シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

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[9201: マンション検討中さん]

>>9197
すみふが竣工前の完売を目指してると思うなら、完全に素人ですね。この会社は竣工後にも売り残すことを明言してます。

それに簡単に値下げしませんよ。中古で買えるといいですね。

[9202: 評判気になるさん]

>>9201 マンション検討中さん

その通りですね。
基本的にスミフはブレません。
某社のように最初に高い値付けをしておいて後半で叩き売って手仕舞うような手法は取りません。
それが最初に買ってくれた人に対する礼儀だと思います。

[9203: 匿名さん]

飛行機の様子見てから買いたいのは皆同じですが、すみふさん、そこまで甘くないんですよね、その時点で残ってるとしも、条件の悪い部屋が今よりだいぶ高値で売られてるでしょうね、

[9204: 検討板ユーザーさん]

>>9199 通りがかりさん

海外からの投資増の記事もありますね。

日経 2018年11月7日 20:00

不動産会社や不動産投資信託（REIT）を巡る買収の波が日本に再び及んできた。世界的なカネ余りを受けて不動産ファンドの投資余力が高まっているのが背景だ。2017年の海外勢による国内の不動産取得額は07年以来の高水準。

以降は有料記事です。

[9205: マンション検討中さん]

日本を代表するハイクオリティプレミアムインターネットメディアである週刊現代の記事です。

2011/05/19 徹底調査　東京の不動産「大暴落」全詳細情報
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/4865

2015/09/12 いまが最後のチャンス！"不動産"はすぐ売ったほうがいい
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/45109

2015/10/20 マンション神話を崩壊させる「2020年問題」は、本当だった
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/45882

2016/01/04 株8月に暴落? 日本経済「急ブレーキ」は本当かウソか……日本売りの懸念、不動産総崩れ
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/47094

2017/09/15 中国人の「タワマン爆買い終了」で、日本の不動産が大ピンチに
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/52723

2018/06/07 ついに始まった！「高級マンション」投げ売りから暴落の悲劇
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/55675

[9206: 匿名さん]

言ってればいつかは当たる(かもしれない)やつ笑

[9207: 匿名さん]

>>9205 マンション検討中さん
週刊現代？
出鱈目な医療情報で無知な高齢者を振り回していますよね。当方医療従事者ですが、大変迷惑しています。

[9208: 検討板ユーザーさん]

[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[9209: マンコミュファンさん]

マスコミさんは民間企業なので、ファクト&エビデンスは後回しでインパクトのある見出しと見切り記事が生命線かもしれませんね。

[9210: マンション検討中さん]

>>9209 マンコミュファンさん
一般ピーポー釣られすぎ。

[9211: 検討板ユーザーさん]

こんな記事が出てました。
https://headlines.yahoo.co.jp/videonews/jnn?a=20181109-00000064-jnn-bu...
仮に川金さんが倒産した場合、修理とか点検はどうなってしまうのでしょうか？
購入したいのですが、不安なので教えて下さい。

[9212: 口コミ知りたいさん]

>>9211 検討板ユーザーさん
何ら問題ない
収益がブレる場合に最終損益を留保することは
よくあること
無責任な予測を出す方が罪でしょう

[9213: 匿名さん]

川金のデータ改ざんとここと、何か関係あるんですか？

[9214: 匿名]

>>9213 匿名さん

既出ですが川金のダンパーを、使っていたとのことです。ただし不正があったのは別の建物でマンション等住宅には不正ダンパーは利用されてませんでした。
契約者には書面で通知があったようです。

[9215: 匿名さん]

>>9214 匿名さん

ありがとうございます。では問題ないですね。

[9216: 匿名さん]

いまさらですが、非分譲多すぎません？

要は地権者住戸ですよね.
元々の街並みを知ってるので、
元々の住民と新しい住民との間で
管理上でいろいろ問題は起きる気がします.
西新宿の最近できた某タワマンみたいに.
このスレも地元愛が強い(強すぎる?)地権者の
書き込みが多い気がします。
うまく良い方向にまとまってくれるといいのですが.

自分は飛行機の騒音は我慢できる(と思う)けど
人間同士のいざこざには巻き込まれたくないな.
管理の事なんて全然考えていなかっただけに
いまさら心配に.

