シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

[スムログ 関連記事]
マン点流！裏ワザ（これから販売される注目マンションを知る方法）
https://www.sumu-log.com/archives/4609
第31回　「再開発によって一段と価値が上がる」の惹句に注意！！
https://www.sumu-log.com/archives/4821/
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[7301: 検討板ユーザーさん]

ここはトヨタの多い街に現れたベンツですね。Sクラスでムーンルーフ仕様。最上階はAMGで角部屋はGLE。さすがにマイバッハではない。恵比寿がマイバッハ。

[7302: 匿名さん]

>>7301 検討板ユーザーさん

恵比寿が？
ミニカーの話ですか

[7303: 検討板ユーザーさん]

>>7301 検討板ユーザーさん
マイバッハは流石に言い過ぎでは。センチュリーぐらいかな。

[7304: 名無しさん]

>>7301 検討板ユーザーさん
めでたい人ですね。
同じ物件でも5年前なら坪単300万でしょ。
トヨタをベンツの料金で勝ってるってことですよ。

[7305: 検討板ユーザーさん]

>>7304 名無しさん
この話ってほとんど23区の物件全てに当てはまりそうなもんだけど、ディスりテンプレなんですかね。

[7306: 匿名さん]

ネタ切れで話が脱線しとるな

[7307: 匿名さん]

2年後に飛行機が大井町の街を低空飛行し始めれば
元のトヨタの料金に戻るかもね

[7308: 検討板ユーザーさん]

駅の北と東は航路下でトヨタ戻り、西と南は相対的に上昇で高止まりの二極化の可能性が高そう。最近のＧＰＳ自動飛行の精度は高いイメージがあるけど、晴天時の高度３００ｍにおいて、どの程度の頻度と距離のズレが生じるかが知りたい。なんて悩んでいるうちに希望に合う条件の部屋がベンツより高くなってしまうリスクのほうが嫌だな。

[7309: 匿名さん]

こういうニュースになるのに、
駅の東だ西だの二極化なんてありえません。

https://www.houdoukyoku.jp/posts/18143

[7310: 匿名さん]

>>7308 検討板ユーザーさん
新航路で二極化なんか起こらんよ。

[7311: 検討板ユーザーさん]

>>7307 匿名さん
いちおうマジレスしておくと、現在検証されたのは川崎市上空の離陸時のデシベル数。

エンジンフルパワーの音聞いたことないのら分からないかもしれないけれど、離陸中と着陸して接地したあとの逆噴射の音がそれな。

あの爆音が聞こえる川崎はかなり気の毒だが、国も気の毒だと思ったの回数を減らしてきている。一方、着陸のためにフルフラップでパワーと速度落として、滑空中の騒音なんてものはたかが知れてる。

マスコミは、離陸時フルパワーの数字を切り取って、着陸時にも当てはまるように見せ、印象操作をしたいだけ。

でもパンピーは印象操作しれやすいので、確 飛び始めたら確実に一時的に下がる。次第にファクトが揃い始めて気にしなくなり戻し、2028年に空港線が開通して圧倒的プラスで決する。

まぁ決めるか決めないかはあなた次第です。

[7312: 匿名さん]

>気にしなくなり

目に見えない、臭いもしない豊洲の土壌汚染と異なり、
車輪出した飛行機が見え、騒音が聞こえ、排気ガスの臭いまでするから、五感に訴え続ける。
気にしなくなりなんて無理な相談。

[7313: 検討板ユーザーさん]

>>7312 匿名さん
無知の知とは恐ろしいけど、マジで気にならなくなるから。人間は本当に慣れる生き物だよ。

福岡は市内を同じぐらいの高さで飛びまくっているが、話題に出たのを聞いたことがない。たまにゴーアラウンドとかでエンジンフルパワーになるとちょっと見上げるぐらいかな。

匂いなし、機影も気にならない、頭気にならない。

よく考えてみなさいよ、熊本で落下物があったら福岡県民猛烈にシュプレヒコール上がるかと思ったら御寒い感じ。

人間を過信しすぎ。空港線やスポルの方がよっぽど五感に訴える。

[7314: 匿名さん]

>>7313 検討板ユーザーさん
その通りです。
新航路の件は、無駄に心配しすぎる必要ないよ。

[7315: 検討板ユーザーさん]

駅の反対側の航路から徒歩５分くらい離れているし気にしすぎですね

[7316: 匿名さん]

>>7315 検討板ユーザーさん
徒歩5分って・・・
誤差の範囲内

[7317: 匿名さん]

