シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

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[7901: 匿名さん]

>>7899 通りがかりさん
多くの人にとって地震などの災害はリスク許容度が低いので、（金さえあれば）地盤や免震構造などに高い代金を払うことについては意見一致するはずです。数千万円ケチって死にたくないですから。

一方で、住宅価格の下落や、ローンの金利は所詮は金の問題なので、人の考え方それぞれですね。
バブルだと思うなら賃貸に住むのがベストです。正解は誰にもわかりません。

[7902: 匿名さん]

んじゃ2030年にはこのマンションの住人達なら3Aが買い漁れるからむしろラッキーマンやん♪

[7903: 匿名さん]

1990年代も1995年くらいまでは楽観でしたかね。じわじわ不動産価格は下がり金利も下がったけど、過半数の人達はまた上がるだろうって思ってました。むしろ少し下がった今が買い時と言って買う人も多くいました。（後にもっと下がることになります。）
1995年に阪神大震災が起き、1997年にアジア通貨危機が起きて（今でいうトルコショックみたいなもの）、その後11月に拓殖銀行と山一証券が破綻し、1998年に消費税5％に増税、この辺から経済の雲行きが怪しくなってきます。多くの企業で業績下方修正が増え、リストラで就活市場が冷え込み、Windowsやインターネット黎明期という光も見えたものの2000年のITバブル崩壊と9.11テロとその後の国際情勢悪化で、一気に転落し2003年の大底を迎えるわけです。

[7904: 検討板ユーザーさん]

>>7903 匿名さん
日本経済史の貴重な講義ありがとうございます。結局、いま買うのは損だから2030年まで待てってことですか？

[7905: 検討板ユーザーさん]

ちょうど１年前の資料ですが、割高だけど、まだバブルではないとしている機関投資家もいますね。

東京で価格維持もしくは上昇する上位１５％の条件は、都心で利便性の高い駅の徒歩７分以内としているようです。

[7906: 匿名さん]

>>7904 検討板ユーザーさん
未来のことは誰にもわかりません。ですが、多くの日本人はこの程度の知識も忘れてますし、覚えてる人はどんどん死んでいきます。だからバブルは繰り返すのです。

[7907: 匿名さん]

初心者マークの爺さんみたいな人がいる限り、不動産は高値止まりだね。
というか、温故知新という言葉も大事だけど、多くのショックは過去から学べることはほとんどなく、後付けの話しかないです。
そんなんわかってたらショックなんか起きんよ

[7908: 通りがかりさん]

>>7891 匿名さん

[7909: 検討板ユーザーさん]

>>7907 匿名さん
バブルお爺ちゃんから「バブルは崩壊する！シティタワー大井町は暴落する」という神託があるかと思ってましたが、最高は「将来は分からん」というふつうな回答でしたね。

[7910: 匿名さん]

騒音について、サッシは航空機対策しているようですが、窓回りよりも吸排気口から室内に入る音がかなりうるさいと聞いた事があります。その辺わかる方いらっしゃいますか？

[7911: 匿名さん]

階 タイプ 間取り ㎡ 価格 坪単価
23,22 MM 1LDK 52.93 7590 474
15,14 MI 1LDK 41.37 5990 478
15,14 MH 3LDK 72.44 9490 433
23,22 MD1 3LDK 71.04 9890 460
12 MD1 3LDK 71.04 9490 442
18 MF 3LDK 84.17 12990 510
28 MG 3LDK 74.11 11390 508
18,17 MG 3LDK 74.11 9890 441
21 MF 3LDK 84.17 12990 510
9 MD2,e 3LDK 71.18 9290 431
20 ME' 3LDK 71.04 9490 442
22,21 MC2' 2LDK 56.00 8290 489
13,12 MC2' 2LDK 56.00 7890 466
14,13 MA 2LDK 57.78 7890 451
※坪単価は小数点以下は四捨五入

[7912: 匿名さん]

