シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

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[723: ７２２]

大井町が好きで予算が億まで大丈夫な方も、居られるでしょうから少しは売れるでしょう。

とは言ったものの、大井町が好きな方と大規模再開発が好きな方って、あまりカブらないとも思う。

[724: 匿名さん]

＞723さん
そうなんですよね。
大井町在住の者です。田舎臭いだの下町だのと言われますが、年収2000万、3000万を超える人も意外と大井町に住んでますよ。

ただ、そういう人って、見栄を張る気がない、コスパ重視タイプが多い気がします。ユニクロ万歳！みたいな。あくまで私の周囲ですが。

だからやっぱり、タワマンって言われてもねえ…（苦笑）という空気です。タワマンに惹かれる層はとっくに別の場所に住んでますよ。

スミフさんにとって希望があるとすれば、ラヴィアンタワーや仙台坂スミフに住んでいる人の住み替えでしょうね。

[725: 匿名さん]

>>724 匿名さん
お金を持っていてもコスパ重視の人というのは大井町には確かに多いかもですね。
ただ、ラヴィアンや仙台坂のスミフからここに住み替えは、それらより条件が良い所って広いところに買い替えでもない限り良くなるものってそんなにない気が。立地も周辺環境、地権者などこの物件の方がマイナスが多い、逆にここを検討するなら仙台坂スミフ、ラヴィアン、パークハウスの中古の選択もありな気もしてきます。

[726: 名無しさん]

大井町…もう新参者は中途半端では住めない価格ですよね。コスパとか投資の観点より、子供がいる世帯が多いと思うので、資産価値とか威張れる地名よりもファミリーに良いとこですね。パパの通勤アクセスとママの日常生活、子供の学校に塾や公園も豊富だし、家族の事を考えて選ばなきゃという人には強いニーズあると思います。
投資目的とかお一人様やDINKsさんなら、浜離宮とか恵比寿タワー、今後の麻布十番ありますからね。

[727: マンション検討中さん]

>>726 名無しさん

子持ち世帯で、一応こちらを検討中です。が、今がマンション価格沸騰のピーク。あと3〜4年待てば今より安く買える可能性が高いですよね。

子供の教育費も貯めていきたいし…あえて今、こちらを買う必然性がない気がしています。
夫が漠然と、タワマンいいよな〜と言っているので家庭内でズレがありますが…

[728: 匿名さん]

>>727 マンション検討中さん

3年後の話なら、3年後には大井町上空を羽田への飛行機が低空で飛んでる可能性が高いですよ。

[729: 検討中さん]

>>727 マンション検討中さん

マンション価格はピークを少し過ぎて下がり傾向なんですよね。でも大手のデベロッパーは強気の価格を出してきてますね。御多分に洩れず、不動産も転売屋や投資目的の人がいますので撤退していけば自ずと価格は下がると思います。どーんと下がって本当に住みたい人だけが買うようになればいいんですけどね。今は買うタイミングなのか、本当に悩みますね。

[730: 匿名さん]

伊丹空港の着陸コースの真下、参考になりますね。大阪ビジネスパークの辺りが車輪出すところ。渋谷、目黒の辺りのイメージかな。この辺りまでは余裕で許容範囲内の騒音ですね。音が気になる人はその辺が検討の境目でしょう。大井町はかなり厳しいと思いますが、まあ、何とか耐えられるのは。

[731: 名無しさん]

726です。私も過去住んでたので大井町によく行きます。どんどん街が変わっていくので価格は高いけれども、便利さは増す一方です。
大井町は所詮は品川の隣り～位の感じで、知名度がないので威張れる感はありませんがね(笑)

