シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

[スムログ 関連記事]
マン点流！裏ワザ（これから販売される注目マンションを知る方法）
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第31回　「再開発によって一段と価値が上がる」の惹句に注意！！
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第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[8601: 検討板ユーザーさん]

２３区の駅前スーパーの充実度ランキング

１位　赤羽
２位　大井町
３位　亀有
４位　金町
５位　成増

なんとなく大井町は山手線から１駅のＪＲ駅という希少な立地にしては、駅周辺のスーパーがかなり充実しているイメージが強かったのですが、調べたらやはりランキング入りしていました。

https://online.sbcr.jp/2017/06/004253.html

[8602: 匿名さん]

>>8601 検討板ユーザーさん
大井町がスーパー充実してるのは全然同意出来るけど赤羽が1位…？大きいイトーヨーカドーくらいなら武蔵小金井の駅前にもあるが…メガドンキも北口にあったんじゃないかな。

亀有アリオ挙げるなら北砂アリオも西大島駅目の前、西新井アリオも西新井駅目の前だし、執筆者の主観が凄いですね。JR縛りってわけでまたなさげだし、ますます謎が深まる。

[8603: マンション検討中さん]

>>8597 匿名さん

災害にびくともしない大井町と思っていいですか？

https://news.tbs.co.jp/sp/newseye/tbs_newseye3487079.htm

[8604: 検討板ユーザーさん]

>>8602 匿名さん

確かに謎ですね。駅前スーパーの総敷地面積ですかね？基準は書いておいてほしいですね。

[8605: 通りがかりさん]

こ こ の 未 来 ‥　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/606266/res/1-1000/

[8606: 匿名さん]

>>8599
立会川は、地下水位の上昇が深刻な東京駅総武線の湧水をわざわざ引っ張ってきて放流している位だから、むしろ水量不足が問題でしょうね。

[8607: 名無しさん]

東側の34番街区には廃屋、空き家、木造の老朽化アパートが目立ちます。近いうちに新しい建物が建つと思いますが、高層の建物が建つ予定はあるのですか？
夏場の午前中から正午過ぎまで、北側の大きなオフィスビルのガラス窓、外壁からの反射光が気になります。MRで日照のシミュレーション説明はありますか？

[8608: 検討板ユーザーさん]

>>8607 名無しさん
シティタワー東隣の34番地区は、近隣商業地区、建ぺい率80パーセント、容積率300パーセント、第三種高度地区。第三種は高さ制限20メートルなので、6〜7階建がマックス。
もう少し駅よりの地区は商業地域で高さ制限なし。容積率500パーセントなので、高めの建物が立つ可能性あり。

[8609: 匿名]

>>8607 名無しさん
日照シミュレーション希望すれば見せてもらえましたよ。
東の建築予定は今の所ないとのことでしたが、仮にすみふが建てるのであればこういったものを建てますという仮建築図を見せていただけます。

[8610: 匿名さん]

＞＞ 匿名さん

だから、飛行機の下ではないよね。分かってて書いてるんでしょ？

[8611: 匿名さん]

ここが飛行機の下だとすると結構な範囲が下となりますね。。

トンデモ理論ではあるものの、その場合どこまでが下ということになるんだろう。。

[8612: 検討板ユーザーさん]

そういえば餅つき名人さんのホームページで
大井町＝城南の北千住と書いてありましたが
たしかにそうかもしれないですね。
交通至便、元工業地域特有の飲み屋の多さ、
雑然とした密集商業地、でも大規模商業ビルもある。
あちらは水害、こちらは羽田新航路という
ウィークポイントあり。
まあ、安かろう悪かろうで妥協するしかないですね。

[8613: eマンションさん]

え、大井町が安いとは！！

[8614: マンション検討中さん]

第三種でも8Fはたつよ

[8615: 匿名さん]

>>8605 通りがかりさん

知人が九大出身者です。真下は非常にうるさいが、少し離れただけでかなり騒音のレベルは下がると言っていましたよ。

[8618: 匿名さん]

3割減だと決め付ける人もいる。
https://www.gikai.metro.tokyo.jp/record/urban-development/2018-01.html

[8619: 検討板ユーザーさん]

用途地域指定図を見ると、西は第二種高度地区（主に住居地域）が続くので視界を遮られるリスクなしの永久眺望、その他の方角はいつかは駅との間に高層が建つ可能性はありますね。

https://www.sonicweb-asp.jp/shinagawa/map?theme=th_14#scale=3750&pos=1...,35.605450281010576&feature=18001:1245485:139.73075055575455:35.60551521868695:234

[8620: マンコミュファンさん]

九大関係者はあれ慣れてるけど
普通はしんどくね？
そもそも学校と家は違うし

[8621: 匿名さん]

新幹線から見えました。
デカイですね。

[8623: 匿名さん]

>>8622 匿名さん

新幹線からこの物件が見えたということです。
出来上がったら目立ちそうですね。

[8625: マンコミュファンさん]

[No.8616～本レスまで、前向きな情報交換の阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[8626: マンション検討中さん]

とにかくこの物件の価格は高過ぎると思う。
住友はこのような価格設定をしても売れると思ってるんでしょうね。
買える人が羨ましいけど、この価格なら他の物件も検討した方が良いと思う。

[8627: 検討板ユーザーさん]

>>8626 マンション検討中さん
別に羨ましく思わんでもええで。子供育てて自分の働いた金で買ったマンションは誰にも恥じることないからな。

[8628: 検討板ユーザーさん]

