シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

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[8701: 検討板ユーザーさん]

>>8693 匿名さん

確かにそうですね。公式のイメージ予想がもっとほしいところです。

[8702: 検討板ユーザーさん]

>>8699 マンション掲示板さん

京浜東北と大井町線だけだった頃からあまり変わっていない印象があります。笑

でも確かにイトーヨーカドー、丸井、阪急のある駅というイメージだったのが、イトーヨーカドー、ヤマダ電機、阪急大井町ガーデン、スポルのある駅に変わって、より生活密着系に少しずつ変化していますね。

山手線から一駅にしては、まだかなり発展の余地があるので、少しずつ商業が更新されていくことに期待しています。

ブリリア、クレヴィア、シティタワー大井町が３棟並ぶだけで、街に新たなアクセントが生まれますね。

[8703: マンション掲示板さん]

>>8700 検討板ユーザーさん
その通りです
しかも皆さん山手線は大都会ばかりをイメージしているけど北側の田端や日暮里あたりと比較したら大井町の方が都会じゃない？

[8705: 通りがかりさん]

[NO.8704と本レスは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[8706: 匿名さん]

>>8703 マンション掲示板さん
路線名称としての「山手線」：東京都港区の品川駅を起点に、渋谷駅・新宿駅・池袋駅を経由して北区の田端駅を結ぶ全長20.6kmの鉄道路線（幹線）の名称

正確には、日暮里は東北本線の駅ですね。
属性から言えば、京浜東北

[8707: 通りがかりさん]

>>8706 匿名さん
西日暮里、巣鴨、駒込、大塚も忘れないでくれ
南のエリアからは見劣りするけど山手線の列記とした駅なのだから
大井町と比較しても遜色ないと思っているのですけど
どうだかなあ？

[8708: マンション掲示板さん]

日暮里の話はもうええて。
大井町の話しようぜ。

[8709: 通りがかりさん]

>>8707 通りがかりさん
山手線といっても北側はもう発展する要素はそれほど無い
将来性は圧倒的に大井町だろう

[8710: 匿名さん]

日本の重心が品川に寄ってきているのは確か。

[8711: 検討板ユーザーさん]

ＪＲ大井町駅からシティタワー大井町への風景（１／３）

[8712: 検討板ユーザーさん]

ＪＲ大井町駅からシティタワー大井町への風景（２／３）

[8713: 検討板ユーザーさん]

ＪＲ大井町駅からシティタワー大井町への風景（３／３）

[8714: マンション検討中さん]

ここは価格以外は良い物件だ。
価格が相場と乖離しすぎ。
これじゃなかなか売れないだろ。
担当者の人も短期で売るのは無理だと思っているのか長期間かけて売ると言ってた。

[8715: 検討板ユーザーさん]

>>8714 マンション検討中さん

巧妙なネガだね
相場からみても妥当な価格であるし、担当者やデベの真意を何も知らないクセに勝手に断定
担当と話したこともないのに何が目的でここにいるのですか？

[8716: eマンションさん]

>>8715 検討板ユーザーさん

多分、◯蔵◯山の人なんで
構わないようにしましょ

[8717: 匿名さん]

>>8715 検討板ユーザーさん
今頃、マンション検討してる時点でセンスがない人なんだと思いますよ。
センスのある人は、3年前までに仕込んでる

[8718: 検討板ユーザーさん]

>>8717 匿名さん

センスないかもしれませんが、これを買える検討できるぐらいの財力があるのが強みです(^_^)多少マイナスでも家計に影響ないから買うのです

[8719: 匿名さん]

株価急落、金利上昇で高掴みになるリスク上昇中

[8720: 検討板ユーザーさん]

相場全体の高騰は確かだけど、立地と仕様が最も類似している築７年ブリリアの、２１坪３ＬＤＫの成約賃料が月２６～２９万なので、城南の期待利回りが表面４％くらいなら、１年２％値下がり想定で新築価格に割り戻すと、坪４２５～４７５くらいになり、シティタワー大井町の値付けは適正にも思えます。

でも投資ではなく実需で探しているので、一応同等以上のＪＲアクセス、利便性、仕様を、同じ坪４５０で探してはいるけど、今のところ見当たらないです。

[8721: 匿名さん]

大井町住んでます。
価格は高いけど場所と物件はいいですよね。
買える財力は羨ましいです。
飛行ルートがなくなったら最高ですよね。

[8722: 匿名さん]

最近の価格どんな？ 誰か行った人教えてください

[8723: 匿名さん]

>>8720 検討板ユーザーさん

区分所有なんですから利回りはネット4％、グロスで6％です。もう一度計算し直してください。表面4％で計算して物件価格を高く見せるのはズルすぎです。

[8724: マンション検討中さん]

