シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

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[7601: 検討板ユーザーさん]

>>7600 検討板ユーザーさん
坪単価釣り上げてくれる物件になるならそれはそれでいいかな。。。

[7602: 検討板ユーザーさん]

取り敢えず契約者は契約板に移ろう。
ここ検討板だから。
坪単価上がって喜ぶ人は契約者かデベロッパーしかいないはず。

[7603: マンション検討中さん]

各階がおよそ何ｍの高さに位置するかは９７ｍから１階当たり３.２ｍくらい差し引けばいいですかね？北にある住友不動産大井町駅前ビルは何ｍなのだろうか。

[7604: 匿名さん]

>>7603 マンション検討中さん
住友不動産大井町駅前ビルは68mです。
シティタワー21階の部屋と不動産ビル屋上が同じ位の高さかと思います。

[7605: マンション検討中さん]

>>7604 匿名さん

ありがとうございます。シティタワーの高さなら余裕がありますね。

[7606: マンション検討中さん]

第4期ということでそろそろ7割〜8割程度は販売を終えたのでしょうか。

[7607: 検討板ユーザーさん]

１期が１００戸だった模様。

もし２期以降が各期４０戸（週３～４戸ｘ１２週）なら、こんな感じではないでしょうか。

（予想）２期以降の販売ペース４０戸なら

１期（１７夏）２０％（１００／４９３）済

２期（１８春）２８％（１４０／４９３）済
３期（１８夏）３７％（１８０／４９３）済
４期（１８秋）４５％（２２０／４９３）
５期（１８冬）５３％（２６０／４９３）

６期（１９春）６１％（３００／４９３）
７期（１９夏）６９％（３４０／４９３）
８期（１９秋）７７％（３８０／４９３）竣工
９期（１９冬）８５％（４２０／４９３）

１０（２０春）９４％（４６０／４９３）入居
１１（２０夏）９４％（４６４／４９３）
１２（２０秋）９５％（４６９／４９３）築１
１３（２０冬）９６％（４７４／４９３）計上

１４（２１春）９７％（４７８／４９３）
１５（２１夏）９８％（４８２／４９３）
１６（２１秋）９９％（４８６／４９３）築２
１７（２１冬）９９％（４９０／４９３）

１８（２２春）１００（４９３／４９３）完売

決算に２０２０年３期以降に計上予定と記載あるので、少しずつ値上げしながら、ゆっくり売りそう。

[7608: マンコミュファンさん]

>>7607 検討板ユーザーさん

実際には1期は1〜4次くらいまであったのでもっとペースは早いですね。

この間MRに行った時は7割程度販売済みでした。方向によってバラツキはありましたけれども。

[7609: 匿名さん]

>>7608 マンコミュファンさん
武蔵小山と比べると順調だね。
やはり、小出し商法はスミフの方が一枚上手だね。

[7610: マンション検討中さん]

このマンションの戸境壁は乾式壁ですか？

[7611: 匿名さん]

タワマンは乾式が常識
最近は低層でも乾式のがある

[7612: 通りがかりさん]

>>7609 匿名さん
あっち、去年冬からなのに残り2割切ってるようだよ。

[7613: 匿名さん]

>>7610 マンション検討中さん
タワマンで湿式壁にしたら重すぎて潰れますよ

[7614: 検討板ユーザーさん]

>>7608 マンコミュファンさん

情報ありがとうございます。残り１５０戸程度ならあと４期くらいでほぼ売れてそうですね。

[7615: 通りがかりさん]

今日、目の前の通りで見ました。
大井町には似つかわぬ（？）凄い巨大な建物ですね！
まさにフラッグシップ、まさに唯一無二です。
相対的に日本一なのかもと思いました。

[7616: 検討板ユーザーさん]

もしフォレストパークが、春は桜、夏はアジサイ、秋はモミジのように四季を楽しめる植栽なら、低層も良さそう。

[7617: マンション検討中さん]

新幹線の車窓から見るとやはりデカイ建物だ

[7618: 匿名さん]

いつも、東京駅から帰宅するんですが、高揚感が半端ないです。新橋あたりでは、虎ノ門近辺で、3棟ぐらい超高層つくってるし、田町もやってるし、品川新駅も外側がほぼ完成してきた。
締めは、スポルとキャッツ、そしてシティタワーを見て家に戻ります。物凄い規模での再開発。ちなみに、仕事で大井町に住んでますと、言ったところ、セレブですねと言われびっくりです。。私も含めて、地元民は、庶民的と思いこんでいても、外部からのイメージは、少し変わってきたようです。
11日からは、TV各社も相当くるでしょう。

