シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

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[651: 匿名さん]

ここに限らず、住友の物件の売り方は非常に不誠実。事前案内会も年明けからやっているのに、肝心の価格や仕様は依然として不明。営業も核心的な情報が出せない（本社から出てこない）ので、どうでもいい情報を小出しにする姑息なやり方。物件ホームページのブログで『模型ができました！』とか偉そうに書いているが、こっちからすれば、『模型は事前案内会をオープンする前に作っておけよ！』と言いたい。
6月上旬の販売予定というのも、あまり当てにしてない。「予定」とお伝えしていましたよね？と言って、悪びれることなく、延期すると思いますよ。価格にしろ、販売時期にしろ「予定」という単語を都合良く使う会社です。

[652: 匿名さん]

>>650 匿名さん
いま欲しいのであれば、中古を考えたら？

[653: 匿名さん]

今日の午後に大田区の砂浜公園を散歩しました。
羽田から離陸した飛行機が、八潮団地の上で急旋回して千葉方面へ向かっていました。
数秒、大きな音がしましたが、一回の離陸で３～5秒だけ。

航空機騒音が心配なら、南風の時に八潮団地で実感するしかないです。

徒に航空機騒音に関するレスを上げている方がいますが、先ずご自身で実感した感覚をレスするべきでしょう。
自分の感覚からすると、耐えられない方は５％以下。勝島の高速道路沿いやJR沿線の大井町蒲田間の物件が完売していることからも、新航路はリテールに左程の影響を与えないと思います。

先ずは自分で聴くべきです。徒に心配レスを繰り返している方こそね。

[654: 匿名さん]

>>653 匿名さん

いい情報ですね。
建設的な情報は助かります。
大井町駅前を東西に走る道路はいつ開通するかご存知の方いますか？
それに伴う渋滞等の心配もありますね。

[655: 匿名さん]

特に地縁がなければ新飛行ルート下は避けるのが無難、と考えるかな。
将来中古で探す人もそういう人も多いだろうから、これまでよりは中古が多少売りにくくなるということはあるかもしれない（相場が下がるほどではないだろうが）。
ただ大井町は主に地元で売買されてそうだからあんまり影響はないかもね。

[656: 検討者]

>>653 匿名さん
ありがとうございます。まさに不安を煽るよりも、こういう書き込みが助かります！

[657: 匿名さん]

>>656
安心できる「情報」を書いてほしいってこと？
ネット情報は基本的にその真偽はわからない。人は「信じたい情報を信じる」その結果がデマの氾濫だってのはよく知られている。

[658: 匿名さん]

>>653 匿名さん
着陸は低空が長く続き騒音も長く続く、離陸は急上昇で去る。着陸と離陸とでは騒音が異なる、って騒音問題の基本です。

[659: 匿名さん]

>>658 匿名さん

離陸の方はエンジン全開ですよね。

[660: 検討者]

>>657 匿名さん

相手が自分よりバカだと思う癖はいつからなの？ あなたの曲解に私が答える義務はないと思う。現時点で大井町上空を飛行機が飛んでいない以上、擬似的にでもわかる場所を教えてくれたからありがたいと思ったわけ。信じたい情報を信じるとか、情報論にすり替えるあんたの書き込みが一番うざいと思うわ。

[661: 検討板ユーザーさん]

いや、ここは航路より、地権者住戸の多さと、それに伴う賃貸住民による、資産価値の毀損懸念でしょ。
地権者住戸多くて良かった事例とあるのか？

[662: マンション検討中さん]

騒音問題もあり、地権者問題あり、反社会的組織あり、風俗あり、で、いくら利便性良くても山手線外。
それなら中古買います

[663: 匿名さん]

騒音が心配なら、近くで確かめればいいよね。
それもしないで、心配だのなんだのと繰り返すって、しかも他のスレでも繰り返すって、なんなのかな。
実は確かめたら、大したことないので、確かめたこと隠しているのじゃない。