欲を言えば、大井町以上のアクセスとなる山手線沿いの新宿～東京エリア、徒歩５分以内で、シティタワー大井町のように免震・アウトフレーム・ワイドスパン・ディスポーザー・各階ゴミ集積・行灯部屋なし・永久眺望の新築を希望しますが、シティタワー大井町の坪４５０～５００万よりも最低でも１００万以上する供給しか見当たらないです。航路による値下がりリスクを打ち消してしまいます。

航路抜きでも、２０坪ならグロスで２０００万以上の差となり、単純に心理的な抵抗ラインとなる１億円を超えてしまう。

利便性抜群のパークタワー浜松町は坪５５０超え。大崎で新規供給が出たとしてもおそらく坪５５０超え。徒歩７分に妥協でもシティタワー恵比寿は坪６００超え。妥協して中央線でも徒歩１分のシティタワー中野はおそらく坪６００超え。圧倒的な利便性の徒歩２分のクリオ神田もおそらく坪７００超えかつ免震ではなさそう。最上の利便性の徒歩１分の渋谷再開発もおそらく坪８００超え。

日常的には仕事やプライベートで新宿～リニア品川～新駅～東京～神奈川への１本でのアクセスを重視しているので、ウォーターフロントには憧れるものの、比較的に割安な湾岸は乗り換えが発生しアクセスが落ちるので検討外としています。

また災害リスク面からは、比較的に割安でも城東もあまり望んでいません。やはりローム台地で高台は安心です。低地が坪１００安い坪３５０付近だとしても、もし大震災や集中豪雨が発生したらディスカウント以上の被害や損失が発生しそうで避けたいです。

待てば相場全体が下がる可能性にも期待していますが、かといって都心に近い新築は結局値下がらないリスクも高く、４～５年も賃貸を払い続けながら待つのも損しそうで、悩ましい限りです。

[8629: マンション検討中さん]

立地と価格だけなら、一番条件に近いのは品川シーサイドやと思うけど、スパンがどれも狭いからなぁ。かと言って角部屋は坪単価高いし、もう売り切れたかもしれん。
ちなみに、品川シーサイドあたりはローム台地から近いから、城東地区と比べたらまだ地震リスクは若干低いみたいようやで。新築も結構あるから行ってみる価値はあるんやない？

あとは、新ルート発表後に値下がりした物件を買うのもええんちゃうかな。ここの掲示板の意見やと値下がり確実なんやろ。
ただ、今日のNHKニュースやと新ルートは米国との調整ができてへんからあかんかもしれんって弱気なこと言うてるからなぁ。
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20181004/k10011657451000.html

[8630: 検討板ユーザーさん]

>>8629 マンション検討中さん
けさこのニュース見たけどひどい。
日本は主権国家じゃないの？
もし仮にそうでも米軍と調整してから案を公開するのが普通でしょ。本当に住民をなめてる。
このニュース分かってたら、この前の選挙だって論点変わってたかもしれないじゃん。
国交省は嘘つき。やっぱ信じられないわ。

[8631: マンション検討中さん]

このニュースはひどいな。
右よりな人間だし、米軍の存在価値は理解してるが
このちゃぶ台返しはビジネスとしてありえない。
貿易交渉の材料にされたのか？
反米になる人の気持ちが分かったわ。
出てけよ、アメリカ。

[8632: マンション検討中さん]

>>8631 マンション検討中さん
ようするに検討開始時期も最近なので、ステークホルダーと調整しないままの見切り発車じゃないと、一般国民向けオープン説明会プランが間に合わなくて、リスクあるのわかってたけど突撃してたというだけの話。

ただ、いまは、米軍と調整する以外の対策案ないと思うけど。このまま進めて、ギリギリオーケーになったら始める。

試験飛行しない理由は米軍だったか。

[8633: 匿名さん]

アメリカと中国の関係が急激に悪化しているから、そのあたりも影響してそうだな。

[8634: マンション検討中さん]

もしこのことが本当で新航路が中止になったらここは買いってことですかね？

[8635: 匿名さん]

いまさら、なんだかね・・・
ふりまわすだけふりまわしておいて

このマンションにとっては朗報なんだけど、きっと新ルートは延期もなく進むと思う

安倍政権の重点施策だからね＞観光客増加
実務レベルで意外と交渉が難航しているので、日本側からリークしたんでしょう

それはそうと、今回の新ルートの件で横田空域や地位協定を調べてみたけど、やっぱりもう見直すべきだよ

ドイツもイタリアも何度も地位協定を改正してる
かなり苦労したみたいだけど

日本だけが他の国と比べても時代遅れな運用なんだよね

石原知事も言ってたが、横田空域の件も、実は影の最大の抵抗勢力は防衛省はじめとした官僚なんじゃないかと睨んでる
米軍を隠れ蓑に、自由に使える範囲をできるだけに広く確保しておきたいと

[8636: 匿名さん]

国内線(＝日本機のみ)だったら米軍も新航路を許可するかもしれないけど、国交省としては国際線枠の拡大が狙いだからちょっと相容れないかもね。

[8637: 検討板ユーザーさん]

>>8629 マンション検討中さん
シーサイドは利便性悪いし、問題点が多くあるので少し安いくらいでは当初から検討していないけど都内全域のマンションの中ではまだいい方なのかもしれない。

[8638: 検討板ユーザーさん]

>>8634 マンション検討中さん
別に朗報じゃないよ。購入者はもともと新ルートの騒音は重視してないし、ネガは「新ルートは撤回されたわけじゃない！」と騒ぎ続ける。お互い分かり合えず憎しみあうだけ。