今の相場が数年前よりだいぶ上がっているの事実なので、今後値下がりする可能性は高いとは思います。
一方で、過去相場が下がったときに全てのマンションが一律に下がった訳ではなく、ブランド地域に所在、ランドマーク性あり、都心から近い、駅近、大規模タワーマンションといったマンションは資産価値を維持したとのデータがあります。

シティタワー大井町は、都心に近く、利便性の高いJR駅から徒歩5分以内で、600戸を超える大規模タワーマンションなので、ブランド力以外は全て満たしています。また品川の再開発や羽田空港アクセス線の計画もあり、将来性もあります。あと、個人的に免震構造は今後、評価が高まっていくと期待しています。

坪単価４２０万越えは正直私も高いと思いましたが、上記の理由から相場全体が崩れて値下がりしても、一定の価格は維持できるかと考えています。

[7913: 匿名さん]

>>7910 匿名さん
貴方は何が目的でこの様な思いつきの質問をしているのですか？

[7914: 匿名さん]

待つ選択肢は当然有りとは思いますが、賃貸の人はよく考えた方がいいですね。

仮にシティータワー大井町のようなまともな3LDK借りるとしたら月30万超は下らない。それを借りて5年賃貸したらこれだけで1,800万円超。単純計算で5年後にこれ以上下がると思えば待つのはありですけど、坪単価で20％程度の下落幅。ましてやまだ上昇余地すらありますし。

トータルコストでちゃんと考えないと、結果的に経済合理性のない選択肢を無意識に取っている可能性が…。マスコミのオリンピック後大暴落とかいう謎理論に踊らされないようにしないと。(自分の再認識も含め)

[7915: 匿名さん]

現在10階だそうです
左奥に見えるのがブリリア大井町ラヴィアンタワー

[7916: マンション検討中さん]

南海トラフ地震が近い将来かなり高い確率で起きる。経済損失は東日本大震災の10倍、株価暴落、相当な円高になると言われている。その後は急速に円安になる展開も予測され、その時には日本の長期金利はどうなるのか…。金利上昇を日銀は本当に止められるのか。急激に金利が1パーセント上がれば不動産市場は総崩れでしょう。

[7917: 匿名さん]

2015年世界乗降客数https://matome.naver.jp/m/odai/2144439967463892701
大井町は世界42位、日本37位

[7918: 検討板ユーザーさん]

>>7911 匿名さん
価格表ありがとうございます。
MD2が更に値上げしてますね。びっくりです。

[7919: 匿名さん]

MD2e、1500万近く上がってますね。

[7920: マンション検討中さん]

>>7911 匿名さん
MD1はMD2とほぼ同じだろうけど、一期から比べると13%ぐらい上がっている印象。

[7921: 匿名さん]

ここにいる皆さんならもうご存知かもしれませんがスミフ(に限りませんが)は武蔵小山以外、都内城南エリアで新しいタワーの予定はほとんどありません。

なのでこれからは
・各物件売り切れないようバランスをとるため値上げしつつゆっくり売る(大井町など)
・引き渡しを1年後にする(駒澤大学など)
という2つの作戦を駆使して売っていくと営業の人が言ってました。

[7922: 匿名さん]

>>7914 匿名さん
トータルコストって・・・
管理費、引き渡し時の修繕一括金、修繕積立金、登記料、固定資産税等々が全く抜けてんのはギャグなのか、それともそういう諸経費を考えずに契約しちゃったのか

[7923: 検討板ユーザーさん]

>>7911 匿名さん

ありがとうございます。図に重ねてみました。ＭＨとＭＤ１が安いですね。価格据え置きの今がチャンス？もうなくなってそう。

[7924: 検討者さん]

7921さんの情報によると今後は供給を絞ることで価格下落リスクをデベが抑えていくんですね。ここの坪単価も430〜になってしまいましたか…。竣工後は500とかで販売される日も出てくるかもしれませんね。

[7925: 検討板ユーザーさん]

