シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

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[8151: 匿名さん]

私は営業に資料見せてもらいました。

中空スラブ(場所により260,310,320mm)と書いてありました。間違いないです。

営業から教えてもらえていない人がいる理由やページに載せていない理由はわかりません。

ただ私は事実がわかっているのでこれ以上あまり興味もありません。

[8152: 匿名さん]

>>8151 匿名さん
私も営業さんから聞いています。球体スラブであることも確認済です。　
非契約者が匿名の電話で聞いても教えてくれないでしょうが、MRに行けば必ずわかるはずです。
「分からない」と言って調べようとしない営業がいるなら上席に通告して厳重注意してもらったらいかがですか？

[8153: 匿名さん]

>>8152 匿名さん
球体スラブ→球体ボイドのまちがい。
すみません。

[8154: 匿名さん]

ボイドスラブ260mmの郊外賃貸仕様で確定ってことね。

[8155: 匿名さん]

310以上のところなら問題ないでしょうね。

[8156: 名無しさん]

>>8154 匿名さん

もう武蔵小山の悪口はやめて！

[8157: 匿名さん]

周辺在住の者です。
かなり大きい建物ですね。
どんなテナントが入るか期待してます。
クリニック、コンビニ、保育園、ファミレス、カフェ辺りは入りそうですよね。

[8158: 検討板ユーザーさん]

>>8157 匿名さん

保育園は決定しているようです

[8159: 検討板ユーザーさん]

◆構造躯体：柱・梁・床等の主要な構造部：設計基準強度（Fc）を約36N/m㎡～約80N/m㎡に設定

同じスラブ厚で比較した場合、設計基準強度が高いほうが、コンクリート密度が高く、遮音性が高いのですかね？

[8160: マンション検討中さん]

>>8156 名無しさん

同感です
実際には武蔵小山の人がここを荒らしてる訳ではないと思ってます
でも、愉快犯？に乗せられて武蔵小山の悪口を言ってるのは、ここの検討者が多いのではと心配です

[8161: 口コミ知りたいさん]

>>8160 マンション検討中さん

間違いなく武蔵小山の仕業です
この陰湿さは

[8162: 匿名さん]

なんで、ここの購入者様は何かにつけて武蔵小山、武蔵小山って言うのですか？(笑)

[8163: 匿名さん]

ね。
比較するなら同デベのシティタワー武蔵小山でしょうに。



そこは、比べて欲しくない？

[8164: 匿名さん]

>>8159 検討板ユーザーさん
コンクリート密度は重要ですね
強度と厚さを考慮するとこの近辺では
シティタワー大井>パークシティ武蔵小山>グランドメゾンでしょうか

[8165: 検討板ユーザーさん]

>>8163 匿名さん

その通り。シティタワー武蔵小山と比べるとパークシティは何もかもが劣るから。笑

[8166: 検討板ユーザーさん]

・防災用の井戸を敷地内に設置：災害時に水道や電気などのライフラインが停止しても、生活するための雑用水を確保

これって珍しいのでしょうか？

[8167: 匿名さん]

商業施設には、保育所と、大手スーパーが入るようです。マルエツかもしれませんが、定かでは、ありません。ブリリアみたいなややショボい店には、はいってほしくないなあ。

[8168: マンション検討中さん]

>>8167 匿名さん
大井町で大手スーパーが入居して勝負できるのかな。

駅前には強力な大型店舗が３つあって、すぐそばにまいばすけっとあって、勝算あるのだろうか。

[8169: マンション検討中さん]

8月の段階では保育施設以外全く決まってないとのことだったけれどもスーパー入るのですね。
個人的にはドラッグストアが入って欲しかったけれど、スーパーも良いですね。

[8170: 匿名さん]

防災井戸は最近増えてるようですがまだまだ少ないと思います。
あると少し安心ですね。

スーパーは嬉しい！

ブリリアの下に中規模なツルハドラッグあるので日用品は徒歩1,2分圏内でなんでも揃っちゃいますね。

ちなみにスーパーの商圏は1坪10世帯くらいでほぼ大丈夫なので売り場面積30～70坪でしょうから余裕かと思います。

[8171: 匿名さん]