[8639: マンション検討中さん]

A滑走路側(大井町上空)側だけが横田空域に引っかかるみたいだね。

[8640: 匿名さん]

大井町ってとこが、そもそもオワットルW

[8641: 匿名さん]

何れにせよ、成田空港の大拡張が決定済だから、政府としては予め手を打っていた感じだね。

[8642: 名無しさん]

東側の隣地は第3種高度地区ということは20メートルまでの高さしか建物立てられないということでしょうか？

[8643: 検討板ユーザーさん]

>>8642 名無しさん
そうだよ

[8644: 匿名さん]

正直飛行ルートは無くなると嬉しいです。
国益優先とは思いつつも。。

[8645: 匿名さん]

大井1丁目南地区地区計画の「その他の地区」に該当し、最低敷地面積250m2、「長く住み続けられるよう安心して暮らせる市街地を形成」との土地利用の方針もあり、ほぼ中高層マンションが建つことは確定。

あとはココも将来的には市街地再開発事業の実施により高度利用地区の指定、容積率緩和でタワマン化する可能性もあるのでは。

[8646: 検討板ユーザーさん]

>>8645 匿名さん
可能性は無限大やで。
立派なタワマンが立つとええな。

[8647: 名無しさん]

レスありがとうございます。8642です。
ということは、現状は20メートルしか建てられないけど、再開発とかで規制が緩和されて、それ以上の建物が建つ可能性がある、ということですかね、

[8648: 検討板ユーザーさん]

>>8647 名無しさん
その理解でいいと思います。現時点で東隣地区の土地を買っても、用途地域の制限で20メートル以上の高さの建物は建てれないです。道路も細いですし、容積率の制限がきついので、5階だてがいいところでしょう。
将来的に再開発で高さ制限がなくなる可能性はもちろんあります。これには区の特別な許可が必要です。土地区画整理事業が代表的ですが、地権者や区の協議に相当な時間が必要です。早くて5年、普通は10年以上かかります。
それより、もっと駅近の商業地域（26番地とか）は高さ制限がないので、もう少し高めの建物がたてれます。窓から60メートルは距離があるので、圧迫感はないですけど、階数によっては展望に影響ありです。

[8649: 匿名さん]

大井町駅至近で便利な場所ですね。欲しいです。

[8650: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[8651: 買い替え検討中さん]

8648: 検討板ユーザーさん
とてもわかりやすい説明ありがとうございます。
東側を検討していたのでとても参考になりました。

[8652: 匿名さん]

新ルート撤回ならお買い得感が出ますね。

[8653: 匿名さん]

>>8648 検討板ユーザーさん

60メートルしかでは？

[8654: マンション検討中さん]

それにしても国交省は何を考えてるんだろう。新ルートって2015年から自治体への説明始めてるんだよ。
横田空域通るなんて最初からわかってたんだから、米軍との交渉は3年以上前からやってたんでしょ。米軍の許可取れなさそうなんて、今年の夏にわかった話じゃなくて、もっと前から、下手したら最初からわかってたんじゃないの？
いろんな自治体に説明して、反対運動起きて、区長選の争点になって、それで「やっぱ米軍の許可取れないんで新ルート撤回するかも」なんてありえないわ。しかも区長選終わった3日後に公表なんて意図的でしょ。

[8655: 通りがかりさん]

新航路なんて、六本木のアメリカ大使館という名の米軍基地の上空を、民間機とはいえ仮想敵国の中国機やロシア機が通過することを、アメリカが許すわけないな。

[8656: 匿名さん]

オバマ時代とはアメリカの対中姿勢は激変、対決姿勢が鮮明になったからね。
それを受け、米軍の態度もここに来て硬化した可能性があるね。

[8657: マンション検討中さん]

いすれにせよ新航路の停滞はこちらの物件にとっては良い情報ですね。まぁ先のことはわかりませんが。第4期の販売も当該情報がほんの少しは追い風になりそうですね。

[8658: 検討板ユーザーさん]

アメリカにとって日本は重要な軍事拠点の一つでしょうから、空の軍事アクセスに影響ありなら、航路の一部見直しが現実的ですかね。

[8659: 検討板ユーザーさん]

一番プラス影響を受けそうなのは中野ですかね。品川区は横田空域に含まれていないように見えるので、もし航路案全体の取り下げではなく、一部ルート変更となった場合、大井町駅の上空は飛びそう。

[8660: 匿名さん]

元々このルートしかないと国交省も説明しているので、ルート変更は難しいのじゃないかな。すぐ東は皇居の上空になるし。

[8661: 検討板ユーザーさん]

埼玉県あたりで横田空域を横切るのがあかんらしいわ。空港の説明やと、二つの滑走路を使おうとしたら、直線でおりてかへんと飛行機と飛行機がぶつかるらしいで。もっと手前できゅっと曲がって、うまく新ルートが成立するとええな。
それかワシがトランプはんにお願いしてこよかな。「ちょっと横切るだけやん！このケチ」って言ってくるわ。

[8662: 検討板ユーザーさん]

空港の説明やで。

[8663: マンション検討中さん]

大井町に影響あるA滑走路が影響ある感じなのですね。C滑走路の運用のみになったら逆に大井町人気が出そうですね。

[8664: 匿名さん]

>>8648 検討板ユーザーさん

地区計画では東側道路は拡幅されるの。

[8665: 検討板ユーザーさん]

