シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

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[7651: マンション検討中さん]

>>7647 匿名さん
まだ武蔵小山のようなレベルに低い街をこのスレに書きたがる人がいるのね

[7652: 匿名さん]

>>7651 マンション検討中さん
煽り耐性つけた方がよろしいかと

[7653: マンション検討中さん]

>>7652 匿名さん
上から目線の表現良くないですよ
私は小山もいい街だと思います
商店街が昔の様に独自営業をしていた時はもっと魅力がありましたけど
そして大井町のイメージは変わりましたし、更に発展するでしょう
でも五反田だって品川だって変遷をして現在に至っていることを考えれば大井町もやっとその時期が来たというだけのこと

[7654: 7652]

>>7653 マンション検討中さん
小山なんて興味ないんだけど。煽りに対してはスルーしなさいということ

[7655: 7652]

>>7653 マンション検討中さん
煽りに対して同じ土俵で返して虚しくならない？

[7656: マンション検討中さん]

ブリリアの最上階は、地権者住戸で、非分譲のものらしいですね。
100平米切るくらいの大きさだったと思います。

[7657: 匿名さん]

>>7656 マンション検討中さん
https://www.livable.co.jp/mansion/library/000000071859/

[7658: 検討板ユーザーさん]

>>7657 匿名さん

参考物件に適していますね。

[7659: 匿名さん]

>>7658 検討板ユーザーさん

一応プレミアムフロアだからね。分譲時から4割は乗せてきてるでしょ。この市況だからね。
市況が悪化したら、4割下がるとは言わないけど、2割は覚悟しないとね。

[7660: 匿名さん]

販売当時よりも坪単価100万くらい上がってる感じでしょうか。本物件の坪単価の引き上げで売るには良いタイミングですよね。さすがプレミアム物件を持ってる人はタイミングを掴むのが上手いという印象です。

[7661: 匿名さん]

>>7660 匿名さん
どうかな？
ホントに売り時なのかはわからんよ

[7662: マンション検討中さん]

>>7655 7652さん

粘着質の性格ですね
耐性がないのはあなたですよ

[7663: 検討板ユーザーさん]

>>7659 匿名さん

通常相場時の同エリアの築１０年未満の騰落率が１割、スミフ割高分の下げが１割ってとこですかね。

市況悪化ならさらに１割下げで、少なくとも３割下げはダウンサイドを想定したいですね。

アップサイドは、品川再開発の恩恵と、大井町の供給不足で、価格維持できれば恩の字ですかね。

もしＪＲりんかい、スポル継続、緩和の長期継続があれば、幸運ですね。

[7664: 匿名さん]

>>7662 マンション検討中さん
まあ、頑張れや

[7665: マンション検討中さん]

8/3に3期2次が23戸売り出されましたが、またすぐに売れたみたいですね。公式ホームページ物件概要から消えています。
クレヴィアの1期も順調で2・3倍の倍率がついた部屋もあったとのことですし、大井町盛り上がっていますね。

[7666: マンション検討中さん]

明日はスポルがオープンしますね！

楽しみです

[7667: マンション検討中さん]

>>7665 マンション検討中さん

閑散期なのに好調なんですね。地合いが強いのか、物件が強いのか、両方なのか気になります。

[7668: マンション掲示板さん]

この白い部分は吹き付け？それとも白いタイルみたいな素材？

[7669: マンション検討中さん]

>>7668 マンション掲示板さん
まだ建築途中だからあれこれ不要
仕上げをごろうじろ

[7670: 匿名さん]

>>7668 マンション掲示板さん
住友でよくある白黒タワマンの仕上げは白タイルと黒タイルです。
というか吹き付け仕上げの分譲タワマンなんて聞いたことがないです。

[7671: マンション検討中さん]

始めてのマンション購入ですがここを第一候補で検討してます。建物の構造、間取り、地盤、交通利便性、日常の買い物、医療機関等々考えると価格は高いですがベストかなと思いました。若干航空機問題等のデメリットも気になりますが、夏の4時間だけなので慣れるかなと思ってます。

[7672: 匿名さん]

>>そもそも最近のスミフタワマンは吹き付け「しか」ありませんよ。基壇部は天然石つかってますが、晴海、
>>銀座、大井町、有明、武蔵小杉すべて吹き付け。そめそも近年のタワマンでは修繕負担を考慮して
>>吹き付けが主流になりつつあります。月島ミッドタワーもここと同様バルコニー内壁は当然吹き付け。
>>重要なのはダイレクトウィンドウ部分の外壁にタイルが貼ってあることです。これは吹き付けDWの
>>タワマンで微細なヒビから浸水てによる雨漏りが多発したことによるものです。

