シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

[スムログ 関連記事]
マン点流！裏ワザ（これから販売される注目マンションを知る方法）
https://www.sumu-log.com/archives/4609
第31回　「再開発によって一段と価値が上がる」の惹句に注意！！
https://www.sumu-log.com/archives/4821/
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[7851: 検討板ユーザーさん]

>>7847 口コミ知りたいさん

湾岸のようにこれからオリンピックまでに確定済で２万戸近いタワマン新規供給が控えているならともかく、黒田続投やオリンピック需要での人件費高騰が続く中、競合物件が少ないエリアでの竣工となると、期が進むにつれ高くなる可能性はありそうですね。

[7852: 匿名さん]

>>7850 検討板ユーザーさん
このサイトは海面上昇のシミュレーションなので浸水ハザードとは意味合いが異なります。高台でも排水の悪い窪地だと浸水リスクがあります。

[7853: 匿名さん]

価格的にはここは湾岸タワマンや選手村物件など、これから新規供給される2万個近い湾岸物件とマトモに競合しますよ。
ご存知かとは思いますが、念のため。

[7854: 匿名さん]

>>7853 匿名さん
それって、大阪のタワマンと価格的には一緒だから競合しますよと言ってるようなもん。
流石に無関係とまでは言わんけど、競合はしないだろ。いくら価格的が一緒だったとしても

[7855: 匿名さん]

>>7853 匿名さん

オリンピック村マンションが、内廊下で、免震構造で、ディスポーザーが付いてて、アウトフレーム＆ワイドスパンで、駅から５分以内だったらシティタワー大井町と競合し、値段が下がる可能性はあるとは思います。

今時点で確実なのは、オリンピック村マンションは勝どき駅から徒歩で10分以上かかるということです。交通利便性を改善するために、まだ計画は未定ですが、BRT（Bus Rapid Transit）で主要駅と結んでアクセスをよくする計画がありますので、もしかしたら大井町と並ぶ利便性の良さになるのかもしれないですね。

[7856: マンション検討中さん]

>>7850

目黒川沿いに住んでいます。品川区に昔から住んでいる人に聞いたところ、目黒川は昔はよく氾濫していて、ボートに乗って避難した経験があるそうです。あと、そもそも目黒川はかなり匂いがして、あまり近づきたくなかったとも。
品川区や都が浸水対策をしているので、ご存知の通り目黒川がここ数年で大規模氾濫したことはありません。

立会川も品川区が色々と対策をしてていて2006年以降は浸水被害が２０分の１近くになったというデータがあります。
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/PC/bosai/bosai-bosai/bosai-bosai-hu...

[7857: 匿名さん]

>>7856 マンション検討中さん
目黒川は流域面積が広いのでリスクが大きいけど
立会川は目黒川と呑川に挟まれて流域面積が狭いので豪雨でも流量は他の川ほど急増しない

[7858: マンション検討中さん]

>>7855 匿名さん
晴海埠頭に花火とか見に行った人ならわかるけれど、勝どきから徒歩10分とかとんでもない。15-20考えておいた方が良いかと。

BRTで数字上改善するのは重要ですが、そもそも交通機能に対する人口増が本当に顕著なので、武蔵小杉の駅に入る行列や、バスに乗る行列を踏まえて、最寄りから乗るまで30分ぐらいかと。

働く人は数字よりも圧倒的に通勤きついものの、空いている時間を選べる主婦、引退したシニア層とかなら快適だと思います。

[7859: 匿名さん]

>>7855 匿名さん
最寄り駅がBRTとJRの物件が競合になるわけない。

[7860: マンション掲示板さん]

ここの遮音性能は良さそうなので、羽田の新ルートがスタートしても安心です。


あとは、何も落ちてこない事だけを祈っています。

[7861: マンション検討中さん]

>>7859 匿名さん

同意です。
それにオリンピック村マンションが埋め立て地であることで、こことの比較対象外になる場合も多いかもしれません。
私は埋め立て地は検討対象外です。

[7862: 検討板ユーザーさん]