>>8664 匿名さん

地権者が賛同するかはさておき、シティタワーのように再開発の高度利用地区で容積率５５０％くらい許可されたら、クレヴィアのような２１階建てペンシルくらいなら建てられそうですね。

[8666: 匿名さん]

>>8665 検討板ユーザーさん
廃屋も多く見られるし買収は始まってる様子はある。準備組合とかもうできるんじゃないの？

[8667: 検討板ユーザーさん]

>>8666 匿名さん
準備組合できたら区議会で報告されますけど、区議会の会議録見る限りはまだみたいです。
http://www.city.shinagawa.tokyo.dbsr.jp/index.php/
でも駅近で立地もいいし、将来的に再開発が進むかもしれないですね。オシャレなカフェやパン屋ができると嬉しいかも。

[8668: 検討板ユーザーさん]

>>8661 検討板ユーザーさん

戦後から保持してきた制空権となると、アメリカにとっては覇権に関わることなので、見合ったリターンがなければ空域の一部返還は難しそうですね。便数を減らして東のＣ滑走路一本に絞るのが現実的ですかね。

[8669: 検討板ユーザーさん]

シティタワー大井町は都市計画から７年かかっての完成なんですね。引き渡しまでだと８年。

開発許可だけでなく土地面積が広く地権者が多いと大変なのね。

２０１２年　都市計画決定
２０１４年　組合設立（事業計画）認可
２０１６年　権利変換計画認可
２０１６年　建築工事着工
２０１７年　第１期販売
２０１８年　第２～４期販売
２０１９年　第５期以降販売
２０１９年　建築工事完了
２０２０年　引き渡し

[8670: 匿名さん]

>>8669 検討板ユーザーさん

シティタワー恵比寿は最低10年かかってるよ。
都心に近づくほど用地取得は難しい。

[8671: 匿名さん]

8年ですめば御の字でしょ。
虎ノ門の環２なんか60年もかかった。

[8672: 検討板ユーザーさん]

>>8670 匿名さん

10年ですか。確かにシティタワー大井町が短く感じますね。

[8673: 検討板ユーザーさん]

>>8671 匿名さん

半世紀以上もかかってたんですね。長い。汗

[8674: 匿名さん]

都道420号線も少しずつながら工事が進んでいますね。

[8675: 検討板ユーザーさん]

敷地面積（㎡）を比較すると、シティタワー大井町はなかなかの広さで希少性が高そうです。やはりデカいですね。

大井町駅西側の徒歩５分圏内に限定すると、同規模の大規模マンションの供給は少なくとも10年以上はない気がします。

クリオ神田　507
グランデバ御殿山　658
シティタワー九段杜　1051
クレヴィア大井町ラ　1300☆
プラウドタワ東池袋　1573
ステプラタワ日暮里　3093
ブリリア大井町タワ　3290☆
シティタワー恵比寿　3360
品川イーストシティ　3364
千住ザタワー北千住　3419
パークコート文京小　4004
シティタワー高輪　　4388
シティタワー東銀座　4400
パークコート渋谷タ　4565
パークコート赤坂檜　4656
パークコート浜離宮　5162
ブリリア目黒サウス　5536
ミッドタワグラ月島　5883
シティタワー大井町　6253★
パークシティ大崎タ　6445
虎ノ門ヒルズタワー　6535
パ西新宿タワー６０　7530
シティタワ武蔵小杉　8628
品川ＶーＴＯＷＥＲ　9579
阪急大井町ガーデン　9866☆
プラ品川シーサタワ　9898
タワー横浜北仲　13135
ウェストシ大崎　14289
ドゥトール２棟　15222
シータワ勝どき　17027
スポル大井町　24000☆
ラゾーナ川崎　72000
新駅開発地区　72000
大井1丁目　182000☆

シティタワー大井町の周辺は、敷地面積だけで見ると、東の隣接地はクレヴィアサイズ、東の少し先と南はブリリアサイズのタワマンなら建てられそう。

[8676: 匿名さん]

駅近でこれだけの規模は中々出てこないでしょうね。

[8677: 匿名さん]

駅近でこの敷地面積は凄いですね。
同じシティタワーブランドで工場跡地に作ったシティタワー金町だと17659平米もありますが駅遠ですし。
ここの竣工が楽しみです。

[8678: 検討板ユーザーさん]

西大井から撮影しました。ブリリア、スミフ、シティタワー大井町が並んでいます。今の２倍くらい、ブリリアと同じ高さになりますね。

[8679: 匿名]

４期予告の広告が来ました。
ので、10月こそ4期販売になりそうですね。
3LDKのメインはMD1の部屋になりそう。

[8680: マンション検討中さん]

京浜東北線沿いはこれから期待できそうですね

[8681: マンション検討中さん]

首位は京浜東北線　首都圏の沿線力ランキン首位は京浜東北線　首都圏の沿線力ランキング
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO35523050Z10C18A9X11000/

[8682: 匿名さん]

>>8680 マンション検討中さん
山手線は？

[8683: マンション検討中さん]

調査の概要　不動産調査会社のトータルブレイン（東京・港）がまとめた。各路線の総合力は「都心アクセス力（それぞれの路線がどの駅に直結するか、またその所要時間など）」「輸送力（運行本数、混雑率など）」「駅力・街力（駅周辺にある病院や飲食店の数など）」「マーケット力（周辺世帯の年収など」の4分野で算出した。山手線と山手線内の地下鉄路線は除いた。新築マンションの分譲単価の上昇率は2000～05年と17～18年の平均単価の比較。