もう飛行機の話しは、聞きあきた。そんなことより、現地は、ほぼ3階ぐらいまで外側が出来てきた。かなり巨大な建物だ。シーサイドは、ほぼぼぼ29階まで出来上ってきたが、
道路側からみるとはシティタワーはそれよりも大きく感じる半端ない巨大さだ。

[7318: 検討板ユーザーさん]

シティータワーのいいところは、山手線だとオフィス街すぎて29Fでも他のビルと同等で埋もれてしまい、よほどの高級仕様でないと値段相応のプレミア感が薄れるけど、大井町だと高層は限られてくるからプレミア感が出るのは魅力的だと思う。そしてアクセスも抜群。

[7319: 検討板ユーザーさん]

エントランスなどの雰囲気を疑似体験できる竣工済の似ているシティータワーないですかね。

[7320: eマンションさん]

>>7319 検討板ユーザーさん

スミフはどこでも同じようなマンションの焼き増しですからね
どこかあるんじゃないですか

[7321: 名無しさん]

慣れってすごいですよね。売り出し前は大井町で坪単価400万は驚愕であり得ないと思ってましたが今ではリーズナブルに思えてきてます。大井町はまだまだ上がりそうですね！

[7322: 匿名さん]

>>7321 名無しさん
慣れじゃなくて、相対比較

[7323: 検討板ユーザーさん]

アクセス、立地、住環境はかなりいい。それらプレミアムを差し引いた後の他物件との比較で、純粋な建物として価格相応のハイグレードな仕上がりになるかが重要。

[7324: マンション検討中さん]

公式HPのブログにシティータワー大井町の外観イメージということで同じ日建設計さんが設計した住友不動産のビルが乗ってますが非常に高級感のある設計で今から楽しみです。

[7325: 名無しさん]

>>7322 匿名さん
縦軸だけではなく横軸の相関比較もした方が良いと思いますよ。

[7326: 匿名さん]

>>7321 名無しさん

三井の武蔵小山タワーが坪単価500万で出してきたのも、よりここのコスパの良さを際立たせてくれましたね。
こう言っちゃなんですが、武蔵小山が当て馬になったというか、感謝してます。

[7327: 匿名さん]

いよいよ広町スポルもテニスコートかフットサルコートが出来てきたね。キャッツも全景が見えるようになって、四季劇場いくほとんどの人がインスタ映えの記念撮影してました。
8月11日からは、かなりの有名人やテレビ局が来ると予測され、大井町は、かなり注目浴びそう。伊達公子は、100パー
来るし、えらいことになりそうだ。大井町、いい街です

[7328: 匿名さん]

>>7321 名無しさん
昔のプラウドやパークハウスも条件いい部屋は坪350以上してましたので、
昨今の市況の高騰の割には割安感があると思います

[7329: 検討板ユーザーさん]

大井町駅からシティータワー辺りまでは歩いているとフラットに感じるけど、実は海面２０ｍ上昇まで耐えられる地形。http://flood.firetree.net/?ll=35.7008,139.8491&z=7&m=3

[7330: 匿名さん]

>>7329 検討板ユーザーさん

大井町は災害にも強いですね！！

[7331: 検討板ユーザーさん]

>>7330 匿名さん
まぁ、弱かった密集地帯を再開発してるんだから、そうじゃないとこまる。

[7332: マンション検討中さん]

ところでこのマンションの固定資産税ってどれぐらいになるのでしょうか？
もっともボリュームゾーンの70平米9000万円ぐらいの部屋で。

[7333: 契約済さん]

>>7332 マンション検討中さん

15万/年位です。

[7334: 匿名さん]

>>7333 契約済さん
それって最初の優遇期間の固定資産税でしょ。
ちゃんとそれを記載しないのは、ちょっと悪質だね。

[7335: 契約済さん]

>>7334 匿名さん
ちゃんとデベから文書で教えられていますよ。
どこでも優遇期間後は上がるでしょう。
荒らすのが目的のあなたには教えません。
MRで聞いて下さいな。

[7336: 匿名さん]

>>7335 契約済さん

例の目黒線の人だと思うのでスルーが良いと思います

[7337: 匿名さん]

>>7335 契約済さん
別に教えてもらおうとは思ってないし荒らし目的ではないけど、この掲示板で固定資産税を聞くような方に、半額の減免期間5年の優遇期間だけの固定資産税を記載するのはどうかと思っただけ。
目先の良い情報しかださない三流デベの営業と同じです。

[7338: 検討板ユーザーさん]