南風の日に、八潮に行けばいいだけ。

[664: 住民板ユーザーさん5]

だいたい国土交通相が、東京タワーの300m以下を飛行すると発表していますよね、確かに聞こえるのは数秒かわかりませんがそれが一日に何回もだとさすがに…
日中働いてるな方ならまだしも成長期のお子さんをもつ家庭はどうなのかな、と率直に思います。

[665: マンション検討中さん]

同じ議論の繰り返しです。
住友の情報が少ないからかもしれません。
田町の住友の情報はないのでしょうか。
感想や時間など。

[666: 名無しさん]

>>664 住民板ユーザーさん5さん

そうですね。
気になりますね。
で、どうしましょうか？

[667: 検討者]

>>665 マンション検討中さん

どういうこと？ マンションギャラリーの情報が欲しいの？ 検討者なら行けばいいと思うけど。

[668: 匿名]

新航路騒音の話は心配でも議論でもないよ、ただのネガキャン。
あちこちの板でしつこく繰り返しストーカーみたいなものだ。
騒音公害よりたちが悪いからまともに相手しちゃだめだよ。

[669: 検討者]

>>668 匿名さん
検討者からしたら大事な話ですよ。
特にここは購入後、入居後に飛び始めますからね。ネガキャンとは、私は思いません。むしろ、おろそかにできない問題だと思いますけど。

[670: 匿名さん]

検討者からすると大事なことだけど、新ルートの不安を煽る件を書き込んでいるのは検討者ではないよね。変なマンションを買っちゃったのにマンコミュから卒業できない残念な人がそういう事するみたいよ。この物件に興味があるんですよ。

[671: 匿名さん]

新飛行ルートについては、ブロガーのマン点さんの見方が妥当でしょう。

>ただ、新飛行ルートの直下になる大田区や品川区、港区のマンションを避けたいと考える人は出てくるだろうから、不動産への価格への影響は避けられないのではないのか。
>ひょっとすると、活断層ではないが、新飛行ルート直下の不動産は避ける動きが出てくるかも。

地元だったりよほど気に入ってる人なら躊躇せず買えばいいが、それ以外の「どこでも選べる人」にとっては大事なポイントだよね。

[672: 検討者]

>>671 匿名さん
マン点さんブログのご紹介ありがとうございます。とっても参考になります！

[673: マンション検討中さん]

ところで今週ギャラリーへ行かれた方はどのような新情報があったのか教えていただけないでしょうか。

模型できました！ぐらいならばキャンセルしようかと思いまして。

[674: 匿名さん]

模型出来ただけです。
毎回そうですが。
近隣の中古が高いことを強調しています。
今回は大井町だけでなく品川大崎の中古価格を盛んに説明していました。
もう飽き飽きです。
次回の予約はやめました。
時は金なり。

[675: 653]

　すみません、間違えていました。飛行機か八潮団地の上を飛ぶのは北風の時でした。

　いずれにしても、自分で体感すればいいことでしょう。私は大したことないと感じました（高速の方が煩い）が、感じ方は人それぞれだと思います。
　今の季節は、勝島運河の土手の菜の花もきれいです。お子さんと散歩がてら花街道（勝島運河の側道）を歩かれることをお勧めします。
　なお、勝島運河から見る飛行機はデカいです。お子さんが喜ぶか怖がるか･･･、現場が一番です。

[676: 匿名さん]

>>675 653さん
それは着陸ですか？離陸ですか？

[677: 匿名さん]

>>676 匿名さん
離陸です

[678: 匿名]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[679: 匿名さん]

>>677 匿名さん
なるほど、ありがとうございます！
離陸でしたら参考になりますね。

[680: 匿名さん]

>>679 匿名さん
あ、すみません。。間違えました。
離陸と着陸は騒音がかなり違うようです。
着陸時だともっと参考になるのですが。。

[681: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[682: マンション検討中さん]

