シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

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[8951: マンション検討中さん]

前の書き込みです。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓
現時点で東隣地区の土地を買っても、用途地域の制限で20メートル以上の高さの建物は建てれないです。道路も細いですし、容積率の制限がきついので、5階だてがいいところでしょう。
将来的に再開発で高さ制限がなくなる可能性はもちろんあります。これには区の特別な許可が必要です。土地区画整理事業が代表的ですが、地権者や区の協議に相当な時間が必要です。早くて5年、普通は10年以上かかります。
それより、もっと駅近の商業地域（26番地とか）は高さ制限がないので、もう少し高めの建物がたてれます。窓から60メートルは距離があるので、圧迫感はないですけど、階数によっては展望に影響ありです。

[8952: マンション検討中さん]

今のところ東側では、大規模な再開発は予定されてないみたいです。

[8953: 検討板ユーザーさん]

東も南も、道路をなくさない限り、区域の広さは、クレヴィアのようなペンシルが限界に思えます。

まとめて土地や建物を取得できれば、区に申請すれば道路はなくせるんですかね？

[8954: マンション検討中さん]

>>8953 検討板ユーザーさん
南の開発はまだ話出てないような気がします。
東は10年前後にマンションがたつ可能性があるから、西より安いんですよね。
担当者が、計画はほぼあると言ってたような気がします。
すごく大きいのはたたないと思いますが、10年後とかでしょうね。

[8955: マンション検討中さん]

展望重視なら絶対に西側でしょうね。東側は現時点でも割と高めの建物があるので展望的にはマイナスです。あとどちらかと言えば、若干北側に向いているので（東北東？）明るさがどうなの？というのもありますね。
ただ、今年の夏は暑かったので夏場は西側はきついかも・・。要するにどっちもどっちです。

[8956: 匿名さん]

KYBダンバーの免震マンションでポツポツ解約が出てるみたいですね。一部は耐震マンションに流れる人もいるんでしょうけど、かなりの客層はCT大井町を含む他の免震（KYBではなく安全性が確認された）マンションに流れるんじゃないでしょうか。

すみふの販売員は、”CT大井町はKYBでないので安全・安心の免震です”とかいう営業トークをしてそう。自分の物件が売れればボーナス上がるみたいですし。すみふを含む他のマンションがKYBで大騒ぎなのを此れ幸いと。

[8957: 検討板ユーザーさん]

周辺の築年です。

[8958: 検討板ユーザーさん]

>>8954 マンション検討中さん

計画ありそうなんですね。東にある築古の外壁がリノベされず手付かずになっているのは、建て替えを見込んでのことなのかな。

[8959: マンション検討中さん]

>>8958 検討板ユーザーさん
あると言っていました。
ほぼ住不のマンションがたちます的な感じでしたね。
でも暫くは時間かかる雰囲気でした。
あの辺きれいになったらだいぶ雰囲気変わりますね(^.^)

[8960: 匿名さん]

>>8957 検討板ユーザーさん

品川区は概要書の閲覧コーナーで端末使って確認申請日を無料で見られるのですか？

無料でなければ1件300円もするし、登記は1件500円しますから、よくこれだけの数を調べましたね。

[8961: 匿名]

>>8956 匿名さん
そうだったら販売延期にならないですよ。

今後の検査次第では不具合が出る可能性もあるので、慎重に対応することにしたのでは？

[8962: 匿名さん]

>>8961 匿名さん
これまでの販売延期の歴史を知っていれば出ない発言。
スレ読み返してからおいで。

[8963: 検討板ユーザーさん]

>>8962 匿名さん
4期が販売延期になっただけね。今も普通に販売中だよ。

[8964: eマンションさん]

>>8962 匿名さん
スミフはどんな状況でも自社方針に従って、じっくりと売る姿勢を変えない。
特有な哲学を持っている。

[8965: マンション検討中さん]

東と西で決めかねています。東の低層だと今後が怖いですけど、高層であればむしろ東の方がいいと思っています。
値段的にもお得ですし、東京の夜景感は間違いなく東の方がありそうですし。

[8966: 検討板ユーザーさん]

>>8960 匿名さん

適当にググってたら、ホームズでまとまった情報を見つけました。黄色印は地図アプリで名前を見て、竣工年数などでググったら、ビル図鑑というサイトなどに情報がありました。