価格で競合するかな？オリンピック村マンションは小さくて機能も最低限の安い部屋がたくさん出るのかと思ってた。湾岸のトリプルタワー(だっけ？)あたりは競合しそうだけど。

土地のレベルでいったら品シーや八潮あたりと近いのでは？

[7863: 匿名さん]

>>7862 検討板ユーザーさん
オリンピック村は、リフォームして販売する予定
なので、価格は下げてくると思う。

競合はないだろうけど、不動産の中古相場の下押し要因にはなるかも。

[7864: 匿名さん]

>>7845 匿名さん

ここは大丈夫ですが、パークシティ武蔵小山なんかは水没ドボンエリアにガッツリ浸かってますよね

[7865: 検討板ユーザーさん]

>>7864 匿名さん
デマはやめてください。品川区のハザードマップでは、武蔵小山は安全エリアです。

[7866: マンション検討中さん]

>>7864

品川区で水害に弱いのは目黒川と西小山〜中延あたりですね。パークシティはどうでもいいですけど、品川区民として、根拠のない話をされるのは嫌です。

http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/other000047000/yoso_jisseki.pdf

[7867: 匿名さん]

西小山のあたりは立会川沿いですからね。
武蔵小山駅の周りは小山というくらいで少し高台だし、川もないから水害は考えにくいですね。

[7868: 通りがかりさん]

>>7865 検討板ユーザーさん

ハザードマップで水没地区に間違いなく指定されてます
嘘はやめましょう！！

[7869: 匿名さん]

>>7866 マンション検討中さん

パークシティ武蔵小山がどっぷり浸かっていますね。でも50センチで良かったですね。

[7870: マンション検討中なさん]

>>7869 匿名さん

また小山くんが来ますよ。
ここは大井町です。小山の話はそちらのスレでどうぞ！

[7871: 匿名さん]

武蔵小山みたいな格下なんて眼中に無いから。
安普請で入居してから悲鳴上げることになるよ。あんなマンション。

[7872: 匿名さん]

>>7870 マンション検討中なさん

もう武蔵小山君来てしまってます。
>>7865〜>>7867は間違いなく彼です。
皆んなで協力して撃退しましょう！

[7873: 匿名さん]

本当ですね。もう来ていましたね。汗

[7874: 検討板ユーザーさん]

津波による浸水とは別に、大雨による浸水リスクを気にされている方がいたので、調べました。

大雨の日に物件から駅まで靴が濡れやすいルートかどうか、また床下浸水や床上浸水による建物の劣化リスクがないか、ある程度分かると思います。

シティタワー大井町は大丈夫そうに見えます。

平成１８年の品川区の浸水ハザードマップに、細かい標高を調べて組み合わせたので、過去の浸水の実績と窪地（つまり高台ならその中での相対的な低地）との相関が分かると思います。

なお、品川区の浸水ハザードマップは、川の氾濫、下水処理能力の限界などを考慮した浸水の予想と、少なくとも平成元年から平成１８年までの集中豪雨や台風による浸水の実績が組み合わされている資料のようです。

想定している大雨の規模は、平成１２年９月に発生した東海豪雨（総雨量５８９ミリメートル・時間最大雨量１１４ミリメートル）の降雨実績を基にしているとのことです。

高台の中でも確かに窪地は、過去の実績や予想では、記録的な集中豪雨だと浸水するリスクがあるようですね。大井町だと標高１２ｍもある区域が、それ以上の標高に囲まれていることで窪地となり、浸水被害を受ける可能性があるようです。

品川区の他のエリアも番地で細かく浸水リスクが違っていました。

品川区の浸水ハザードマップ：
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/PC/bosai/bosai-bosai/bosai-bosai-hu...