このスレ、初期の頃から見ています。
検討中だけど、正直なところ、懸念事項が多すぎて、なんかこのマンションはもういいやって気持ちになってきました。
もっとシンプルに検討できる（？）マンションを検討したいなあ。武蔵小山タワマンは気になってますが、他にないですかね？

[683: 匿名さん]

>>682 マンション検討中さん
あの辺りも住みやすいかもね。

[684: 匿名係長]

坪450くらいのこと言われました。うーん高いよね。

[685: 匿名さん]

坪450なら後ちょっと出してパークコート浜離宮買いますよね。

[686: マンション検討中さん]

ええーっ！ もし450万円だとすると、スミフさんの強気は突出してますね。このマンション真剣に購入を検討してましたが、さすがに価格下落傾向の市況との乖離を感じてしまうなあ。

[687: マンション比較中さん]

>>686 マンション検討中さん

今に始まった事ではない

[688: マンション検討中さん]

>>684匿名係長さん

坪450ですか・・・。

うちは先週坪420って云われたので、どうも住不は狙ってる物件とか収入などをみて
坪単価云ってそうですね。

こちらで450だったら浜離宮北側480だったので、浜離宮止めなければ良かったかな。


坪420以上だったらどうするのか。

そもそも住不が価格も仕様も図面も出来ていないマンションギャラリーオープンするから
煩わしいんじゃない？

思いっきり踊らされちゃって・・・ま、それも含めて楽しめてますが。

[689: 匿名さん]

ま、そもそも坪420でも高すぎだけどな

[690: 匿名さん]

大森売るために、ここを高く言わざるを得ない住不さんに同情しましょう

[691: 匿名さん]

すべての（現場の）住不さんに

[692: マンション検討中さん]

乾杯！

[693: 匿名さん]

住友の関係者の皆様へ

城南エリアの完成在庫がはけていない状況を鑑みると、販売手法を一部切り替える時期にきてるんじゃないでしょうか。

天王洲のシティタワー品川テラスは竣工済み第四期で予告のままずーーっと販売時期を後ろにづらしてる。

その隣の品川イーストシティタワーは第一期で363戸中9戸という状況。

大森のシティタワー品川パークフロントも第一期はしらないが、二期も客がたまっていないのか、予告のままひっぱり

【城南エリア住友さんの物件一覧】
シティハウス用賀1丁目　 平成27年2月24日完成済
シティハウス用賀砧公園　平成27年2月24日完成済
シティタワー目黒　平成29年3月完成
シティハウス二子玉川　平成27年3月30日完成済
シティテラス品川イースト　平成28年03月24日完成済
シティテラス大森西　 平成28年2月3日完成済
シティハウス中目黒レジデンス　平成28年10月31日完成済　
シティハウス　中目黒テラス　平成28年12月12日完成済
シティハウス中目黒ステーションコート　平成29年10月下旬予定
シティハウス目黒ザ・ツイン　平成30年1月中旬予定　
シティタワー品川パークフロント　平成30年9月上旬予定
シティハウス目黒ザ・グランド　平成29年12月末日予定
品川イーストシティタワー　平成30年10月中旬予定
(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト　平成31年7月中旬予定　
シティタワー駒沢大学ステーションコート　平成30年11月下旬予定
グランドヒルズ目黒一丁目　平成30年10月末予定
シティハウス自由が丘　平成30年10月中旬予定

それでいて坪単価420万か450万だと1年前ぐらいの新宿区、中央区、港区レベル。

だから値段を思い切って下げましょう。

このままだと第一期で大ごけしてしまいますし、今かなり盛り上がっている品川シーサイドエリアに逃げると思います。地味な街ですが、暮らしやすさはありますから。

[694: 周辺住民さん]

693さんなど、欲しい人たくさんいるのですね。近隣住民としては何か嬉しいです。

[695: 匿名さん]

大井町の方が正直楽しい街だと思います。

だからこそ住友さんには期待しているのですが。。。。

平均坪単価で400万を切ればなんとかがんばって手を伸ばせると思いますし、
周辺の中古相場と比較しても悪くない金額。

[696: 匿名さん]