[8684: 検討板ユーザーさん]

>>8680 マンション検討中さん

実質、山手線のほぼ半分に埼玉と神奈川へのアクセスを加えたラインと考えれば、納得のランキングですね。

[8685: 匿名さん]

トータルブレインといえばデベとズブズブの関係・・・
提灯行列の先頭を任されてるあのコンサル会社・・・。

[8686: 匿名さん]

>>8680
路線別混雑度ランキングとほぼ一致する。
東西線、京浜東北線、横須賀線、東海道線・・

東西線を除き、何れも南西側にあるのが興味深いね。

[8687: 検討板ユーザーさん]

>>8678 検討板ユーザーさん
14階まで来たみたいですね！

[8688: 検討板ユーザーさん]

ざっくりな大きさイメージ予想を作ってみました。

[8689: 匿名さん]

客観的にみて街に調和してないよね

[8690: 検討板ユーザーさん]

>>8689 匿名さん

確かに。デカくてデザイン性が高いので、最初は違和感ありそう。ブリリア、クレヴィアと並んだら、街並みが少し変わりますね。

[8691: 知見者さん]

>>8689 匿名さん

フラッグシップとはそういうもの。
ぷぷっ

[8692: 匿名さん]

>>8691 知見者さん
使い方間違ってるよ

[8693: 匿名さん]

>>8688 検討板ユーザーさん
植栽の面積がもう少し広いはずですね。
そうしたら道路から離れて落ち着いたイメージになりますね。

[8694: マンション検討中さん]

>>8689 匿名さん

それが住友ですからー
住友は街と調和なんて考えてないから、変な？尖った外観多いですよね。

あっ、これすみふの物件だなってわかります。それが魅力ですよね。

[8695: 匿名さん]

>>8694 マンション検討中さん

たしかに。
すみふは街の調和なんか気にしない。
ラトゥールは大体浮いてる。
良い意味で

[8696: 匿名さん]

大井町の街並みは汚い。
高さ大きさのバラバラな古い雑居ビルが多い。
やはり山手線の各駅とはレベルが違う。

[8697: 匿名さん]

そうかな？生活するのに便利で良い街だと思うけど。

[8698: マンション検討中さん]

>>8694 マンション検討中さん
スミフならではの黒光りする建物ではないぶんかなり気を遣っているかはするけどなぁ。

[8699: マンション掲示板さん]

少し前までは大井町と言えば、イトーヨーカドー、広町社宅群、駅から品川区役所までのごちゃごちゃ感、飲屋街の印象強かったです。
恵比寿（特にシティタワー恵比寿のあたり）とかと比較されると確かに下町感はあります。

広町社宅群がスポルに変わって少し変化してきた雰囲気ありますね。

[8700: 検討板ユーザーさん]

>>8696 匿名さん
大井町が山の手に対抗しようとなんてしてないですしねー。立場わかってます。(笑)
庶民のひとが楽しくすめる町ですね！

[8701: 検討板ユーザーさん]

>>8693 匿名さん

確かにそうですね。公式のイメージ予想がもっとほしいところです。

[8702: 検討板ユーザーさん]

>>8699 マンション掲示板さん

京浜東北と大井町線だけだった頃からあまり変わっていない印象があります。笑

でも確かにイトーヨーカドー、丸井、阪急のある駅というイメージだったのが、イトーヨーカドー、ヤマダ電機、阪急大井町ガーデン、スポルのある駅に変わって、より生活密着系に少しずつ変化していますね。

山手線から一駅にしては、まだかなり発展の余地があるので、少しずつ商業が更新されていくことに期待しています。

ブリリア、クレヴィア、シティタワー大井町が３棟並ぶだけで、街に新たなアクセントが生まれますね。

[8703: マンション掲示板さん]

>>8700 検討板ユーザーさん
その通りです
しかも皆さん山手線は大都会ばかりをイメージしているけど北側の田端や日暮里あたりと比較したら大井町の方が都会じゃない？

[8705: 通りがかりさん]

[NO.8704と本レスは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[8706: 匿名さん]

>>8703 マンション掲示板さん
路線名称としての「山手線」：東京都港区の品川駅を起点に、渋谷駅・新宿駅・池袋駅を経由して北区の田端駅を結ぶ全長20.6kmの鉄道路線（幹線）の名称

正確には、日暮里は東北本線の駅ですね。
属性から言えば、京浜東北

[8707: 通りがかりさん]

>>8706 匿名さん
西日暮里、巣鴨、駒込、大塚も忘れないでくれ
南のエリアからは見劣りするけど山手線の列記とした駅なのだから
大井町と比較しても遜色ないと思っているのですけど
どうだかなあ？

[8708: マンション掲示板さん]

日暮里の話はもうええて。
大井町の話しようぜ。

[8709: 通りがかりさん]

>>8707 通りがかりさん
山手線といっても北側はもう発展する要素はそれほど無い
将来性は圧倒的に大井町だろう

[8710: 匿名さん]

日本の重心が品川に寄ってきているのは確か。

[8711: 検討板ユーザーさん]

ＪＲ大井町駅からシティタワー大井町への風景（１／３）

[8712: 検討板ユーザーさん]

ＪＲ大井町駅からシティタワー大井町への風景（２／３）

[8713: 検討板ユーザーさん]

ＪＲ大井町駅からシティタワー大井町への風景（３／３）

[8714: マンション検討中さん]