某スレではこんな風に書かれてますけどやっぱ吹き付けなんですかね

[7673: マンション掲示板さん]

>>7670 匿名さん

ありがとうございます。やはりそうですよね。

モダンでかっこいいデザインを予感させる部分だったので目に入りました。

かなり完璧な物件ですし、タイルでも吹き付けでも予定通りに定期修繕が実施されるかが重要なポイントなので、好奇心での質問でした。笑

[7674: マンション掲示板さん]

>>7672 匿名さん

さすがに外観に影響する可能性があったり一番雨風に晒されるアウトフレームなどはタイルで、奥まっていて剥げにくい目立たない箇所は吹き付けのミックスが多そうですよね。

[7675: 住民板ユーザーさん4]

>>7674 マンション掲示板さん

修理しやすいところは見えやすいのでタイル、修理に金かかるようなところは吹き付け、とても理にかなっているとは思う。

[7676: 口コミ知りたいさん]

第4期は何戸くらい販売されるんですかね。7665さんの話だと販売から約1年たってますか未だに順調のようですね

[7677: 検討板ユーザーさん]

８Fまで駆体工事が進み、一部に窓が設置されたようです。

[7678: 住民板ユーザーさん4]

>>7677 検討板ユーザーさん
タワマンってルーチン作業にはいるとすごいスピードで積み上がって行くんですね。

1Fの雰囲気がもっとよくわかるようにならないかな。

[7679: 検討板ユーザーさん]

来年９月竣工してから入居迄約半年間掛かりますよね。何故こんなに時間掛りますか?

[7680: 匿名さん]

>>7675 住民板ユーザーさん4さん

最近では坪単価500も出すのに吹き付け満載の武蔵小山なんてのもあったので、こちらの良さが目立ってしまいますね

[7681: マンション検討中さん]

地権者から順次ということでしょう。
大規模再開発物件ではよくあることのようです。一気に入ると混乱しそうですしね。

あと1年ぐらいで大井町に巨大なフラッグシップが完成と思うとゾクゾクしますね！

[7682: 検討板ユーザーさん]

>>7678 住民板ユーザーさん4さん

１Ｆは８月初旬のでもよければ１枚ありました

[7683: 検討板ユーザーさん]

>>7679 検討板ユーザーさん

通常は一定割合で必ず施工不良が発生するようなので、検査→補修→内覧→補修の時間に余裕をもたせたのかもしれません。

[7684: 検討板ユーザーさん]

>>7679
住不の営業によれば、品川区と共同で行ってる開発事業（？）みたいなんで、品川区が物件の確認をするのに時間がかかるのと、地権者から入居する関係って言ってた気がします

[7685: 名無しさん]

>>7680 匿名さん
武蔵小山とは柱の位置が違うだけ。ここは柱がバルコニー外側だから柱がタイル張りで、武蔵小山は柱がバルコニー内側だから柱が吹き付け。バルコニー内側が吹き付けなのはどちらも同じなんだけど、武蔵小山は柱の分だけタイル部分が減り吹き付けが目立つデザインになってしまったということかと。

[7686: ななし]

品川区の確認も入居が遅れる一つの理由だと思いますが、せいぜい１ヵ月程度遅れるといったレベルではないでしょうか？
完成後の半年間で、完成したマンションの外観を実際に見てもらい、高値で売ろうという住友不動産の販売戦略が入居時期が半年も遅れる大きな原因だと思います。高さは大井町でも随一ですし、南北の横幅も広いので完成後のインパクトは相当なものだと思います。そのため、１〜３期と比較すると相当な値上げをしてくるのではないかと。
マンションではないのですが、大崎フォレストビルディングが同じぐらいの幅（南北）で、１０メートル高いぐらいでした。同じようにビル周辺も空地で木が植えられているので、建築後のイメージを掴むにはいい比較になるかもしれません。

[7687: 匿名さん]

>>7686 ななしさん
武蔵小山のスレ荒らしは良くないよ。

[7688: 検討板ユーザーさん]

ざっくりとこんな感じですかね

[7689: 匿名さん]

昨日は、伊達公子さんに会いました。スポルのスタジオのまん前でばったり。が、声はかけられず。鈴木大地長官は、来るし、キャッツ開園前は、華やかな空気だし、シティタワーも日本橋に建つような空気感あるので、この街は、かなり超絶変貌するね。品川新駅、リニア、プリンス周辺再開発の波及効果はじわっとくるだろう。

[7690: 聞いた話ですが]

地権者が他の購入者に先立って半年先に住む優先権をもらい、新築マンションを実質使い古す優越感を与えていると聞いています。そうでもしないとこんなにまとまった土地が手に入らなかったのでしょう。