高いか安いかは売れ行きを見ればわかる。
晴海のドゥ・トゥールと同じ運命。
お金持ちで財力に余裕がある人が買う物件でしょ。
平均的なサラリーマンが買える価格ではない。
無理して買うとローン地獄となる可能性が高い。

[8725: 匿名さん]

>>8724 マンション検討中さん
世帯年収2000あれば買えるだろ。
それって別に大した富裕層でもないよね

[8726: 検討板ユーザーさん]

国税庁データだと、ざっくり社会人４５００万人の、２００万人が年収１０００～２０００万、２０万人が年収２０００万以上。

１馬力でも億ション買える人が、首都圏のマンション年間新規供給４万弱の５倍いるので、まあまあいますね。

[8727: 検討板ユーザーさん]

外周粱の構造はブリリア目黒に類似していますね

[8728: 検討板ユーザーさん]

こういった外周粱やアウトフレームの修繕の頻度は、清掃が年２回、塗り直しなど補修が１２～１５年に１回くらいですかね？

[8729: 検討板ユーザーさん]

メンテナンスも資産価値の維持に重要となると、囲まれていなく足場の組み立てやすいシティタワー大井町は、修繕もしやすくコストも抑えられそうなので、囲まれ物件よりは有利に思えますね。

[8730: 検討板ユーザー]

そういう年収ベースでの話は信用できないと思います。
終身雇用や年功序列は崩壊してますので。。。
＞２０万人が年収２０００万以上
で、１０年継続して２０００万以上の人は？いいとこ２万人（１割）だと思いますが。

[8731: 検討板ユーザーさん]

>>8730 検討板ユーザーさん

１０年連続のデータは見つからなかったので、割合は憶測になってしまうので、何とも言えないですね。

引退間際でもう働かない人やたまたま成果報酬で上がった人が多ければ１割でも、それなりの実力で年収２０００に上がってる若手～中年層が多ければ５割でも、不思議ではないかと。

[8732: 検討板ユーザーさん]

ＭＤ１とＭＤ２は、窓の総スパンか、ワイド窓かで、好みが分かれそうですね。

[8733: 検討板ユーザーさん]

もし都心の起点を皇居とした場合。

[8734: 匿名さん]

スポルはオリンピックの後に何になるんだろね。コストコができるって噂あるけど。あとは品川区役所の建て替え？
都内だと珍しい駅近、大規模な土地だからきになる。

[8735: 検討板ユーザーさん]

>>8734 匿名さん

同じく気になります。スポルは好調ならオリンピック後に継続の可能性もあるらしいです。コストコもいいですけど、ニトリやイケアなど大型家具店もありですね。先に道路の拡張が必要ですかね。

[8736: 匿名さん]

消費税率引き上げの駆け込み需要狙いで、一気に売り出したりするのでしょうか？
出し渋ってましたからね。

[8737: 検討板ユーザーさん]

どうなんでしょうね。来年度以降の売上に計上するために、販売を抑えている憶測もありますが、会計上は売買契約日での計上になるんですかね？

[8738: 匿名さん]

既出かもしれませんが、ここのすぐ近くに893の事務所があるのですね。一昨日、そこを通ったら、一見してそれとわかるひとたちが、たくさん歩道に出ていて、怖い思いをしました。この物件のすぐ裏手です。

[8739: 匿名]

>>8738 匿名さん

既出ですしMRに行くと営業さんからその件についても丁寧に説明してもらえますよ。
すぐ裏手といっても建物や道をいくつか挟んでいますよね。
毎月第2日曜日に集まりがあるのでその日の午前中には人がいると説明を受けましたよ。

全て既出ですが
・新航路
・事務所
・風俗店
の3点がダメならこの物件はダメですとMRで確認されますよ。

[8740: 匿名さん]

なるほどそういうことなのですね。よくわかりました。
ご説明ありがとうございました。

[8741: 匿名さん]

>>8737 検討板ユーザーさん
前回の増税時は、契約日で税率を判断していました。つまり19年9月までに契約すれば、引き渡しが増税後でも8%のままですよ。

[8742: 匿名さん]

>>8737 検討板ユーザーさん
すみません。誤読してました。売上計上は引き渡し日が原則です。

[8743: 匿名さん]

だからシティータワー恵比寿や駒澤大学では引き渡し日を入居開始後のさらに1年後にするという荒業を使ってきてるんですね笑

[8749: 匿名さん]

免震装置の不正が発覚。都内は222件もありますね。
免震タワーは大丈夫ですかね。

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20181016-00000049-asahi-bus_all

[8750: 匿名さん]

スポル跡地はラゾーナとかららぽーととかだったら嬉しいです。コストコやIKEAのビジネスモデル的に駅近は無いと思います。車で買いに来る人向けでしょうからね。実際にはオフィスビル、ホテル辺りが建ちそうな気がします。

