シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

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[531: マンション検討中さん]

坪370万程度だったら検討しようかと思います。

[532: 匿名さん]

昔の相場観より何より、昔の相場時代の住人とのギャップが問題だって話なんじゃ？

[533: 匿名さん]

>>531 マンション検討中さん
同感です。

[534: 匿名さん]

この田舎臭い大井町でねぇ
ラヴィアン幾らだったっけ

[535: 匿名さん]

>>534 匿名さん
自分で調べろ

[536: マンション検討中さん]

>>534 匿名さん

確かに大井町は田舎臭いです。いっこうに垢抜ける気配もないし、品川区のイメージとは裏腹に全然キラキラ感がありません。

でもそんな、背伸びせずに自然体で暮らせる大井町が私は好きです。

洗練された、都会的な雰囲気が大好きな人は、大井町は合わないと思います。

[537: 匿名さん]

大井町はとにかく場所・位置がいい。
土地選びは立地が良いターミナル駅で選べば間違いはない。
電車はもちろん車のアクセスも最高、高速も近い。ゴルフ行きやすい。買い物は駅周辺でOK。西側の山手沿線外で都心から近いのターミナル駅はざっくり、吉祥寺、明大前、下北沢、二子玉、溝の口、自由ヶ丘、大井町とかかな？
総合点で大井町。あと品川駅はこれから物凄い発展して経済の中心になる事は決まってます。でかいデパートとかも出来るでしょう。その品川駅まで3分。

[538: マンション検討中さん]

>>537 匿名さん
地権者の属性なんかも良くご存知なんでしょ。そういうのも教えてくださいよ。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[539: 匿名さん]

[当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断し、削除しました。管理担当]

[540: マンション検討中さん]

営業さんの想定ですが、やっぱり坪430～450はするようなことを言ってました。71平米の部屋なら余裕で9000超えますね…
低層階は地権者がほとんど占めている上、低層だから安いってことはないとも断言されました。ムムム…大井町に9000万は出せないなぁ、予算オーバーや。間取り良いし利便性高いけど、おとなしく退出します。

[541: 匿名さん]

最近は、想定価格は高く言って、実際はそれより下げて安く見せる物件が多いですね。

[542: 匿名さん]

>>540
アホらしい
投資対象としてしか興味ないが
まったく元取れない

[543: 匿名さん]

>>540 マンション検討中さん
それはさすがに高すぎますね。。
撤退します。。

[544: 匿名さん]

[自作自演行為を確認したため、削除しました。管理担当]

[545: 匿名さん]

>>540 マンション検討中さん

地権者は低層階に住むんですか？

[546: マンコミュファンさん]

>>545 匿名さん
低層階は地権者で占めてるので、特に3LDKは7階や8階以上じゃないと買えないです。
もちろん最上階あたりも地権者入ってました。

[547: 口コミ知りたいさん]

>>546 マンコミュファンさん
このエリアに住んでいた地権者の多くは密集地帯の昔からの一戸建が多かったから、広い土地ではないので低層と交換の方が多いんでしょうかね。あと近所に住んでいた時の印象は年齢層が高めでした。

[548: マンション検討中さん]

坪単価430万円？
本当なら高すぎますね。さすがスミフ価格というところですね。なら他物件だなあ。

飛行機問題、暴力団、風俗、周りはごくごく庶民的な住宅街でその値段はやりすぎでしょう。まあ、買わないだけです。

[549: マンション検討中さん]

[No.539と本レスは、当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断し、削除しました。管理担当]

[550: 匿名さん]

大井町で430はさすがにありえん。相場が完全に戻ったら新築でも300未満の街ですよ。高杉

[551: マンション検討中さん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[552: 匿名さん]

デべが地権者の合意を得るために、高く売れると嘘デタラメをまき散らした結果ではないでしょうか。
実際は、来場者アンケート等を元に修正するのでしょう。

それか、スミフ得意の塩漬け作戦。

大井町は住良い処ですがいわゆる下町で、高級路線は似合わないです。

[553: 匿名さん]

大井町も、駅の反対側の丘の上なら上質なマンションが増えて、割といい感じになってきました。でもこちらは、ラビアンにしてもジェントリーにしても、今一つ。もっともジェントリーは安かったから、適正と言えば適正。

[554: 匿名さん]

色々噂や思惑などあるのでしょうから極端な議論になってますが実際の平均坪単価は380万円程度でしょうね。300万辺りを見込んでいる方はそもそも適合してないかと。

[555: 匿名さん]