[9217: 匿名さん]

タワマン3回引っ越してますが100世帯超えるので管理組合(およびその意見集約)なんて機能しないとはなから期待してないのは私だけでしょうか汗

入居スタート時の規約からいい意味でも悪い意味でもなかなか変わらないので今の規約に納得できるかできないかかと。

横柄な人はどこにでもいますし。
あえて言うなら低層階は割合は多いかも、しれないですね。

[9218: 匿名さん]

>>9216 匿名さん
非分譲はほとんど低層の賃貸用1ldkですよ。すみふ行ったら分譲と非分譲のマップもらえます。

[9219: 検討板ユーザーさん]

投稿8585に非分譲の部屋図が載っています。特に問題なさそう。

[9220: 匿名]

非分譲は一人当たり3〜4部屋確保と営業さんおっしゃっていました
140戸を3で割っても50戸弱なので4部屋もあるとなると地権者は50人以下でしょう
ちなみに確保している部屋は寒部屋以外は賃貸か、転売するでしょうと言ってました

[9221: eマンションさん]

>>9216 匿名さん

買わなきゃいいだろう

[9222: 検討板ユーザーさん]

地権者さんが実質およそ５０世帯なら、新規購入さんがおよそ５００世帯なので１：１０の比率ですね。

適切な大規模修繕を実施するために修繕積立金の値上げなどの必要性が出た際に、高齢の地権者さんが多い物件だと反対票が増えるリスクがあるようですが、シティタワー大井町は新規購入が８割以上になるので、特に問題ないのでは？

また地権者さんが多いと、地権者さん所有の部屋がすぐ売りに出てリセール価値が下がるリスクもあるようですが、シティタワー大井町の地権者さん所有はワンルームが多いようなので、購入組の大半を占める３ＬＤＫの資産価値への影響も限定的に思えます。

[9223: 検討板ユーザーさん]

ＭＲでも確認できますが、ＦＩＸ窓も開けられますね。

[9224: マンション検討中さん]

＞地権者さん所有の部屋がすぐ売りに出てリセール価値が下がるリスクもあるよう
現金化を早くしたい人は補償金もらってるよ

[9225: 評判気になるさん]

>>9224 マンション検討中さん
あなたの安マンションはそうなんでしょうね

[9226: 検討板ユーザーさん]

現実的には、地権者さんによっては複数のワーンルーム賃貸収入を得ながら、働かずとも生活費や修繕費くらいは得ながら３ＬＤＫに住まわれ、オーナー意識で物件にとって利となる判断をしてくれる組合員になってくれる可能性もある。

[9227: マンション掲示板さん]

>>9226 検討板ユーザーさん
ここの地権者は某駅前のマンションと違って水商売をやっていた人ではなく元々住宅や賃貸マンションの所有者でゆとりのある人達が多いようですよ。

[9228: 評判気になるさん]

>>9221 eマンションさん

>>9216は武蔵小山だから相手にしちゃダメ

[9229: 通りがかりさん]

ワンルーム賃貸多いなら
それはそれで嫌じゃない？
地権者の権利者数が少なくても
実質的な議決権割合はかなり多いのでは？
管理組合はあくまでも議決権ベースでしょ？

[9230: 通りがかりさん]

飛行機話題になってるけど
これ分かりやすくない？
https://mobile.twitter.com/chizutodesign/status/1060834140411461632

[9231: 匿名さん]

区分所有法３８条（議決権）
第三十八条　各区分所有者の議決権は、規約に別段の定めがない限り、第十四条に定める割合による。

区分所有法１４条（共用部分の持分の割合）
第十四条　各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。

[9232: 通りがかりさん]

登記の分母の刻みすごいですね
http://blog.livedoor.jp/mansyon_/archives/26096739.html

[9233: 匿名さん]

明日は新宿区長選ね。

[9234: 匿名]

ワンルーム賃貸多いのは当たり前っちゃ当たり前な気がするけどなぁ

[9235: 検討板ユーザーさん]

公式サイトの部屋割りをざっくり見た限りでは、南の最上階の角部屋を所有されているのが一瞬羨ましく思ったくらいで、非分譲の割合は気にならないですね。

分譲４９３戸／全６３５戸＝７７％。
分譲４９３戸の３０戸くらいが小規模。
非分譲１４２戸の６０戸くらいが小規模。
面積だと分譲の割合が７７％を超える。

９２３１さんの投稿に基づくと、規約に別段の記載なければ、共有部についての議決権は、分譲が約８割を占める認識でいいですかね？

この割合なら【従前からの地権者さん】がいても、新規購入で新たに権利者に加わる【新規の地権者さん】に、管理上の決定プロセスにおける不利が生じる心配はなさそう。

[9236: 匿名さん]