>>8169 マンション検討中さん
保育所以外は決まっていないのでは？
他に確実なのは地権者の小児科クリニックさん(人気のクリニックだそう)と調剤薬局くらいだと思います。
スーパーマーケットが入る広さはないと以前にMRで聞いています。
半端なスーパーより、おしゃれなベーカリーやパティスリー、美容院なんかがいいな。

[8172: マンコミュファンさん]

>>8171 匿名さん
中途半端なスーパーはいらない
外部から買い物客が押し寄せるし、不法駐車も増える
緊急なら近くにまいばすけっとがある

[8173: 検討板ユーザーさん]

>>8171 匿名さん

ベーカリー、美容院、歯医者など定期的に使う施設がいいですよね

[8174: 匿名さん]

シティタワー武蔵小山と比べるとここはかなりのショボさですね。

[8175: 匿名さん]

>>8174 匿名さん

具体的にどの辺りがでしょうか？

[8176: 匿名さん]

PC武蔵小山の嫌がらせがまた始まったよ

[8177: 検討板ユーザーさん]

涼しくなってきたしそろそろ新規の検討者が増えるかな。

競合となりえる【品川エリアでＪＲを含む複数路線の駅近】物件の新規供給もパークホーム山王２丁目くらいしか見当たらないし、ＭＲ満室の表示も増えてきたので販売が活性化しそうね。

[8178: 匿名さん]

9月下旬は4期販売ですね
また延期かもしれませんが

[8179: 検討板ユーザーさん]

４人家族向けにリビングと洋室がパーティションではなく間仕切り壁で分かれているタイプの部屋はあるのかな。リフォームだといくらかかるのだろうか？５０万くらい？

[8180: 匿名さん]

>>8167 匿名さん
すぐに周りをディスるのは宜しくないかと。

[8181: 匿名さん]

飛行機の音も防げないような遮音性能しょぼしょぼな賃貸仕様の某タワーにディスられたくないよ

同じ品川区の郊外密集市街地再開発タワマン同志仲良くしようぜ

[8182: 匿名さん]

おかしな人が出没してるようですが、スルーして明日のアド街をみて、ここは、どんな街のイメージとかじっくり見てみましょう。

[8183: 通りがかりさん]

近くにすんでいますが、凄い便利ですよ！ここの物件買えるなんて羨ましすぎです。阪急近いしイトーヨーカドーあるし、不便なしです。

[8184: 検討板ユーザーさん]

>>8183 通りがかりさん

大井町はブルドッグという定食屋が大盛りで有名と聞いたのですが、むしろ量は普通で良いのでお勧めの定食屋などありますか？

[8185: マンション検討中さん]

>>8184 検討板ユーザーさん

大井町駅を出てヤマダ電機のちょっと先に松屋ってお店はオススメですよ！
カルビ定食とか値頃でとても美味しいです！

[8186: マンコミュファンさん]

明日はアド街ですね。。。興味はあるのですが視れません。ご感想などを戴ければ幸いです。

[8187: 匿名さん]

>>8184 検討板ユーザーさん

大戸屋は定食としてたまに行きます。
ローカルの定食屋さんはあまり見ませんね。

[8188: 検討板ユーザーさん]

設計会社が一流なのは期待できますね。実際の仕上がりがどうなるか。

設計の責任者はおそらく、目白ガーデンヒルズ（２００６年グッドデザイン賞受賞：建築デザイン）、グランドヒルズ三軒茶屋ヒルトップガーデン、海岸通りギャラリーなどを代表作品とされている奥山隆平という方のようです。

他には新青山東急ビル、住友不動産飯田橋ファーストタワー/ラ・トゥール飯田橋など？

建築に対する考え方は、①敷地の周辺環境を考慮した、土地の持つポテンシャルを生かした設計を方針としています、②建物を使う人が、最も快適ですごせるように設計することを旨としています。との情報があります。

遮音性、開放感、導線、収納など期待していいのかな。

[8189: マンション検討中さん]

榊さんに、大井町めっちゃディスられてますね…

https://nikkan-spa.jp/1507939

[8190: 匿名さん]