>>7911 匿名さん
少し前にMD2を検討してたのでショックです。まさか、1か月前より数百万円単位で値上げするとは。そんなに人気なんでしょうか・・。
MD1も高くなってるんですね。MD2より割安かもしれないとの話はガセでしょうか。

[7926: 匿名さん]

>>7913 匿名さん

武蔵小山の人だと思いますよ。
あちらのスレでは新航路影響あるのにT2サッシでここよりも劣ると言われて猛反発していたので。
三井不動産ももう少しキチンとしたものを造ってあげれば良かったのに。

[7927: マンション検討中さん]

>>7923: 検討板ユーザーさん
私の持っている価格表（８月）と金額と部屋番号がほとんどあっているので信憑性高いです。違いは、新規の売り出しがあるのと、一部部屋の記載がないのと（売れたのだと思います）、他の人も指摘しているようにMD2が値上がりしてます。

MD2はモデルルームにもなっていますし、戸数も一番多いので、すみふが一番気合を入れた間取りだと思います。なのに（だからこそ？）、MD2は他の部屋と比べて坪単価が割安でした。ブロガーさんの記事によると、１期の平均販売単価が420万円/坪と言われている中で、低層階ですが400万円/坪を下回る部屋もあったようです。いわゆる客寄せ”パンダ部屋”的な位置づけだったのでしょう。
https://manmani.net/?p=7142

大井町の相場感を探るために、MD2を少し安めに販売したところ、順調に販売が進み、他の部屋と単価差をつける必要がなくなったというのが実態ではないでしょうか？この掲示板では全く話題に出ませんが、お隣のクレヴィアタワーがシティタワー大井町と同じぐらいの坪単価で売っているので、割安価格を放置する意味もないのでしょう。また、大変残念ですが、MD1も値上げ後のMD2と同等か同等以上の単価に設定されています。

他の部屋も平均でも440万円/坪を上回ってきているので、「すみふは後に販売するほど値上げする」を見事に証明していますね。

[7928: 匿名さん]

販売が順調って事ですね。しかも値上げしても大丈夫だとすみふは思っていると。
MD1もまだ他の部屋と比べたら割安単価なので、買いたいなら早い方がいいですね。

[7929: 匿名さん]

>>7926 匿名さん

窓自慢、旗から見ると滑稽だから辞めた方が良いよ。

[7930: 匿名さん]

7600平米の巨大品川新駅も7割できてきた。駅周辺のプロジェクトも六本木ヒルズの1.5倍、ミッドタウンの2倍と、まれにみる巨大な街がまだ先だけど、誕生するね。大井町は、リニアもできる品川駅まで3分ほどでいけるし、人気が急上昇している京浜東北のかなり中心的な街っぼい感じだし、品川新駅、品川駅、大井町。この3ショットは、じわっと浸透してくるだろうし、普通に生活しやすいのは、圧倒的にこの大井町。だから当然、このシティタワーの需給バランスは、まだまだ厳しくなると感じられますが。

[7931: 匿名さん]

新航路での運行開始までには絶対に売り切る計画だったけど、意外と好調で値上げということではないでしょうか。

[7932: 匿名さん]

へー。
独り突っ走ったスミフが勇み足して値段あげてるのね。
あくまでここは大井町、ということを忘れたような勘違いの仕方。
パークシティ中央湊 超えてるじゃん。滑稽ナリ

[7933: 匿名さん]

>>7932 匿名さん
勇み足ではないんじゃない？
実際売れてるみたいだし。

[7934: 匿名さん]

>>7930 匿名さん
営業さん参考になります！
でも既出の情報なのでもう少し深いのください。

[7935: 匿名さん]

>>7932 匿名さん
隅田川の川っぺりの湊が何ですって？

[7936: 匿名さん]

中央湊 >>> 立ちはだかる鉄壁 >>> していたわあ大井町（）

[7937: マンション検討中さん]

