シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

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[9351: マンション検討中さん]

こんな応酬で住んでいるだけ平和である。

[9352: マンション検討中さん]

>>9350 匿名さん
たしかにクレヴィアどうした盛り上げていこう。

[9353: マンション検討中さん]

みんな大好きスラブ議論のまとめです。
・HPにスラブ厚が掲載されていない（CT大井町だけではなく、CT恵比寿、CTs東京ベイなども掲載なし）
・建築計画変更があり、建築基準法上の“高さ”が98.10m→97.15mへ0.95m低くなった。
・一方で、当初は「最高104.15m」の記載があったので、104.15m→97.15m（△7m）となったと誤解する人が続出。“最高”は建築物屋上に取り付けるエレベーター棟などを含むもので、建築基準法上の“高さ”と比較するのはおかしいが、荒らしには無視される。
・いずれにせよ0.95mは低くなったので、エントランスかスラブ厚を削った疑惑は否定できず。
・仮に、スラブを薄くしたとしても95cm÷29階＝3.3cmなので、ほとんど変わらない計算。しかしながら、最高と高さを比較した700cm÷29階＝24.1cmのスラブが薄くなったと主張する人が続出。
・荒らしが発生し、議論が泥沼化。いつの間にか、スラブが薄いことが規定路線の印象へ。
・モデルルームで聞いた情報としてボイドスラブ260mm、310mm、320mmという書き込みあり（厚みは階によって異なる）。
・低層階のスラブが削られて95cmを捻出した疑惑が出てくる。
・低層階だけではなく、CT大井町全部のスラブが薄いとの説を唱える書き込みが消えない←イマココ

[9354: 匿名さん]

>>9353 マンション検討中さん

シティタワー恵比寿は公表されてますよ。
MRも行きました。
基本300m一部250m。
ここも公開すればいいのにね。

[9355: 検討板ユーザーさん]

>>9353 マンション検討中さん

シティタワー恵比寿は公式サイトに、ハーフプレキャスト７０の上に中空ボイド１８０～２３０、合計２５０～３００の記載ありました。

営業さんから普通スラブと聞いた投稿もあれば、ボイドという投稿もあったので、もしかしたらシティタワー大井町も、ハーフプレキャストの普通スラブの上に、中空ボイドが乗ったハイブリッドの可能性もあるのかなと想像していました。

設計図？を見せてもらえば素人でも分かるのかな。

ドゥトールみたいに、ＭＲにスラブの断面モデルを設置してくれたら分かりやすいので、少し期待しています。

[9356: マンション検討中さん]

新航路スタートしてからで検討は間に合いそうです。希望の間取りなければ他検討すればいいし、中古も出るでしょう。マンションも下がり始めてるようですし、いまは頭金積み増し時期と割り切って、焦って買う必要なさそうですね。

[9357: マンション検討中さん]

>>9356マンション検討中さん
しれっとマンション価格は下がり始めてるとか書いてますけど根拠ありますか？
無いなら削除対象ですけど。

[9358: 匿名]

すみふは間違いなく下げないと思う…
この先JR沿線の城南で駅近で大規模なマンションは建たないと思うので尚更下げる必要はないだろうな

[9359: 匿名さん]

人件費も日本だけで見てもこれですからね

◆「五輪後に建設費が下がる」はウソ！むしろ上がる可能性が高い理由
http://cl.diamond.jp/c/adsob5z1bVi76taf

材料費もアジア全体で見たらきつそうだし
土地の仕入れ費はこの規模と利便性、非津波エリアの土地をどれだけ仕入れられるか。。

[9360: マンション検討中さん]

土地の仕入れ値が上がってるからねえ。土地の値段が下がっても、マンションの値段が下がるまでには数年のタイムラグがある。
人口減ってるとは言え、東京はまだ増えてるし品川区は当面流入が期待できる。
駅前の大きな土地はホテルや商業施設とも競合するから、タワマンで採算取れなかったらホテルになるんじゃない？インバウンドあるから東京のホテル代高いよ。

[9361: 名無しさん]

一応品川区の人口に関してはこういうのが出てますよ。当たるかわかりませんが。

http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/other000069900/27sougousenryaku6...