ここは価格以外は良い物件だ。
価格が相場と乖離しすぎ。
これじゃなかなか売れないだろ。
担当者の人も短期で売るのは無理だと思っているのか長期間かけて売ると言ってた。

[8715: 検討板ユーザーさん]

>>8714 マンション検討中さん

巧妙なネガだね
相場からみても妥当な価格であるし、担当者やデベの真意を何も知らないクセに勝手に断定
担当と話したこともないのに何が目的でここにいるのですか？

[8716: eマンションさん]

>>8715 検討板ユーザーさん

多分、◯蔵◯山の人なんで
構わないようにしましょ

[8717: 匿名さん]

>>8715 検討板ユーザーさん
今頃、マンション検討してる時点でセンスがない人なんだと思いますよ。
センスのある人は、3年前までに仕込んでる

[8718: 検討板ユーザーさん]

>>8717 匿名さん

センスないかもしれませんが、これを買える検討できるぐらいの財力があるのが強みです(^_^)多少マイナスでも家計に影響ないから買うのです

[8719: 匿名さん]

株価急落、金利上昇で高掴みになるリスク上昇中

[8720: 検討板ユーザーさん]

相場全体の高騰は確かだけど、立地と仕様が最も類似している築７年ブリリアの、２１坪３ＬＤＫの成約賃料が月２６～２９万なので、城南の期待利回りが表面４％くらいなら、１年２％値下がり想定で新築価格に割り戻すと、坪４２５～４７５くらいになり、シティタワー大井町の値付けは適正にも思えます。

でも投資ではなく実需で探しているので、一応同等以上のＪＲアクセス、利便性、仕様を、同じ坪４５０で探してはいるけど、今のところ見当たらないです。

[8721: 匿名さん]

大井町住んでます。
価格は高いけど場所と物件はいいですよね。
買える財力は羨ましいです。
飛行ルートがなくなったら最高ですよね。

[8722: 匿名さん]

最近の価格どんな？ 誰か行った人教えてください

[8723: 匿名さん]

>>8720 検討板ユーザーさん

区分所有なんですから利回りはネット4％、グロスで6％です。もう一度計算し直してください。表面4％で計算して物件価格を高く見せるのはズルすぎです。

[8724: マンション検討中さん]

高いか安いかは売れ行きを見ればわかる。
晴海のドゥ・トゥールと同じ運命。
お金持ちで財力に余裕がある人が買う物件でしょ。
平均的なサラリーマンが買える価格ではない。
無理して買うとローン地獄となる可能性が高い。

[8725: 匿名さん]

>>8724 マンション検討中さん
世帯年収2000あれば買えるだろ。
それって別に大した富裕層でもないよね

[8726: 検討板ユーザーさん]

国税庁データだと、ざっくり社会人４５００万人の、２００万人が年収１０００～２０００万、２０万人が年収２０００万以上。

１馬力でも億ション買える人が、首都圏のマンション年間新規供給４万弱の５倍いるので、まあまあいますね。

[8727: 検討板ユーザーさん]

外周粱の構造はブリリア目黒に類似していますね

[8728: 検討板ユーザーさん]

こういった外周粱やアウトフレームの修繕の頻度は、清掃が年２回、塗り直しなど補修が１２～１５年に１回くらいですかね？

[8729: 検討板ユーザーさん]

メンテナンスも資産価値の維持に重要となると、囲まれていなく足場の組み立てやすいシティタワー大井町は、修繕もしやすくコストも抑えられそうなので、囲まれ物件よりは有利に思えますね。

[8730: 検討板ユーザー]

そういう年収ベースでの話は信用できないと思います。
終身雇用や年功序列は崩壊してますので。。。
＞２０万人が年収２０００万以上
で、１０年継続して２０００万以上の人は？いいとこ２万人（１割）だと思いますが。

[8731: 検討板ユーザーさん]

>>8730 検討板ユーザーさん

１０年連続のデータは見つからなかったので、割合は憶測になってしまうので、何とも言えないですね。

引退間際でもう働かない人やたまたま成果報酬で上がった人が多ければ１割でも、それなりの実力で年収２０００に上がってる若手～中年層が多ければ５割でも、不思議ではないかと。

[8732: 検討板ユーザーさん]

ＭＤ１とＭＤ２は、窓の総スパンか、ワイド窓かで、好みが分かれそうですね。

[8733: 検討板ユーザーさん]

もし都心の起点を皇居とした場合。

[8734: 匿名さん]

スポルはオリンピックの後に何になるんだろね。コストコができるって噂あるけど。あとは品川区役所の建て替え？
都内だと珍しい駅近、大規模な土地だからきになる。

[8735: 検討板ユーザーさん]

>>8734 匿名さん

同じく気になります。スポルは好調ならオリンピック後に継続の可能性もあるらしいです。コストコもいいですけど、ニトリやイケアなど大型家具店もありですね。先に道路の拡張が必要ですかね。

[8736: 匿名さん]

消費税率引き上げの駆け込み需要狙いで、一気に売り出したりするのでしょうか？
出し渋ってましたからね。

[8737: 検討板ユーザーさん]

どうなんでしょうね。来年度以降の売上に計上するために、販売を抑えている憶測もありますが、会計上は売買契約日での計上になるんですかね？

[8738: 匿名さん]

既出かもしれませんが、ここのすぐ近くに893の事務所があるのですね。一昨日、そこを通ったら、一見してそれとわかるひとたちが、たくさん歩道に出ていて、怖い思いをしました。この物件のすぐ裏手です。