23.60m2の1Rは価格が決まったのでしょうか。
2000万円くらいなら検討します。

[7938: 匿名さん]

>>7932 匿名さん

値段上げても、武蔵小山よりもまだ良心的な水準では？

[7939: 匿名さん]

大井町で坪400超え？
土地持ち分ほぼ無しのタワマンで？

ハハッ
もうこれは自己責任だな

[7940: 匿名さん]

パークシティ武蔵小山はテナント賃料が坪単価5.4万円〜6.3万円らしく、銀座を超えたようだ。
それを考えると、物件価格もここよりも高くて当然。武蔵小山は大井町なんて眼中にないだろ。
恐らくライバル視してるのは麻布、虎ノ門あたりだろ。
武蔵小山に喧嘩売るのはいいが相手にされんぞ。

[7941: 匿名さん]

>>7940 匿名さん
で、誰が武蔵小山に買い物に行くんですか？
街としての買い物求心力皆無なのに。

[7942: 匿名さん]

>>7941 匿名さん

他のスレに書いてあったけど、焼鳥とエルメスのコラボ店舗が入るらしい
他にも海外有名ブランドが来るとか
あの辺りは住民属性が高いから需要あるんだろうな

[7943: 検討板ユーザーさん]

シティタワー大井町と、武蔵小山様は格が違いますので、我々庶民は相手にしなくて結構でございます。
坪単価から民度まで、武蔵小山様の来るような場所ではございませんので、どうか巣にお帰り願いますようお願い申し上げます。

[7944: 検討板ユーザーさん]

大井町は駅前の雰囲気しか知らなかったのですが、シティータワー大井町の西側に面している池上通りを、東京浴場、小野学園、ニコン跡地？沿いに、西大井駅に向かって初めて歩いていったら、行き交う近隣の住民さんや住宅街の雰囲気の良さに驚きました。何というかサザエさん一家が住んでいそうな明るい健全なオーラを感じました。

一応予算の範囲内なので、シティータワー恵比寿も下見しましたが、さすがに高級車やお洒落な飲食も多く憧れたものの、駅から少なくとも徒歩７分はかかり遠く感じたのと、囲まれ感も強かったので、意外にもシティータワー大井町は同等と言えるほどに快適に住める印象を受けました。

もちろん恵比寿全域と大井町全域では、上流の下と中流の上で、恵比寿は２ランク上だと思います。あくまで一個人としての物件の比較です。

[7945: 匿名さん]

>>7944 検討板ユーザーさん

シティータワー恵比寿も圏内ならパークシティ武蔵小山も見ておいた方がいいですよ。
恵比寿と街の雰囲気が似てますし、何しろほぼ駅直結ですから快適生活間違いなしです。

[7946: 匿名さん]

武蔵小山が劇烈にネガられたため、そこで対抗しきれずに吐け口を大井町シティタワーに求めた人がいるが不毛な書き込みはやめませんか
武蔵小山君が暴れたときは流石に抑えにかかりましたがここの人は武蔵小山をあまり悪くは思っていませんよ

[7947: 匿名さん]

>>7946 匿名さん

といいますと?(・・?)

[7948: 匿名さん]

そこは池上通りではなく光学通りですね。大井町はどちらかというと南に向かうほど高級住宅街になります。光学通りのあたりも雰囲気良いですが、もう少し南に入ると静かで落ち着いた低層住宅街が広がってます。（なお、大田区との区境を超えると山王です。）

[7949: 検討板ユーザーさん]

>>7948 匿名さん

光学通りなんですね。ありがとうございます。投稿した写真に写っている赤い車は、最近モデルのフェラーリのようでしたが、物件の前を北に走っていきました。大井町で初めてスーパーカーを見ましたが、その南の高級エリアや山王にお住まいの方かもしれませんね。

[7950: 検討板ユーザーさん]

いずれ公式ページにスラブ厚は記載されるのですかね。文面化したくない事情でもあるのかな。