>>553 匿名さん
郵便局裏手のザパークハウスとかですよね？
あそこは場所も建物もいいと思います。

[556: 匿名さん]

70で7000〜で売らないとさすがに、、、
もし430@なら大井町にこだわらなくても大崎とな他も買えるし。

[557: 匿名さん]

こんなへっぽこ立地は坪３００でも高いです
住友に引っ掛かるのも見る目が無いよね

[558: 匿名さん]

＞５５５

仙台坂やゼームス坂の上の方の築浅中古もいいよ。ミニバブル期なので、仕様が今の物件とは段違いに良い。

[559: 匿名さん]

俺は坪380って聞いたけど、それでも高いと思ったな。

平均坪340くらいを想定してたので。

[560: マンション検討中さん]

普通に400万円越えと聞きました。

[561: 検討中]

>>557 匿名さん

値段を決めるのはあなたではなさそうですね。
買う人と売る人が良ければそれでいいのでしょう。

立地は良いと思う。

[562: 匿名さん]

>>561 検討中さん
557は家買った場所が悪くて妬んでるでは。本当は大井町が良かったけど買えなかった人かと思います。そろそろマンションコミュニティから脱出してください。

[563: マンション検討中さん]

周辺中古マンションの価格を考えると坪単価370を割ることはないのでは……割れば買いかなと思ってます。価格が出るのは3月中旬以降らしいので気長に待つしかないですね。

他のマンションも検討していますが、売れ行きが良いと言われているマンションでも完売するまでにはまだ時間がかかりそうなので気長に待ちたいと思います。

[564: 匿名さん]

ここに限らず良く周辺の中古の話する営業いるけど、結局中古で出てる価格なんてあくまで売主希望による売出価格であって、成約価格は数百万円値引きされてるんだよね。
戸数も少ないし、それを例に持ち出されてもあまり腹落ちしないよね。
ブリリアの件も定借とはいえ、そもそも戸数が圧倒的少ないし、別に即完て訳でもなかったしね。
今回は70平米越えの3Lがメインだとすると、グロスも張るし360〜370万円が良いとこなんじゃないかな。

[565: 匿名さん]

>>564 匿名さん

http://www.bo36.jp/sp/plan/index.html

定借でこの価格なんだから、分譲で事業化したら下回るのは無いでしょう。
規模とか関係ないよ。

[566: マンション検討中さん]

そうなんですよねー、こんなショボい間取りで定借で8000万越えですから。このスミフの物件どうなるんだろう。

[567: 通りがかりさん]

飛行機騒音問題はどうなんでしょうか…

[568: 匿名さん]

あと、リアルに不確定要素なのは、地権者がどんな人達でどんなスタンスで管理運営に口出ししてくか。。
正直地権者の数の多さは気になるとこ。
住友の別物件の湊のタワーマンションでは隣の三井タワーとの差別化要素として、地権者がいないことが相当なメリットですと自ら喧伝している。

[569: マンション検討中さん]

>>568 匿名さん
本当にそれ。
一億円近く出して購入した入居者と、下町庶民として生きてきた彼ら（多くは高齢者）の価値観やスタンスの差。
地雷の臭いしかしない…

[570: 周辺住民さん]

>>568

>住友の別物件の湊のタワーマンションでは隣の三井タワーとの差別化要素として、地権者がいないことが相当なメリットですと自ら喧伝している。

情報ありがとうございます。
これ、使わせていただきます。
うちのマンション、建替え計画中。
理事に伝えます。
保存させていただきました。

[571: マンション検討中さん]

>>568

これはウケる。ブーメラン。笑

[572: 匿名さん]

400万とかプライムパークス品川シーサイド ザ・タワーより坪単価が高いなんてありえないから。

実際に売り出すと坪300万くらいだろう。

[573: 匿名さん]

立地で劣るシーサイドのプライムより安いとしたら、すごい仕様ですよ。
例えば、床スラブが１８０ｃｍとか、ガラスが全部単層とか。

[574: 匿名さん]

>>568 匿名さん
湊はそのくらいしか勝ち目全く無しだからね…

[575: 匿名さん]

埋立地の品川シーサイドと大井町は比較にならないです。
大井町が高くて当然です。利便性、地盤、商業施設の
バリエーション、この2駅の比較なら
どれをとっても大井町一択です

[576: 匿名さん]