[7691: 匿名さん]

>>7687 匿名さん

？？

[7692: マンション掲示板さん]

7688のイメージはなかなか素晴らしいね。スカイラウンジの利用時間は何時から何時までですか？

[7693: 検討板ユーザーさん]

>>7692 マンション掲示板さん

おぼろげな記憶ですが９時か１０時くらいから２２時までだった気がします。

２８階だと思うので住民への配慮で極端に早かったり遅かったりではなかったはずです。

[7694: 通りがかりさん]

ここを検討してる人は子供のいる家庭が多いのでしょうか。この人数にもよりますがその場合の年収のボリュームゾーンはどれくらいなんですかね…。

[7695: 検討板ユーザーさん]

>>7694 通りがかりさん

２～３ＬＤＫを検討中の３０～４０代、世帯年収２０００万以上の子連れ家族か、高収入カップルが多そう。

大井町の中ではシティタワー、クレヴィア、ブリリアはなかなか高額ですよね。

[7696: 検討板ユーザーさん]

将来的に囲まれリスクないか調べていて気付いたのですが、大井町の再開発において、駅の西側の業務複合地域(業務・住宅の複合)に、シティタワー級の大規模タワマンが後続で建つ可能性は低そうですね。

唯一可能性がある区画は、地図上では大井中央公園の南西の補２０５だと思っていたのですが、実際に散策してみたら戸建ての密集だけではなく、まだ築１３年のルネス大井など低層マンションも建っていたりして、まとまった土地の確保は難しそうに見えました。

[7697: 匿名さん]

>>7696 検討板ユーザーさん
ここでいう周辺ではありませんが広町にできる可能性もあるんでしょうかね。りんかい線が通ってるので深く掘れないようですけども。

[7698: 匿名さん]

りんかい線が通っているのは、敷地境界の西側と南側なので、真ん中には建てられそうな感じなんですけどね。

[7699: 匿名さん]

まだ大分先でしょうが、阪急三井ガーデンも建て替え時期がくるでしょ。そのときは、駅前一体開発になるんじゃないのかな。

[7700: 匿名さん]

しかし、品川区最後のニコン巨大跡地は、どうするんでしょうかね。今は駐車場っぽい感じだけど。このままでもいいけど。あそこから見える高層ビル郡の夜景は、おそらく知る人ぞ知るもの凄い夜景だしな。

[7701: 通りがかりさん]

ニコン跡地、広町のオリンピック後等々今後の再開発が楽しみですね。

[7702: 検討板ユーザーさん]

>>7699 匿名さん

広町２丁目に関しては、商業業務地区として計画されてきたので、２０２１年以降もスポル継続か、新たな複合商業施設になると予想します。

いずれにしても「品川区のまちづくりマスタープラン」の「広域・都市活性化ゾーン」には、目黒・五反田・大崎・大井町・天王洲アイルが含まれているので、大井町駅周辺の全域であれば、いつかはシティタワーに後続する大規模マンションの供給も期待できそうですね。

２０１１年に免震改修されたばかりなので、かなり先でしょうが、区役所が建て替えとなった際にはクヤクションもありえそう。

[7703: 検討板ユーザーさん]

品川区のまちづくりマスタープランです。赤色が区中心市街地の開発エリアで、大井町も含まれています。

[7704: 住民板ユーザーさん4]

>>7703 検討板ユーザーさん
品川駅は港区だったのを思い出しました。

品川区はそりゃ目黒、五反田、大崎と大井町を重点的にやるのは必然ですね。

[7705: 検討板ユーザーさん]

>>7704 住民板ユーザーさん4さん

そうなんですよね。品川駅は品川区だといつも勘違いしてしまいます。笑

当初は北品川辺りに品川駅が予定されていたのが、鉄道は集客を遠ざけると勘違いした品川宿の反対にあって、少し離れた高輪に品川駅が出来たようですね。

その結果、品川区の駅別一日平均乗車人員を見ると、４つの主要駅は、目黒・五反田・大崎・大井町になりますね。

[7706: マンション検討中さん]

緑の多い東側を考えているのですが、東横インの派手な看板が気になります。高さどれくらいか分かる方いらしたら教えてください

[7707: 検討板ユーザーさん]

>>7705 検討板ユーザーさん
当時は石炭の黒煙上げて走る蒸気機関車でしたからね。国鉄は街の中心地は避けて建設され、中心地は電化された私鉄が縫うというのが当時の都市計画ですね。

[7708: 匿名さん]