>>693 匿名さん
需要が強かった時は野村が即日完売を煽り短期間に強気価格で売り切る戦略で好調でしたが、需要が減退して戦略変更を余儀なくされました。
そこに住友の需要が減っても利益率重視の戦略が上手くいって業績好調、そして今、供給過剰の中、強気価格で捌けるのか状況が変わりつつあるようですね。

そう考えると強気価格だった時焦って飛びつかなくてもいい気もしますね。

[697: 匿名さん]

スミフよ！
安くすれば買ってやる！

[698: マンション検討中さん]

>>697 匿名さん
ほんとにね。
その通り！
安くしておくれ、買うから。

[699: 匿名さん]

>>698 マンション検討中さん

ネガしてる人もきっと皆同じ思いでしょうね。
残念ながら今の価格では近隣の状況からも選択肢になりえません。
営業さん勉強して頑張ってください。

[702: 匿名さん]

在庫も一位。

[703: 匿名さん]

全国の販売戸数ランキングいくら1位になろうが、このエリアじゃ販売不振なんだから、意味がないでしょう笑

ちなみにこの記事の供給ランキングって、契約ランキングのこと?

それともただ供給戸数が多かっただけ?それだったら完成在庫数日本一の販売戦略上はそうなるわなって感じ

[704: マンション検討中さん]

最高益出してるんだから、少しは下げてもいいのにね。

[707: 匿名さん]

売上計上戸数(笑

[710: 匿名さん]

確かにプラウドの強気が功を奏した戦略は時代に合わなくなったのは事実だよね。
今回はスミフ営業が坪単価高めとバズって実際は平均380から400位なんじゃいかな。希望だけど。

[717: 匿名さん]

[No.700～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する可能性、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[718: 評判気になるさん]

ここに入る店舗の情報はありませんか？

[719: 匿名さん]

ネガティヴな話をする人はみんな、買えない人が妬んでいるんだ

というより住友の高値つりあげ商法に飽き飽きを通り越して怒りに変わってるんだろ笑

明らかに高いのに買ってしまうから不思議だよね。

[720: 匿名さん]

>>719 匿名さん

え？在庫いっぱいだけど

[721: マンション検討中さん]

>>718 評判気になるさん

>>718 評判気になるさん
どのような店舗が入るか決まるのは、入居の1年前とか半年前くらいと聞きました。

店舗の誘致はスミフ担当ではないので、スミフとしては「知らない」ということでしょう。

[722: 匿名さん]

大井町が好きで予算が億まで大丈夫な方も、居られるでしょうから少しは売れるでしょう。

[723: ７２２]

大井町が好きで予算が億まで大丈夫な方も、居られるでしょうから少しは売れるでしょう。

とは言ったものの、大井町が好きな方と大規模再開発が好きな方って、あまりカブらないとも思う。

[724: 匿名さん]

＞723さん
そうなんですよね。
大井町在住の者です。田舎臭いだの下町だのと言われますが、年収2000万、3000万を超える人も意外と大井町に住んでますよ。

ただ、そういう人って、見栄を張る気がない、コスパ重視タイプが多い気がします。ユニクロ万歳！みたいな。あくまで私の周囲ですが。

だからやっぱり、タワマンって言われてもねえ…（苦笑）という空気です。タワマンに惹かれる層はとっくに別の場所に住んでますよ。

スミフさんにとって希望があるとすれば、ラヴィアンタワーや仙台坂スミフに住んでいる人の住み替えでしょうね。

[725: 匿名さん]

>>724 匿名さん
お金を持っていてもコスパ重視の人というのは大井町には確かに多いかもですね。
ただ、ラヴィアンや仙台坂のスミフからここに住み替えは、それらより条件が良い所って広いところに買い替えでもない限り良くなるものってそんなにない気が。立地も周辺環境、地権者などこの物件の方がマイナスが多い、逆にここを検討するなら仙台坂スミフ、ラヴィアン、パークハウスの中古の選択もありな気もしてきます。