>>572 匿名さん
品川シーサイドは大分格下ですよ。
でも青物横丁にも歩けるし狙い目かもですよね。大井町と比較したら利便性などは圧倒的に負けますけど。

[577: 匿名さん]

何か変な薬でもキメられてるんでしょうか？
埋め立ての工場跡地と、内陸高台。
路線の利便性、駅回りの商業施設。
立地の時点で比較にすらなりませんよ。

そもそもここを買える層はシーサイドを検討の俎上に載せる事すらないです。

[578: 匿名さん]

でも品川シーサイドは地権者がいないだけ将来的にマシって感じになるかも。笑
立地の差は語るべくもないけどね。

[579: 匿名さん]

たまに的外れなコメント出する人いますよね。
同一人物かな？ 是非とも品川シーサイドにお住みください！

[580: マンション検討中さん]

営業さん曰く、大井町を検討している人は、プライムパークスのMRにも行っている人が多いみたいですよ。

お値段的にはシーサイドに軍配が上がり、その分間取りに余裕をもたせたりできるのかなと思ってます。交通の利便性なら大井町が一歩リード。どちらも大規模タワーマンションで、同時期に販売していなければ迷わないんですけどね〜。

[581: 匿名さん]

周辺住民です。
大井町の生活利便性と肩肘張らない気楽さに慣れると他所に住み替えるインセンティブはなく、周辺の新築価格推移を興味深く拝見しています。築浅住まいなのでまだ良いものの、昨今の相場では暫く買い替えは厳しいのかな、と思ったり。
大井町は好き嫌いが分かれる街でしょうね。猥雑さも個性と受け入れて、気楽に暮らしたい人にはオススメします。新航路の影響は気になりますけどね。

[582: 匿名さん]

シーサイド物件でも、積水の両面ベランダ物件なら、こことの比較対象になると思います。
立地の差は大きいですが、青横近辺は良い街ですし、こちらは地権者物件が賃貸に回りそうで管理に問題が発生しそうですから。

[583: 匿名さん]

>>582 匿名さん
積水のは気になりますよね。
やっぱり海抜はどうしても気になりますが。
地権者とはやはりトラブルケース多いんでしょうかね？

[584: 匿名さん]

>>582 匿名さん
地権者住戸は低層のワンルームに集中してるから、完全に賃貸に回るでしょうね。

[585: 匿名さん]

結局のところ、地権者問題とともに賃貸居住者のマナーも心配ですね。

[586: 匿名さん]

水物とかの共用部がないのが救いだが、ラウンジやパーティールームの規約をしっかり作り込まないと、無法地帯と化してしまいそうだね。
飲酒パーティーや、何かの勧誘パーティーとかとか。。

[587: マンション検討中さん]

日曜日に2回目行って来ました。
一期で販売する住戸と部屋タイプ、販売予想価格坪単価420万円位になりそうとか・・・
各方角、各階からの眺望や日照シュミレーション、マンションの模型など出来てました。
価格的にちょっと不満ですね。
セカンドとして買うので大きな部屋は必要ないのですが400万円切って欲しかった。
担当さんの予想だと思いますが大きくは外れないでしょう。

気になったのはエントランス。
玄関入って階段を下りる？何故フラットじゃダメなんでしょうか。
道路より低いなんて？水入って来ないんでしょうか(@@;

ま、デザイン機能性ちゃんと計算されてるんだと思いますが、足が悪いので階段嫌い！！

[588: 検討板ユーザーさん]

>>587 マンション検討中さん

言われてみればイメージ図に階段ありますね。もしかして東西に傾斜があってどちらかにあわせているのでしょうか。でも、このぐらいの差なら、ならして平地にしますよね。うーん、確かに不思議です。

[589: マンション検討中さん]

420なんだったら撤退します。
買える人うらやましいですが、こればっかりは仕方がないので。
さようなら～。。。

[590: マンション検討中さん]

>>582
>>580

坪単価420とするならば、シーサイド物件と比較すると71平米で1500-2000万ぐらい価格差があるので、
門前払いになるひと多そうですね。かくいう私も門前払い。

[591: 匿名さん]

大井町周辺を歩いてたら新築一戸建が4300万って広告あったよ。
雨風しのげるならいいじゃんと思ったよw
どしてこんなマンションの方が高いのかね。

[592: 匿名さん]

420万か。すみふにしては現実的な価格だね。
最近どのデべも抑え気味で出してきてるね。で、三井の一番町とか駒沢大学のプラウドとかあっさり売れてる。
ここも売れ行きよさそうだな。