>>7317 匿名さん
私も今日見てきました。

3階から4階の柱ぐらいの施行中といったところでしょうか。

たしかにこのビルでかいですね。
周りにこの規模のでかさのビルはないです。ブリリアの1.5倍以上でかいですね。

とにかく四辺の長さがデカイ。

[7339: 検討板ユーザーさん]

見てきました。なかなかの存在感です。

[7340: マンション検討中さん]

3期も即効でなくなりましたね。3期1次とあったので少しずつ売るのかと思っていましたが、次回は8月下旬の4期になっていました。
クレヴィアが8月上旬に販売開始を遅らせたのに合わせたのでしょうか？
牽制の仕合が続いているようです。

[7341: 匿名さん]

最終期はいつになるやら・・・

[7342: 通りがかりさん]

>>7340 マンション検討中さん
クレヴィアはシティタワーが脅威となってしまって売りに出せないのでしょうね

[7343: マンション検討中さん]

>>7340 マンション検討中さん

10戸といってもあれだけ高額な部屋がこんなに早くなるというのは驚きですね。

[7344: 匿名さん]

>>7343 マンション検討中さん
だから、売り出す前に既に売り手が決まってるんだって
プロレスな先着順
別に驚きでもなんでもない

[7345: 検討板ユーザーさん]

もう売れたのですか？１０戸とはいえ、品川エリアの再開発で大崎、大井町、品川、田町、浜松町への需要が高まっていることを象徴していますね。大井町は大型案件の供給が稀なので、シティータワーはもう一値上げもありえそう。

[7346: 匿名さん]

ブリリアは、275戸で28階なんで、ここは、2倍以上で
高さも29階だから、その超巨大さがわかります。シーサイドにできつつある29階マンションと比べても、ここは、横長と
いった感じなんで、ものすごさが強烈です。
分かりやすく言うと、丸の内や日本橋に建つような建物が、忽然と姿現すといった感じです。

[7347: 匿名さん]

広町はデベに売ってマンションにでもするのかと思ってましたが
自社所有で暫定施設を作るということは将来の開発計画を持っているということ
広町が化けるとここの資産性も期待できそうですね

[7348: 検討板ユーザーさん]

>>7347 匿名さん

広町はりんかい線ＪＲ化の可能性による乗り換え客の増加を見越して、スポル後は駅連結の利便性の高い商業施設を作ってもらいたいです。ＴＯＨＯやバルトのようなシネコンも入ってくれれば街として成熟しそう。

[7349: 匿名さん]

>>7348 検討板ユーザーさん
品川にあるからシネコンは要らない

[7350: マンション検討中さん]

>>7348 検討板ユーザーさん
大井町駅と広町が地下で繋がる商業施設になれば、ブリリア付近まで地下で移動できるかもしれません。地下経由でマンションまで帰れると雨の日には助かりますね。
商売上手なJRに期待です❗

[7351: マンション検討中さん]

角部屋はまだ空きがあるのでしょうか？
ご存知の方いらっしゃいますか？

[7352: マンション検討中さん]

>>7351 マンション検討中さん

本当に欲しかったら電話して問い合わせたら？
掲示板の不確かな情報で良いの？
ならはい、お金あればあります。

[7353: 検討板ユーザーさん]

>>7351 マンション検討中さん

普通なら注目物件の４期ならもうなさそう。１期で早々に売れていたはず。でも商売上手のスミフさんのことだから、不動産市場の相場維持のために、必要な資本を回収した後は、各期で角部屋以外や低層～中層を適正価格、売りやすい角部屋や見晴らしの良い西側や高層階になるほどプレミアム乗せて織り交ぜて、少しづつ売ってそうだからまだチャンスはあるかも。もしＭＲ行かれたら是非スラブ厚を聞いて教えて下さい笑

[7354: 口コミ知りたいさん]

>>7342 通りがかりさん

クレヴィアの方が先に完売すると思いますよシティタワーはあと2〜3年はかかるでしょう

[7355: 検討板ユーザーさん]

クレヴィアもMRでざっとみた限り半分以上の部屋で購入意向が出てますよ、共有施設皆無のペンシルタワーがほぼシティタワーと値段変わらないのにね。個人的にはシティタワーの方が好きだが、一気に売らないため停滞してるんですよね、ここ。

[7356: マンション検討中さん]

8月はクレヴィア、商圏かぶる武蔵小山のシティタワーも販売開始ですよね。小出しにして勝算あると踏んでるのかな。すごいな。

[7357: 検討板ユーザーさん]

まだ相場が上がると見越しての小出しかと思われます。検討側としては購入判断のタイミングが難しい売り手ですね。

[7358: マンション検討中止]