[7619: マンション検討中さん]

>>7616 検討板ユーザーさん

空地率55%で四季の変化や周囲の街並みに配慮した植栽計画があります。
癒し空間に囲まれたところも大きな魅力ですね。
低層はそれを近くに体感できる良さがあると思います。

[7620: 住民板ユーザーさん4]

今日現地を見てきました。大井町にとっては、住居としては巨大で分厚いですね。

ビルとの距離感がわかるようになり、植栽の土地の広さが分かるようになりました。

空地率55%はかなり贅沢です。

[7621: 検討板ユーザーさん]

建物の半分近くの敷地面積の庭付きになるのは、確かに贅沢だね。

大きな庭付きの戸建てのほうが落ち着くのと同じで、癒やされそう。

スマホ普及してから目が痛いから緑を眺めたい。窓の前にフォレストパーク欲しい。

[7622: マンション検討中さん]

>>7621 検討板ユーザーさん

大きな庭の戸建ては維持が大変ですが、マンションの場合は管理費で賄われます。ここは規模が大きいので、一件あたりの負担も少なくて済みますね。

[7623: 検討板ユーザーさん]

商業施設は充分そう。ニトリと大手脱毛サロンと映画館がなさそうなのは少し残念。求めすぎでしょうか。

アトレ２１時まで
（ユニクロ、無印、ＡＢＣマート、ツタヤ２６時、ジェクサー２３時）

阪急ガーデン２１時まで
（食品館、おふろの王様、モス、サンマルク、スタバ）
（おふろの王様はほぼ２４時間っぽい）

イトーヨーカドー２３時まで
（マクドナルド、ミスド、サーティワン）
（りんかい線に直結っぽい）

ヤマダデンキ２２時まで
（家電、生活雑貨、インテリア）

西友２５時まで
（徒歩６分やや遠い）

[7624: マンション検討中さん]

>>7623 検討板ユーザーさん

大手かどうかはわかりませんが、エステティック、脱毛サロンは、Jエステがあります。

また、阪急内のサンマルクカフェやモスは、確か、23時閉店だったと思います。

[7625: 検討板ユーザーさん]

>>7624 マンション検討中さん

情報ありがとうございます。Ｊエステ調べてみますね。サンマルクは２階が広々として心地良い印象が強かったので、遅くまで営業しているのはいいですね。

[7626: 匿名さん]

やはり大井町に住んだ事ない方が多いんですかね。
大井町在住者からすると割高過ぎて買えないですよね。こちらの物件から急激に大井町の坪単価が上がってようですね。

[7627: 検討板ユーザーさん]

>>7626 匿名さん

大井町の高アクセスや商業施設の利便性を知っていたけど、これまでは住みたいタイプの物件がなくスルーしていた方が購入していると予想します。

それがゆえに坪単価もブリリア、クレヴィア、シティタワーの池上通り沿いビッグスリーに限定しての坪４５０～５００だと思うので、他の物件は引き続き穴場価格で買えると思います。

二子玉川に界隈初の近代タワマンのプラウドが建ち、その数年後に界隈初の大規模タワマンのライズが建った以降に、価格の二極化が起きたのを連想します。

[7628: マンション検討中さん]

>>7627 検討板ユーザーさん
3LDKだけなら、南東・南西角以外は坪400前半ですね。1期には300台の3LDKもありました。
大井町のポテンシャルから考えると驚く程の高値ではないと思います。

[7629: 通りがかりさん]

ここ1期に買って側転したらかなり利益が出そうですね。1期契約者が羨ましい。

[7630: 匿名さん]

住友にしては珍しいお買い得価格でした。

[7631: マンション検討中さん]

>>7630 匿名さん
確かにこの立地やグレードからみてお買い得価格ですね
でも他の物件も連続ナンバー1の販売実績があるということは総合的に判断すると良いのかも

[7632: 匿名さん]

大井町で@400～450がお買い得と言う人が現れる時代になるとは・・・
5年前の市況だったら、くそ高い・割高と言われほとんど売れなかっただろうに。

[7633: 匿名さん]

いよいよ明日水曜日は、品川駅中央イベント広場で、大々的にスポル大井町の告知イベントが行われますね。7月に、BSのTVで内緒にしたい街でアピールしてたけどもう無理でしょう。キャッツとスポルとライオンキングとのシナジーでどこからでもすぐこれるこの街の利便性は、すぐばれる。それと、品川新駅とスポル、キャッツの点が線でつながるのは、強烈だ。もう、シティタワーは、一般市民の手の届かない物件じゃないかな