[593: 匿名さん]

一戸建てって土地代とか上物代を教えてくれますけど、マンションって土地代がどのくらいで建設費用がどのくらいとかって教えてくれるんですか？
土地代、資材高騰って言ってますけどねぇ。。
大手のデベは最高益あげてるとこあるしw

[594: 匿名さん]

契約書には建物分と土地分の価格配分が明記されるのが普通かな。
消費税額で計算もできる。
頼めば教えてくれるでしょう。

[595: 匿名さん]

>>591
ホテルルートインの道をまっすぐ行った裏手に駅徒歩12分で土地32坪建物28坪の建築条件プランで込み4700万円とかいくらでも出てきますよ。

大井町は妥協して価格だけで買う方多いので坪300万地域と言われています。
坪400万のマンションなんて見たことないですよ？？

[596: 検討中]

>>595 匿名さん

じゃあそっちを買えばいいじゃん。

価格で買ったのは勝島のこと？ しかも2年前。いまの大井町ではないでしょ。

[597: 検討板ユーザーさん]

４２０万高杉〜

[598: 匿名さん]

420万円ってどこから出てきた数字なの？？？
ここは大井町駅ですよ？？？

[599: 匿名さん]

スミフさんとしては、区民公園（大森海岸〉横の物件より高くしないと、あちらが売れないからです。

[600: マンション比較中さん]

プライムパークス品川シーサイドも行って来ましたが、低層階は相場より割安感有りますが、階を上げていくと坪単価は良いお値段になります。プレミアム階はやっぱり億ション

その点、大井町は地権者さん？が最上階にけっこう居たりでプレミアム階は無いですね。
420万円・・・最大で有って欲しいと思うんですが(@@;　

70㎡で約9千万円　80㎡で億ション　


浜離宮契約寸前で撤退した小心者はここに賭けた？んですが・・・
相場がこうも高騰してしまっていて、かなり困惑気味です。

どうしても欲しい～！と思う何かが有れば
金額面ではどうにか折り合いつけるんでしょうけど。

ま、来月には金額出るでしょう？！

[601: 匿名さん]

さすがに平均420万はないと思ってます。
平均は380万円程度なはずかと。
330万円〜480万円くらいの幅じゃないかな。
私は真ん中位の物件を狙いたいと。
平均420万なら諦めます。
とは言いながら大井町のシンボルタワーですし中期で見れば間違いなく悪くはないんだよな〜とか。うーん。

[602: 匿名さん]

>>599 匿名さん
あれ坪単価いくらくらいですか？

[603: 匿名さん]

>>591 匿名さん
そりゃ建売の戸建て安いでしょ。
建築資材が全然違うし。
駐車場があるのは良いけどね。

[604: 匿名さん]

地元の人は戸建てとか昔のマンションのイメージで値踏みをするんだろうけど、このマンションの建物としての価値や希少性を考えると坪420万で全く妥当だと広域でみてる人間からはみえる。
地元需要だけじゃ捌けない価格なんだろうとは思うけど。

[605: 匿名さん]

>>604 匿名さん
たしかに。

[606: 匿名さん]

坪420万でネガっている人は購入検討者でしょ。
埋立地ではなく地盤は安心:
品川区の中心のターミナル駅徒歩4分
リニアが来る品川駅まで1駅なんだから
そんなに安くなるわけない。

[607: 匿名さん]

>>606 匿名さん
仙台坂の住友の中古で出てきている価格が坪370〜380位はしているので400前後は相場なんでしょうね。短期勝負を住友は考えてなさそうだし、価格は強気なんでしょうね。

[608: 匿名さん]

>>607 匿名さん

中古って売主希望の売出価格であって、成約価格はもっと下になると思うけど。

[609: 匿名さん]

>>607
羽田の着陸経路変更は気になるけど
ここの真上じゃなさそうだし
15時から19時だけの話。
羽田空港アクセス線が開通したら
更に利便性が向上。
日本人が買わなきゃ外国人が買ってくと思う。
中華なマンションになったらやだな。

[610: 匿名さん]

>>609 匿名さん
中華マンションの前に賃貸住人に荒らされそうだし、荒れたあとの対応でも地権者と新住民での価値観が合わなそう。
マンションとしては良いんだけどな〜
地権者住戸が多いのが気になります。

[611: 匿名さん]