[9362: 匿名さん]

>>9360 マンション検討中さん

土地、建築資材、人件費はすべて供給側のコストの問題。価格を決めるのは常に需要者。都内マンションの成約率がずっと低調なのは分譲価格が高くなり過ぎたからです。需要側にもう余力がないのに、供給側のコスト増が原因で分譲価格をさらに上げて売れるのですか？

売主は自分の利益削るか建築資材の質と量を落として分譲価格を下げ、買主が買える価格に合わせざるを得ない。

供給側のコストばかり話題になるけど、決定的に大切なのは需要側の購買力です。これはプライシング理論の基本ですよ。

金利上昇は供給側コスト増、需要側の購買力低下というダブル要因で影響は強烈ですよ。

[9363: マンション検討中さん]

>>9362 匿名さん
わいも年収低いから、すみふに「値下げして！こんな値段や買われへんねん。うちの年収知っとるやろ」って泣きにいったけど、あかんかったわ。価格を決めるのは需要者さまやのにホンマにすみふは頭おかしいで

[9364: マンション検討中さん]

>>9362匿名さん
す、すみません・・・。荒らしさんですよね？？正気だとしたらあまりにも経済学に無知すぎて学歴を疑ってしまいます。

[9365: マンション検討中さん]

>>9364 マンション検討中さん
荒らしじゃなくて本当にこう思ってるんじゃないかな。営業やってるんだけど、「資材価格が上がってるから値上げしたい」とお願いに行ったら「予算がないから値上げには応じられない。貴社には供給責任があるから元の価格で契約してもらわないと困る」って会社ばっかりだよ。まあ、そういうときは丁寧に断って契約しないけどね。

[9366: 匿名さん]

>>9364 マンション検討中さん

MBAで習う内容てす。

[9367: 匿名さん]

>>9363 マンション検討中さん

現場て重要なミクロの話しではなく、経営で必要なマクロな話してす。

[9368: 匿名さん]

>>9365 マンション検討中さん

値上げに着いて来られる客がいるうちは良いですけどね。

[9369: マンション検討中さん]

経済学の教科書では、コストが上がると需要曲線が左上にずれ、数量が減り、価格が上がりますね。
>価格を決めるのは常に需要者
これはノーベル経済学賞クラスの新発見です！！

[9370: マンション検討中さん]

>>9369 マンション検討中さん
いま経済学通りの事象が起きてますよね。値段が上がって供給は減るだけ。よく値段上昇だけをみてバブルと言う人がいますが、明らかにコストアップに伴う供給客船の変化が起きてる。
バブルではないから値下がりにはコストダウンが必要。でも人件費や資材費が下がる傾向がないので不動産の価格もなかなか下がらない。

[9371: マンション検討中さん]

すごーく分かりやすく言うと、価格が上がった時に買えなくなるのはあなただけ。あなたじゃない別の人が買うだけ。以上。
社会はあなたが欲しいものをなんでも買い与えてくれるお母さんじゃないのよ。

[9372: 検討板ユーザーさん]

>>9371 マンション検討中さん

要は贅沢品ということですね。コストカットで質を下げなければ。

[9373: 匿名さん]

中層階だとどの方角ご良いでしょうか？

[9374: 検討板ユーザーさん]

>>9373 匿名さん

角か、西でしょうね。

[9375: マンション検討中さん]

うだうだ言わずに、買えないなら安い郊外のマンション買えばいいじゃない

[9376: マンション検討中さん]

自分は買えない→割高→市場が間違っている→契約者はバカ
と言いたいんでしょ。
資材価格の値上がりとか、人件費が上がっているとか、建設業は人手不足が深刻とか、色々ニュースになっているけど、それが自分のこととして理解できないだけ。

[9377: 匿名さん]