>>8189 マンション検討中さん

大井町は高度500mと書いてるけど、高度300mだよね。
この人の記事ほんとにアテにならん。

[8191: マンション検討中さん]

あの人は元々悲観論だから、半分しか信じ出来ない

[8192: 匿名さん]

大井町、聖蹟桜ヶ丘、千葉ニュータウン、豊洲、有明(笑)

[8193: 検討板ユーザーさん]

信頼できる情報をもとに各々の尺度で評価するしかないですね。

個人的に重要視している項目を、公表されている情報で判断した限りでは、８５点だと思います。

【重要度順】
交通：★（ＪＲ山手線並アクセス）
災害：★（立地・免震・構造・設備）
治安：◎（２３区犯罪数で下位）
立地：◎（商業豊富、駅西かつ４分）
騒音：ー（床スラ未公表・航路４２０ｍ）
間取：★（日建・ワイスパ・アウフレ）
設備：◎（天カセ以外完備）
眺望：◎（西は永久展望で★）
外観：◎（スミフ仕様）
共有：○（スカイラウンジあり）
発展：◎（リニア品川隣・大井町再開発）
競合：★（供給少ないエリア）

★４つ＝２０点
◎６つ＝２４点
○１つ＝３点
合計４７点（１１項目）
平均４.３点
【評価８５点】（１００点換算）

【各種シナリオの１００点評価への影響】
西かつ高層階：＋３点
高層階のみ：＋２点
西のみ：＋２点
床スラブ遮音性良好：＋０点
床スラブ遮音性不足：ー３点
航路の影響なし：＋０点
航路の影響あり：ー３点
床スラブと航路の影響あり：ー８点

【得点表】
★：５点：最高評価
◎：４点：かなり良い
○：３点：普通
△：２点：いまいち
ｘ：１点：悪い
ー：不明：公表されない限りは住んでみないと憶測に過ぎない（各種シナリオで想定）

[8194: 匿名さん]

2018年4月不動産投資家調査

[8195: 匿名さん]

銀行、デベロッパー、機関投資家、不動産投資ファンドなどはもう不動産価格が天井だと認識してるんだよね。

[8196: 匿名さん]

スミフ、三井も最後の高値で売りぬけたいのでしょう

[8197: 匿名さん]

次回の調査結果は10月1日発表。
さて、どうなるでしょうか。

[8198: 匿名さん]

2017年4月不動産投資家調査

[8199: 匿名さん]

2016年4月不動産投資家調査

[8200: 匿名さん]

2015年4月不動産投資家調査

[8201: 検討板ユーザーさん]

これですね。

貼って頂いたのは、丸の内・大手町のＡクラスのオフィス賃料の期待利回りですね。

内部収益率が５％未満だと、中央区・千代田区のオフィス価格は天井ですね。

とりあえず半年前時点の４月に現在の縮小期入予想を答えたのが回答者の数％なので、この資料からは読み取れない何年後に拡大の天井から縮小期に入ると機関投資家が予想しているのかが気になりますね。

http://www.reinet.or.jp/chine/pdf/2018/Survey-May2018.pdf

[8202: 匿名さん]

>>8201 検討板ユーザーさん

見るべき所は元本価格動向です

[8203: 検討板ユーザーさん]

一応ここ品川エリアのマンションスレなので、同じレポートだと、城南での賃貸住宅一棟買いの取引利回りのページも合わせて見たほうが参考になりますね。

この先もし取引利回りが上がり始めたら、賃料相場の上昇による収益率アップか、買値の値下がりを意味するので、その局面が訪れた際には相場全体としては買い時、買い換え予定の方は所有物件の売却を急ぐべき時期になりますね。

ただ拡大期の天井と回答しつつも、その機関投資家がまだ積極的に投資も継続するとも答えているので、縮小期は早くて２～３年先ですかね。

新築タワマンに至っては供給が絞られたら高値のままでしょうね。ますます広がるであろう格差の勝ち組向けです。

それにしてもＩＲＲ５％未満とは相変わらず機関投資家の多くは儲けが少ないですね。他に投資先がないのかな。

[8204: 匿名さん]