[8739: 匿名]

>>8738 匿名さん

既出ですしMRに行くと営業さんからその件についても丁寧に説明してもらえますよ。
すぐ裏手といっても建物や道をいくつか挟んでいますよね。
毎月第2日曜日に集まりがあるのでその日の午前中には人がいると説明を受けましたよ。

全て既出ですが
・新航路
・事務所
・風俗店
の3点がダメならこの物件はダメですとMRで確認されますよ。

[8740: 匿名さん]

なるほどそういうことなのですね。よくわかりました。
ご説明ありがとうございました。

[8741: 匿名さん]

>>8737 検討板ユーザーさん
前回の増税時は、契約日で税率を判断していました。つまり19年9月までに契約すれば、引き渡しが増税後でも8%のままですよ。

[8742: 匿名さん]

>>8737 検討板ユーザーさん
すみません。誤読してました。売上計上は引き渡し日が原則です。

[8743: 匿名さん]

だからシティータワー恵比寿や駒澤大学では引き渡し日を入居開始後のさらに1年後にするという荒業を使ってきてるんですね笑

[8749: 匿名さん]

免震装置の不正が発覚。都内は222件もありますね。
免震タワーは大丈夫ですかね。

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20181016-00000049-asahi-bus_all

[8750: 匿名さん]

スポル跡地はラゾーナとかららぽーととかだったら嬉しいです。コストコやIKEAのビジネスモデル的に駅近は無いと思います。車で買いに来る人向けでしょうからね。実際にはオフィスビル、ホテル辺りが建ちそうな気がします。

[8756: マンション比較中さん]

[No.8744～本レスまで、前向きな情報交換の阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[8757: 検討板ユーザーさん]

シティタワー大井町からローソン、阪急ガーデン、セブンイレブン、大井町駅、イトヨーカドー、西友、ヤマダ電機への日常的に使いそうな徒歩ルートは水色と青色。

高倉珈琲にでも行かない限り、いずれ消えそうな古い風俗店と※※※の事務所が入っている西山ビルのあるオレンジ色ルートは使う必要なさそうです。

[8758: 検討板ユーザーさん]

>>8749 匿名さん

記事には「ＫＹＢが改ざんしたのは、地震の際に建物の揺れを抑える「免震用オイルダンパー」と「制振用オイルダンパー」で、２０００年３月から１８年９月までに出荷された製品。国交省はＫＹＢに対し、免震装置を速やかに交換する計画を立て、報告するよう求めた。」とありますね。

シティタワー大井町はどこのオイルダンパーを使っているのか、気になります。

[8759: 匿名さん]

駅前のメインストリートを避けて通る生活もなんだかなーって気がしますね

[8760: 検討板ユーザーさん]

>>8759 匿名さん

どんたく通りは、珍しいことに高倉珈琲以外は使いそうな店がないメインストリートなので、特にデメリットはなさそうです。

物件まで少し遠回りになる道でもあるので、シティタワー大井町は航路からの距離、西の永久眺望も含め、大井町の中ではかなり絶妙に良い立地だと思います。

[8761: 匿名]

>>8758 検討板ユーザーさん

シティタワー大井町は、既に免震装置完了済みなので、最悪の場合は再建築や契約解除もあるのか？

[8762: 匿名さん]

意識しながら避けないといけない道がある生活って、嫌ですね。

[8763: 匿名]

今日は住友定休日なので、免震装置の件の確認は出来ませんね。

[8764: 検討板ユーザーさん]

>>8762 匿名さん

それは否めないですね。その期待値を自分に設定した上で購入対象とできるか否かで判断するしかないかと。

個人的には、ないに越したことはないですが、利便性の高い商業地区になるほど少なからず風俗や密かに※※※の事務所がある可能性は高いと思いますし、どんたく通りは意識せずとも普段使いしない道なので、そういえば程度で特に気にならないとは思います。

広尾駅近に住んでましたが、広尾でさえ週１ペースで親分らしき輩と付き添い数人を見かけました。

近隣にも配慮している事務所のようですし、直線２００ｍ先には交番もあり巡回もしているので、むしろ中途半端な不良外国人やチ○ピラが街に入り込めない抑止力があるのはメリットだと思います。

[8765: 検討板ユーザーさん]

>>8763 匿名さん

免震の件は杞憂に終わるといいですね。

[8766: マンコミュファンさん]

>>8762 匿名さん

大井町に3年ほど住んでいましたが、時間帯に依らず関係者の方とも遭遇しませんでした！
意識するまでも無いですね！

それよりも、某カフェで行われてる謎のマルチ勧誘？みたいな方が嫌ですね。気味が悪い。

[8767: 匿名]

>>8766 マンコミュファンさん

マルチ勧誘詳細気になります。

[8768: マンコミュファンさん]

え、どのカフェですか？8年以上大井町に住んでいて周辺のカフェに色々行きますが、勧誘なんか遭遇したことないです。

[8769: 住人]

>>8764 検討板ユーザーさん
大井町の事務所の人は地域の人たちには優しいですよ。
毎年どんたくの時には事務所横の駐車場を臨時の飲食コーナーとして開放してくれます。
貴方のご指摘のとおり町のワルや不良外人がウロつくこともありません。
犯罪率の低い駅というのもうなずけます。

[8770: 匿名さん]

>>8762 匿名さん
地元民全く気にしてないけどねー

[8771: 検討板ユーザーさん]