[8756: マンション比較中さん]

[No.8744～本レスまで、前向きな情報交換の阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[8757: 検討板ユーザーさん]

シティタワー大井町からローソン、阪急ガーデン、セブンイレブン、大井町駅、イトヨーカドー、西友、ヤマダ電機への日常的に使いそうな徒歩ルートは水色と青色。

高倉珈琲にでも行かない限り、いずれ消えそうな古い風俗店と※※※の事務所が入っている西山ビルのあるオレンジ色ルートは使う必要なさそうです。

[8758: 検討板ユーザーさん]

>>8749 匿名さん

記事には「ＫＹＢが改ざんしたのは、地震の際に建物の揺れを抑える「免震用オイルダンパー」と「制振用オイルダンパー」で、２０００年３月から１８年９月までに出荷された製品。国交省はＫＹＢに対し、免震装置を速やかに交換する計画を立て、報告するよう求めた。」とありますね。

シティタワー大井町はどこのオイルダンパーを使っているのか、気になります。

[8759: 匿名さん]

駅前のメインストリートを避けて通る生活もなんだかなーって気がしますね

[8760: 検討板ユーザーさん]

>>8759 匿名さん

どんたく通りは、珍しいことに高倉珈琲以外は使いそうな店がないメインストリートなので、特にデメリットはなさそうです。

物件まで少し遠回りになる道でもあるので、シティタワー大井町は航路からの距離、西の永久眺望も含め、大井町の中ではかなり絶妙に良い立地だと思います。

[8761: 匿名]

>>8758 検討板ユーザーさん

シティタワー大井町は、既に免震装置完了済みなので、最悪の場合は再建築や契約解除もあるのか？

[8762: 匿名さん]

意識しながら避けないといけない道がある生活って、嫌ですね。

[8763: 匿名]

今日は住友定休日なので、免震装置の件の確認は出来ませんね。

[8764: 検討板ユーザーさん]

>>8762 匿名さん

それは否めないですね。その期待値を自分に設定した上で購入対象とできるか否かで判断するしかないかと。

個人的には、ないに越したことはないですが、利便性の高い商業地区になるほど少なからず風俗や密かに※※※の事務所がある可能性は高いと思いますし、どんたく通りは意識せずとも普段使いしない道なので、そういえば程度で特に気にならないとは思います。

広尾駅近に住んでましたが、広尾でさえ週１ペースで親分らしき輩と付き添い数人を見かけました。

近隣にも配慮している事務所のようですし、直線２００ｍ先には交番もあり巡回もしているので、むしろ中途半端な不良外国人やチ○ピラが街に入り込めない抑止力があるのはメリットだと思います。

[8765: 検討板ユーザーさん]

>>8763 匿名さん

免震の件は杞憂に終わるといいですね。

[8766: マンコミュファンさん]

>>8762 匿名さん

大井町に3年ほど住んでいましたが、時間帯に依らず関係者の方とも遭遇しませんでした！
意識するまでも無いですね！

それよりも、某カフェで行われてる謎のマルチ勧誘？みたいな方が嫌ですね。気味が悪い。

[8767: 匿名]

>>8766 マンコミュファンさん

マルチ勧誘詳細気になります。

[8768: マンコミュファンさん]

え、どのカフェですか？8年以上大井町に住んでいて周辺のカフェに色々行きますが、勧誘なんか遭遇したことないです。

[8769: 住人]

>>8764 検討板ユーザーさん
大井町の事務所の人は地域の人たちには優しいですよ。
毎年どんたくの時には事務所横の駐車場を臨時の飲食コーナーとして開放してくれます。
貴方のご指摘のとおり町のワルや不良外人がウロつくこともありません。
犯罪率の低い駅というのもうなずけます。

[8770: 匿名さん]

>>8762 匿名さん
地元民全く気にしてないけどねー

[8771: 検討板ユーザーさん]

最も重要なのはスペックが約束されていること。

騒音を気にする人は、シティタワー大井町は航路案よりも、スラブ情報が未公表な時点で買うのは極めて危険な物件としたほうが良い。

ＫＹＢの不正は震度○○まで対応というスペックが設定されていたからこそ、それを満たしていなく交換対応がしてもらえる。

一方で、シティタワー大井町のスラブ厚の未公表は、そもそものスペックの確約がなく、その気になればコストカットによる利益向上のために、スラブ厚を超極薄にして、後から騒音クレームが入っても「そもそもどこにもスラブ厚の記載ないですよね」と言い逃れられる。

営業に聞けば分かるは、営業の言葉には効力がない以上、極めて甘い考えで、不動産屋の本質は体育会系の土建屋なので、上が利益優先の号令を出せば、ＫＲＢに限らず、良心よりも時には不正をしてまで全力で利益を優先する。