価格は買う側が決めるものでしょう。魚の価格は漁師が決められず、漁協の決めた値で買い取られ、それを仲卸が競りで価格を決め、それを小売りが値切って仕入れ、最終的に店頭に並ぶ。店頭の価格は他店との競争だから、納得して買う客がいて初めて価格がつく。流通の各段階で価格を決めるのは常に買う側です。

不動産だって一点ものは入札、オークションの青天井てす。新築マンションは販売価格に上限があるという既製品らしい入札制度ですよね。

需要と供給は価格変化を論点としていて、価格の決定権者が論点じゃないでしょう。だからMBAで習う内容と書いたじゃないですか。

[9378: マンション検討中さん]

>>9377 匿名さん
MBA とってて一億円にも満たない大井町のマンションも買えない年収なことに驚きだよ。
MBA の価値が落ちたというネット記事はほんとなのね。

[9379: 匿名さん]

私も価格は最終的には需要が決めると思いますよ。

ただ残念ながら城南エリアでこの規模、駅近、アクセスで津波の来ない土地はかなり少ないのが事実なのはわかりますでしょうか。
すると供給が増えず値下がりしづらそうだとは思いませんか？

そして実際にここは値上げしても売れ続けている。

ただ値下がって欲しいという気持ちもわかります。

[9380: マンション検討中さん]

>>9377 匿名さん
大量生産で数百円単位の魚と、一品モノで数千万円の不動産が同じ理屈で値段が決まるわけないと思ってました。
MBA さまは常識にとらわれない斬新な発想ですね。

[9381: 最後の検討者さん]

ここは珍しく盛り上がっているスレですね(笑)

中央区や江東区の湾岸のマンションは、晴海の選手村が出てから閑古鳥のスレが多いですから。
ここは選手村から離れた郊外の城南エリアなので、検討者が被らず良かったかもしれないですね。

節度を守ったうえで、いろんな意見があるのは良い事だと思いますよ。

検討者は、営業からPRされる良い面だけでなく、悪い面も当然両方知りたいから、色んな質問をしますよね。
羽田空港の低空新ルートの騒音や落下物の危険だって気になるし、
周辺の組事務所・風俗・せんべろをはじめとした決して良いとは言えない民度や、
スラブ厚などの構造スペック、支持層が最深で地下約４１mという深さ、
従前の地権者持分が多い事による地権者と新住民の間の管理運営上の心配、
従前の～荘等のアパートの賃借権の権利変換か地権者収益用かよく分からないワンルームが多い事、
正直なんだって気になると思います。
特に、家族やお子さんがいれば、なおさら。
いろんな良い面も知ったうえで、見えにくい悪い面も知りたい。それ自体は誰も否定できません。

でも、購入者は、高いお金を出して買ったマンションの資産価値が落ちないか気になるし、
当然悪評に反論したくなると思います。

地権者も、十年以上の長きに渡って頑張って苦労して必死に纏めてきた再開発を成功させたいから、
良い面をどんどんPRしたくなると思いますし、当然悪評には反論したくなります。

それ自体も誰も否定できません。

営業は、そもそも掲示板に書き込んでないことになってるんでしたっけ？(笑)

いずれにしても、節度を守って書き込みがされている限りは、色んな意見でスレが盛り上がる事は良い事だと思いますよ。
ここと同じような広告費が潤沢な大規模物件でも、もっと遠方の郊外になると閑古鳥のところがちょこちょこありますしね。
　　　　　

[9382: マンション検討中さん]

>>9381 最後の検討者さん
長いよ。3行でまとめて

[9383: 匿名さん]

お金ない人は2025年頃の値下げ競争の中古を叩き買いするのが良いと思いますよ。タワマン一気に建つので売却個数も多く出ます。武蔵小杉タワマンも値下げ合戦になってますからね。
今この物件買える人はある意味、本物の金持ちですよね。

[9384: 匿名さん]

>>9383 匿名さん

ここって70平米でも8～9千万でしょ？共働き夫婦なら問題なく買えるよ。金持ちの最低ラインは億越え。

[9385: マンション検討中さん]