東横インと東側の細いマンションは両方とも１２階前後だと思います。東横インは看板が３階分の高さはありそうなので、実質１５階ぐらいでしょうか。
看板はそれほどギラギラしているわけではないですが、景観にはよくないので撤去してほしいですね。

[7709: マンション検討中さん]

>>7708 匿名さん
ありがとうございます
高層階はお高そうなので中層階考えてますが、東横インの青い文字が気になりまして。参考にさせていただきます

[7710: 匿名さん]

Google earthだと東側はこんな展望です。東横インは、きになる人はきになるかもしれませんね。

[7711: 匿名さん]

マン点流！ノウハウ（羽田新ルートをチェック）
https://www.sumu-log.com/archives/11303/

大井町駅って思いっきり真下なんですね。

これ覚えてる人もうそんなにいないんだろうな。
http://www.cityfujisawa.ne.jp/~t.a.arai/takashi/atugikiti/papamamabyeb...

[7712: 名無しさん]

>>7708 匿名さん

大抵の事が許される商業地域で、後から来る人が「看板がじゃま」とか…。東横インも気の毒ですね。
タワマン住民の傲慢さが地元に嫌われる理由が良く分かります。

[7713: マンコミュファンさん]

目算で8階まで進んでいるように見えました。

[7714: 匿名さん]

>>7712 名無しさん
これは正論

[7715: マンション検討中さん]

展望が気になるのであれば、西側一択でしょうね。西側は低層住宅地域なので高い建物が立つ可能性はほぼゼロです。お値段は東側よりも高いみたいですが・・。ただ、西日が直接入るのはデメリットな気もしますが。

[7716: 匿名さん]

タワマンの西日は日没の瞬間まで遮るものが全くないのできついんですよね

[7717: 検討板ユーザーさん]

ＭＲで確認できますが、幅４０～５０ｃｍくらいの庇が設置されるので、陽が登り気温が上がるほどに、多少は室内に影が伸びるようでした。

[7718: 通りがかりさん]

>>7717 検討板ユーザーさん
庇が50センチあっても、西日は低い角度から入るから、7月と8月は14時から18時くらいまで庇が意味なしなのです。日差しを遮って透け感もあるバーティカルブラインドとなるとニチベイのシルバースクリーンの一択で、これがまたお高いのです。

[7719: 検討板ユーザーさん]

大井町物件はやはり飛行機の騒音が一番の不安要素なので、最悪シナリオを想定して、南風時（年４割程度）に限定の一番近いルートかつ、最もうるさい大型機（至近距離だとエンジン騒音１３０ｄｂ）かつ、４２０ｍ離れていても距離による軽減は僅か５ｄｂでの騒音を予想してみました。

音に敏感な方は、上層階の足音も気になるでしょうから、午後の４時間限定の航路以上に、各物件のスラブ厚を気にした方が良さそう。

[7720: マンション検討中さん]

全住居がT３サッシュ以上なので、シティタワー自体の音対策は十分だと思いますが、落下物の問題や風評被害的なものによる不動産価格の減少も心配です。
大井町だけではなく、五反田、大崎、品川シーサイドなんかも騒音問題はありなので、品川区に住むと決めたら避けられない問題ですよね。騒音問題は、区議会でも自民党と公明党はあまり熱心ではないような印象です。

[7721: 検討板ユーザーさん]

>>7718 通りがかりさん

そうなると庇は雨除けとしての機能のみですかね。

ニチベイのシルバースクリーンは実物が見てみたくなりました。

スカイツリーにも採用されているようで、日射反射率、シースルー感、明るさの全てが良さそう。

[7722: 匿名さん]

それってバーティカルブラインドではなくロールスクリーンでは？

[7723: 検討板ユーザーさん]

>>7722 匿名さん

本当だ。ロールスクリーンだ。駄目だ暑さで頭が回っていないです。笑

[7724: 通りがかりさん]

>>7723 検討板ユーザーさん

バーティカルブラインドでも作れますよ

[7725: 匿名さん]

タワマン高層階の西角に住んでるけど、西日に関してはそんなに気にしなくていいと思います。
最近のマンションの断熱性やLow-eガラスの効果なのか、そんな灼熱地獄にはならないです。
エアコンは必須ですが、今年の猛暑でも電気代そんなにかかってないです。
ここは、眺望は西一択だから、西日で敬遠するならもったいない

[7726: 通りがかりさん]

>>7725 匿名さん

マンションだと太陽熱はほぼ窓から入ってくるから、窓の大きさ次第ですね。流石に西側にテラス窓が4枚並ぶとエアコンがなかなか効きません。Low-eの遮熱も西日には効果ありですが冬の日差しも遮熱してしまうので悩ましいです。断熱性は高いのでエアコンで何とでもなりますが電気代を安くしたいなら窓周りは考えたほうが良いです。