1期で話を何度か聞いて悩んでやめた者ですが、1期が一番安いというのは当時から伝えられていました。
様子見や慎重になりがちなタイミングなので、1期は安く出していること、そもそも完成してからも販売する箇所もあり、それが最も高くなるとのことでした。

[7359: 匿名さん]

>>7358 マンション検討中止さん
潔いハンネで、キヨキヨしいわ。

で、多くのスミフの物件では1期が一番安くて、2期になるにつれて安くなるというのは見たことないです。
それは購入者からしてみれば当たり前で、青田買いというリスクを負って購入してるわけだから、一番安くて当然です。
他の大手デベも個別では値引きすることはあったも、大々的に値引きはこのご時世しないんじゃないかな。

[7360: 検討板ユーザーさん]

再開発エリア内かつ、そもそもアクセスが良い大井町で、しかも競合物件が供給できる駅近の土地が見当たらないとなると、経済そのものが不況に転じない限りは値下げはないでしょうね。値下がり物件を狙いたいなら値上がりも見込めないエリアかグレードダウンの物件を探したほうが良さそうです。

[7361: 検討板ユーザーさん]

>>7358 マンション検討中止さん

他にいい物件はありましたか？相場自体が上がっていると慎重になりますよね。

[7362: 匿名さん]

慎重になるなら、
相場が下がる原因になるであろう飛行機低空通過を気にしないと。

[7363: 匿名さん]

飛行機は東口の方だからここは離れてる

[7364: 検討板ユーザーさん]

頭上３００ｍを飛ぶ飛行機の真下の騒音が報道されている憶測値の８０デシベルよりも遥かにうるさい９５ＤＢだとする。シティータワー大井町のサッシはＴ３かＴ４等級。Ｔ３等級で３５ＤＢ軽減されて６０ＤＢになる。６０ＤＢは普通の会話音。航路は４００ｍ離れた駅の反対側の上空３００ｍ。シティータワーと飛行機そのものの距離はおよそ５００ｍになる。５００ｍ先の人の会話音が気になる人は買わないほうがいい。しかも晴天時の午後３～７時の４時間限定。さらに西向きの部屋はマンションそのものが音を遮断する。高性能なＧＰＳ自動運転で飛ぶ現代の飛行機が、なぜか頻繁に航路がシティータワー側に４００ｍずれたとしても、室内では人の会話音レベルの騒音。

[7365: 名無しさん]

>>7364 検討板ユーザーさん
窓開けたら？？

[7366: マンション検討中さん]

じゃあ買わなければいいじゃん、それで不安が消えた頃に欲しければ高く買ってください、スミフも儲かるから喜びますよ。

[7367: 検討板ユーザーさん]

窓を開けるより分かりやすく、障害物全くなしのシティータワー屋上に立って、航路通りの距離だとして、普通の会話音（６０ＤＢ）と騒々しい事務所（７０ＤＢ）の中間くらいの騒音。数式は【ジェットエンジン距離１ｍの騒音１２０ＤＢ】－【２０ｌｏｇ（シティータワー屋上からの距離４５０ｍ／１ｍ）】＝【６７ＤＢ】。

[7368: マンション検討中さん]

新大阪駅上空が航路地上300メートルなので体感すると爆音で大きな影が出来、近づいてくる様は恐怖を感じました。航路も天候などによってよく変更されるし、シティタワー上空を飛ぶ可能性もあるので、検討から外しました。

[7369: マンション検討中さん]

上空ではないのと、晴天じゃなければ大井町通りませんけどね

[7370: 検討板ユーザーさん]

４時間どころか終日飛行機が飛んでいる新大阪駅から徒歩３分のマンションの住民板など読んでみましたが、特に飛行機は気にしていないようでした。それよりも上階や隣の遮音性が確保されている造りなのかを気にしたほうがいいです。

[7371: 匿名さん]

>>7370 検討板ユーザーさん
伊丹は羽田より全然本数が少ないし小型機が大半だからね

[7372: 評判気になるさん]

ある意味飛行機問題ぐらいしか問題がないところが、この物件のすごいところ！

[7373: 匿名さん]

大井町駅前での
飛行反対デモ行進もあった程の問題ですが。

[7374: 検討板ユーザーさん]

飛行機しか問題にならないからバンバン値上げしてるし、マーケットが付いて来てる物件、いつかは限界が来るだろうがそれはいつか。

[7375: 検討板ユーザーさん]

>>7373 匿名さん

実際に飛び始めて実害があった際には、デモしてくれている方々のような存在は貴重ですね。

[7376: 匿名さん]