うちは借りないと買えませんが、今は住宅ローン金利は恵まれてますよねー。長期で考えるとマンションの値下がり分と金利上昇分で相殺？と素人考えで思ってます。
うちも子供の年齢に合わせて購入時期を図ってます。就学前なら幼稚園位には友達作っておきたいですし、小学生なら6年通わせてやりたいですしねー。この辺りのマンションに住む子は中学は受験する子が多いです。サピも日能研もありますからね。
3食の自炊しなくても良い人はブランド地名をお勧めしますが、ご飯作る生活をする方は
大井町良いですよ。
私もタワマンはどうかと思ってますが、共用部にラウンジとか作ってくれるなら規模のメリットありますね。部屋が狭くても館内に逃げ場があって…
飛行機はそんなに煩いなら窓とか工夫してくれるんじゃないかと思ってるのですが、どうなんでしょうね？
お互い良い決断したいですねー。

[732: 匿名さん]

タワマンに住んでる友人はタワマンでは殆ど窓開ける事はないと言ってますね。窓閉めていたら音なんて大したものではないのかも。

[733: マンション検討中さん]

マンション下がる下がるとか言いますが、本当に下がりますか？
今の高騰の理由は、土地代？いや、建材費、人件費ですよね？
建材費…オリンピック投資がなくなって少しは落ち着くかと思いますが、まだまだ都内の再開発は控えてます。景気刺激のために政府も放っておかないでしょう。
人件費…働き方改革推進の一方で、現場の人手不足…これも政府が放っておかないでしょう。
暴落しますかね？私見ですが、期待するほど下がらないと思います。

[734: ご近所さん]

建築コストが下がりそうもないので、土地の仕入れ価格が下がらないと新築マンションの坪単価は下がらない。
一方、相続税法の見直しから、賃貸が大量供給されて、借家料金は弱含み。

だから、郊外は賃貸との比較で中古が下がり、新築は価格が高止まりで仕様が下がる一方になる。でも富裕層の需要がある都心は下がりにくい。

そのハザマの大井町の評価は難しいけれど、チャイナマネーを充てこんだ価格設定は破たんするよね。

[735: マンション検討中さん]

決断の下せない人はずっと待ち続けるんでしょうね。
未来なんて誰も予想できないのに。

[736: 匿名さん]

賃貸の過剰供給が進んでいるから、結局買う決断をしなかった人の方が、経済的には得する状況です。
資金的に余程余裕がある人以外は、もう無理に分譲を購入する意味がないのでは。

[737: 匿名さん]

大井町の新築が400万超えで妥当なら、賃貸の方が利口だと思います。

便利な場所ですが、高級感のある所ではないです、特に駅の西側は。

[738: 匿名さん]

確かに東側の丘の上なら少しは高級感があるが、それでもミニバブル仕様の中古の低層の上限が坪350万程度だね。

[739: マンション検討中さん]

>>736 匿名さん

過剰供給といっても賃料が半額！？とかにはならないからね。
顕著な地域は地方都市部ね。
駅近等のメリットがあればいつまで経ったも下落率は低いよ！
ここの場所がと問われれば疑問だけど。
大井町は交通の便がいいからある程度借りては多いと思うけどね。

[740: マンション検討中さん]

何にしても2020年まで様子見するのが賢いのでしょうね。その時まだ、ここを買いたかったら買います。スミフだったら竣工後も空き部屋あるでしょうから。

[741: 匿名さん]

賃貸って分譲賃貸のこと？分譲と賃貸では作りが違うから比較できないかと。ただ住むだけの話なら分かるけど。あと賃貸の供給過剰は郊外の話かなと。都内しかも利便性高い大井町とかは賃貸供給過剰は考えにくいと思います。
場所が良ければ売るも貸すもニーズあり。
買うタイミングについては何とも言えないですよね。確かにこのタイミングで買うのは勇気ありますが住宅ローンで固定金利で買うなら今がタイミングな気もします。一括で買う財力あるならここの物件ではなく港区、千代田区ですよね。

[742: ご近所さん]

付近の平置き駐車場は、半分以上アパートに代わったよ。この2年位で。

[743: ご近所さん]