[726: 名無しさん]

大井町…もう新参者は中途半端では住めない価格ですよね。コスパとか投資の観点より、子供がいる世帯が多いと思うので、資産価値とか威張れる地名よりもファミリーに良いとこですね。パパの通勤アクセスとママの日常生活、子供の学校に塾や公園も豊富だし、家族の事を考えて選ばなきゃという人には強いニーズあると思います。
投資目的とかお一人様やDINKsさんなら、浜離宮とか恵比寿タワー、今後の麻布十番ありますからね。

[727: マンション検討中さん]

>>726 名無しさん

子持ち世帯で、一応こちらを検討中です。が、今がマンション価格沸騰のピーク。あと3〜4年待てば今より安く買える可能性が高いですよね。

子供の教育費も貯めていきたいし…あえて今、こちらを買う必然性がない気がしています。
夫が漠然と、タワマンいいよな〜と言っているので家庭内でズレがありますが…

[728: 匿名さん]

>>727 マンション検討中さん

3年後の話なら、3年後には大井町上空を羽田への飛行機が低空で飛んでる可能性が高いですよ。

[729: 検討中さん]

>>727 マンション検討中さん

マンション価格はピークを少し過ぎて下がり傾向なんですよね。でも大手のデベロッパーは強気の価格を出してきてますね。御多分に洩れず、不動産も転売屋や投資目的の人がいますので撤退していけば自ずと価格は下がると思います。どーんと下がって本当に住みたい人だけが買うようになればいいんですけどね。今は買うタイミングなのか、本当に悩みますね。

[730: 匿名さん]

伊丹空港の着陸コースの真下、参考になりますね。大阪ビジネスパークの辺りが車輪出すところ。渋谷、目黒の辺りのイメージかな。この辺りまでは余裕で許容範囲内の騒音ですね。音が気になる人はその辺が検討の境目でしょう。大井町はかなり厳しいと思いますが、まあ、何とか耐えられるのは。

[731: 名無しさん]

726です。私も過去住んでたので大井町によく行きます。どんどん街が変わっていくので価格は高いけれども、便利さは増す一方です。
大井町は所詮は品川の隣り～位の感じで、知名度がないので威張れる感はありませんがね(笑)

うちは借りないと買えませんが、今は住宅ローン金利は恵まれてますよねー。長期で考えるとマンションの値下がり分と金利上昇分で相殺？と素人考えで思ってます。
うちも子供の年齢に合わせて購入時期を図ってます。就学前なら幼稚園位には友達作っておきたいですし、小学生なら6年通わせてやりたいですしねー。この辺りのマンションに住む子は中学は受験する子が多いです。サピも日能研もありますからね。
3食の自炊しなくても良い人はブランド地名をお勧めしますが、ご飯作る生活をする方は
大井町良いですよ。
私もタワマンはどうかと思ってますが、共用部にラウンジとか作ってくれるなら規模のメリットありますね。部屋が狭くても館内に逃げ場があって…
飛行機はそんなに煩いなら窓とか工夫してくれるんじゃないかと思ってるのですが、どうなんでしょうね？
お互い良い決断したいですねー。

[732: 匿名さん]

タワマンに住んでる友人はタワマンでは殆ど窓開ける事はないと言ってますね。窓閉めていたら音なんて大したものではないのかも。

[733: マンション検討中さん]

マンション下がる下がるとか言いますが、本当に下がりますか？
今の高騰の理由は、土地代？いや、建材費、人件費ですよね？
建材費…オリンピック投資がなくなって少しは落ち着くかと思いますが、まだまだ都内の再開発は控えてます。景気刺激のために政府も放っておかないでしょう。
人件費…働き方改革推進の一方で、現場の人手不足…これも政府が放っておかないでしょう。
暴落しますかね？私見ですが、期待するほど下がらないと思います。