飛行機が実際に飛び始める前に
特定のネタに集団で言いたい放題するが好きなマスコミたちが騒ぎ出す頃、
が限界かな。

[7377: 匿名さん]

>>7372 評判気になるさん

天カセ無いのも欠点
それは本当に残念

[7378: マンション検討中さん]

>>7377 匿名さん

天カセは見栄っ張りな方には必要かもしれりませんが、私はあっても無くてもどちらでもいいです。

[7379: マンション検討中さん]

>>7371 匿名さん
羽田空港に向かう飛行機がすべて大井町上空を通過するとでも？？

[7380: 検討板ユーザーさん]

>>7377 匿名さん

人件費の高騰によるトレンドで天カセなしが多いのは理解していますが、まあそれでも残念ですよね。金メダル物件になれたのが銀メダルになった感じがします。

[7381: マンコミュファンさん]

航路着陸の新ルートは東京オリンピックの年がピークになるかもしれないし、その後の新着陸ルートの需要動向もどうなるのかも分からない。ゆえに、その杞憂を補うほどの利便性及び資産価値があるのかどうかを検討し、その上で購入するか否かなのではないと思う。

[7382: 匿名さん]

>なるかもしれないし
>分からない

を根拠にして杞憂扱いするのは非論理的。
ハッキリしているのは再来年から飛行機が低空飛行を始める街、大井町。

[7383: 匿名さん]

>>7380 検討板ユーザーさん

天カセ装備してるマンション買えば良いじゃん。
山手線内側は大体あるよ。
それか中古。

[7384: 匿名さん]

>>7383 匿名さん

それが最近無いんだよ
この流れを止めさせないと

[7385: 匿名さん]

大井町なんかに天カセなどの高仕様なんてあるまいて。

[7386: 匿名さん]

うん。
まぁ。
大井町だし。
天カセは似合わんて。

[7387: 検討板ユーザーさん]

天カセだと天井を２６０ｃｍから２４０ｃｍに下げて圧迫感を我慢するか、天井高のために階数を減らして１０％値上げだとグロスで３００～１０００万くらい割高になるから、壁掛けでいいかな。それよりもデザイン性の高い壁掛けエアコンを作ってほしい。

[7388: 通りがかりさん]

>>7387 検討板ユーザーさん

デザイン性の高い壁掛けなんてあるわけ無いから、高級マンションは天カセなんだよ
壁掛けは見た目が悪すぎ

[7389: 検討板ユーザーさん]

この坪単価で同アクセスとハイスペックの天カセ新築が見当たらないから、ここに限らず妥協せざるをえないのがもどかしい。せめて薄いエアコンにするしかない。

[7390: 検討板ユーザーさん]

店舗スペースには人気チェーンのカフェやエニタイムみたいなフィットネス入れてくれたら住みたい。大井町のジムは混んでいる。年１２万も払って往復の時間を無駄にしたくない。実用性のある店舗付きマンションがいい。

[7391: 匿名さん]

>>7367 検討板ユーザーさん
あと音波は他の音波で相殺されるから、駅前の喧騒が相殺してくれて直下の500mより静かになるのよね。

[7392: 匿名さん]

>>7372 匿名さん

地権者の多さやワンルームの多さも問題だが。

[7393: 匿名さん]

またムサコがちょこまかしてる
駆除するぞ

[7394: 匿名さん]

デベなのか契約者なのか、ここのよいしょっぷりは気持ち悪いね

[7395: 通りがかりさん]

>>7389 検討板ユーザーさん

これ持ってますよ。
ダイキンのマルチエアコンで室外機１個で何個か室内機付けれるのでベランダのスペースもとらずに最高ですよ。
ちと高いですけど。

[7396: 名無しさん]

飛行機のマスコミ問題が終了した頃に羽田アクセス線の話題で再浮上間違いなし。

[7397: 通りがかりさん]

特にマンションベランダは室外機置く場所は大体決まってますが何台も置くとカッコ悪いので一つにまとめるとスッキリします。
パイプも化粧板にすると見た目もいいですよ。

[7398: 匿名さん]

>>7393 匿名さん

初心者マークつけてまたって何？
気持ち悪。あんたみたいなのはこのスレに寄り付かないで欲しいんだけど。

[7399: 検討板ユーザーさん]

>>7395 通りがかりさん

これかっこいいですよね。両端の最薄部が１３ｃｍしかないのもスッキリしてる。これなら天カセじゃなくてもいいかな。

[7400: 検討板ユーザーさん]

>>7399 検討板ユーザーさん
ここ1.2年で急にスタイリッシュなの各社出し始めましたね。入居の頃にはもっと選択肢増えて値段下がってりゃいいな。