賃貸併用住宅のヘーベルメゾンの建築現場も良く見かけたな。

[744: 名無しさん]

スミフが大崎西口に造ってるでかいマンション、分譲から賃貸に変わったけど、あそこは賃料いくら位なんだろ？
アホみたいに高くないなら暫く住んでもいいかも

[745: 匿名さん]

ラ・トゥールだったら坪賃料で最低2万円からって感じかな

[746: 匿名さん]

定期的に物件HPをチェックしているものの、新しい情報が全然出てこない。ブログでは今さらatre大井町を紹介している有り様。本当に販売する気あるのだろうか？と思ってしまう。

[748: 匿名さん]

[No.747と本レスをスレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[749: 匿名さん]

大井町駅ってむかしからあまり良いイメージないというか、
ビジネスホテルと中国人のイメージが大きいですね。
そこに団地を建てるっていっても貸しても賃料は取れないから永住型かな？
唯一の利点は交通の便が良い点だけか。

大型飛行機がかなり低い高度で通るようなので騒音はかなり気になりますが。

[750: 匿名さん]

地権者が多い物件は完成後に相場で売り出すので、成立したら購入価格よりもその価格が物件の新築相場になってしまう。
1回住むと中古なので今の大井町の相場になり値下がりが気になるのと、完成前に既に含み損を抱えてしまう恐れがある。

[751: 匿名さん]

ネガの目的はなんだろうね？
なぜこのスレにいるんだろう？

[752: 匿名さん]

749と750は同じ人だろうね
自分の住んでる所が微妙なんだろうね

[753: 匿名さん]

地権者は分譲価格に合わせてくるでしょ。土地の価値を上げるのが再開発の意味であって、周辺相場で売りたいなら面倒な再開発組合なんかに参加しないで売っちゃうよ。

[754: 検討板ユーザーさん]

>>750 匿名さん
大丈夫？

[755: 匿名さん]

>>749 匿名さん
あなたはどちらにお住まいなんですか？

[756: マンション検討中さん]

スミフの物件は分譲後値上がりはしない（値上がりしても売ってしまった物件はスミフの利益にならないため）価格で販売している会社さんなので、他の物件同様、どうせ完成後でも完売しないだろうし、地権者さんが売りに出す分譲後の販売を見てから買おうと思います。
同じ新築ならスミフから買うより地権者さんの物件の方が安くなると思うのですがいかがでしょうか？（全く同じ価格ならデベから買うはず）

[757: 匿名さん]

>>756 マンション検討中さん

等価交換だから、金銭のやり取りはないんじゃない。もちろん、それで以前より、含み益は出るでしょう。

[758: 匿名さん]

この団地はすぐ引っ越ししたくなるでしょうね。

夜は酔っ払ったサラリーマンと わけの判らん外国人ばかりだもの。

完成後、あまりに多すぎる地権者がたくさん売りに出すから相場で買えるよ。

[759: 検討中さん]

そういう風になるなら確かに急ぐ必要はないですね。地権者がいつ売り出し可能なのかとか、今度、営業さんと会った時に聞いてみよーっと。

[760: 名無しさん]

>>759 検討中さん

確か、だいたいの地権者住戸は低層階の単身者用の部屋でしたよ。
あとは中層、高層階に2LDK、3LDKがポツポツ。住むつもりなのか、売るのか貸すのか…

それと最上階南東の角部屋も。売り出したら一瞬で売れそうですね。

[761: マンション検討中さん]

なんかマンションギャラリーで新しい話ありました？

[762: マンション検討中さん]

地権者の方も修繕管理費支払うんでしょうね
今まで一戸建てで駐車場も着いていたんでしょうから相当な額になってしまう
結果売ることになるんじゃないでしょうか、ある意味気の毒です

[763: 匿名さん]

絶対買いたい

[764: 匿名さん]