[8967: 検討板ユーザーさん]

一応リンク貼っときます。築年数など見れて便利でした。

ホームズプライスマップ：https://www.homes.co.jp/price-map/

[8968: 匿名]

>>8963 検討板ユーザーさん

では4期はいくら価格上げるんですかね〜

[8969: 匿名さん]

>>8965 マンション検討中さん
西はほぼ永久眺望で富士山が見えるのがいいですね。
都心の夜景なら北の高層階もいいかも。東京タワーも見えますね。

[8970: eマンションさん]

>>8969 匿名さん
トータルで考えると北西角の高層階がベスト

[8971: 検討板ユーザーさん]

この物件の東西南北は全て一長一短で悩ましいですね。

[8972: 評判気になるさん]

>>8971 検討板ユーザーさん

東と北の低層は短だが、それ以外は全て長ではないかな

[8973: 検討板ユーザーさん]

>>8972 評判気になるさん

確かに。

[8974: マンション検討中さん]

そうですね。
あとはどういった雰囲気の眺望が好きか好みの問題。
売れ行きも順調みたいですし、第4期の更なる値上げはあるかもしれませんね。

[8975: マンション検討中さん]

北西は全て売れてしまったでしょうか？
低層はすみふビルとかぶりますか？

[8976: マンション検討中さん]

南東の高層階はどうですか？

[8977: 匿名さん]

北は19階か20階まで住友不動産ビルとかぶると聞いてます。

(住友不動産ビル自体は14階建ですがオフィスビルはマンションより階高が高いというのもあり)

なので20階か21階あたりから抜けます。

[8978: 検討板ユーザーさん]

１８階でこの高さなので後３週間くらいでスミフビルを超えそうですね。

[8979: 匿名さん]

>>8976 マンション検討中さん

南に横浜、東は東京湾岸のビル群で夜景が素晴らしいと思います。

[8980: マンション検討中さん]

いや〜やはり存在感ありますね！
普通の細長タワマンとも違うし、完成したら余計に良さが際立ちそう。

[8981: 匿名さん]

>>8980 マンション検討中さん

ずん胴タワー

[8982: 検討板ユーザーさん]

東：
☆湾岸都心ビュー（お台場側）
◎間取りが直線的でスマート（南角以外）
※▲低層は視界に建物（フォレストパークを挟む）
▲駅との間に２０年後などに１００ｍの建物が建ったら眺望の一部が遮られる可能性
◎正面にお台場（５ｋｍ）
◎斜め左に東京タワー（６ｋｍ）・スカイツリー（１４ｋｍ）
◎斜め右に東京湾（５ｋｍ）
◎早朝マジックアワー（年始に初日の出）
○月の出（明るいと見えない）
○朝は明るい（洗濯干すなら午前）
◎大きな通りに面していない
◎フォレストパーク側
▲遅い午後に窓を開けると飛行機音の可能性

西：
☆永久眺望（富士山側）
◎間取りが直線的でスマート（南角以外）
◎正面に富士山（９５ｋｍ）・二子玉（９ｋｍ）・武蔵小杉（７ｋｍ）
◎斜め左に横浜（１８ｋｍ）・みなとみらい（１９ｋｍ）
○斜め右に世田谷区
◎夕方マジックアワー
△月の入り（明るいと見えない）
○午後は明るい（洗濯が乾く）
○冬は暖かい可能性
▲夏は暑い可能性
▲家具焼けの可能性
▲交通量の少ない道路側（１車線）
◎窓開けても飛行機音ない可能性

南：
☆東京湾ビュー（羽田空港側）
※▲低層は正面に建物（道路を挟む）
※◎角部屋は角アウトフレームなし
※◎角部屋はダブルバルコニー
◎正面に東京湾と羽田空港（６ｋｍ）
○斜め左に東京湾
○斜め右に横浜（１８ｋｍ）・みなとみらい（１９ｋｍ）
☆日当たり良好
△マジックアワーは部分的
◎月見ビュー（多分）
○窓開けても飛行機音ない可能性
　　
北：
☆高層なら都心ビュー（新宿側）
※●中層以下はスミフビルで視界遮り
※▲角部屋は角アウトフレーム
◎正面に渋谷（６ｋｍ）・都庁（１０ｋｍ）
○斜め左に世田谷区
◎斜め右に東京タワー（６ｋｍ）・スカイツリー（１４ｋｍ）
△マジックアワーは部分的
▲月は見れない可能性
◎夏は涼しい可能性
▲日当たりは限定的（洗濯乾きにくい）
○夏は涼しい可能性
▲遅い午後に窓を開けると飛行機音の可能性