残念ながら、70m2＝9200万円からでございます。

[9386: 匿名さん]

>>9385 マンション検討中さん

1期は西側で8500万もありましたし、東側は2期でも9千万程度でしたよ。

[9387: マンション検討中さん]

>>9386
３期でとっくに値上がりしてますよ。７０M２はどれも１億円近いです。

[9388: マンション検討中さん]

8月の価格表の再掲です

階 タイプ 間取り ㎡ 価格 坪単価
23,22 MM 1LDK 52.93 7590 474
15,14 MI 1LDK 41.37 5990 478
15,14 MH 3LDK 72.44 9490 433
23,22 MD1 3LDK 71.04 9890 460
12 MD1 3LDK 71.04 9490 442
18 MF 3LDK 84.17 12990 510
28 MG 3LDK 74.11 11390 508
18,17 MG 3LDK 74.11 9890 441
21 MF 3LDK 84.17 12990 510
9 MD2,e 3LDK 71.18 9290 431
20 ME' 3LDK 71.04 9490 442
22,21 MC2' 2LDK 56.00 8290 489
13,12 MC2' 2LDK 56.00 7890 466
14,13 MA 2LDK 57.78 7890 451

[9389: 匿名さん]

>>9387 マンション検討中さん

なるほどです。それなら高いって言ってる人のコメントも理解できます。まあ、でも、1億弱までならサラリーマンでもローンで買えますからね。高くて買えないというよりは、大井町に1億も出していいか分からないという人の方が多そう。

[9390: 評判気になるさん]

どこの街なら1億円出してもいいと思うですか？港区？千代田区？渋谷区？
そういうセレブな街に、新築、駅近、70㎡、タワー、の条件が揃ったら1億円で買える物件なんてないでしょう。
大井町に1億円？て疑問視する人は、都内の不動産価格の実情をもっと勉強すべき。1億円程度ではアナタが考える理想の物件は買えませんよ。これが現実です。

[9391: 匿名さん]

>>9390 評判気になるさん


私も同感です

[9392: 検討板ユーザーさん]

３ＬＤＫ２０坪、２０年住み、経費月７、購入坪４５０、売却坪２５０なら、月２５くらいの出費になり、借りるより少し割高では？

経費月７は、固定資産税３＋修繕月４（免震交換１回）くらいで想定しましたが、多いですかね？

【１０年居住】
購入：９０００（坪４５０×２０坪）
経費：１０００（★月６×１２０月）
総額：１００００
売却：＋６０００（坪３００）
出費：４０００（月３３）

【２０年居住】
購入：９０００（坪４５０×２０坪）
経費：２０００（★月７×２４０月）
総額：１１０００
売却：＋５０００（坪２５０）
出費：６０００（月２５）

【３０年居住】
購入：９０００（坪４５０×２０坪）
経費：３０００（★月９×３６０月）
総額：１２０００
売却：＋４０００（坪２００）
出費：８０００（月２２）

[9393: 匿名さん]

>>9390 評判気になるさん

富久クロスやパークシティ大崎なら70平米1億程度で買えますよ。ここは立地的にこれらのマンションより高くなることはかなり難しいと思います。

[9394: マンション検討中さん]

>>9393 匿名さん

パークシティ大崎ザタワーのこと？直近の3ldk売買価格は1.2億円です。レインズで見れますよ。１億円で買えたのは2年ぐらい前ですね

[9395: マンション検討中さん]

西側は残っているところは、我が家には広く高額なため、東側を検討しています。
先日大井町駅から、シティタワーの方を見ると視界が抜けていましたが実際どの階からいいのでしょう

[9396: マンション検討中さん]

記載が漏れていました22階を建設中と掲示されていました。
近くの路地からはこんな感じです。
ヨーカ堂や阪急、東横イン辺りの建物があまり気にならなければ良いんですかね？

[9399: マンション検討中さん]

[No.9397から本レスまで 情報交換を阻害する投稿 、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[9400: 通りがかりさん]

>>9396 マンション検討中さん

手前が東側の次期再開発地区ですね？