地主さんは今まで
「お金じゃない。先祖代々の土地は売らん。」

そんな彼らは相続税対策や少子化で見切りを付けて地権者として土地を提供している。
こんな場所で地権者がありえないくらい多いのもそのためだろう。
完成したら結局彼らは売ってお金にするのがいつものパターン。
今年まではまだ一般購入者と同等かそれ以上の価格で売れたが、もう竣工した時点ではそれはまず無理。
とりあえずお金がほしいから周辺の平均相場で売りに出す。

貸すって言っても大井町は家賃取れないですよ。
今までの事例でいうと少なくても2割は売りに出すだろうね。150戸を超える地権者の2割って相当の数ですよ。
しかし日本橋でも坪300万～で400万超える新築などないのに、大井町で？？？
本当に坪400万って説明受けたのですか？？

[765: 名なしさん]

>>764 匿名さん

別に家って、人と比べて勝つ負けるってもんじゃないと思うし、地権者であれば長く住んでて、物件売ったとしても、今さら大井町離れるの嫌な人も多いと思いますよ。
とくに仕事してない専業主婦の妻が50～60歳位に住み慣れたとこらに老後まで住めるのが精神的に良いみたいですよ。
知人もいないとこに晩年突然住むの辛いものがあります。
大井町400までありますよ。
ちょっと前に定期借地のブリリア大井町が300後半のご時世ですから…「プレミアム住戸」のない安普請の小規模マンションなら日本橋でも大井町より安いかもさそれません。どうせドボン地区の小伝馬町寄りとかでしょ？

[766: 削除ください]

>>764 匿名さん

すいません。検討されているのでしたら、直接営業の方にお尋ねになればいいのではないでしょうか。

[767: 評判気になるさん]

>>764 匿名さん
ブリリア大井町はホームページ見るとまだ販売していますが、公開されている価格を見ると坪384位です。なので、ここが坪400位というのは、それほどおかしい数字ではないと思いますよ。

[768: 匿名さん]

坪384で売れていないんだから、条件の良い物件以外は坪380万円になると考えますが。如何。

[769: 匿名さん]

>>768 匿名さん
ブリリアは定借
ここは所有権
どや顔は良いけれどもう少し調べて書こうよ。 恥ずかしくない？

[770: 匿名さん]

>>768 匿名さん

値段に執着されていますが、決めるのはデベですからね。直接営業さんにおっしゃったらいいと思います。ここで如何と言っても相手が違います。

[771: 匿名さん]

>>769
72年の定期借地権だよ
30年の一戸建てと同じに見てない？
むかしの低層マンションなら解体しても容積率が緩和されていて容積いっぱいに建て替えれば自己負担が少なくて済んだけど、72年で容積率いっぱいに建てたマンションなんて所有権も定期借地権も全くかわらないから。
そもそも72年も持つマンションなんてないよ。青山や麻布のように坪1000万のレベルと違って、その頃にはマンション価値もなくなって修繕積立金が足りなくなって解体だよ。

あと売れ残ってるブリリア大井町の部屋は、一番高かった13階建ての13階角部屋で坪384万だからね。
ブリリア大井町はジャスト300万からありましたよ。
なぜ住友大井町団地になるといきなり坪400万からになるか不思議ですよ。



交通の便さえ気にならなければ坪200万前半あたりで何度も価格訂正をして値下げ合戦してなかなか販売しない物件もありますね。

全てが新しい街並みの「品川シーサイド」駅 徒歩5分
品川区民から敬遠れがちな「大井町」駅 徒歩16分
プライムパークス品川シーサイド ザ・レジデンス
プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー

積水の「品川シーサイド」駅徒歩3分
グランドメゾン品川シーサイドの杜

[772: 匿名さん]

あと３年以上先の引き渡しでなんの希少価値もない大井町・・・
なぜまだまだ先なのに今売り急いでいるのかは簡単に推測できるがなｗ

あと地権者が多すぎ！！これネック！
竣工したら買った価格より３割くらい安い価格で地権者分が売りに出たら悲しいよｗ