[8983: 検討板ユーザーさん]

>>8979 匿名さん

東京と横浜のダブル湾岸都会ビューは凄い贅沢ですね。

角アウトフレームなし、ダブルバルコニー、日当たりベスト、日の出、月見も見れて、南東は一番いい方角かもしれません。

やはり一番割高ですかね。

[8984: 検討板ユーザーさん]

個人的には、カーテンを開けたままでもダラしなく過ごせるプライベートな住空間を優先したいので、他人の視界に一切入らない永久眺望の西にもかなり魅力を感じます。

[8985: 検討板ユーザーさん]

塔状比が１に近いので形状のタワーらしさないですが、その分、免震ゴムへの負担が減るのは安心なのかなと思います。

引用：

免震建物に使用されている免震ゴム（積層ゴム）は引っ張られる力に弱いです。そのため、大地震時にゴムに生じる引張力を制限しています。塔状比が大きい建物では地震による柱の押し引きが大きくなるので、設計が難しくなります。

部分的に引張力に耐えられる装置に置き換えるなどの対処を行いますが、それでも塔状比6を超えるとかなり設計が厳しくなります。超高層になると引張力に耐えられる装置が無いため、塔状比5を超えるものはかなり限られてきます。

https://www.bakko-hakase.com/entry/090_aspect

[8986: 検討板ユーザーさん]

購入希望の部屋が売り出されていない。また売れてしまっているようで、なかなか前に進みません。

[8987: 検討板ユーザーさん]

希望の方角や階数を伝えておいて、気長に待つのが一番楽かも。

ゆっくり販売は、もっといい物件が出る可能性にも乗れる利点はありますね。

[8988: タロー]

>>8984 検討板ユーザーさん

18階以上だと網戸がないから見晴らしも良く、さらにボーッとできますね。

[8989: 匿名さん]

>>8984 検討板ユーザーさん

中低層だとダイレクトウィンドウで遠くから見られちゃうから、22～23階以上が良いですね。20階くらいまでなら丸見えですよ。

[8990: 匿名さん]

そう言えば最近竣工した白金二丁目の三菱タワマン。通行人から丸見えの南向きは、ほぼ全戸カーテンが閉まってるな。

せっかくタワマン買ったのに、あんなモグラみたいな生活はしたくないわ。

[8991: 匿名さん]

網戸が無くても18階やそこらでは虫が飛んでくるから窓開放してられない。
飛行機の通過時間帯はうるさいからどうせ開放は出来ないけど。

[8992: 検討板ユーザーさん]

>>8989 匿名さん

意外と見えるんですね。２０Ｆ以下だとカーテンかミラーフィルム対策が必要ですかね。

[8993: 匿名]

住友のマンションは一期で購入しないと割高感半端ないですね。
一期で購入された方々おめでとうございます。

[8994: 検討板ユーザーさん]

>>8993 匿名さん

ー期の方々が羨ましいです

[8995: マンション検討中さん]

たしかに一期は安かったですね。
しかし、このマンションの資産価値を考えれば今の金額でも妥当だと思います。

むしろ、まだまだ値段上がる可能性もあると思います。

[8996: 匿名さん]

飛行機が大井町の上を飛び始める再来年。
資産価値がどうなるか。

[8997: 検討板ユーザーさん]

>>8996 匿名さん

横田空域の通過許可の交渉に進展があったのか気になります。

[8998: 検討板ユーザーさん]

道挟んだ向かいの歩道から見上げた10～11階の北西角部屋です。天井しか見えないので、中層でも通りからの人目を気にする必要はなさそう。

[8999: 検討板ユーザーさん]

こちらは同じく通りから見上げた10～11階の南西角部屋です。

[9000: マンション検討中さん]

角のアウトフレームはまだ途切れているように見えます。後から短い柱などで連結する作り？