標高マップ（地図の調べたい箇所を長押しすると標高が分かります）：
https://www.benricho.org/map_reverse_geo/index.html

[7875: 匿名さん]

>>7874 検討板ユーザーさん

やはりここは問題ありませんでしたか。
安心して暮らせます。ありがとうございました。

[7876: マンション検討中さん]

今はどれぐらいまでできているのでしょうか。
ワクワクしますねー。

[7877: 検討板ユーザーさん]

検討者ですが住宅ローン金利が上がってきて少し不安が残るところです、やはりこのレベルの物件を買える方々は無理のない年収のレンジ(世帯年収2000〜3000万くらい)が多いのでしょうか。

[7878: 匿名さん]

>>7877 検討板ユーザーさん

今の相場だと３ＬＤＫなら、３０～４０代、自己資金２０００以上、世帯年収２０００～３０００もしくは、資産２億円超ではないでしょうか。

[7879: マンション検討中さん]

>>7878 匿名さん
年代以外全て半分。でもまぁ多分余裕でいけるだろう。

[7880: マンション検討中さん]

私も半分ぐらいですが、リセール期待できそうな物件なのでなんとかなるかと思います。建築状況については公式ブログになってますので参考にしたらいいと思います！どでかいですねー。

[7881: 匿名さん]

変動は上がってませんよ。
固定を選ぶリテラシーの低い方はこちらのマンションは買えないのでは。

[7882: 匿名さん]

>>7881 匿名さん
リテラシーとか振り回す知ったか振り、無能な変動信者。せいぜい樹海に行かんように。

[7883: 匿名さん]

とあるスレで新航路の影響受けるからT2サッシを使用すると誇らしげに書いてあるのを見て笑ってしまいました。
こちらはデベロッパーがきちんとしたものにしてくれて本当に良かったです(^O^)

[7884: マンコミュファンさん]

>>7883 匿名さん

それって武蔵小山ですよね。
Ｔ２では新航路対策にならないよねぇ。笑
気休めの子供騙しで満足できる人が買っているのでしょうか。謎です。

[7885: 匿名さん]

>>7882 匿名さん
あ、はい。
足りない分の金融機関の利益を肩代わりして下さっている固定金利養分様達には感謝の気持ちでいっぱいです。

[7886: 匿名さん]

>>7885 匿名さん
日本は異次元緩和が続いてたから直近は変動有利だったけど
80年代は固定の方が金利低かったりしたから将来どうなるかは何とも言えないね
例えば貿易戦争激化や新興国の財政破綻が現実化して
海外の投資マネーが安全な日本の投資資産に流れ込んできたら金利は上がる
昔のバブル景気みたいにね
ちなみに好景気のアメリカだと固定ローンがほとんどです

[7887: マンション検討中さん]

80年代ですか・・。バブルの頃は金利だけでなく住宅価格が高くて大変だったみたいですね。
一度はバブルを経験してみたいです。バブルでシティタワー大井町の値段が倍ぐらいになって、変動金利が跳ね上がってローン破産者がたくさん出る日が早くくるといいですね。

[7888: 匿名さん]

>>7881 匿名さん
変動上がる前に固定上がるのが一般的

[7889: 匿名さん]

今後10年、変動金利が6-8％に跳ね上がる事は皆無。
現在の住宅ローンの半分以上が変動である事を考えると、急速な金利上昇はバブルじゃなくて日本の沈没を意味するね。

[7890: 匿名さん]

>>7887 マンション検討中さん
当時と今って結構似てるんだよね

当時はバブルなんて感覚はなくて
マンションの価格は上がるもの金利も上がるもの
だから早く買った方が良いってみんな買ってただけ
一期が一番お得で期が進むごとに値上がりしてた
買って5年経てばリセールでもっと高く売れるってみんな思ってた
まだまだ上がってるから5年後にはバブルが来てそのうち2倍になるかも？思ってた人もいた

実際にはそこがバブルのピークで5年後には半値以下になったけど

あと80年代の金利は今から見ると高いけど70年代はもっと高く当時としては低金利で
今買わないと金利が上がってもう買えない水準になるとも言われてた

[7891: 匿名さん]