投資案件全体を俯瞰しても米中のIPO以外では利回り厳しい状況にあるので、しょうがないかもしれません。

こういった情報もそうですがインターネットが進んで投資案件の「情報の非対称性」が緩和されて良くも悪くもローリスクローリターンに向かっている気がします。

[8205: 匿名さん]

>>8203 検討板ユーザーさん

話しをわざと難しくして本質を隠すの止めませんか。簡単な話しです。

不動産に関係する主要なプレーヤーが、まさに今が不動産価格のピークだと判断している資料を出せば、「賃料が…」『大井町のタワマンは…』とか特別視ばかり。その我田引水はスミフの公式ブログで掲載して下さいよ。

[8206: マンコミュファンさん]

>>8203 検討板ユーザーさん
金利が下がってるんで、為替リスクのない国内不動産への投資で4%は普通じゃないですか？
別に儲かってないことはないですよ。

[8207: 匿名さん]

>>8203 検討板ユーザーさん

投資家の期待利回りが4.5％というなか、CT大井町は2.5％程度でしょう。こんな高過ぎる物件に投資する者など普通はいない。

要は不動産価格の上昇期の終盤で、「周りがマンションを買うから自分も買わなきゃ」と思う金融リテラシーの低い層が、高額なIPO物件価格を支えているだけで、いつまでも続くわけないでしょう。

歴史は繰り返すわけで、にわかに不動産に関心持ち出した層までが市場に参加し始めたら相場は下り坂の始まりです。参加するチャンスはこの5年でいくらでもあったのに、なぜ今なのか…。しかも引き渡しがさらには先という苦行ですよ。

[8208: マンション検討中さん]

みんながみんな投資で買ってるわけじゃないから
実需なら住みたいとこに住めばいいじゃない
ただちょっと大井町は高くなりすぎてる気がする
便利でも高級感のない街に坪500万はちょっと

[8209: 匿名さん]

坪単価
もはや武蔵小杉で400万なので
大井町で500万でも違和感ない。

航路気にしない人で
東京駅・品川駅からの距離
駅の利便性
京浜東北線駅海抜10m以上
駅徒歩時間
などの希少性でいうと圧倒的にこちらかなと思います。

[8210: 匿名さん]

新航路の後は新滑走のE滑走路の整備されて、どんどん羽田は便利になるでしょうね。楽しみだなー

[8211: 検討板ユーザーさん]

>>8205 匿名さん

大丈夫ですよ。プロが拡大期入りから天井と判断しているのが分かる有益な情報なので、参考になります。

[8212: 検討板ユーザーさん]

>>8207 匿名さん

引き渡しが遅いのはきついですね。

料理が出来たならいつまでも味見してないで冷めてしまう前に出してほしい。

[8213: 検討板ユーザーさん]

>>8210 匿名さん

羽田発着の飛行機が増えるのはいいですよね。発展はワクワクします。

[8214: 検討板ユーザーさん]

>>8209 匿名さん

希少性は高いですよね。というか他に魅力的な物件となると、シティタワー大井町ですら適正に思えるほどに異常に高いです。

緩和とオリンピックの相乗効果は予想していた以上でした。

短期急上昇のバブルと違って、なんだか長い緩やかな上昇に感じるので、反転時も気付いたら少しずつ相場が下がっていたとなる気がします。

[8215: 匿名さん]

>>8209 匿名さん

パークシティ武蔵小山の坪470万に比べれば、ここは納得感ある

[8216: 匿名さん]

武蔵小山の話をするとまた湧きますよw

[8217: 匿名さん]

アド街、大井町だね

[8218: 検討板ユーザーさん]

アド街は視聴率を稼ぐために、スポル、航路、阪急ガーデン、繋ぎで適当な商店街ですかね。

[8219: 匿名さん]

>>8216 匿名さん

警戒していきましょう！

[8220: 匿名さん]

今日は、スポルは、テニス、フットサル、バスケ、アデルなどかなり、全開になってきました。アジア初のサーフィンは、情報通の外人もちらほら。今日の放送後の明日からは、3連休が2週も続くので、これはとんでもないことになるかもしれない。