[7634: 匿名さん]

>>7633 匿名さん
キャッツとスポルが線で繋がるはわかるけど、新駅は関係ないじゃん。ちょいと無理ポジすぎやしませんか

[7635: 住民板ユーザーさん4]

>>7632 匿名さん
ちゃうねん、いまその値段なのが、一期だと380台とかだったのよ。

[7636: マンション検討中さん]

恐らくこのマンションが地域No1になると思うのでここの価格が大井町を牽引する感じですかね。400〜450でも着々と売れているようなのですごいですね。

[7637: 匿名さん]

>>7636 マンション検討中さん
地域ナンバー1になったらこのマンションの価格で頭打ちじゃない。
再開発は、後が続かないと息切れしちゃうよ

[7638: 検討板ユーザーさん]

相場全体が高いのが否めないからこそアクセス・立地・造りが重要ですね。

５年くらい待てるなら相場が反転する可能性を待つも一手だと思います。そろそろ田町も駅近を供給してほしい。

ただ、品川と田町のＪＲラインは値上がりほぼ確定。新駅の物件は特に高額になりそう。

大崎と大井町も品川から一駅のＪＲトライアングルとしての上昇余地を考えると、２０１３～２０１８の初動５年は逃したものの、今でさえ適性だったとなる可能性もあるのが悩ましいところです。

資産価値を重視ならもう少し予算を出して田町、大崎ですが、住みやすさだと大井町なので悩ましいですね。

[7639: 匿名さん]

芝浦とかに住むくらいなら、こっちの方がいいね

[7640: 検討板ユーザーさん]

現地確認で気になったのは、西エントランス脇の大きな柱にサビが垂れていることでした。素人なので分からないのですが、建設中ということで表面を洗浄すれば品質に影響はないのでしょうかね。

[7641: 検討板ユーザーさん]

足場の鉄骨に赤オレンジ色の防腐剤がコーティングされていて、それが雨で薄く垂れただけにも見えますね。

そもそもコンクリートなので、錆汁だとしても品質に影響はなさそう。

どっちみち研磨されて下地処理の上で外壁が貼られるだろうから、全く問題ないかな。

[7642: マンション検討中さん]

お隣のクレヴィアは倍率が2〜3倍ついたようですね。こちらと比べると価格が安いからでしょうか。価格以外にメリットはないような気もしますが、大規模が苦手な人にはいいのかもしれません。

[7643: 匿名さん]

>>7642 マンション検討中さん
価格以外にメリットないって・・・
すげぇ、傲慢

[7644: 検討板ユーザーさん]

>>7642 マンション検討中さん

やはり坪単価の差が一番大きな決め手だと思います。５％ほど割安のイメージがあります。

２０坪で５％も割安なら、グロスで４００万円前後の節約になるので、その分をオプションや内装に回せば、物件そのものはシティタワーほどの高層や造りには出来なくても、内装や家具は一流ホテル並に豪華に出来ますよね。

スラブ厚がＨＰ公表されている安心感もありますし、シティタワーと同じく大井町アクセスかつ免震かつ西は永久展望なので、スカイラウンジ・コンシェルジュ・保育園・各フロアのゴミステーションがないことや独特の間取りなど許容できれば、ありだと思います。

[7645: 匿名さん]

明日は、ついに、スポルのプレイベントに伊達公子見参のようです。しかし、スポルとキャッツ、ライオンキングが出揃うのは、凄すぎるな。後、三菱鉛筆の巨大本社も、ほぼ全て完成した模様。今後、もの凄い数の人間が大井町を目指して来そうだから、間違いなく、シティタワー購入もプラチナチケット化し、競争が激化するでしょうね。しかし、ここは、どえらい街になってきた。

[7646: 匿名さん]

>>7645 匿名さん
なるほど、劇団四季を見にくる人が大井町のマンションを買うと。それはどえらい騒ぎですね

[7647: 匿名さん]

資産価値で見たら大井町なんかより武蔵小山の方が上みたいですね。思ったより低いのね。

[7648: 匿名さん]

>>7645 匿名さん
知ってると思うけど、三菱鉛筆って財閥三菱とは関係ないからね。
三菱鉛筆の社員がこの価格帯のマンションを購入できるとは思えない

[7649: マンション検討中さん]

ブリリア最上階が、1億3900万で売り出されてますね。平米とかは、わからないですが、これって安いのか高いのか庶民には、わかりにくいですね。

[7650: 匿名さん]

>>7649 マンション検討中さん

1億2500万～3000万位が今の市況での適正価格じゃないかな