最も重要なのはスペックが約束されていること。

騒音を気にする人は、シティタワー大井町は航路案よりも、スラブ情報が未公表な時点で買うのは極めて危険な物件としたほうが良い。

ＫＹＢの不正は震度○○まで対応というスペックが設定されていたからこそ、それを満たしていなく交換対応がしてもらえる。

一方で、シティタワー大井町のスラブ厚の未公表は、そもそものスペックの確約がなく、その気になればコストカットによる利益向上のために、スラブ厚を超極薄にして、後から騒音クレームが入っても「そもそもどこにもスラブ厚の記載ないですよね」と言い逃れられる。

営業に聞けば分かるは、営業の言葉には効力がない以上、極めて甘い考えで、不動産屋の本質は体育会系の土建屋なので、上が利益優先の号令を出せば、ＫＲＢに限らず、良心よりも時には不正をしてまで全力で利益を優先する。

住友パークスクエア三ツ沢公園の杭未達によるマンション傾き、三井パークシティLaLa横浜の杭未達によるマンション傾き、東洋ゴムの免震ゴム約８万個のデータ改ざん、ＫＹＢの免震オイルダンパーのデータ改ざんと続くと、ＫＲＢも不動産業界全体ではこびる不正の氷山の一角であることは明らか。

契約書類にスラブ情報が明記されていれば問題ないので話は別です。

[8772: 匿名さん]

>>8771 検討板ユーザーさん
勝手な持論はよそでやってくれ

[8773: 匿名さん]

>>8771 検討板ユーザーさん

武蔵小山さん、気が済みました？
穏やかな一日にが過ごせますように

[8774: 検討板ユーザーさん]

>>8771 検討板ユーザーさん

大井町のくせに買えなかった恨みですな。
そのようなとき執着がでる。
お疲れ様です。

[8776: 匿名]

>>8771 検討板ユーザーさん
本気で検討している人には大変参考になる意見だと思います。
過剰に反応する人達は、販売関係者さんですかね。

[8777: 匿名さん]

スラブは営業担当から資料見せてもらっててそれを信じるからもうなんでもいいよ。。

信じれない人は検討やめればいいじゃん。

[8781: 匿名]

それよりKYBの不正があった建物明日公表するらしいですね。

[8782: 検討板ユーザーさん]

>>8781 匿名さん

ここはいい物件なので該当していないでほしいですね

[8783: 検討板ユーザーさん]

少なくとも販売元スミフの隣に建設中のマンションなので、抜かりない仕上がりになる期待はあります

[8784: 匿名さん]

[No.8775～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[8785: 検討板ユーザーさん]

万が一ＫＹＢの問題装置に該当した場合は竣工が２年くらい遅れる可能性もありそうですね。

交換対象の装置が１万本以上に及び、生産能力が追いつかないことが要因で、国の基準や顧客の性能基準に合わない装置の交換が２０２０年９月までかかる見通しとのことです。

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20181018-00000003-asahi-bus_all

[8786: 匿名さん]

>>8785 検討板ユーザーさん
となると、手付け倍返し

[8787: マンション検討中さん]

竣工が遅れると、手付け倍返しになるんですか？

[8788: 匿名さん]

>>8787 マンション検討中さん
2年も遅れるなら、基本デベ側の契約不履行として手付け倍返しの契約解除かな。
新川崎は倍返し
高樹町は3倍返しだったけどね。
1ヶ月位なら、その間の家賃補償とかで終わるだろうけど。
どちらにしても、デベ側は必死で竣工に間に合わせてくるはず

[8789: 匿名さん]

羽田空港の新ルート問題　安全安心確保へ交渉　品川区長就任会見
http://www.tokyo-np.co.jp/article/tokyo/list/201810/CK2018101802000127...
東京の高級住宅街の不動産暴落!?「羽田新空路」問題の恐怖
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20181019-00182719-diamond-bus_...

[8790: 匿名さん]

新ルートがなくなったら最強ですね。
通ったらやはり影響はあるでしょうね。

[8791: 匿名さん]

KYB問題は建築中の方が取り替えしやすいはず
早急に是正するようスミフは交渉して欲しい

[8792: 匿名]

了承を得られたものを公表だからすみふが公表しないと判断したら公表しないのかな。

[8793: 匿名さん]

「不特定多数に関係の深い物件について」公表だから、マンションは公表対象外だよ。原発と官公庁が対象。

[8794: 匿名さん]

こういうのは、公表したほうが企業としてはいいでしょう
住不が悪い訳ではないから
公表しなくても後でばれると、企業の安全・信頼イメージがなくなるし

[8795: 匿名さん]

>>8794 匿名さん
契約者との関係だと、引き渡し前だからすみふが責任取る必要あり。契約解除なら手付金倍返し、引き渡し遅延なら遅延期間中の家賃相当の支払い。すみふが潰れない限りはね。

[8796: 検討板ユーザーさん]

関西の建築中の三菱地所レジデンスのマンションでは、営業マンから連絡が入ったそうです。
使用前で変更の対応が出来るとの事だそうです。
スミフさんは結果をオープンに出来るでしょうか？

[8797: 匿名さん]

今日調査結果が出てるから、すみふに直接問い合わせてみたら回答してくれるよ。

[8798: 匿名さん]

使ってたらこの建物も終わりだね。
契約者の人は残念でした。むしろ手付金倍返しで嬉しい？？

[8799: 匿名さん]

そもそも手付金倍返しになるのか？

[8800: 通りがかりさん]

>>8796 検討板ユーザーさん

どの物件のことでしょうか？