[8221: マンション掲示板さん]

>>8214 検討板ユーザーさん

そうなんですよね、購入者ですが、相対的に見てこのスペックで400前半のマンションってなかなかないのと、中央区方面はあまり好きではないのでここにしました。

[8222: マンション検討中さん]

アド街っく天国で大井町取り上げられていますよー！

[8223: 匿名さん]

大井町だから安いだけでは

[8224: 匿名さん]

アド街は飲んべえ横丁の平和小路が1位でしたね。さすが元闇市の大井町。猥雑とした感じが、大井町らしさを感じさせます。

[8225: 匿名さん]

>>8224 匿名さん
あの界隈が好きになれるかどうかが大井町に価値を感じるかどうかだね。
私は大好きです。

[8226: タロー]

アド街みたけど、コマゴマした店の紹介ばかりで面白くなかった。

[8227: 検討板ユーザーさん]

アド街ックは割と商店街が取り上げられていたようですね。

個人的には広々とした街並み、４路線の駅入口、普段使いに便利な大型店、各銀行支店、区役所、品川中央公園、スポル、池上通りがある西側にこの物件があることに魅力を感じます。

日常的には駅から物件までのルート沿いにある阪急ガーデン、イトーヨーカ堂、たまにヤマダ電機とアトレだけで十分かな。

特に地下ではなく１Ｆに食品売り場のある阪急ガーデンは便利そう。

駅反対側の３代目むらかみなどの名店でご馳走にありつくのは、月１で満足です。

[8228: 匿名さん]

くわばらくわばら
http://news.livedoor.com/lite/article_detail/15309502/

[8229: マンション検討中さん]

>>8228 匿名さん
榊さん絶好調ですねぇ。

[8230: 匿名さん]

新航路が楽しみだね

[8231: 匿名さん]

外部からは飛行機から80dB、内部からはボイドスラブ260mmと内外から挟み撃ちですね

[8232: マンション検討中さん]

スラブ厚がわかったから、ネガさん新航路でしか話題に出せなくなってきましたね

[8233: 匿名さん]

お、またかわいそうなネガさんが出没してますね。

ネガさんの人生が今よりもっと幸せになるように心から応援しております！

[8234: マンション検討中さん]

必死でネガを書いている人は幸せには決してなれないでしょうね
人は生きる姿勢で幸不幸が決まるもの
自ら醜い生き方を選択している人は鏡で自分の顔をよく見たらいい
ネガ投稿を楽しむ人の醜い顔が想像できます

[8237: マンション掲示板さん]

[No.8054～本レスまで、意図的な迷惑行為、および、削除に関する話題のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[8238: 匿名さん]

アド町観ました。紹介されたのは飲食店ばかりでしたね。駅近の商業地域は便利な反面、喧騒で気が休まらないかもしれません。

[8239: 匿名さん]

>>8234 マンション検討中さん

そんな放っておけばいいネガに過敏に反応して汚い言葉を投稿することで、スレッドがよりネガティブになっているのに気づいた方がいいですよ。

ネガにネガで返すとスレッドによりネガティブな投稿が増えます。
結果的にネガの思う壷！！！

[8240: 検討板ユーザーさん]

スラブ厚は公表されていないので未だに憶測の域ですよ。

つい１週間前までは【普通スラブ２４０】でドヤっていたのも、【ボイスラ３１０】じゃんとケナしているのも、文面や公式発表の裏付けは一切なし。

しかも【ボイスラ３１０】なら【普通スラブ２５０相当】で仕様上がってるというね。ネガじゃなくて【ポジティブ材料】じゃんというね。

【住友不動産は情報提供が至っていない】【そのようなメーカーから買うのは不安が残る】という些細な点のみが事実ベースのネガティブ材料。

[8241: 匿名さん]

>>8239 匿名さん

そうです。黙って削除とアクセス禁止依頼をコツコツとしていきましょう。

[8242: 匿名さん]

普通は天井の高い所ほどスラブは薄くなります

[8243: 匿名さん]

すごい！本当にすぐ削除された！
運営の方、いつも本当にありがとうございます！