[7727: 検討板ユーザーさん]

>>7724 通りがかりさん

ありがとうございます。バーティカルなら景色を確保したまま日射を微調整できそうですね。部屋に縞模様に伸びる影も雰囲気ありそう。

[7728: マンション検討中さん]

このマンションの南東角はイマイチなんでしょうか？一般的に南東角が最も人気なのだと思いますが。

[7729: 検討板ユーザーさん]

ベランダから頑張れば、西向きでも都庁、南向きでも富士山、東向きでも東京タワー（さすがにきつい？）が見れそうな感じもしますね。大井１丁目の標高ならみなとみらいも見れますかね。さすがに遠すぎ？

[7730: 匿名さん]

>>7726 通りがかりさん
頭で考えるとそういう発想になるけど、実際住んでるとあんまり考える必要ないという現実です。

[7731: 匿名さん]

>>7728 マンション検討中さん
南東角と南向きは良いと思いますがどちらも高いですよ

[7732: 通りがかりさん]

>>7730 匿名さん

考える人には必要なんです

[7733: マンション検討中さん]

>>7731 匿名さん

やっぱり高いんですね。
南東角は羽田空港が見れるのであればなかなかの眺望ですね。夜景が凄く良さそうです。ただ高層階はめちゃくちゃ高そうですね。25階以上の部屋のオーナーってどんだけ勝ち組なのでしょうか。。

[7734: 匿名さん]

>>7733 マンション検討中さん
低中層階でも方角と部屋の大きさによっては、高層階のお部屋より高いですよ。
中層階でも西側がお高いのでお金持ちゾーンですね。

[7735: マンション検討中さん]

南東側のイメージです。高層階だと眺めいいと思いますよ。

[7736: マンション検討中さん]

南東も高層階なら永久眺望なんですね！
もう売約済みなんでしょうか？
坪500万円でも割高感ないような。

[7737: マンション検討中さん]

シティタワーの周辺を歩くとわかると思いますが、まとまった敷地はないので当面の間は周囲に高い建物が立つことはないと思います。商業地域でも容積率や道路の制限などがあるので、高さはかなり規制されていますし。

[7738: マンション検討中さん]

シティタワーに隣接する東側と南側は、商業地域ではないです。近隣商業地域なので、高さ制限はもっと厳しいです

[7739: マンション検討中さん]

>>7735 マンション検討中さん

緑があるあたりが羽田空港ですね！
それを見下ろせる部屋って凄すぎ！
羨まし過ぎです。おめでとうございます！

[7740: 通りがかりさん]

大井町だけではないですが、自転車は歩道を走らないでほしい。法律的にも原則禁止のはずなんだが。。。

[7741: 検討板ユーザーさん]

りんかい物件を見に行きがてら寄ってきました。８Ｆのままでしたが、前は多分なかった配管らしきものが見えました。もしかしたら窓の取り付けも増えたかもしれません。

[7742: 匿名さん]

>>7741 検討板ユーザーさん

上棟したら早いよ

[7743: 検討板ユーザーさん]

>>7742 匿名さん

やはりそうなんですね。なんとなく骨組の躯体工事に７割、仕上げに３割をイメージしています。

[7744: 匿名さん]

>>7743 検討板ユーザーさん
外装はプレキャストではめてくだけだからね。そりゃ早いよ

[7745: マンション検討中さん]

敷地面積
6,253.02m2　
建築面積
2,796.94m2　　
ですけど、写真みてると建物でぎっしりですが、気のせいですかね…？

[7746: 住民板ユーザーさん4]

>>7745 マンション検討中さん

>>7745 マンション検討中さん
写真が、裏側ばかりだからじゃないですか？
表玄関の方はかなり広大なセットバックです。

とはいえ、写真では分かりにくいかもしれませんが10m以上、車道からセットバックしてますね。

[7747: 住民板ユーザーさん4]

>>7746 住民板ユーザーさん4さん

裏側も10m以上セットバック

でした。

[7748: 検討板ユーザーさん]

>>7745 マンション検討中さん

上の写真と同じ池上通り側ですが、西エントランスまで割と距離ありました。建物が大きいのと工事の足場が外側に設置されている影響なのか、フェンスがあるとぎっしりに見えてしまいますね。

[7749: マンション検討中さん]

暑い中、作業していただいている建設業者の方に感謝です！

[7750: マンション検討中さん]

今週は大井どんたくですね。祭りに行きながら工事の進捗も見に行きたいと思います。販売の方は順調ですかねー。