住友パークスクエア三ツ沢公園の杭未達によるマンション傾き、三井パークシティLaLa横浜の杭未達によるマンション傾き、東洋ゴムの免震ゴム約８万個のデータ改ざん、ＫＹＢの免震オイルダンパーのデータ改ざんと続くと、ＫＲＢも不動産業界全体ではこびる不正の氷山の一角であることは明らか。

契約書類にスラブ情報が明記されていれば問題ないので話は別です。

[8772: 匿名さん]

>>8771 検討板ユーザーさん
勝手な持論はよそでやってくれ

[8773: 匿名さん]

>>8771 検討板ユーザーさん

武蔵小山さん、気が済みました？
穏やかな一日にが過ごせますように

[8774: 検討板ユーザーさん]

>>8771 検討板ユーザーさん

大井町のくせに買えなかった恨みですな。
そのようなとき執着がでる。
お疲れ様です。

[8776: 匿名]

>>8771 検討板ユーザーさん
本気で検討している人には大変参考になる意見だと思います。
過剰に反応する人達は、販売関係者さんですかね。

[8777: 匿名さん]

スラブは営業担当から資料見せてもらっててそれを信じるからもうなんでもいいよ。。

信じれない人は検討やめればいいじゃん。

[8781: 匿名]

それよりKYBの不正があった建物明日公表するらしいですね。

[8782: 検討板ユーザーさん]

>>8781 匿名さん

ここはいい物件なので該当していないでほしいですね

[8783: 検討板ユーザーさん]

少なくとも販売元スミフの隣に建設中のマンションなので、抜かりない仕上がりになる期待はあります

[8784: 匿名さん]

[No.8775～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[8785: 検討板ユーザーさん]

万が一ＫＹＢの問題装置に該当した場合は竣工が２年くらい遅れる可能性もありそうですね。

交換対象の装置が１万本以上に及び、生産能力が追いつかないことが要因で、国の基準や顧客の性能基準に合わない装置の交換が２０２０年９月までかかる見通しとのことです。

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20181018-00000003-asahi-bus_all

[8786: 匿名さん]

>>8785 検討板ユーザーさん
となると、手付け倍返し

[8787: マンション検討中さん]

竣工が遅れると、手付け倍返しになるんですか？

[8788: 匿名さん]

>>8787 マンション検討中さん
2年も遅れるなら、基本デベ側の契約不履行として手付け倍返しの契約解除かな。
新川崎は倍返し
高樹町は3倍返しだったけどね。
1ヶ月位なら、その間の家賃補償とかで終わるだろうけど。
どちらにしても、デベ側は必死で竣工に間に合わせてくるはず

[8789: 匿名さん]

羽田空港の新ルート問題　安全安心確保へ交渉　品川区長就任会見
http://www.tokyo-np.co.jp/article/tokyo/list/201810/CK2018101802000127...
東京の高級住宅街の不動産暴落!?「羽田新空路」問題の恐怖
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20181019-00182719-diamond-bus_...

[8790: 匿名さん]

新ルートがなくなったら最強ですね。
通ったらやはり影響はあるでしょうね。

[8791: 匿名さん]

KYB問題は建築中の方が取り替えしやすいはず
早急に是正するようスミフは交渉して欲しい

[8792: 匿名]

了承を得られたものを公表だからすみふが公表しないと判断したら公表しないのかな。

[8793: 匿名さん]

「不特定多数に関係の深い物件について」公表だから、マンションは公表対象外だよ。原発と官公庁が対象。

[8794: 匿名さん]

こういうのは、公表したほうが企業としてはいいでしょう
住不が悪い訳ではないから
公表しなくても後でばれると、企業の安全・信頼イメージがなくなるし

[8795: 匿名さん]

>>8794 匿名さん
契約者との関係だと、引き渡し前だからすみふが責任取る必要あり。契約解除なら手付金倍返し、引き渡し遅延なら遅延期間中の家賃相当の支払い。すみふが潰れない限りはね。

[8796: 検討板ユーザーさん]

関西の建築中の三菱地所レジデンスのマンションでは、営業マンから連絡が入ったそうです。
使用前で変更の対応が出来るとの事だそうです。
スミフさんは結果をオープンに出来るでしょうか？

[8797: 匿名さん]

今日調査結果が出てるから、すみふに直接問い合わせてみたら回答してくれるよ。

[8798: 匿名さん]

使ってたらこの建物も終わりだね。
契約者の人は残念でした。むしろ手付金倍返しで嬉しい？？

[8799: 匿名さん]

そもそも手付金倍返しになるのか？

[8800: 通りがかりさん]

>>8796 検討板ユーザーさん

どの物件のことでしょうか？