[734: ご近所さん]

建築コストが下がりそうもないので、土地の仕入れ価格が下がらないと新築マンションの坪単価は下がらない。
一方、相続税法の見直しから、賃貸が大量供給されて、借家料金は弱含み。

だから、郊外は賃貸との比較で中古が下がり、新築は価格が高止まりで仕様が下がる一方になる。でも富裕層の需要がある都心は下がりにくい。

そのハザマの大井町の評価は難しいけれど、チャイナマネーを充てこんだ価格設定は破たんするよね。

[735: マンション検討中さん]

決断の下せない人はずっと待ち続けるんでしょうね。
未来なんて誰も予想できないのに。

[736: 匿名さん]

賃貸の過剰供給が進んでいるから、結局買う決断をしなかった人の方が、経済的には得する状況です。
資金的に余程余裕がある人以外は、もう無理に分譲を購入する意味がないのでは。

[737: 匿名さん]

大井町の新築が400万超えで妥当なら、賃貸の方が利口だと思います。

便利な場所ですが、高級感のある所ではないです、特に駅の西側は。

[738: 匿名さん]

確かに東側の丘の上なら少しは高級感があるが、それでもミニバブル仕様の中古の低層の上限が坪350万程度だね。

[739: マンション検討中さん]

>>736 匿名さん

過剰供給といっても賃料が半額！？とかにはならないからね。
顕著な地域は地方都市部ね。
駅近等のメリットがあればいつまで経ったも下落率は低いよ！
ここの場所がと問われれば疑問だけど。
大井町は交通の便がいいからある程度借りては多いと思うけどね。

[740: マンション検討中さん]

何にしても2020年まで様子見するのが賢いのでしょうね。その時まだ、ここを買いたかったら買います。スミフだったら竣工後も空き部屋あるでしょうから。

[741: 匿名さん]

賃貸って分譲賃貸のこと？分譲と賃貸では作りが違うから比較できないかと。ただ住むだけの話なら分かるけど。あと賃貸の供給過剰は郊外の話かなと。都内しかも利便性高い大井町とかは賃貸供給過剰は考えにくいと思います。
場所が良ければ売るも貸すもニーズあり。
買うタイミングについては何とも言えないですよね。確かにこのタイミングで買うのは勇気ありますが住宅ローンで固定金利で買うなら今がタイミングな気もします。一括で買う財力あるならここの物件ではなく港区、千代田区ですよね。

[742: ご近所さん]

付近の平置き駐車場は、半分以上アパートに代わったよ。この2年位で。

[743: ご近所さん]

賃貸併用住宅のヘーベルメゾンの建築現場も良く見かけたな。

[744: 名無しさん]

スミフが大崎西口に造ってるでかいマンション、分譲から賃貸に変わったけど、あそこは賃料いくら位なんだろ？
アホみたいに高くないなら暫く住んでもいいかも

[745: 匿名さん]

ラ・トゥールだったら坪賃料で最低2万円からって感じかな

[746: 匿名さん]

定期的に物件HPをチェックしているものの、新しい情報が全然出てこない。ブログでは今さらatre大井町を紹介している有り様。本当に販売する気あるのだろうか？と思ってしまう。

[748: 匿名さん]

[No.747と本レスをスレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[749: 匿名さん]

大井町駅ってむかしからあまり良いイメージないというか、
ビジネスホテルと中国人のイメージが大きいですね。
そこに団地を建てるっていっても貸しても賃料は取れないから永住型かな？
唯一の利点は交通の便が良い点だけか。

大型飛行機がかなり低い高度で通るようなので騒音はかなり気になりますが。

[750: 匿名さん]

地権者が多い物件は完成後に相場で売り出すので、成立したら購入価格よりもその価格が物件の新築相場になってしまう。
1回住むと中古なので今の大井町の相場になり値下がりが気になるのと、完成前に既に含み損を抱えてしまう恐れがある。