真上も通るでしょ。でっかい飛行機にしてみたら300メートルくらい誤差の範囲と分からないのかな？
まさか、スミフの営業が「300メートルも離れているから大丈夫」とか言っているのを真に受けてないよね？

[612: 匿名さん]

このくらいのマンションの建築費って150億（色々計算して）前後なんかな？
だとする戸数で割ったり土地代やら考えても。。。高いねw
スミフさんの取り分が多いから仕方ないねw

[613: 匿名さん]

こちらの物件、70平米あたりの管理費や修繕積立金はどの位なんでしょうか？

[614: 匿名さん]

>>612 匿名さん

あらあら、随分と杜撰な計算しちゃったんですね。
再開発計画で事業費公開されてるんだから、素人計算してアホな事言う前に検索くらいしてきなよ。(笑)

[615: マンコミュファンさん]

>>614 匿名さん

そもそも総事業費の261億ってのもね。。

[616: 匿名さん]

本当にすみません。この物件検討している方は飛行機の騒音は気にならないのでしょうか？東京タワーより低空で南風の時はかまわず15時～19時の飛行ですよね？
やはり購入する方は投資目当ての中国人の方が多いのでしょうか。

[617: 販売関係者さん]

投資目的で大井町買うって、確かに日本じゃないよね。

[618: 匿名さん]

飛行機通るのに大井町の地価は上がってるみたいです。確かに利便性はあるし…ですけど、なんで？って思ってしまう。
飛行機の騒音ってそんなに関係ないのですかね？飛行機内でもうるさいのにあんなのが上空通ったらありえない。
高速道路みたいに年がら年中じゃないからなのかな？

[619: 検討板ユーザーさん]

正直めっちゃうるさいと思います。
厚木基地の近くに住んでました。
都心の人は経験ないからあまり認識ないんだと思いますが。

[620: 匿名さん]

>>616 匿名さん
購入検討者の方ですか？

[621: 匿名さん]

>>618 匿名さん
購入検討者の方ですか？

[622: 匿名さん]

羽田の話はもう何周もしててお腹いっぱい。
前のスレ読んでください。

[623: 検討中]

>>611 匿名さん

ここで航路から300m離れてたら滑走路に着陸できませんよ。

あと、窓を閉めたら気にならないけどねー。

嫌なら買わなきゃいいだけなのにネガる理由がわからない。

[624: 匿名さん]

>>619 検討板ユーザーさん
戦闘機と旅客機は全然違いますよ

[625: 匿名さん]

>>619 検討板ユーザーさん

その話も以前出ましたなー
毎回同じねー
後何十回くらい同じやり取りやんだろー

[626: マンション比較中さん]

航路はこのマンション上空に限ったことでは無く、もっと値が張る既存マンション、高輪やVタワーなど？上空も航路に入って来ると思います。
ただ既存マンションは騒音対策はそんなにされていないと思いますが、こちらのマンションは上空３００ｍが航路となることを想定として窓ガラスを防音の物を取り入れると説明を受けました。

>>611
「３００ｍも離れてるから大丈夫」なんて説明はされませんでしけど・・・。


季節的には初夏～で南風が吹く夕方なので窓を開けたくなる時間帯ですが、上空ひっきりなし飛ばれたら80㏈の音はかなりうるさいでしょう。
ネガティブ要因では有りますが窓を締めれば他の既存マンションよりはマシ？のような気がします。

[627: 匿名さん]

厚木基地と一緒にされても。飛行機のこと、分かってないね　笑

[628: 匿名さん]

>>626 マンション比較中さん
木を見て森を見ず。
街全体がうるさくなるのに、マンション室内だけの防音では焼け石に水です。閉じ籠る人以外は。

[629: 匿名さん]

騒音は音の大きさよりも、音源に対する感情的な要素が大きいです。

200ｍｍ位の普通の床スラブの場合、上階で小さい子供が走れば多少なりとも音はします。でも、それを騒音と感じる人もいれば感じない人もいる。後者の方が多いと思うけれど、上階の人とコミュニケーションがとれないと騒音と感じてしまいがち。
線路脇でも平気に暮らしている人は大勢いますし。

嫌だと思い始めたならば止めた方がいいですが、所与のことと感じられれば大したことなさそう。（空港近くで飛行機見た時の感覚です。）

[630: マンコミュファンさん]

>>629 匿名さん

上の階の生活音とか、となり近所の保育園・小学校の子供の声をうるさいと感じるタイプの人は、大井町に住まないほうがいいってことですね。