90年代を知ってる人は分かると思うけど不動産って下がり始めたら長く下がり続けるからね
バブルピークの時はまさか10年後に3Aの新築が1坪300台で買える日が来るなんて思わないわけですよ

[7892: 匿名さん]

いろんな意見がでましたね。

私はこのまま変動で旨味を吸わせていただきますよ。

[7893: マンション検討中さん]

変動か固定かは、ローンを借りる人の世帯年収、返済見込み期間、ローン学、年齢、リスク許容度、将来の日本経済に対する見方などなど複数の要因を考慮する必要があります。企業でも、高収益で有利子負債の少ない企業は、変動金利で借りていますし、逆に低収益で有利子負債が多い企業は固定金利で借りている会社が多いです。これは金利が上がった時に、支払利息で会社の損益がどれだけ左右されるかといったリスク許容度が関係しています。

なので、年収が高く、ローン残高が低い人は変動金利をオススメします。逆に、年収が低く、ローン残高が大きい人は固定金利が安心です。つまり、借りる人の状況によってまちまちなので一律に変動がいいとか固定がいいとかは言えないです。

頭金の額にもよりますが、シティタワー大井町の価格水準だと変動と固定でざっくり月１〜２万円ぐらいの差があるはずです。もちろんローンは自己責任なので、人それぞれの考えでいいと思うのですが、過度に将来を悲観しすぎて固定一択とするのではなく、変動のメリットとデメリットを吟味して選択してはいかがでしょうか。

[7894: 匿名さん]

変動金利は短期プライムレートに連動します。
この記事がわかりやすかったので参考まで。
https://www.sankei.com/economy/news/180731/prl1807310548-n1.html

ただ、人は合理的に動く訳ではないので、変動金利のリスクを毛嫌いする人は一定数いるんだと思います。理屈じゃないんですよ。感情論なので。

[7895: 通りがかりさん]

>>7894 匿名さん
その記事にもあるようにまず新規貸出時の優遇幅が減ります
例えば2年後の変動金利が優遇適用後で2%、固定が3%となってた時に、変動と固定のどちらを選びますか？難しい問題だと思います。

[7896: 検討板ユーザーさん]

>>7890 匿名さん
私は固定派ですけど、80年代バブル再来をまじめに信じてて笑えました。夢を持つのは大事ですね

[7897: マンション検討中さん]

金額ベースでは分からないけれど、成約数でいえば変動よりも固定のがちょっと多い。

[7898: 匿名さん]

>>7895

＞2年後の変動金利が優遇適用後で2%、固定が3%となってた時に、変動と固定のどちらを選びますか？

2年後に仮に金利が２％か３％になっていても、その時点で将来の金利を予想することはできないはずです。金利の予想ができない以上、変動がトクかもしれないですし、固定が結果的にトクになる可能性もあります。

その人の借入額と年収によって変動がベストか固定がベストかは変わります。金利変動リスクが取れるぐらいの年収がある人は、リスクをとって足元の金利を安くすることが合理的です。住宅ローンは個人によって事情が違うので、こんな掲示板のいい加減な書き込みで判断するのではなくて、FPなり信頼できる友人なりに相談した方がいいですよ。

[7899: 通りがかりさん]

>>7896 検討板ユーザーさん
バブルってのは後から気付くんですよ
バブルの最中には分からないんですよ
2030年に不動産価格が2010年水準ぐらいまで下がって
そういえば2018〜2020年頃ってバブルだったね
あの頃バブルだったのになんでみんな買ったんだろうねって語られるんです

[7900: マンション検討中さん]

>>7899 通りがかりさん
2030なら丁度売り終わってるから別にいいな(妄想)

未来予想はできないので、リスクを洗い出して、どれぐらいテイクするか、どれだけの資産には手をつけないで保全するか、を決める行為をやった人が大勝ちするか、首の皮一枚で生き残る、って話です。

それ以外の人は大損して首くくるか、たまたまの宝くじに当たったことで勘違いして資産家の仲間入りできるか、って話ですよ。