地権者がいようがいまいが、理事会で不正起きることはあるよ。ドトールだと理事会役員が使い込みしてて問題になってるから。
みんな、入居したら無関心はよくないぜ。

[9237: 検討板ユーザーさん]

>>9232 通りがかりさん

【謄本を確認しましたが、持分が10兆9301億分の161億8155万8504という割合に驚きました。】とありますね。

素人なのでよく分かりませんが、天文学的な数字ですね。笑

再開発によりシティタワー大井町に生まれ変わることで、【持分635の1】みたいにスッキリする解釈で良いでしょうか？

[9238: 検討板ユーザーさん]

>>9230 通りがかりさん

分かりやすくていいですね。

[9239: 検討板ユーザーさん]

>>9236 匿名さん

どのマンションも、有能な理事・適切な管理会社・住民による不正監視が、資産価値を維持するための必須条件ですね。

[9240: 匿名さん]

>>9237 検討板ユーザーさん
登記簿上の持分は四捨五入とかはされないよ。有利不利がでるから。
管理組合の議決権は、部屋の面積に応じて、各自票数を持ってるわけ。30平米なら3票で、70平米なら7票とか。ここは多少四捨五入されてるかも。

[9241: 検討板ユーザーさん]

>>9240 匿名さん

ありがとうございます。そうすると修繕の取り決めなど行う際に、もし規約が１平米で議決権１票だとしたら、１Ｒ２５平米の所有者は２５票、３ＬＤＫ７０平米の所有者は７０票を投票できるイメージですね。

[9242: 匿名さん]

>>9241 検討板ユーザーさん
規約がどうこうよりも、区分所有法は確か強行規定で、別段の定めは無理じゃなかったかな。たぶん。どっちにしても面積比だよ。

[9243: 検討板ユーザーさん]

>>9242 匿名さん

強行規定なんですね。ありがとうございます。

分譲、非分譲に関わらず、区分所有する面積に応じての議決権なら、理事の選出や管理の決定における不公平が生まれる心配はなさそうですね。

管理経験があったりその適性のある方が理事に立候補してくれるかは、青田買いだと運ですね。

[9244: 匿名さん]

>>9203 匿名さん

様子見てから買えば良いのに。こんな大事なことを実際に経験せずに1億近くも出して買わなきゃいけない売買に疑問感じないのですか。スミフは甘くないとか…。そんな不利な条件での契約を自ら望んでしたのは契約者です。

他の物件探す、戸建にする、賃貸で様子見る。他に選択しいくらでもあったでしょう。

[9245: 評判気になるさん]

>>9244 匿名さん

何を大袈裟なことを言っているのか？
気になるなら買わなければいいだけのこと
沢山ある選択可否の一要件にすぎない
しかも買う気もない外野が偉そうに言うことでもない

[9246: マンション検討中さん]

>>9244

基本リスクが高くて頭金の期間が長い一期は特に安く、リスクの低くなる完成後は高くなる。これはスミフの一般常識として今度の試験に出ますから、きちんと憶えてくださいねー。

[9247: 匿名さん]

>>9246 マンション検討中さん

すみふは竣工後も値上げを目指しているので素晴らしい建物になりそうです。契約者としてはでき上がりが楽しみです。
シティタワー恵比須も予想以上の仕上がりのようですね。
　

[9248: 匿名さん]

実物みたら欲しくなることもあるよね。シティタワーだと、銀座東がシックな外見で思ったより良かった。
完成してから興味示す人も多いんじゃないの？

[9249: 検討板ユーザーさん]

竣工後や航路開始後に、希望する部屋が残る確約も、今の値段で買える保証もない。

むしろ判断が遅くなるほどに、値上がりや部屋がなくなるリスクが上昇する。

ましてや西の部屋は、永久眺望かつ、騒音のリスクは極めて低い。

実際に羽田に到着する飛行機の音も、城南島海浜公園ですぐに体験できる。

マンション住み経験あれば少なくともＴ２サッシュの性能くらいは安易に想像でき、シティタワー大井町はそれ以上のＴ３～Ｔ４サッシュ仕様。

落下物リスクについても、部屋に関わらず、物件自体が航路案と重ならない駅の西エリアにて建設中。

同等以上アクセスの山手線徒歩４分物件などを探すとなると、今の市況だと新築は坪６００以上に上がる。

第１～３期で購入された方々は、そういった総合判断で早々に購入されただけと推測します。

[9250: 匿名さん]

>>9249 検討板ユーザーさん
600はないわ。でも450は維持できんじゃないの？