなさ、決断力のなさ、運のなさを嘆くべきか。
高い勉強代と思って、今の市況を受け入れるしかないわな

[9411: 検討板ユーザーさん]

>>9410 匿名さん
多分5年後にまた同じことを言っているだろう
「5年前なら23区の駅近のマンションなんて1億あれば買えたのになあ」なんて

[9412: 匿名さん]

>>9411 検討板ユーザーさん
柳の下に二匹目のドジョウはいるかもしれないし、いないかもね。

[9413: 匿名さん]

大井町は地価が安いからなあ。ここは固定資産税路線価が67.7万だけど、例えば同価格帯のパークシティ武蔵小山は115万、パークホームズ千代田淡路町は86万。地元民がここを高いと思う感覚は地価から来てるんだと思う。

[9414: 検討板ユーザーさん]

駅１分と４分の差？

https://tochidai.info/tokyo/shinagawa/

[9415: 匿名さん]

>>9413 匿名さん
現在の地価が安いから再開発できるわけだし、するんだろ。
地価が高いところは再開発しないだろ

[9416: 匿名さん]

>>9413 匿名さん

武蔵小山だけはあり得ない
あの契約者達が隣人となる可能性があるのは本当に無理

[9417: 検討板ユーザーさん]

シンプルに比較するなら駅の価値で見たほうが分かりやすいですね。大崎はここ１５年くらいかけた再開発が大成功ですね。品川区だとこれから伸びしろが大きいのは、リニア品川・新駅に近い高輪台・大井町・天王洲アイルですかね。

[9418: 匿名さん]

ショッピングができる大型店がたくさんある街が好きなんだけど
こうやってみると品川区では大井町か大森しかないですね。。

[9419: 匿名さん]

大崎は割高ってことだね。

[9420: 匿名さん]

>>9419 匿名さん
高い安いの問題ではなく住宅としての利便性の問題
大崎は事務所ビルとして高価格なのであって住人はわざわざ大井町まで買い物に来ている
ビジネス環境は良くても住環境は整っていない

[9421: 匿名さん]

同じ飛行機の街なら低地水害リスクの大崎より大井町かな。

[9422: 名無しさん]

>>9421 匿名さん
しかも大崎は真上
シティタワーは西側にズレている

[9423: 名無しさん]

メリデメを全て考慮して土地価格が決められる
今の額は正しい
要は今後のトレンドをどこまで織り込んでいるか？であり今はまだまだ
楽しみですね

[9424: 検討板ユーザーさん]

資産価値を取るか、住環境を取るかですよね。

当然ながら山手線の利便性や需要には敵わない。

ただ大井町も高アクセスかつタワマンが少ないので、シティタワー大井町の資産価値もある程度は保たれそう。

航路による騒音リスクあるものの、住環境はかなり良い。

[9425: 匿名さん]

>>9417 検討板ユーザーさん

以降のコメントで容積率に言及するものがないという絶望的なポジの不動産知識…。

容積率が違う土地の単価を比較するのは意味がない。普通は各ポイントの容積率100％あたりの単価を計算し比較する。よく不動産業界では1種○○万円と言って比べる。まして再開発やってる場所なら、従後の土地固定資産税評価額は、従前から20から30％は上がる。たがらリストそのままの単価で比較しても意味がない。

1種○○万円で比較すれば有用な情報になる。

[9426: 口コミ知りたいさん]

>>9424 検討板ユーザーさん

よく山手線を一括りにするけど北と南の差はかなりある。
恵比寿、品川、東京と日暮里、田端、大塚辺りでは全く価値に差がある。
山手線北側よりは大井町の方が品川一駅を考えると上だと思う。

[9427: 口コミ知りたいさん]

品川までずいぶん長い一駅ですよね

前にも話題になっていたように大井町は北千住と同じでは

山手線と比べること自体笑われちゃいますよ

[9428: 口コミ知りたいさん]

池袋と大井町比較して、大井町知らない人のが圧倒的でしょ

セールスご苦労さま

[9429: 口コミ知りたいさん]

ここまで地権者が必死にならないと

売れない理由を考えてみましょうね

[9430: 匿名さん]

山手線北部より上とか言い出すと必ず叩かれますよね
まあどっちでもいいですが笑

ただ残根ながらここは売れてますよ